СЪЁМ ШКУРЫ
Наш с вами налог на имущество пока не слишком затрагивал подкожный слой. Будучи вполне скромным (от 0,3 до 2 процентов), он был не то что посилен – незаметен. Проценты определяли, доверяясь цифре, фигурировавшей в договорах купли-продажи, которая, не будем лукавить, по сравнению с реальной представляла «две большие разницы». Что до налога на землю, то физические лица легко держали… даже не удар – контакт по касательной.
Существующий порядок устраивал и овец, и волков. Но до тех пор, пока кризис не растряс бюджетную кубышку. В старину для пополнения казны овцы по обычаю подвергались съему очередной шкуры, ибо на них и ложилось основное налоговое тягло. Сегодня нам предстоит морально подготовиться к тому, чтобы испытать все прелести подобного съема: президент дал указание ускорить ввод нового налога на имущество, соединяющего в себе реальные цены и за строение, и за участок земли, на которой оное стоит. То есть, чтобы был он не меньше, чем у граждан благополучной Европы, Америки, Австралии и т.д. И правда, чем мы хуже?
ЗАЧИСТКА ТЕРРИТОРИИ
Последствия нововведения просматриваются невооруженным глазом. Но доверимся вооруженному – Даниил Кофнер, известный эксперт по вопросам недвижимости, полагает, что налог чреват выбросом огромного числа полнометражных квартир на рынок жилья, да и не только этим:
- Среднестатистическому калининградцу далеко до столичной зарплаты. В нашем регионе, как ни в каком другом, велика дифференциация общества. И самый большой слой получает от 3,5 до 7 тысяч «чистыми». Чем грозит новый налог, прежде всего, этим небогатым людям? Налог выбьет у них из-под ног почву, вернее, жилплощадь.
В первую очередь его не смогут платить пенсионеры и малоимущие граждане. Притом, что средняя стоимость двухкомнатной квартирки составляет около 2 миллионов, двухпроцентный налог составит 40 тысяч рублей в год, или 3,5 тысячи в месяц. По сути, это добрые полпенсии. В Центральном районе Калининграда налог на квартиру в немецком доме и вовсе потянет на все 70 тысяч, то есть, съест всю пенсию и попросит добавки.
Логично предположить, что тот, кто получил жилплощадь по наследству или в одиночестве доживает свой век в хорошей квартире, вынужден будет переехать на жилплощадь уровнем (или двумя!) ниже.
ИСЧЕЗНОВЕНИЕ ПРОБЛЕМ ВМЕСТЕ
С ПРОБЛЕМОНОСИТЕЛЕМ
- Важно и то, - продолжает Даниил Кофнер, - как скажется новый налог на строительной отрасли и как изменит потребительский спрос. Ведь налог ударит не только по виртуальному продукту – будущему домостроению, - но и по тем объектам, которые сегодня уже заложены. Прежде всего, резко изменится метраж: конечно же, застройщики будут отдавать предпочтение однокомнатным, полуторкам и вообще малогабаритным квартиркам. Надо заметить, что россияне с начала перестройки, вырвавшись из тесных хрущовок, принялись осваивать просторы жилья нового типа, по 100 – 200 квадратных метров (в той же Англии, где единый налог на имущество существует давно, хорошей квартирой считается и 60-метровая). Привыкать к хорошему легче, нежели отвыкать, однако – придется. Потому что удар будет ощутим и для среднего слоя… который у нас не так широк и упитан.
Но больнее всего придется частным домовладельцам. Средний коттедж стоит миллионов 12: это значит, что ежегодно его хозяин должен будет уплатить в казну 240 тысяч рублей. В ежемесячном исчислении это ни много ни мало - 20000. То есть, зарплата одного из членов семьи, причем, члена, хорошо зарабатывающего, если только он не чиновник среднего или высшего ранга (в Калининградской области зарплаты чиновников выше, чем, в среднем, по другим регионам России).
Кроме того, специфика области заключается и в том, что у нас преобладает серая экономика, серый бизнес, когда строительство ведется без полного комплекта документации. Ввозимые материалы пока идут без НДС и пошлин, но до 2013 г. С 2013-го начнется Армагеддон местного масштаба, и, бесспорно, предприниматели буду вести игру на понижение – иначе налог для них будет непосилен. Как следствие - дальнейший уход отрасли в тень?
Как поведут себя девелоперы в новых условиях, притом, что еще недавно правительство области акцентировало усилия на развитии коттеджного строительства (в стоимости которого составляющая земли в разы больше, чем в квартире многоэтажного дома)? Тогда о каком развитии малоэтажного строительства может идти речь?
«ПРОСНИСЬ, НАС ОБОГРЕЛИ!»
Есть ли способ… не уклониться, нет - хотя бы отдать шкуру под наркозом, постепенно? Некоторые говорят, что лучше бы сразу – одним махом, - такое удовольствие лучше не растягивать. Тот же Даниил Кофнер полагает, что у областного правительства варианты есть. Вот только хотелось бы, чтобы 39-й регион перестал, наконец, бить по хвостам – совершать телодвижения, когда новый закон уже грянул. Необходимы упреждающие действия, тем более, что 2013-й – год Очень Больших Проблем в связи с отменой режима ОЭЗ. Большой и дешевый привоз видоизменится в не такой большой, но очень дорогой. Поэтому регион должен лоббировать льготные дотации – на адаптацию закона к особенностям Калининградского анклава.
Кстати, для начала новый налог введут в небольшом числе пилотных регионов, дабы выявить тонкие места и ошибки и потом ввести на остальной территории России в более или менее приличном виде. Так вот, хуже всего, если по дурной традиции Тридевятый вырвется в пилотный список – нам, наоборот, на «пике дна» в связи с отменой беспошлинного рая, лучше бы оказаться в числе последних. Причем настаивать на том, чтобы была введена некоторая дифференциация, социальные льготы, - хоть какой-то алгоритм лечения, который не позволил бы добить экономику Калининградской области вместе с ее отверточным… простите, - промышленным - потенциалом.
ОЦЕНКА - НЕУДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНО
В этом шипящем клубке проблем все ярче вырисовывается одна – оценка имущества. Исходя из чего будут начислять на него налог? Если ранее Минфин исследовал диапазон процентной ставки от 0,1 до 1 процента, то сегодня склоняется к минимальной базовой ставки в 0,1 процента от стоимости имущества. Ясно одно - рассчитываться этот налог будет исходя из рыночной стоимости квартиры (и участка), а не по оценке БТИ.
Не в одном Калининграде – по всей Федерации, по мнению подавляющего большинства экспертов, оценка недвижимости происходит стихийно, произвольно, «втемную». Как правило, действительная цена квартиры, по которой была заключена сделка, известна только продавцу и покупателю – свечку над ними никто не держит: нереально. Причем, на российском рынке сложилась уникальная ситуация, когда нет открытого и правдивого источника информации о реальной рыночной цене. Учреждение юстиции, фиксирующее сделки с недвижимостью, держит подробности в секрете – в отличие от прозрачных и цивилизованных рынков других стран (* - о цене квартир в Испании, Франции, Италии можно легко узнать из соответствующих реестров, зато российский рынок погружен в удобный полумрак). Пример? Не так давно президента Саркози публично обвиняли в том, что он позволил себе приобрести баснословно дорогую квартиру в центре Парижа за 100 000 евро! Вот вам верхний потолок цен в столице Франции. Нижний легко увидеть на сайте недвижимости – всего лишь 20 тысяч (цена дачи среднего пошиба под Калининградом).
Но даже и при достижении определенной прозрачности точность оценки все же будет сомнительной – а все наша привычка к двойной бухгалтерии. По существу, результат оценки недвижимости - это просто цена предложения. Обычно оценщики используют для оценки квартиры сравнительный метод: в объявлениях о купле-продаже выбирают объекты, похожие по местонахождению, типу дома, этажности, площади и другим составляющим, и на основании этого определяют арифметическую стоимость квадратного метра.
Метод, мягко говоря, далеко не точен – существуют простые и доступные механизмы манипулирования публикациями предложений, которые мы здесь описывать не будем. Достаточно и того, что покупатель услуг по оценке, волен был выбирать оценочную фирму по своему усмотрению. Да и не было до сих пор большой нужды в четкой методике оценок – обычно они требовались для оформления ипотечного кредита в банке.
Как рассчитывать налог на фоне «постоянно изменчивой» рыночной цене? Как вообще определять цену в маленьких поселениях, где рынок недвижимости отсутствует как факт?
Все эти вопросы пока зависли – требуется перезагрузка, для которой пока никто не готов.
Но это – цена квартир и строений. Земля – отдельная головная боль, и о ней – в другой раз.
Вячеслав ДЕЖНЕВ
Газета "Рынок жилья", https://rynokzhilia.ru, №4, 3 февраля 2011 г.