Инструкция как его купить и не быть обманутым
В публикациях нашей газеты читатель уже получил добрые советы от профессионалов, как правильно купить дом: риэлтор, эксперт, строитель и нотариус обозначили возможные проблемы и способы их решения.
Сегодня «последний штрих» к картине – Вероника Королева, юрист с многолетним опытом работы по сделкам с недвижимостью, завершает тему с позиций закона.
Проще… но сложнее
Иными словами, теперь они могут сами найти и купить то, что им нужно. И легко все это оформить.
Оформить-то и впрямь просто, вот только потом могут всплыть такие вещи, что человек будет не очень-то рад покупке.
А ведь дом (как, впрочем, и земельный участок) – объект специфический, технически сложный, в нем столько всего скрыто, что неспециалист без помощи профессионала в этом скрытом может и не разобраться.
Народ сегодня недоверчивый, начитанный, и в таких важных вещах, как покупка дома, предпочитает, как правило, защищаться с помощью юридического сопровождения сделки, – то есть, обращаться к юристу, который помог бы не налететь на подводные камни.
И это правильно.
Кому это надо
Замечу, что чаще всего в услугах юриста нуждается именно покупатель, а не продавец: по сути, продавец почти ничем не рискует – деньги ему передаются сразу или через депозит нотариуса, а вот покупатель рискует многим – и немалыми деньгами, и тем, что приобретение может жестоко его разочаровать.
И хотя к юристу иногда приходят обе стороны, логично, чтобы клиентом юриста был все-таки покупатель, он и должен оплачивать услуги юриста по сопровождению. Естественно, что интересы продавца также будут учитываться, но «острые углы» юрист сможет четко озвучить, ему не придется их сглаживать в интересах продавца.
Этот момент не лежит на поверхности, о нем ничего не сказано ни в каких кодексах. Юрист, конечно, будет стараться соблюдать баланс сторон, но в жизни все непросто – есть множество вопросов, где интересы покупателя и продавца расходятся: это и цена в договоре, и наличие несогласованной реконструкции, и момент передачи денег. Фактически, когда лицо, которое сопровождает сделку, действует в интересах обеих сторон, добиться абсолютного баланса без ущерба интересам одной из сторон крайне проблематично.
Поэтому, если покупатель хочет досконально все проверить — чтобы из поля зрения не выпала ни одна деталь, то ненужно стремиться делить стоимость сопровождения пополам, лучше работать с юристом вплотную и в своих интересах.
На самом деле это важно.
Ассортимент неприятных сюрпризов
От чего может защитить юрист? Во-первых, это юридическая сторона: сегодня мы можем обратиться к базам Росреестра и запросить все необходимые сведения о принадлежности объекта. Чтобы точно убедиться: да, этот дом принадлежит тому лицу, которое вам его показало и намеревается продать, с какого года этот объект находится в собственности, не имеется ли по нему арестов, запрещений, ипотеки в силу закона (или договора), — любых правовых ограничений, препятствующих государственной регистрации.
Однако ж и тут могут быть нюансы. Например, временной пробел с момента подачи документов до момента госрегистрации, в течение которого могут вноситься какие-либо изменения, — ведь выписка актуальна на тот день, когда она получена. Гарантию, что в течение последующих двух-трех недель с объектом ничего не произойдет, что он не станет предметом спора и на него не будет наложено взыскание, эта выписка не даст.
Поэтому анализа сведений одной только выписки недостаточно. Объективно оценивается все в совокупности: мы задаем вопросы продавцу, интересуемся, кто, когда, как и для чего строил этот дом. Проверяются риски, связанные с личностью продавца: есть ресурсы, по которым можно проверить, сколько у человека долгов по исполнительным документам, в каких гражданских и уголовных делах он участвовал.
Все, что нельзя увидеть и проверить (например, инженерную начинку), выясняется у продавца, он должен отвечать за свой товар, и в документах о передаче непременно нужно отразить, в том числе, и «все невидимое». То есть, внести пункт, что продавец гарантирует, что качество строительства соответствует СНиП, что мощность электричества для этого объекта достаточна, и в случае, если в процессе эксплуатации обнаружится отступление от этих гарантий, покупатель имеет право потребовать уменьшение цены, ну, а если скрытые дефекты неустранимы – расторжения сделки.
К слову, если речь зашла о расторжении договора купли-продажи, то крайне важно, чтобы цена была проставлена реальная: сколько в договоре указано, столько продавец и вернет – миллион так миллион. На сегодняшний день суды принимают во внимание и расписки, но суммы по ним взыскиваются отдельно. А если расписки нет, доказать факт передачи большей суммы свидетельскими показаниями не получится. Что касается оптимизации налогов, то это отдельная тема, в рамки данного материала ее не впишешь. На практике получается уговорить стороны принять на себя расходы по оплате налогов в равных долях: половину оплачивает покупатель, половину ему компенсирует продавец. Есть варианты с распределением цены, когда дом оценивается в миллион, а участок, приобретенный более трех лет назад, — в остаток суммы.
Но, повторюсь, налоговая оптимизация, — это отдельная услуга.
Покупателю нужно непременно убедиться, что у продавца нет задолженностей по коммунальным платежам — за воду, свет, газ: суммы долгов бывает весьма впечатляющими, на моей практике были суммы, зашкаливавшие за семьдесят тысяч рублей и более. Бывают и серьезные штрафные санкции. В общем, этот аспект нужно проверять серьезно – ресурсоснабжающая организация может прийти отключить от потребления света или воды, и покупателю, помимо долгов, потом еще придется платить за подключение.
Поэтому важно точно зафиксировать при покупке показания счетчиков, иначе потом будет трудно доказать, что все «нажег» продавец, в любом случае будет отвечать собственник, пусть он и стал им только вчера.
Взыскать эти деньги можно с продавца – если в акте четко зафиксированы показания измерительных приборов учета на момент передачи объекта.
Недобросовестные продавцы могут пускаться на разные хитрости: например, прибор учета вроде бы и есть, но он не подключен… или не опломбирован… или не стоит на учете… или крутится в обратную сторону…
В общем, не стоит бояться выглядеть в глазах продавца занудливым, чересчур бдительным и дотошным: устранение выявленных проблем того стоит.
Когда мы сопровождаем сделку, этот вопрос обязательно отслеживаем, проверяем наличие и целостность пломб, фиксируем показания счетчиков и даже фотографируем, после чего под этим расписываются обе стороны.
Вот в чем можно быть спокойным, так это по задолженностям продавца по налогам: их платит конкретное лицо, это личная его, лица, обязанность, и в «приданое» к дому не переходит.
Земля – «отдельная песня»
Что касается земельных участков, то тут свои сложности.
Важно, в какой зоне расположен участок: возможна ли на нем застройка, какие есть ограничения для данной зоны. К слову, эти ограничения в разных муниципалитетах могут быть специфичны. Так, работая с клиентом в Светлогорске, мы обнаружили, что в регламенте зоны указан даже цвет черепицы – непременно оранжевый, и если покупатель возьмется за реконструкцию дома, ему придется точно соблюсти и цвет, и материал.
В Гражданском или Земельном кодексе, конечно же, таких подробностей вы не увидите. Такую информацию можно получить, лишь сделав запрос в местную администрацию, ознакомившись с градостроительным планом или выпиской из Правил землепользования и застройки, где указывается зона, ограничения, регламенты и правила, которые в ней действуют, какие должны быть отступы от границ участка, от соседнего дома, от красной линии… И только получив в руки этот документ, досконально его изучив и поняв, что все в порядке, можно выходить на сделку.
Отдельно хочется сказать о риске резервирования и изъятия участка для муниципальных или государственных нужд. К сожалению, такую информацию загодя получить, по сути, негде – остается искать на сайтах администраций: не назначены ли по поводу этой территории публичные слушания (и для этого пересматривать их список ), не находится ли такое постановление в работе, посмотреть генплан, проект планировки и т.п. — то есть, провести тщательную аналитическую работу. Следует учесть, что промежуток времени, когда решение о резервировании или изъятии принято, а изменения в кадастр еще не внесены, составляет, порой, месяца два, — достаточно, чтобы быстро продать объект неосведомленному покупателю, соблазненному невысокой ценой.
Сведения об изъятии – до тех пор, пока они не появились в ЕГРП – как бы завуалированы, и это довольно тонкий момент.
Для таких случаев в Земельном кодексе есть 37-я статья, в которой сказано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, которые прошли кадастровый учет, и продавец при продаже обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования.
Покупатель — в случае предоставления ему заведомо ложной информации продавцом об ограничениях и обременениях, о разрешении на застройку, об его использовании, об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на стоимость продаваемого участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование участка, а также иной информации, влияющей на решение покупателя о приобретении этого участка, вправе требовать уменьшения покупной цены, или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.
Однако согласитесь, чем требовать по суду возмещения убытков, лучше было бы вообще отказаться от приобретения такого объекта.
Очевидно, что эта норма отнюдь не универсальное средство для спасения покупателя. Например, участок купили, но его разрешенное использование – под личное подсобное хозяйство, и пусть даже вы планируете строить на нем ИЖД (полагая, что участок находится в границе населенного пункта, и в соответствии с законом строить на нем, вообще-то можно) – если в договоре не прописано, что участок приобретается для строительства ИЖД, то продавец не будет отвечать за то, что участок находится в рекреационной зоне и строительство на нем невозможно.
Потому что закон говорит, что строить можно – но с учетом градостроительных норм и правил: если участок с назначением ЛПХ (для ведения личного подсобного хозяйства) находится на территории, где разрешено строительство ИЖД, то дом строить можно, если то же ЛПХ, но в рекреационной зоне – нельзя. Строительство может быть запрещено и на территории городских лесов, и в иных зонах.
Таким образом, будет шанс расторгнуть сделку, если в договоре указана цель приобретения участка, а реализовать ее невозможно.
Все эти нюансы человек, который-то и покупает такие вещи один-два раза в жизни, предусмотреть не сможет. Трудно их вычислить даже юристу, особенно, если он специализируется, например, на уголовном или семейном праве. Нет единого алгоритма, единого рецепта, — покупка такого рода недвижимости – сложный, многоаспектный вопрос.
Ну, купил кто-то соседний участок и намеревается построить на нем гостевой дом, чтобы сдавать номера – узнав об этом наш покупатель тут же откажется от сделки, — зачем ему гвалт, шум и грязь? Но продавец может сказать, что ничего об этом не знал – а на нет и суда нет…
В статье 37 Земельного кодекса по поводу информации, которую обязан предоставить продавец, есть маленькая приписочка, – продавец отвечает за непредоставление информации, которую он обязан предоставить «в соответствии с требованиями, установленными законами». Есть масса всего, что не установлено законом, но что бесспорно отпугнет покупателя, поэтому, составляя договор купли-продажи, я эту оговорку не пишу — покупателю она не нужна, ответственность должна быть в рамках здравого смысла.
Опять же, заявляя претензию, покупатель должен доказать, что продавец об этом знал… а ведь мог и не знать…
Не сошлись?
Что до расторжения сделок, то основания для этого предусмотрены Гражданским кодексом.
В статьях 475, 476 и 477 ГК есть нормы, которые регулируют этот вопрос.
Так, если недостатки товара не оговорены продавцом, то покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара, а именно – обнаружения неустранимых недостатков, также недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо недостатки выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, покупатель вправе по своему выбору либо отказаться от исполнения договора и потребовать назад денежную сумму, уплаченную за товар.
Продавец отвечает за те недостатки, которые возникли до передачи объекта покупателю, либо по причинам, которые возникли до передачи объекта. И если не установлен гарантийный срок (согласно ст. 477), то период, в течение которого покупателем могут быть предъявлены претензии по недостаткам (выявленным в разумный срок), может быть до 2 лет со дня передачи товара покупателю, либо в более долгий срок, если он установлен договором купли-продажи.
Ясно, что в кодифицированный документ невозможно внести все случаи, по каким товар может быть признан не соответствующим своему назначению или иметь существенный недостаток, препятствующий использованию, поэтому фраза эта достаточно абстрактна, и решение перекладывается на усмотрение суда – насколько существен этот недостаток и является ли он основанием для расторжения договора.
К примеру, человек купил дом, но выяснилось, что прежний хозяин забыл устроить фановый стояк и в помещении пахнет канализацией, — существенно это или нет?
Для того, чтобы устранить этот недостаток, нужно разобрать часть кровли и вывести наружу эту трубу. Но какова конструкция крыши? Сколько человеко-часов потребуется на эту работу? Во что это обойдется? Какой процент затраты составят относительно покупной цены дома? Суд рассмотрит все эти обстоятельства, и, руководствуясь здравым смыслом и внутренним убеждением, придет к выводу, насколько существенно это для расторжения договора.
Но как однажды мне сказал один опытный строитель, который очень трепетно относится к качеству своей работы, юристу лучше быть на стороне того, кто доказывает наличие недостатков, потому что в Калининграде очень мало строится домов по-настоящему качественных, с соблюдением всех норм и правил. И в подавляющем числе объектов есть недостатки, в том числе и существенные.
Исходя из этого, покупателю при выборе дома необходимо пользоваться услугами юриста и профессионального строителя, а лучше, эксперта в строительной области.
Но даже и эксперт скажет вам, что есть моменты, которые выясняются в процессе эксплуатации, впрочем, в течение двух лет у покупателя есть право потребовать компенсацию за такое «открытие» или расторгнуть сделку.
Иногда виноват сам хозяин, который при строительстве ИЖД сэкономил на услугах прораба, посчитав, что хозяйский глаз лучше. Человек не может быть профессионалом во всем, а дом – очень сложное сооружение, и любая ошибка на любом этапе может выйти боком.
Каждый должен заниматься своим делом: риэлтор — искать объект и покупателя, юристы – работать с документами, а контроль качества по ходу строительства должны осуществлять специалисты технадзора.
С домами в сером ключе несколько проще – там можно проверить качество скрытых работ и увидеть «изнанку», но когда они продаются с полной отделкой, где все зашито и спрятано, ни один эксперт не даст стопроцентной гарантии, что дом технически безупречен.
Как правило, невозможно дать стопроцентную гарантию и с точки зрения юридической проверки. И тот, кто такую гарантию дает, на мой взгляд, поступает непрофессионально. Юрист – не страховая компания. Можно выявить риски, минимизировать их последствия, можно отказаться от объекта, если специалисту очевидно, что недостатки достаточно серьезны, но выдать полную индульгенцию от всего невозможно. И все-таки проверять надо. Об этом говорит и закон, указывая, что стороны, совершая сделку, должны проявлять разумную заботливость и осмотрительность
«Крым и Рым, и медные трубы»
В ваших публикациях уже говорилось о газовых котлах, повешенных «для декорации», о трубах, закопанных слишком близко к поверхности. Но если дом имеет хорошие перспективы на газификацию, а пока отапливается электричеством или дровами, и продавец об этом предупреждает – к нему никаких претензий. Единственное, дом должен отвечать требованиям безопасности для подключения к газу: по площади, по объему, по наличию окон и состоянию вентиляции, «правильных» дверей (то есть, это должны быть легко выбиваемыми конструкциями), и т.д.
Кроме этого, бывают проблемы с ошибочно рассчитанными лестницами: слишком гладкая (скользкая) поверхность ступенек, неодинаковая их ширина и высота. Роковой может оказаться даже одна ступенька, высота и ширина которой не соответствует остальным, — будете постоянно спотыкаться.
На все это необходимо обращать внимание при покупке.
Не прав тот, кто хочет найти дом без недостатков. Абсолютного совершенства не бывает – недочеты находятся всегда, важно решить, насколько они критичны, и главное – не стесняться дотошно вникать во все детали, привлекать к осмотру дома специалиста, — предложений по домам нынче много и есть из чего выбрать.
Иногда, ошибка покупателя – влюбиться в дом с первого взгляда. Тогда уж он слышит только то, что хочет услышать, теряет бдительность. Осмотр нужно делать с холодной головой, отстраненно, или брать с собой человека, который не заинтересован в покупке, сердце его не трепещет, и он трезво будет смотреть на вещи. В идеале, когда таким человеком будет эксперт. Наш опыт показывает, что это крайне эффективный шаг, при этом, если объект достойный, довольным остается не только покупатель, который получил важную информацию, но и продавец, правдивость слов которого была подтверждена компетентным мнением извне.
Не экономьте на проверке. Потраченные средства сторицей вернуться к вам вашим же спокойствием и уверенностью, что вы сделали правильный выбор!
-
Recommend on Facebook
-
Tweet about it -
Share on vkontakte
Елена Чиркова
https://rynokzhilia.ru, №6 (1008), 18 февраля 2016 г.
0 коммент.назад...