- Говорят, ипотека умерла?
- Не могу согласиться с таким утверждением. Все разговоры о том, что ипотечное кредитование пережило свой пик и стало непопулярно, действительности не соответствует. Напротив, мы отмечаем активное возрождение ипотеки - после не самого благоприятного периода, сказавшегося на всей строительной отрасли. Круг кредитных организаций реально стал уже, но одна из организаций, которая не только не прекращала своей деятельности, но и увеличила долю рынка в России, это Агентство ипотечного жилищного кредитования. На эту структуру со стопроцентным государственным капиталом федеральное правительство возложило функцию ипотечного локомотива. Региональным оператором АИЖК в нашем регионе является Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области. Объемы ипотечного кредитования в прошлом году только нашей организацией были значительно увеличены – по показателям относительно 2009 года мы выросли на 30 процентов, - это более полумиллиарда выданных ипотечных кредитов по различным кредитным программам. Точнее – 400 кредитов на сумму 540 миллионов рублей, - как на жилье в новостройках, так и во вторичном фонде.
- А насколько широкий перечень кредитных программ вы предлагаете и как он поменялся за последнее время?
- Список программ ипотечного кредитования постоянно расширяется: если в 2009 г. действовало две программы, то в 2010-м – пять: «Новостройка», «Материнский капитал», «Военная ипотека», «Классическая ипотека», «Переменная ставка» и сейчас в разработке находится программа «Малоэтажное жилье». Все они разработаны федеральным АИЖК и будут реализовываться в Калининградской области через нашу организацию.
Огромный интерес жители региона проявили к программе «Материнский капитал», позволяющей использовать средства государственной субсидии на оплату первоначального взноса при ипотеке. Это стало возможным благодаря постановлению правительства РФ о прекращении трехлетнего моратория на использование материнского капитала именно в этих целях.
Активно развивается и «Военная ипотека», по которой молодые офицеры получают жилье в Калининграде и городах области.
Программа «Новостройка» позволяет приобрести жилье в строящихся домах и домах, сданных в эксплуатацию.
С помощью программы «Классическая ипотека» можно приобрести жилье в любом фонде, в т.ч. немецком и в хрущовках, независимо от населенного пункта и срока постройки.
- Актуальный вопрос для нашего региона - проблема обманутых дольщиков. Какова роль вашего Фонда в решении данного вопроса?
- Действительно, Фонд жилищного и социального строительства осуществляет реализацию механизма поддержки строительной отрасли нашего региона в форме финансирования строительства проблемных объектов, где существуют обязательства перед дольщиками, выступая в качестве заказчика объекта и контролируя правильность расходования средств. Это комплекс «Вальдау» (жилой высотный дом по ул. Гагарина), финансируется возведение жилого комплекса по ул. Иртышской (застройщик – компания «Авеста и К»), успешно сдан в эксплуатацию дом по ул. Дадаева-Железняка (первоначально планировалось сдать его в 2009 году, но из-за возникших у застройщика проблем с финансированием фактически объект был введен в эксплуатацию в 2010 году). В прошлом году мы финансировали достройку объектов в Гусеве, Пионерском, Янтарном, Гурьевске и различных районах Калининграда.
По всем объектам, где Фонд выступает дольщиком через использование механизма софинансирования, обеспечивается 100-процентная гарантия завершения строительства и введения домов в эксплуатацию в намеченный срок. В целом, активное участие нашей организации в решении данной проблемы позволит решить проблемы получения жилья для 1100 семей обманутых дольщиков.
- Вы также ведете и собственные объекты?
- Да, конечно. Мы строим сразу в нескольких районах города и области. Последним из них был ввод 100-квартирного дома на ул. Автомобильной, где большую часть квартир мы сдаем с полной отделкой под белый ключ. Это отделка высокого качества – все вплоть до сантехники и межкомнатных дверей, а в объектах для военнослужащих-участников программы «Военная ипотека» - со встроенной кухней. Стоит отметить, что в работе используются качественные стройматериалы и сантехника.
- Какова динамика цен на рынке недвижимости и ваши ожидания на ближайшие годы?
- В целом наблюдается определенный подъем цен, - в связи с тем, что в перспективе нас ждет дефицит жилья: пока что достраиваются объекты, начатые в 2008-2009 годах, а новые практически не закладываются. Можно ожидать, что к 2013 году будут ощущаться перемены и в предложениях, и – по логике рынка – в ценах.
Подорожание может быть вызвано и отменой Федерального закона № 214 – о долевом участии: изъятие такого финансового ресурса, как деньги населения, сделает жилье дороже. Для застройщиков останется всего один источник финансирования – банковский кредит. Проценты по этим ресурсам, разумеется, будут закладываться в стоимость квадратных метров. Это серьезно снизит возможности населения покупать жилье. Сегодня стоимость банковского кредита для компаний строительной отрасли составляет от 13 до 20 процентов годовых. Возможности Фонда позволяют застройщикам пользоваться гораздо более дешевым финансированием по ставке 11-13%.
- Но разве не должно сказаться введение нового налога на имущество на увеличении предложения? Ведь многим пенсионерам не под силу будет содержать просторное жилье – будут продавать, чтобы найти более дешевые варианты? А это должно привести к понижению цен?
- Я думаю, что данные изменения не должны сильно повлиять на конъюнктуру рынка в связи с тем, что уровень налога не может значительно превышать возможностей населения. Кстати, этот налог должен, в конце концов, преодолеть стереотип «съемного жилья»: люди будут стремиться не снимать, а приобретать жилье, поскольку цены аренды, безусловно, будут включать всевозможные налоги и платежи.
Что касается увеличения предложения по квартирам вторичного фонда (которые, по вашим словам, будут непосильны для владельцев-пенсионеров и малоимущих), то они настолько малогабаритны, что вряд ли их владельцы почувствуют существенное увеличение платы за лишние квадратные метры. В старых квартирах вторичного фонда стандартная «двушка» хрущевского образца составляет 44-45 кв.м, трехкомнатная – 62–65 кв.м, так что не думаю, что в таком жилье окажутся лишние метры. Сравните: площадь современных однокомнатных квартир более 40 кв.м, двухкомнатных – 60 кв.м и 100 кв.м - трехкомнатных.
- Губернатор обещал, что молодым семьям с помощью регионального бюджета удастся решить жилищный вопрос…
- Решение действительно во власти правительства области. Можно было бы только приветствовать возобновление программы, поскольку опыт ее реализации подтвердил правильность выбранного механизма. Такой инструмент решает главную проблему, с которой сталкиваются молодые семьи при покупке жилья – вроде бы и работа стабильная, и заработки позволяют вступить в ипотеку – однако непосилен первоначальный взнос в связи с тем, что не было времени сделать накопления. И когда имеется возможность получить субсидию на оплату первоначального взноса, то дальнейшее исполнение обязательств по ипотеке становится для молодой семьи в порядке вещей. Сегодня огромное число желающих участвовать в этой программе. Ну а спрос рождает предложение… Тем более, что эту программу можно было бы направить и на развитие строительной отрасли, установив ограничение на покупку жилья только в новостройках.
- Как изменилось качество жилья в последнее время?
- Преобладает социальное жилье. Квартиры бизнес- и премиум-класса покупают меньше. В том числе, и потому что сегодня покупатель не стремится осваивать лишние квадратные метры – ему достаточно обычной комфортной квартиры, а не апартаментов, сравнимых по метражу с особняком.
Беседу вел Вячеслав ДЕЖНЕВ

Газета "Рынок жилья", https://rynokzhilia.ru, №5, 10 февраля 2011 г.