На эту тему мы беседуем с вице-президентом Союза строителей Калининградской области, Почетным строителем России, директором ООО «Ремжилстрой» Ириной Васильевной ГУБКО.

Нет, вы не правы. Прежде всего, хочу обратить ваше внимание, что действующее законодательство предусматривает, что право собственности на землю, как на недвижимость, возникает с момента государственной регистрации (ст. 223, ст. 131 ГК РФ). В соответствии со ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникновение права на недвижимое имущество возможно только при наличии документов, подтверждающих соответствующее право. У вас данные документы отсутствуют. Статья в газете, на которую вы ссылаетесь, скорее всего, рассказывала о приобретательной давности. Действительно, приобретательная давность является одним из оснований возникновения прав на имущество, в том числе и на землю. Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Таким образом, для возникновения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности необходимо соблюсти одновременно вышеназванные требования:
1. Должен истечь 15-летний установленный в законе срок давности владения (не ранее 31 мая 2009 года).
2. Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным без оглядки на то, что у него есть собственник.
3. Владеть добросовестно, не знать об отсутствии у него права собственности.
4. Владелец должен владеть имуществом открыто, без утайки и непрерывно. Со стороны владельца должны отсутствовать действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества.

Возникнуть право собственности на земельный участок по приобретательной давности может только на основании решения судебного органа.

Исходя из вашего вопроса, хочу особо остановиться на том, кого можно считать лицом, добросовестно владеющим земельным участком? Это не должно быть лицо, умышленно завладевшее имуществом помимо воли его собственника, то есть собственник должен выразить свою волю на передачу земельного участка либо лицо, получая земельный участок, не знало об отсутствии воли собственника на его передачу. Но если собственник земельного участка не выразил своей воли на завладение земельным участком другим лицом, такое лицо признается самовольно завладевшим земельным участком. Самовольное занятие земельного участка исключает добросовестность владения землей. Лицо, самовольно занявшее земельный участок, нарушает законные права и интересы другого лица. Самовольное занятие земель никогда не станет добросовестным действием, так как в его основе лежит неправомерный поступок. Более того, такие действия являются административным правонарушением. А если есть административный проступок, то о добросовестном владении не может быть речи.

Еще недавно, земля и все природные ресурсы, расположенные на территории современной России, находились в государственной собственности. Процессы разгосударствления, привели к появлению иных форм собственности, но при этом не лишили те или иные земельные участки собственника. Более того, система учета всех земельных участков, их статуса, собственников, пользователей, напротив, создают все предпосылки для того, чтобы лицо с доброй совестью, могло не просто предположить существование собственника земельного участка, но и, проявив определенную степень заботливости и осмотрительности, легко установить данного собственника.

Конечно, мотивы, которые заставили вас осваивать чужой земельный участок, могут быть самые добросовестные. Например, вы не могли равнодушно смотреть, как соседний участок приходит в запустение в результате бездействия хозяина, и принимали меры к обработке, орошению, удобрению этого земельного участка, предотвращению образования на нем свалок и тому подобного. Нельзя сказать, что эти действия являются неправомерными, их можно квалифицировать как действие в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Однако это не является основанием для обращения данного земельного участка в вашу собственность. Единственное, на что вы можете рассчитывать в этом случае, так это на возмещение со стороны собственника затрат, совершенных при сохранении данного земельного участка.

Также возникает вопрос: вносились ли вами платежи за землю в период добросовестного владения земельным участком? Ведь в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания земельного участка, в том числе обязанность своевременно вносить платежи за землю. Добросовестное владение земельным участком предполагает, что такой владелец берет на себя обязанности в отношении земельного участка, что и делает возможным признание его спустя установленный срок собственником такого участка.

По-моему мнению, в вашем случае имеет место даже не владение, а пользование земельным участком. Владение недвижимым имуществом – это одно из правомочий собственника, наряду с правом пользования и правом распоряжения земельным участком. И если собственник земельного участка вправе сдавать его в аренду, в залог, распорядиться им иным способом, то вы этого сделать не можете. Вы только эксплуатировали земельный участок, получали плоды и доходы от него, то есть пользовались им.

Учитывая, что возникновение права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности влечет прекращение права собственности на соответствующий земельный участок у другого лица, ч. 4 ст. 234 ГК РФ установлено, что течение 15-летнего срока приобретательной давности начинается с момента истечения сроков исковой давности по требованиям собственника об истребовании имущества, в том числе земли, из чужого незаконного владения. А так как вы не владеете земельным участком, а только пользуетесь им, то срок приобретательской давности течь не начнет вообще, так как по искам о защите прав собственника земельного участка, не связанным с лишением владения, сроки исковой давности не применяются.

В любом случае, определить насколько добросовестно вы владели или пользовались земельным участком может только суд, исследуя и оценивая все обстоятельства дела. Прошу только обратить внимание, что 15-летний срок приобретательной давности на земельный участок не может истечь ранее 31 мая 2009 года.

"Рынок жилья", №50, 19.12.2007