Еще не так давно слово «ипотека» для большинства наших граждан было абсолютно непонятным, «чужеродным». Да, многие из нас слыхали о том, что на Западе большинство граждан именно с ее помощью приобретают жилье. Но чтобы ипотека заработала у нас, в России, казалось нереальным. И так считали не только рядовые граждане. Я хорошо помню, как тогдашний вице-мэр Раиса Заремба, отвечая, на мой вопрос: реально ли внедрить в Калининграде ипотечное кредитование, сказала категоричное нет. Разговор этот происходил в 1999 году. Интересное совпадение: именно тогда в Калининграде создавалась некоммерческая организация «Фонд жилищного и социального строительства»- первой внедрившая в нашей области ипотеку. Да и сегодня организация эта является безусловным лидером по предоставлению жилищных кредитов. Впрочем, давайте обо всем по порядку.
ЕСТЬ ИДЕЯ!
Идея создания Фонда жилищного и социального строительства», как и многие другие идеи, пришла совершенно случайно. Вот как рассказывает об этом его директор Борис Бабаянц.
- Как-то мне позвонил брат из Москвы, он работал тогда советником в одном из столичных банков и спрашивает: у вас в Калининграде кто-нибудь занимается ипотекой? Я знал - что это такое, но считал, что для России эта форма продажи жилья нереальна. Тем не менее брат мне рассказал, что в Сарове - подмосковном академгородке внедряют прогрессивный для России метод, когда часть стоимости жилья - до 20% оплачивается в рассрочку на определенный срок. Первым к кому я обратился с этой идеей был Сергей Бучельников, он тогда курировал вопросы строительства в мэрии. Идея ему понравилась. И мы пошли на прием к губернатору Горбенко. Леонид Петрович поддержал нашу инициативу и дал команду заниматься созданием этой структуры. Но прежде чем она была создана, мы вместе с сотрудниками областной администрации и мэрии поехали в Саров, чтобы на месте изучить их опыт. Привезли оттуда необходимые материалы. Они и легли в основу создания нашей организации. Мы ее тогда так и назвали «Саровской моделью».
С этого все и началось. Сегодня спустя более десяти лет с момента создания Фонда можно с уверенностью сказать, что эксперимент этот оказался более, чем удачным. Достаточно назвать одну цифру – за время существования Фонда им выдано более 1300 ипотечных кредитов. А сколько дольщиков, потерявших уже всякую надежду, въехать в свои квартиры, смогли справить новоселье благодаря активной поддержке Фонда… А если к этой цифре приплюсовать еще и тех, кто без ипотеки сумел купить жилье в строящихся Фондом домах, то станет очевидным какую помощь в решении самого острого для большинства наших граждан «квартирного вопроса» оказал «Фонд жилищного и социального строительства». И тут надо особо сказать о его неизменном директоре - Борисе Аршамовиче Бабаянце. Он сумел не только реализовать свою идею - создать в области организацию, занимающуюся внедрением ипотечного кредитования, но и активно влиять на местное законотворчество, участвовать в программах, нацеленных на обеспечение людей комфортным и доступным жильем. Не случайно сегодня эта некоммерческая организация для многих ассоциируется с его именем. Мне лично неоднократно в разговоре доводилось слышать, как люди говорили: я взял ипотечный кредит у Бабаянца, я купил квартиру в доме, который строит Бабаянц, а моей строительной компании решить финансовые проблемы помог Бабаянц. И это, пожалуй, самая высшая похвала для руководителя.
Но для того, чтобы твое имя ассоциировалось с организацией, которой ты руководишь, этот авторитет еще нужно заработать. И не важно, что ранее (а большую часть своей жизни Борис Аршамович прожил в Самарканде) ты руководил крупным трестом, имел государственные награды, теперь все нужно было начинать, как говорится, с чистого листа.
Прежде для того, чтобы люди поверили в серьезные намерения Фонда, в то, что он действительно готов выдавать кредиты на приобретение жилья, нужно было доходчиво объяснить населению схему выдачи и погашения таких кредитов. Помнится, в то время в нашей газете мы опубликовали целую серию статей, рассказывающих о Фонде, о той модели, по которой он работает.
- Сначала мы просто составляли списки желающих купить жилье с предоставлением рассрочки, - рассказывает Борис Аршамович. - Потом, по мере появления квартир, стали их предоставлять.
Но тут стоит сделать еще одно небольшое отступление. И заметить, что в то время, когда создавался Фонд, ни один калининградский застройщик не стал бы отдавать свое жилье в рассрочку. И тогда Борис Аршамович принял решение – мы сами будем строить дома. Это был очень смелый поступок - заметим, что никто до него, из организаций, выдававших ипотечные кредиты, не занимался еще и строительством.
- Мы с самого начала пошли по такому пути, - говорит Борис Бабаянц. - Взяли недостроенный дом у «Янтарьэнерго». Достроили. Рассчитались с ними и предоставили первые квартиры по ипотеке. Потом взяли два дома на Красносельской, затем построили два дома на Зеленой. В среднем мы как минимум сдавали по одному - два дома в год.
Сознавая, что многим семьям трудно сразу внести 80% денег от стоимости жилья, а тогда ипотека выдавалась по такой схеме, Борис Бабаянц решился на еще один смелый шаг – включать в зачет будущего жилья вторичку. Это потом уже и другие застройщики, агентства недвижимости переняли эту схему.
- Но мы первыми в стране ее внедрили, - говорит Борис Аршамович. - Причем семья могла жить в старой квартире до тех пор, пока новый дом не будет сдан. Для нас это тоже было выгодно: квартиру мы брали по цене ниже рыночной на 10-15% и на этом тоже нарабатывали свой оборотный капитал.
МЫ ПРОВОДИМ В ЖИЗНЬ
ПРОГРАММЫ АИЖК
В 2003 г. к Бабаянцу обратились из Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию с предложением стать их операторами и внедрять стандарты АИЖК на территории области. К тому времени в 36 регионах страны уже действовали такие операторы. Калининградский стал 37-м.
Стоит заметить, что АИЖК было создано еще в конце 90-х годов при Министерстве строительства РФ. Регулярно оттуда в администрацию области приходили письма с предложением по внедрению ипотеки. Но в то время к ним в администрации относились с прохладцей. Да и само АИЖК в большей степени занималось пропагандой ипотеки, нежели предлагало какие-то практические действия. Все изменилось с приходом в Агентство А. Семеняки. Тогда АИЖК действительно перешло к практическим действиям и начало создавать на территории России сеть региональных операторов. Став одним из таких операторов Фонд смог сделать более доступным предоставление ипотечных кредитов, стал внедрять предложенные АИЖК программы.
- Все новшества, которые шли от АИЖК, сначала приходили к нам, - рассказывает Бабаянц, - а мы уже показывали их в правительстве и старались внедрить. АИЖК всегда шло с опережением, у них появлялось очень много идей, а мы стали проводником этих их идей.
- Чем хороша некоммерческая организация? - говорит Бабаянц. - Тем, что она не позволяет деньги, полученные в виде прибыли, расходовать. Все они аккумулируются на расчетном счете и поэтому нас легко контролировать.
Именно такая прозрачность работы Фонда позволила ему тесно сотрудничать с мэрией Калининграда и региональным правительством.
- Работой Фонда, - рассказывает Борис Аршамович, - руководит у нас правление. В него входят представители от администрации города и от областного правительства. Так что нашу работу контролируют, как говорится, с двух сторон. И это давало нам право быть участниками практически всех программ, которые внедряли и город, и область. А подчас мы становились инициаторами многих из них. Взять, к примеру, принятый в 2003 году Закон «О развитии ипотечного кредитования в области».
Это был на 100% подготовленный нами закон. Также мы разрабатывали положение об отселенческом фонде. Правда, до закона дело так и не дошло. Хотя вопрос этот неоднократно поднимался в правительстве.
КРИЗИС - НЕ ВСЕГДА ТОЛЬКО ПЛОХО
В нашей беседе мы не обошли стороной и тему экономического кризиса. Ведь не мог же он ни сказаться на работе Фонда. Тем не менее и сегодня эта некоммерческая организация успешно выдает ипотечные кредиты, да еще и оказывает помощь тем застройщикам, которые оказались в сложной финансовой ситуации. Внедряет новые программы, помогает обманутым дольщикам и даже решает финансовые проблемы тех граждан, которые взяли ипотечные кредиты в других банках и не могут их своевременно выплатить.
- Здесь сработало решение нашего государства создать агентство по реструктуризации ипотечных кредитов, - говорит Борис Аршамович. - Учитывая то, что это агентство было создано при АИЖК, то автоматически региональные операторы стали и исполнителями этой программы. Мы специально выделили людей, послали их на обучение, получили доступ в единую информационную систему для того, чтобы могли работать, и начали заниматься данной проблемой. За минувшие два года более 100 человек, потерявших работу и из-за этого не имеющих возможность своевременно платить по ипотеке, воспользовались нашей программой.
Что касается ипотечного кредитования. То, конечно, 2009 г. был для нас провальным. Объем выданных кредитов сократился почти на 15 млн рублей. Резко возросли процентные ставки.
Кризис резко ударил и по строительному комплексу области. Банки прекратили кредитование застройщиков, даже тех, кто уже кредитовался у них. Заказчики попали в сложнейшую ситуацию – с одной стороны не по их вине прекратилось финансирование, с другой - у них имелись определенные обязательства перед людьми, которые надо было выполнять. И тут по инициативе губернатора Георгия Бооса принимается решение привлечь на эти объекты федеральные деньги. Но для того, чтобы было проще контролировать: куда, кому и на что они выделены, решили, что все это будет делаться через нас.
Заметим, что такое решение спасло многих людей, которые могли попасть в категорию обманутых дольщиков. Возобновившееся финансирование позволило достроить «замороженные» стройки, которые стояли по году – полтора, а 640 семей получили квартиры в этих домах. И цифра эта еще не окончательная. Ведь некоторые объекты и сегодня еще находятся в стадии строительства.
Думается, стоит озвучить еще одну цифру – только за три последних года эта некоммерческая организация смогла привлечь в область свыше миллиарда рублей федеральных денег.
ВЗЯЛ КРЕДИТ - ПЛАТИ ИСПРАВНО
Да, Фонд готов оказывать помощь тем заемщикам, кто в нынешней непростой экономической ситуации оказался не в состоянии платить за кредит. Но это касается только тех граждан, кто искренне желает разрулить сложившуюся ситуацию и понимает, что реструктуризация кредита, отсрочка платежей по нему вовсе не освобождает заемщика от обязанности в дальнейшем своевременно его выплачивать. К сожалению, случаев, когда семья, взяв ипотечный кредит и вселившись в новую квартиру, не спешит за нее расплачиваться, не мало. Особенно много их стало тогда, когда первоначальный взнос по ипотечному кредиту был снижен с 30% до 10%.
- В это же время, - рассказывает Борис Бабаянц, - цены на жилье начали расти, и получилось, что сумма в 90% для многих покупателей жилья оказалась довольно солидной. Особенно много неплательщиков породила программа «Молодая семья». Люди получали хорошие субсидии, их хватало на первоначальный взнос. И тут грянул кризис. Кто-то потерял работу, стабильный заработок, кто-то развелся (есть семьи, которые и года вместе не прожили, даже ремонт в новой квартире сделать не успели). А кто-то решил, что из квартиры их все равно не выгонят, так что чего платить… Некоторые вообще просто бросали квартиры. И мы вынуждены были с ними судиться. Таких судов по взысканию квартир у нас прошло более 30. И по всем наши претензии к ним закончились тем, что по решению суда эти квартиры у злостных неплательщиков были отобраны и переданы на реализацию. Мы ежемесячно отслеживаем, как люди платят, лично пишем им письма с напоминанием, предупреждаем, чем все это может закончиться. Наши сотрудники выезжают к ним, встречаются, объясняют, что надо бы возо-бновить платежи. Есть семьи, в которых считают, что это все так, шуточки. Но когда им показываешь документы, что по решению суда у злостных неплательщиков отобраны предметы залога, то многие, конечно же, одумываются и начинают платить.
ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ МНОГО -
ВЫБИРАЙ ЛЮБУЮ
В нашем разговоре мы коснулись и темы, как в нынешнее непростое время создать более благоприятные условия для застройщиков и какова в этом процессе может быть роль Фонда.
Таким импульсом, по мнению Бабаянца, могут стать целевые программы, в которых участвуют и центр, и региональное правительство, и АИЖК.
Взять, к примеру, военную ипотеку, к слову сказать, первым внедрять ее в области взялся опять же Фонд жилищного и социального строительства. Она стала хорошим толчком для многих застройщиков.
- Кроме того, сейчас к нам поступило письмо из АИЖК о необходимости подписания соглашения о строительстве жилья эконом-класса и его кредитовании, – рассказывает Борис Аршамович. - Каждая область должна в Минрегионразвития защитить свою программу «Жилище». Одним из разделов которой должно быть совместное строительство жилья эконом-класса, согласованное с Агентством. Эта программа должна быть разработана и согласована между областным правительством, региональным оператором и АИЖК. Цель ее – привлечение средств федерального ипотечного агентства через определенные банки, которые им аккредитованы на строительство жилья под гарантии, что это жилье будет куплено региональным оператором или правительством и реализовано. Это дополнительный источник привлечения федеральных средств на территорию области. Плюс к этому документу поступило письмо по кредитованию людей, которые хотят купить собственный дом по программе (она еще пока в стадии разработки) «Малоэтажное жилье». Кроме этих программ, мы сейчас работаем по программе «Материнский капитал», агентство запустило ее с 01.07.2010 г. По ней мы предоставляем ипотечные кредиты, где материнский капитал является первоначальным взносом или идет на погашение кредита. Но, безусловно, основная наша программа на сегодняшний день - программа «Новостройка», по которой мы предоставляем ипотечные кредиты на покупку жилья в домах, построенных в 2008-2010 гг. По этим кредитам самая низкая процентная ставка от 10, 5 до 11%, к тому же программа эта весьма эффективно стимулирует застройщиков.
Не секрет, что сегодня приобрести квартиру даже по ипотеке для большинства граждан - непосильная ноша. Особенно смущает внесение первоначального взноса, который составляет 30% от стоимости жилья. Сумма действительно немаленькая. А что если уменьшить первоначальный взнос с 30% до 10%, предложили в Фонде. Рискованно? Тогда нужно, чтобы покупатель жилья эту разницу в 20% страховал в одной из страховых компаний. Правда, и тут заемщик будет вынужден в течение 7-8 лет, выплачивать страховку. Для рядового покупателя, согласитесь, тоже большая нагрузка. И тогда было принято решение губернатором области выплачивать эту страховку из средств областного бюджета.
- Если такая программа будет утверждена, она даст хороший толчок для тех, кто хотел бы купить жилье, воспользовавшись ипотекой, - говорит Борис Бабаянц. - По нашим оценкам, она позволит на 20-30% увеличить число людей, которые будут брать кредиты. Потому что одна из основных проблем – проблема первоначального взноса.
ДОХОДНЫЙ ДОМ ИЛИ ДОМ
КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА?
Очень рассчитывает Борис Аршамович и на строительство в области так называемых Доходных домов.
- Мне, правда, больше нравится, когда их называют не Доходными домами, а домами с квартирами коммерческого найма, - говорит он. – Ведь, что такое «Доходный дом» - это собственная недвижимость хозяина, который сдает ее внаем и спокойно получает свой доход. В домах коммерческого найма человек может не только платить за наем, но и отчислять определенную сумму в накопительную часть, чтобы затем, через определенный период времени: 2-3-5 лет он смог бы взять ипотечный кредит и выкупить свое жилье. Чем хороша такая программа? Во-первых, семья, снимающая квартиру в таком доме, знает, что со временем она ее выкупит, следовательно, относится к ней бережно, следит за ее состоянием. Во-вторых, она заинтересована ее выкупить, ведь независимо от того, сколько времени люди будут копить на нее, цена квадратного метра остается неизменной. В-третьих, 5 лет, а именно столько предполагается жить в ней до оформления ипотечного кредита, срок вполне достаточный, чтобы убедиться, насколько прочна эта семья. Но самое главное - эта программа позволила бы очень многим приобрести квартиры, что в свою очередь заметно бы подтолкнуло рост строительства жилья. Она выгодна и областному правительству. Вот давайте рассмотрим лишь один пример. За последнее время к нам в область приехали 7 тысяч переселенцев. Думаю, из них процентов 70-80 снимают квартиры и платят деньги, большая часть из которых остается в теневой экономике, в бюджет города и области эти деньги, как правило, не поступают. Если каждый из этих переселенцев за аренду жилья платит по 10 тысяч рублей, то выходит, что ежемесячно 70 млн рублей идут в руки тех, кто сдает это жилье. А ведь все они могли бы попасть под налогообложение, и тогда доход шел бы в бюджет. К тому же, строительство таких домов позволило бы значительно увеличить объем загрузки строительных фирм.
- Очень надеюсь, - говорит Бабаянц, - что тот толчок, который область получила в строительстве с приходом сюда Георгия Бооса, продолжит новый губернатор. Кризис, надо отдать ему должное, показал реальное состояние тех организаций, которые занимаются строительным бизнесом. Выявил: кто есть кто. Кому можно доверять, а кому нет. И тут хотелось бы сказать об удивительной доверчивости наших людей, которые порой, как кролик к удаву, идут на сладкоголосые песнопения откровенных аферистов. Уж, казалось бы, все мы наслышаны про «Калининграджилстрой», скольких людей там обманули. И что же? Стоит кому-то пообещать жилье по бросовой цене и снова находятся сотни доверчивых граждан, спешащих отдать свои сбережения в руки мошенников. А потом, когда понимают, что их обманули, начинают винить власть. Губернатор виноват, мэр. Все! А они не виноваты. Как будто их кто-то заставлял покупать жилье у этих аферистов. Почему до того, как отдать свои деньги, вы не пришли ни к губернатору, ни к мэру. Хотя бы в тот же комитет строительства горадминистрации или в КРУ при областном правительстве, где знают все про каждого застройщика и сказали, я хочу купить квартиру. Скажите, можно доверять этому застройщику или нет. Самое ужасное, что сколько мы не будем об этом говорить, все равно найдутся те, кто вопреки здравому смыслу будут покупать жилье у откровенных мошенников, а потом винить в своих бедах власть. Мы так и не научились учиться на чужих ошибках…
«РУССКИЙ СЫН АРМЯНСКОГО НАРОДА»
В кабинете, где мы беседуем с Борисом Аршамовичем, висит много наград: грамоты, дипломы, благодарственные письма от губернатора Калининградской области, от АИЖК, мэрии… Это оценка его работы и работы созданного им Фонда, И все-таки одна награда, пожалуй, стоит особняком. Причем получена она вовсе не за работу Фонда – это губернаторская премия «Признание», которой в этом году были награждены Юрий Каджоян. Борис Бабаянц и Феликс Геворкян за строительство армянского культурно-делового центра. Этот центр вырос в одном из живописных уголков Калининграда. Здания армянской церкви и делового центра облицованные туфом цвета спелого граната (такой камень чаще всего используется в Армении при строительстве) создают единый архитектурный ансамбль. Здесь все сделано с любовью, желанием воссоздать в этом уголке Калининграда кусочек Армении, ее культуру, ее архитектурные традиции, ее аромат.
- Все началось со строительства церкви, - вспоминает Борис Бабаянц. – Идея эта давно витала в воздухе. Как-то пригласил меня к себе Юрий Каджоян, был там и Феликс Геворкян и говорит, церковь надо строить. Но в тот раз дальше разговоров дело не пошло, хотя уже и проект был, разработал его институт «Калининградгражданпроект». А уже когда была создана армянская община, эта организация предусматривала создание строительной дирекции, которую возглавил Павел Саркисов, а я был назначен его замом, дело пошло более активно. Мы поменяли проект. По первоначальному - церковь была очень большая. Феликс Геворкян договорился с архитектором, который занимался проектированием церквей в Армении. Он нам и сделал проект, с расчетом на такую диаспору, как у нас в Калининграде.
Начали строительство. Основным спонсором выступил Юрий Степанович Каджоян. Но в строительстве церкви участвовала вся диаспора. Каждый жертвовал сколько мог – кто тысячу рублей, кто сто тысяч. Строили, как говорится, всем миром. Ни одной копейки ни из какого бюджета на нее не пошло. Это все пожертвования физических лиц. Единственное, что мы просили, чтобы строители возводили ее по себестоимости. И если по смете строительство церкви составляло 52 млн рублей, то мы смогли ее построить за 27 млн. Параллельно начали возводить и культурно-деловой центр. Особенно активизировались эти работы после того, как наш губернатор побывал в Ереване и пригласил в Калининград президента Армении на открытие центра. Тут уж пришлось все силы бросить, чтобы достроить его. Мне приятно осознавать, что я вел строительство культурно-делового центра от нуля под ключ. Видимо, в благодарность за это, после того, как освятили церковь, епископ первым крестил в ней моего внука.
Стоит заметить, что построить Армянский культурный центр было не так-то просто. Помимо финансовых проблем, возникала масса технических вопросов.
- У нас даже не было полной документации. Вместе с Павлом Саркисовым мы ездили в Армению, ведь далеко не все нюансы строительства такого здания можно увидеть в чертежах, - рассказывает Борис Бабаянц.
Для того, чтобы соблюсти при облицовке церкви национальные традиции, пригласили камнерезов из Армении. Все работы, включая филигранную резьбу по камню, они делали вручную.
А уже внутреннее убранство церкви выполняли калининградские специалисты.
- Я русский сын армянского народа, - шутит Борис Бабаянц, – или наоборот, армянский сын русского народа. Ведь я только по отцу армянин. Мама у меня русская. Вырос я в Узбекистане. Да и сейчас в нашей семье сплошной интернационал.
Уважение к людям любой национальности, любого вероисповедания он привил и детям, и внукам, их у него уже четверо.
Да и Калининград стал для него по-настоящему родным городом.
- Приехал я сюда 18 лет назад, - рассказывает Борис Бабаянц. – И город этот как-то сразу мне полюбился, хотя я и не думал, что когда-нибудь попаду сюда. Здесь живут самые близкие мне люди, здесь родились мои внуки, здесь я нашел свое дело, которое мне по душе.
В эти дни, накануне своего шестидесятилетия, Борис Бабаянц получает множество поздравлений: от друзей, коллег, компаньонов по бизнесу, от руководства города и области. Что ж, нам остается лишь присоединиться к этим многочисленным поздравлениям и пожелать вам, Борис Аршамович, всего, что вы сами хотели бы себе пожелать.
Вячеслав КАМИНСКИЙ
Газета "Рынок жилья", https://rynokzhilia.ru, №37, 23 сентября 2010 г.