Subscribe to RSS

Газета "Рынок жилья"

- о купле продаже, обмене, аренде недвижимости в Калининграде и Калининградской области;
- о новостройках Калининграда и строительстве;
- о новых технологиях, интерьере и дизайне;
-все о рынке недвижимости Калининграда.

Барометр ипотечного рынка: стрелка показывает «шторм»

За десять-двенадцать лет существования ипотека в нашем 39-м расправила крылья: большая часть населения пришла к убеждению, что без ипотеки жилья не купишь.

Похоже, убеждение это подрезано под корень надвинувшимся кризисом.

Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области взял на себя выполнение обязательств по замороженным объектам во времена кризиса, прокатившегося по региону, стране и миру в 2008 – 2009-м. В этот раз, по мнению Кирилла Лило, заместителя директора Фонда, с программами поддержки будет сложнее. Сегодня он рассказывает нашим читателям о том, что происходит с ипотекой, и о прогнозах на будущее.

- Как сегодня выглядит ипотечный рынок?

- Если говорить об условиях ипотечного кредитования, то практически все участники этого рынка в России пережили с декабря прошлого года существенные изменения. У кого-то они наступили раньше, у кого-то позже, однако ужесточение условий предоставления ипотечных кредитов и повышение процентных ставок налицо.

В первом полугодии 2014 года средняя процентная ставка составляла 12,75 процента годовых. Были ипотечные программы, ориентированные на работников бюджетной сферы, молодые семьи и тех, кто покупал жилье у юридических лиц, таким заемщикам и предлагали ставку в 10 процентов годовых по кредитной программе «Новостройка». Минимальная же процентная ставка по кредитным продуктам АИЖК в первой половине прошлого года составляла и вовсе 7,9 процента годовых.

В декабре, а в иных случаях с конца октября прошлого года ситуация начала меняться и процентные ставки поползли вверх: сначала на один-полтора процента, самые доступные программы были закрыты, и к концу декабря практически все участники ипотечного рынка подняли процентную ставку до 14-15 процентов годовых. С наступлением нового года эта тенденция, к сожалению, лишь продолжилась.

Если в декабре минувшего года банки держали ставки на уровне 14 процентов, то Агентство по ипотечному жилищному кредитованию уже тогда объявило о повышении ставок на свои кредитные продукты до 15,9 процента с 1 января 2015 года. Сегодня мы видим, что и остальные участники ипотечного рынка подтянули свои ставки до примерно аналогичного уровня. Так, основные участники рынка предлагают по ипотечным программам ставки уже до 16-20 процентов годовых.

- Будут ли банки пересматривать ставки по уже заключенным договорам?

- Нет. Законодательством четко определено, что если в договоре не предусмотрен односторонний пересмотр процентной ставки по каким-либо причинам, то условия изменениям не подлежат.

Те, кто успел взять кредит под более низкий процент, так и будут выплачивать его по ставкам, зафиксированным в договоре.

Сегодня «коридор» процентных ставок по ипотеке уже составляет от 15 до 20 процентов годовых, а в некоторых коммерческих банках и все 22 — по сути, мы откатились на 10 лет назад, к 2003 – 2004 годам, то есть, к началу развития ипотечного рынка в Калининграде и области, когда доступность ипотечных кредитов была минимальной.

- Каковы прогнозы по ставкам на ближайшее время?

- Думаю, что в течение двух-трех кварталов процентные ставки снижаться не будут.

Конечно, нам хотелось бы надеяться, что по итогам первого полугодия и банки, и АИЖК пересмотрели бы подход к определению процентных ставок, может быть, заработали бы какие-то инструменты государственной поддержки заемщиков, но на сегодняшний день ипотечное кредитование в значительной степени свернуто.

Ставки такого уровня для большей части населения неподъемны, ведь реальные доходы и покупательская способность у многих граждан не только не выросли, но и сократились.

- Не приведет ли это к сворачиванию объемов строительства?

- К сожалению, скорее всего так и произойдет. Доля сделок с использованием механизма ипотечного кредитования в сегменте новостроек по результатам прошлого года составила более сорока процентов, и повышение ставок, бесспорно, скажется на объемах реализации жилья, что приведет к сворачиванию части проектов в жилищном строительстве. Застройщики будут в первую очередь концентрировать усилия на завершении уже начатых объектов. Многие компании, не имеющие «финансовой подушки», столкнутся с серьезными трудностями.

Поскольку многие банки свернули проектное финансирование жилищного строительства, то для большинства застройщиков единственным источником поступления средств остались взносы граждан в рамках оплаты договоров долевого участия. Так как сейчас банки повысили стоимость кредитных средств и ужесточили условия их предоставления, то риски появления новых проблемных объектов значительно возросли и в ближайшем будущем мы сможем увидеть пополнение рядов обманутых дольщиков.

- Не останется ли в этом случае военная ипотека единственным «островом надежды»?

- Мы еще не завершили мониторинг условий кредитования по военной ипотеке в других банках, но, к примеру, в рамках системы АИЖК размер кредита по данной программе был снижен с двух миллионов трехсот тысяч до полутора миллионов рублей, что значительно сокращает возможности военнослужащих по приобретению жилья. Учитывая, что застройщики, безусловно, отреагируют на рост издержек строительства, в первую очередь из-за увеличения стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ (а их, как правило, ведут приезжие специалисты, которым сейчас не выгодны рублевые контракты, так как они переводили свои заработки здесь в валюту), цены для населения окажутся неподъемными. Прибавьте сюда ужесточение миграционного законодательства, многие иностранцы будут вынуждены уехать, а, значит, нас ждет серьезное сокращение притока дешевой рабочей силы. Это еще более подстегнет рост цен, и, в конце концов, недвижимость существенно подорожает в рублевом выражении, и несколько меньше – в долларовом.

- Сколько времени нужно на преодоление этой ситуации? Чем отличается кризис прошлого года от настоящего?

- Думаю, что на восстановление рынка потребуется не менее 1,5-2 лет. В 2008-м мы наблюдали мировой финансовый кризис, который, по сути, лишь затронул Россию. В этот раз мы сталкиваемся с кризисными явлениями, которые в значительной мере вызваны спадом в отечественной экономике из-за падения курса рубля и платежеспособности населения. А поскольку наша область территориально оторвана от других регионов страны, а наша зависимость от импорта особенно значительна, то негативные экономические явления, на мой взгляд, проявятся у нас особенно остро. Но хотелось бы верить, что то, что нас не сломает, сделает нас сильнее. Через два года в регионе аккумулируется не только спрос, но и потенциал по осуществлению серьезных инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, а также возможности ипотечного кредитования станут значительно шире. Конечно, многие участники уйдут с рынка, так что по истечении двух лет мы будем иметь дефицит новостроек, который, в свою очередь, вызовет рост цен на жилье.

- Какие компании могут заморозить свои объекты?

- Я бы предпочел вести речь о тех застройщиках, кто, скорее всего, продолжит строительство жилья. Так, заключать договора долевого строительства я бы рекомендовал с теми компаниями, которые не первый год на рынке, чье финансовое состояние не зависит от банковских кредитов, наконец, чья репутация складывается из успешной истории своевременного завершения строительства и введения жилых домов в эксплуатацию.

Существует такое понятие как материально-техническая база. Это не стол, стул и арендованный офис, а те активы, которыми располагает компания — застройщик для достройки начатого объекта. И наоборот – я бы советовал с осторожностью относиться к тем фирмам, которые были специально созданы для реализации определенного проекта, к тем, у которых минимальный уставной капитал и строительство начинается за счет привлечения средств дольщиков или кредитных средств банка, либо строительство ведется силами сторонних подрядных организаций.

В Калининграде за долгие годы успешной работы целый ряд компаний-застройщиков успели наработать репутацию, которая стала их реальным активом и дорогого стоит: это «Модуль-Стройград», «Калининградстройинвест», «Ремжилстрой» и другие. Строя качественно и в срок, они участвуют в государственных жилищных программах, финансируют объекты преимущественно за счет собственных средств, при этом продажи жилья начинают, как правило, на высокой стадии готовности объектов. Конечно, жилые дома и многоквартирные комплексы таких застройщиков будут достроены и введены в эксплуатацию.

- Государство остается в стороне?

- Во всяком случае, мы очень надеемся, что государство примет меры поддержки населения для стимулирования покупки жилья, в первую очередь, с использованием возможностей ипотечного кредитования. Мы ожидаем что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию завершит работу по внедрению социального ипотечного стандарта, запустит специальные кредитные программы со сниженной процентной ставкой для отдельных категорий заемщиков — работников бюджетной сферы, молодых семей, получателей материнского семейного капитала.

Кроме того, сегодня мы выступаем с инициативой в адрес регионального правительства возобновить такие формы государственной поддержки заемщиков, как субсидирование части процентной ставки и части первоначального взноса для отдельных категорий граждан и тех, кто приобретает жилье в новостройках.

- Но если человек все ж таки решился на ипотеку, не дожидаясь государственной «благотворительности»

- На мой взгляд, потенциальным заемщикам, рассматривающим сейчас возможности получения ипотечного кредита, следует особенно основательно подойти к принятию решений, поскольку сейчас выросли не только финансовые риски домохозяйств, но и ужесточилась ответственность за неисполнение заемщиком своих кредитных обязательств. Законодательство дает сегодня кредитору возможность взыскивать заложенное имущество, даже если это единственная квартира, в которой прописаны и проживают несовершеннолетние дети. Теперь это не является препятствием для иска. Такие взыскания – мировая практика, процедура отработана на всех уровнях – от решений суда до реализации жилья с торгов агентством по имуществу. К сожалению, таких случаев потери жилья по нашему региону достаточно много и мы регулярно их наблюдаем. Непростая экономическая ситуация сейчас создает дополнительные риски для определенной категории заемщиков – тех семей, у кого может снизиться доход вследствие, например, уменьшения размера заработной платы или потери работы, поэтому очень важно трезво подходить к оценке своих финансовых возможностей с учетом необходимости ежемесячного обслуживания ипотечного кредита.

В случае, если заемщик попал в сложную финансовую ситуацию, то следует незамедлительно обращаться к кредитору в целях поиска наиболее оптимального для обеих сторон выхода из создавшегося положения, вплоть до совместной продажи жилья – это, по крайней мере, избавляет заемщика от необходимости оплаты судебных издержек (к слову, далеко немалых), и удается избежать появления дополнительной финансовой нагрузки на заемщика в виде пеней и штрафов за возникновение просроченной задолженности, а также выручить часть средств после продажи жилья и расчетов с кредитором. В любом случае, «прятать голову в песок» и ждать, что ситуация решится сама собой, не стоит.

  • facebook

    Recommend on Facebook
  • twitter

    Tweet about it
  • vkontakte

    Share on vkontakte

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №2 (955), 22 января 2015 г.

0 коммент.назад...

Еще статьи...наверх...

Режим ожидания

Как купить квартиру и не ошибиться

Ипотека — мощный двигатель жилищного строительства

Ипотека — мощный двигатель жилищного строительства

Владимир Путин: «Нужно учесть ошибки и провести реформу»

До самых до окраин…

До самых до окраин…

Российский рынок квартир: сравним?

Черногория – по цене Светлогорска

Свое жилье на европейском курорте

«Еврострой инвест»: квартира от застройщика

«Еврострой инвест»: квартира от застройщика

Холмогоровка — новая территория для комфортной жизни

Дом на Тихоненко: Одной ногой в лесу, другой – в городе

Дом на Тихоненко: Одной ногой в лесу, другой – в городе

Местоположение дома действительно совмещает две несовместимые вещи.

banner

Реклама

  • TDbann
  • tihbann
  • invbann
  • BisBann
  • resursbann
  • shternbanner
  • komfortbann
  • HolmogorBANN
  • bulvar_bann
  • ervbann
  • investbann
  • ksibann
  • KPD bann
  • AkfenBANN
  • balturBann
  • 6f0998792f
  • 9e295e155c

Контакты и информация

  • г.Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Озерова, 17Б, ТЦ «МЕГА» офисный центр, каб. 709, 7-й этаж. Тел./факс (4012) 30-33-39.
  • Реклама в газете...

В 2015 году газета отметила свое 20-летие. Согласно социологическим исследованиям, а также оценкам риэлторских компаний и строительных фирм города, газета \\\\\\\\\\\\\\\"Рынок жилья\\\\\\\\\\\\\\\" стала ведущим изданием, освещающим вопросы недвижимости Калининграда и Калининградской области.

Социальные сети

  • RSS лента

Самые популярные рубрики

© 2010 - 2011. Сделано в iwest-media - создание визуальной продукции в Калининграде | Альмонд Медиа - продвижение сайтов | Все права защищены.