Порядок проведения перепланировки и переоборудования жилого помещения установлен главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее также - ЖК РФ).
В соответствии с ст.25. ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Под перепланировкой жилого помещения, в соответствии с указанной статьей ЖК РФ, понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт такого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения должны проводиться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления. Основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является соответствующее решение, принятое органом местного самоуправления.
В соответствии с частью 2 ст.26 ЖК РФ, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник такого помещения или уполномоченное им лицо (далее также - заявитель) обязан предоставить в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения следующие документы:
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке по установленной форме. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Частью 3 ст.26 Жилищного кодекса РФ установлено, что орган местного самоуправления не вправе требовать представление других документов, кроме вышеперечисленных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
В соответствии с частью 4 ст.26 ЖК РФ максимальный срок рассмотрения органом местного самоуправления заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения составляет сорок пять дней со дня представления заявителем такого заявления и приложенных к нему документов. По результатам рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и иных представленных в соответствии с частью 2 ст.26 документов, орган местного самоуправления принимает решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения. О результатах рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, обязан не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдать заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, или направить указанный документ по адресу, указанному в заявлении. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.
Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Ст.27 ЖК РФ установлено, что орган местного самоуправления по результатам рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения вправе отказать в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения если:
- не представлены, вышеперечисленные установленные частью 2 ст.26 ЖК РФ документы;
- документы представлены в ненадлежащий орган;
- представленный проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на установленные ст.27 ЖК РФ причины, послужившие основанием для принятия такого решения. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом местного самоуправления, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, а также выполненные с нарушением представленного при согласовании переустройства и (или) перепланировки проекта в соответствии с частью 1 ст.29 ЖК РФ являются самовольными.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Орган местного самоуправления вправе установить порядок, в соответствии с которым самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение должны быть приведены в прежнее состояние.
Если самовольная перепланировка и (или) самовольное переустройство жилого помещения не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью, жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда.
В соответствии с частью 5 ст.29 ЖК РФ в случае, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, а также в установленном органом местного самоуправления порядке, суд, по иску органа местного самоуправления, при условии непринятия решения о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, принимает решение:
- в отношении собственника: о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и возложении на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
- в отношении нанимателя по договору социального найма: о расторжении договора социального найма и возложении на собственника этого жилого помещения, являвшегося наймодателем, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
Орган местного самоуправления устанавливает новому собственнику жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ЖК РФ порядке, или собственнику такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в указанном выше порядке договору социального найма, новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в ранее установленном порядке, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 ст.29 ЖК РФ порядке.
Газета "Рынок жилья", https://rynokzhilia.ru, №46, 25 ноября 2010 г.