- Как, на ваш взгляд, будет развиваться рынок земли – ввиду грядущих налогов на имущество?
- Налоги надо платить.
Я не вижу какого-либо решительного увеличения ставок земельного налога на 2011 год ни в одном из соответствующих решений, принятых органами местного самоуправления муниципальных образований области.
Утверждены прогрессивные ставки налога на имущество физических лиц на 2011 год. Практически все муниципалитеты оставили их на уровне прошлого года. Утверждены коэффициенты пересчета суммарной инвентаризационной стоимости объектов на 2011 год, в результате применения которых налогооблагаемая база подорожает на 2 – 5 % по отношению к 2010 году, что ниже показателей инфляции.
Все эти изменения, по моему мнению, не окажут какого-либо влияния на рынок земли.
Возможно, имеется в виду налог на недвижимость, который должен заменить два старых налога – на землю и на имущество. Рассчитываться он будет на основе рыночной стоимости имущества, перечисляться в местный бюджет. В текущем году должна быть разработана и утверждена методика проведения массовой оценки недвижимости, на ее основе на 2011 год запланирована оценка объектов недвижимости на территории России, а на 2012-й – внесение поправок в Налоговый кодекс Российской Федерации. Налог может быть введен после завершения оценки не ранее 2013 года.
Некоторые аналитики прогнозируют, что платежи по новому налогу вырастут в десятки, сотни, тысячи раз в сравнении с суммарными платежами по земельному налогу и налогу на имущество. Другие аналитики прогнозируют злоупотребления и множественные факты подкупа оценщиков, т.е. прогрессирующую по размаху коррупцию. Но никаких весомых аргументов, подкрепляющих такие мрачные прогнозы, пока мною не обнаружено. Заявленные тезисы аналитиков о том, что власти, в целом, и законодательная власть, в частности, хотят всем налогоплательщикам смерти или разорения, хотят лишить всех крова над головой, представляет собой неплохо выполненную предвыборную агитку.
Не одно столетие десятки государств взимают со своих граждан и бизнесменов налог на недвижимость и - о, оптический обман! - мы не видим обезлюдевшей пустыни на территориях этих государств.
Нет никакого смысла назначать непосильные налоги.
- Не секрет, что в Калининградской области существуют землевладельцы, сосредоточившие в своих руках многие десятки гектаров. Не значит ли ввод нового налога «сброс» латифундий по кадастровым ценам (или даже дешевле)?
- Не значит. Любая купля-продажа недвижимости происходит исключительно по рыночной, т.е. договорной цене. Даже определение судом цены принудительного выкупа недвижимости происходит с учетом рыночной цены за подобные объекты, продающиеся в этот момент на рынке.
Рыночная цена может быть как значительно выше, так и значительно ниже кадастровой стоимости. На то он и рынок. Начнут латифундисты и фазендейро забрасывать рынок предложениями о продаже земельных участков по низкой цене, слава богу!
Кто-то предполагает, что притворно перепродав массив дорогой недвижимости по бросовой цене своей фирме или родственнику, можно уйти от высокого налога на недвижимость. Предлагаю предположить, что подобные хитрости давно известны законодателям.
- Как обстоит дело с участками «забитыми» под игорную зону? «Свято место» пусто не бывает?
- Дело обстоит так, как хочется большинству населения нашей страны. Мнение этого большинства столь весомо, что игорный бизнес был запрещен на территории всей страны, за исключением четырех мизерных в масштабах страны территорий.
Конституция страны предписывает уважать мнение и право меньшинства, в том числе право проигрывать на рулетке или игорном автомате последнее. Как мы видим, спрос игроков и игроманов на игорную услугу невелик, поэтому бизнес не спешит вкладывать средства в развитие игорных зон. Я не думаю, что это должно печалить кого-нибудь, кроме самих игроков.
И, кстати, игорные зоны, по определению, место далеко не святое…
- Как быстро проходит процесс изменения назначений земельных участков?
- Как следует из законодательства, земли в Российской Федерации в зависимости от их целевого назначения подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Целевое назначение земель, в том числе и изменение назначения земель, определяется документами территориального планирования, которые, в свою очередь, отражают в графической и текстовой форме стратегию развития соответствующих территорий.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, в том числе в соответствии с градостроительным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Перевод земельных участков из одной категории в другую, т.е. изменение назначения земельных участков, производится в исключительных случаях, прямо установленных в федеральных законах. Поэтому говорить о «процессе» изменения назначений земельных участков нет смысла.
- Возможна ли в преддверии нового налога переоценка особо ценных земель? Существует ли какая-либо регламентированная оценка земли?
- Особо ценные земли относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. К особо ценным землям относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций).
Особо ценными землями могут быть признаны земельные участки с редкими и находящимися под угрозой исчезновения почвами. Порядок отнесения почв к редким и находящимся под угрозой исчезновения, а также порядок установления режимов использования земельных участков, почвы которых отнесены к редким и находящимся под угрозой исчезновения, определяются законодательством.
Последний раз результаты кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов утверждались в 2006 году. Прошло пять лет.
Общий порядок проведения кадастровой оценки земель всех категорий установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель». Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов утверждены Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 23.06.2005 года № 138.
Если в 2011 году будет проводиться массовая оценка недвижимости в целях введения соответствующего налога, то особо ценные земли также будут переоценены по новой методике.
- Свершилась ли скупка земли «у моря»? Или она еще продолжается? Может ли возникнуть ситуация, когда рядовой калининградец не будет иметь возможности выйти к морю?
- На побережье Балтийского моря находятся земли различных категорий. В основном, это земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Основной массив сельскохозяйственных земель находится в частной собственности после реорганизации колхозов и совхозов. В городах и поселках земли преимущественно переданы в аренду.
Земли, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования и не подлежат приватизации.
Необходимость устройства дорог местного значения, в том числе обеспечивающих дополнительный проезд и проход к морю, в соответствии с земельным законодательством является бесспорным основанием для изъятия любых земельных участков для обеспечения общественных интересов.
Любителям отдыха у моря должно быть абсолютно безразлично находится ли какой-либо участок на побережье длительное время у одного и того же собственника, либо постоянно переходит из рук в руки.
Вопросы задавал Владимир ЧЕ

Газета "Рынок жилья", https://rynokzhilia.ru, №4, 3 февраля 2011 г.