Росреестр — защита от мошенников

У нас всегда хватало клубов детей лейтенанта Шмидта, последователей О.Бендера и прочих специалистов этой хитромудрой сферы. Причем эти специалисты всегда предпочитали играть по-крупному, брать что подороже, а что может сегодня быть дороже недвижимости?

Вот по ней и били. И бьют…

Правда, законодательство вообще и Росреестр в частности работают над тем, чтобы по возможности еще более сузить узкий круг упомянутых специалистов и уберечь от них добро честных граждан.

Нужно заметить, что наш Калининградский Росреестр в этом направлении сделал немало, и вообще слывет одним из самых продвинутых в России. На днях (21 – 22 октября) Калининградскую область посетила делегация Международного банка реконструкции и развития вместе с руководством центрального аппарата Росреестра. Высокие гости проверили реализацию федеральных целевых программ развития области, и еще раз подтвердили, что Калининград по этой части стоит «во первых строках» лучших. Делегация единодушно одобрила деятельность областного Росреестра и Кадастровой палаты, а также динамику развития, отметила выросшую доступность (особенно после открытия МФЦ), ускорение обработки документов, качество сервиса. В общем, нам есть чем гордиться. Даже такие страны, как Германия, Испания, Хорватия, отстают от нас в системе госрегистрации (например, в Германии до сих пор нельзя получить выписку из ЕГРП, находясь в другом городе, у нас же, из Владивостока можно получить сведения о калининградских объектах, и наоборот).

В 2014 году наш регион был признан одним из лучших по инвестиционной привлекательности, в том числе и в сфере регистрации прав на недвижимость, и в этом немалая часть труда Росреестра и Кадастровой палаты, считают в правительстве РФ.

Итак, о вопросах, связанных с надежностью сделок, а также о том, как не попасться хитрецам, строящим сложные схемы увода денег честных граждан, рассказывает Александр Колобакин, помощник руководителя Управления Росреестра по Калининградской области.

- Доступ к сведениям ЕГРП с недавнего времени открыт. Не станет ли это соблазном для создания мошеннических схем?

- На портале можно уточнить сведения о любом зарегистрированном объекте недвижимости. Услуга это бесплатная. Но это будет информация о характеристиках объекта — без персональных данных собственника. Данные собственника объекта предоставляются исключительно в виде выписки из Государственного реестра прав на объекты недвижимости, и перечень этих данных ограничен законом о регистрации – то есть, это всего лишь фамилия, имя и отчество собственника и факт наличия объекта. Так что никакой утечки информации. И любой гражданин Российской Федерации может за плату получить эти сведения, подав заявление или воспользовавшись Интернет-порталом Росреестра.

Что до мошеннических схем… Как орган, осуществляющий государственную регистрацию, мы несем полную ответственность за безопасность собственника, и если ущерб в результате незаконных действий понесен им по нашей вине (и это доказано в суде), то казначейство возмещает ему потери до миллиона рублей (а по сделке, совершенной в нотариальной форме, несет ответственность нотариус).

Как уберечься от маленьких хитростей больших мошенников?

Поделюсь своими мыслями.

Первое: достаточно просто проверить объект недвижимости – заказать выписку, которая изготавливается в течение 5 дней. То есть, таким образом вы проверите принадлежность имущества тому, кто вам его продает (фамилия, имя, отчество), а также – нет ли арестов или других запретов, ограничивающих правообладателя. Это можно сделать на Интернет-сайте – в режиме online. Так вы увидите, с кем заключаете сделку.

Второе и самое немаловажное, чтобы не попасть в руки мошенников: стараться проводить расчеты посредством банковской ячейки, или посредством расчетов по результату проведения государственной регистрации, то есть, не отдавать деньги абы кому – каким-то посредникам. Я думаю, что мошенники (или посредники) должны быть поставлены перед условием – деньги только после совершения сделки и окончания государственной регистрации.

Такие люди просто пользуются доверчивостью гражданина – тем, что он не проверяет толком характеристики объекта, кому он принадлежит, и берут деньги сразу после сдачи документов. Покупатель уверен, что после того, как сдал документы на государственную регистрацию, а сотрудник Росреестра его принял, сделка уже совершена.

Это не так.

После сдачи и приема документов они подлежат правовой экспертизе, которая происходит уже без участия заявителей. Все документы, включая сам договор, проверяются государственными регистраторами на соответствие требованиям, еще раз проверяется принадлежность имущества.

Поэтому я не рекомендую рассчитываться до окончания сделки.

И самый надежный способ застраховать себя – пойти и совершить сделку у нотариуса. Нотариус непосредственно проверит правовую сторону сделки и будет нести полную ответственность по всей стоимости имущества, — независимо от его цены, а также может представлять интересы сторон договора в Росреестре.

В любом случае, всегда можно получить консультацию в Росреестре – они проводятся бесплатно и каждый день, в главном офисе на ул. Соммера и в офисах приема документов (МФЦ, Кадастровая палата).

- А есть ли риск мошенничества, если потеряны документы?

- Утрата документов для многих граждан кажется трагедией. Для нас – людей, профессионально работающих в этой сфере на рынке, — бумажные документы имеют второстепенное значение. Самое главное – это запись об объекте в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), или в том ресурсе, который существовал до создания ЕГРП.

Как же себя застраховать? У гражданина появилось право прийти в офис Росреестра и подать заявление о невозможности совершения сделки без его личного участия. Это производится бесплатно, данное заявление учитывается, и в случае поступления каких-либо документов от доверенных лиц или еще от кого-то (а не от самого правообладателя) документы возвращаются без рассмотрения. Более того – мы уведомляем об этом собственника.

До того момента, пока он сам не захочет распорядиться своим объектом, все выданные доверенности не будут иметь никакой юридической силы.

Если гражданин, находясь в полубессознательном состоянии, подписал какой-то документ, он всегда может приехать в офис приема и подать бесплатно заявление о невозможности совершения сделок без его личного участия. Мы это зафиксируем и ничего без правообладателя делать не будем.

Раньше граждане обращались в письменной форме (о том, что утрачены документы), но правовой основы, к сожалению, под этим не было, и регистраторы выясняли детали уже в процессе правовой экспертизы, связываясь с гражданином – а сам ли он совершил сделку. Сейчас это допускается в рамках закона – нужно только прийти с паспортом, вот и все.

Конечно, я понимаю, что никто из нас не застрахован, что у нас отнимут объект недвижимости, но нужно быть бдительным – к своим документам, к своей недвижимости, — такое имущество слишком ценно, а потому риски всегда существовали и будут существовать. Но застраховаться от них можно.

- Часто встречается ситуация, когда участник ипотеки, как полагается, зарегистрировал договор, но потом застройщик в процессе строительства (а то и «под занавес») какие-то квартиры перепланировал, и нумерация сменилась. Как поступить гражданину ипотечнику в этом случае? Перерегистрировать договор?

- Непременной частью такого договора должен быть план объекта. На этаже, который строится, в плане должны быть четко обозначены границы того объекта, который приобретает дольщик. Договор в трех экземплярах: один выдается дольщику, один остается в Росреестре и один – у застройщика. Если застройщик меняет нумерацию, мы это отслеживаем – чтобы в процессе «перенумерации» договора не пересекались, иначе государственная регистрация не проводится, — это одно из оснований для отказа – разночтения между зарегистрированными правами и заявленными.

Сейчас случаев такого «несчастливого совпадения» стало гораздо меньше.

Если же гражданин утратил правоустанавливающие документы долевого участия, то получить их копию можно в офисе на ул. Соммера: подать заявление на получение копии. К сожалению, МФЦ и Кадастровая палата этими полномочиями не наделены, так как они не в праве работать с нашими архивами. Получив заявление, мы поднимаем дело из архива, где находится оригинал договора долевого участия, снимаем с него копию, заверяем ее и выдаем заявителю. Услуга это платная – 200 рублей для физического лица и 600 — для юридического.

Постоянно боремся с недобросовестными участниками рынка, и хотя не обладаем полномочиями правоохранительных органов, все же «фильтруем» в меру своих сил. Кроме того, мы стараемся просвещать граждан, давать консультации, всегда можно зайти на сайт Росреестра (например, посмотреть имеющуюся информацию), есть многоканальный ведомственный центр телефонного обслуживания (8 800 100 34 34), — в общем, все способы, дозволенные законом, мы используем.

- И, наконец, самое злободневное: Росреестр с 1 октября приостановил регистрацию договоров долевого участия. Когда этот процесс возобновится? И не увеличит ли он косвенным путем (так как некоторые застройщики будут вынуждены заморозить объекты) число обманутых дольщиков?

- Я считаю, что не увеличит. К сожалению, регулятор – Центробанк РФ – установил перечень страховых компаний, получивших допуск к страхованию объектов долевого строительства. 1 октября их было 16, теперь 20, и, возможно, перечень будет дополняться, по мере того, как страховые компании будут приводить свои оборотные средства и уставные документы в соответствие с новыми требованиями.

Думаю, что эта норма прогрессивна и полезна. И вот по какой причине: было весьма удивительно видеть договор страхования, когда страховщик с 400 тысячами уставного капитала страхует многоэтажный и многоквартирный дом стоимостью в сотни миллионов – согласитесь, невозможно с таким капиталом покрыть убытки от страховых рисков недостроенного объекта.

Поэтому регулятор установил для игроков этого рынка определенные требования, и сейчас многие строительные компании ведут переговоры о перезаключении страховых договоров, — причем успешно.Вместе с тем, по последней информации, Центробанк подтвердил, что договора, заключенные до 1 октября, по-прежнему действуют: и если случится, что застройщик не сможет достроить застрахованный объект, те, кто его застраховал, будут вынуждены возместить ущерб. То, что эти компании не попали в перечень Центробанка, не означает, что они лишены лицензии – это действующие участники рынка, и их обязательства остаются за ними. Например, в перечень не вошел Росгосстрах, — компания уважаемая, никто не говорит, что она не исполняет своих обязательств, и ясно, что рано или поздно в этот перечень она войдет.

В случае какой-либо неблагоприятной ситуации на строительном рынке, полагаю, возмещения пойдут. Но до этого не дойдет – на рынке области работают, в основном, старые, серьезные застройщики, и работают за счет собственных средств — это главное отличие текущего момента от кризиса 2008 года: тогда большая часть строительных компаний работала за счет заемных средств, и это повлекло обрушение рынка. Сейчас в основной массе надежные застройщики, и опасаться потенциальным дольщикам, собственно, нечего. И все же при заключении договора – на всякий случай – неплохо было бы проверить, какая страховая компания является партнером застройщика, входит ли она в перечень Центробанка (он выложен на сайте Центробанка).

Ну а для застройщиков это хорошая технологическая пауза – чтобы оглядеться, подсчитать расходы, сбалансировать бюджеты, в любом случае, они вряд ли останутся в минусе – никто не строит себе в убыток. Повторюсь, что застройщики уже ведут переговоры со страховыми компаниями – это видно по договорам, которые поступают к нам в Росреестр.

Советую читателям вашей газеты обращать внимание и на те строительные компании, которые и прежде работали с крупными страховыми фирмами – с большими уставными капиталами.

Пострадать могут некрупные застройщики, которые на страховании сэкономили, обратившись к «дешевым» фирмам с недостаточным уставным капиталом, но остальные успешно строят и реализуют свои проекты.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №42 (995), 5 ноября 2015 г.