Земельный вопрос, которому был посвящен состоявшийся в нашей редакции «круглый стол», остается горячей темой и таковой будет еще долго, — вряд ли она остынет в обозримом будущем, потому что проблем пока много, очень много.

Сегодня мы публикуем вторую часть «круглого стола», но сама тема от завершения далека, и мы надеемся продолжить дискуссии: пусть споры рождают истину… или хотя бы инструкцию, как вести себя в сложной ситуации.

Детские болезни левизны и правизны

Роды в цыганском таборе — когда вокруг шум, гам, балаган и нестройные, хотя и искренние молитвы особо заинтересованных лиц, вот, пожалуй, обстановка, в которой зарождалась постсоветская строительная отрасль. Все, казалось, было разнесено «до основанья» — из обломков, осколков, битого кирпича, слез и междометий поднимался строительный бизнес нового капиталистического образца.

Точно так же строились правила и понятия в земельном вопросе — все мы помним золотую лихорадку, охватившую Калининград. Скандальные публикации о точечной застройке беспощадно разбивали горожан на два враждебных лагеря. Одни видели в застройке грязного двора и так называемого сиреневого сквера (где не только в пору цветения сирени можно было купить косячок и лишиться кошелька и невинности) крушение «нашего всего», другие — великую пластическую операцию лица города вкупе с решением жилищного вопроса и экономической выгодой. Для всех сторон, кстати.

Как бы то ни было, «гадских мест», в худшем случае смахивающих на помойки, а в лучшем — на места пикников для «маргиналитета», в городе стало куда как меньше… Как, впрочем, и уютных и просторных дворов со старыми яблонями, вишнями и прочими ботаническими изысками, оставшимися от лучших времен Старого города. Что ж поделать — каждая палка о двух концах, — правом и левом, и можно получить то одним, то другим.

Вот, к примеру, как могут застройщики воспринимать тот факт, что из-под них выдернули почву полноправного собственника и подсунули рваный коврик скоропостижной аренды?

Юрист Вероника Королева, говоря о поступательном ходе законодательных преобразований, отмечает тот факт, что все больше становится застройщиков, загнанных этими преобразованиями в тупик — срок договора заканчивается, а дом еще только предстоит сдавать в эксплуатацию. И не факт, что муниципалитет поможет найти выход, как это случилось с курятником в районе Московского проспекта, — возникшем как раз на том месте, где должен проходить внутриквартальный проезд, который в соответствии с обременением обязан был проложить застройщик. Ведь в результате он не имеет возможности это обременение выполнить и теряет право аренды на землю, на которой им уже построены дома и протянуты инженерные сети.

Какова в этом случае позиция муниципалитета и есть ли еще какие-либо варианты решения проблемы?

Искусство чтения законов

В первой части «круглого стола» мы уже описывали ситуацию, в которой муниципалитет почему-то принял выжидательную позицию, пока не стало поздно — хозяин курятника легализовал проблемную недвижимость.

По словам юриста, существует вводный закон «О введении в действие Земельного кодекса», где разрешено однократное продление аренды на 3 года. В статье 3 закона «О введении в действие» есть такое интересное место: «В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной муниципальной собственности, и право собственности на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, или такой земельный участок представлен до 1 марта 2015 года в аренду, то собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок сроком на 3 года — однократно, до завершения его строительства без проведения торгов». И вот один из застройщиков, вдохновившись этими строками, обратился в одну из сельских администраций области с заявлением о продлении срока. И ему отказали — сославшись на эту же статью и указав, что право собственности до 1 марта 2015 года у него не зарегистрировано.

Все бы ничего, но в тексте стоит «и/или участок предоставлен»…а он предоставлен.

Как прочесть одну и ту же пьесу в соответствии с буквой закона, не сфальшивив?

Казалось бы, ничего сложного: читай по буквам. Оказывается, не все так просто.

Любое новое па нужно еще разучить. Новые или измененные позиции в законодательной хореографии требуют времени на репетиции и интерпретации.

Что бы там ни говорили, а закон можно прочитать как слева направо, так и справа налево, и даже снизу вверх и по диагонали, доказательством тому интереснейшее понимание чиновниками самых, казалось бы, прописных истин.

Пример такой интерпретации привел Денис Пашко, и.о. начальника отдела управления земельных отношений комитета муниципального имущества и земельных отношений. Так, по его словам, простые «и» и «или» в текстах такого рода могут иметь сослагательное наклонение, есть множество случаев из практики (в том числе, судебной), когда они используются в расширительном толковании. Возьмем один из них, касающийся получения жилплощади человеком, который в ней нуждается.

- Есть два состояния, две стадии вопроса, — поясняет Денис Пашко, — а) признание, что человек действительно в жилье нуждается и б) если он состоит на учете как нуждающийся. По сути это два этапа одной и той же процедуры, растянутой во времени. НО! Одно дело — стоять на учете, а другое — получить статус нуждающегося. Нуждающийся должен просто доказать, что у него не хватает нормативных квадратных метров на каждого члена семьи. А вот полноправный учетный член очереди на жилье обязан еще и отчитаться, что не ухудшил за последние 5 лет свои жилищные условия намеренно.

В такой ситуации можно вообще дойти до абсурда, считает Валерий Макаров, посчитав рождение ребенка как «намеренное ухудшение» жилищных условий.

Если рассматривать эту норму, раскладывая ее по кусочкам, то, что имеет отношение к одной части процедуры, принимается и к другой ее части. В обсуждаемой нами проблеме тот же принцип.
Казалось бы, со времени вступления закона в силу прошло уже 4 месяца — достаточно, чтобы выработать какую-то позицию. Как выясняется на практике, эта позиция — отказать.

ОД (О, дольщики!)

Вопрос о недострое и сам по себе сложен. Но если его сложность еще и усугублена дольщиками… А именно это усугубление и имеет место быть в девяносто девяти случаев из ста.

Денис Пашко пояснил, что для продления аренды необходимо, чтобы право на недострой появилось до 1 марта. Единственный случай, когда администрация может прекратить аренду участка с обременением дольщиками — когда дом введен в эксплуатацию.

Прецеденты прекращения аренды арбитражным судом уже есть, причем в одном из случаев дом был уже введен в эксплуатацию, но право дольщиков на квартиры или прочие помещения было не погашено (у дольщиков были претензии по качеству).

И что из того, что недостроем владеет группа разгневанных дольщиков… Дольщики скинулись, чтобы построить дом. Если застройщик достраивает дом, то, по словам чиновника, никто ему в этом препятствовать не будет — процесс завершается по умолчанию, дом достраивается, так как всем выгодно, чтобы объект был введен в эксплуатацию.

А вот если застройщик собрал деньги и бросил дом — дольщики перейдут в категорию обманутых, и начнется судебная тяжба.

Конечно, правительство делает все что может, чтобы не доводить «кинутых» до революции. Например, приглашает тот же Фонд жилищного и социального строительства, чтобы добежать до финиша вместо выбывшего из игры застройщика. И, как видим, один за другим брошенные объекты достраиваются, и дольщики все ж таки доживают до новоселья.

В ожидании крещендо

Действительность может превзойти самые смелые прогнозы, как оно и случается обычно. То, что мы рассматриваем сегодня как проблему, завтра покажется луковым горем. Так, депутат Валерий Макаров считает, что Калининграду хватит земли, чтобы строить в заданном темпе, еще лет десять: в настоящее время у застройщиков в собственности находится достаточно много участков. В прошлом году был поток выкупа земельных участков — все торопились выкупить, отлично понимая, сколько сложностей влечет за собой аренда.

Пока это позволяет избегать неприятностей со сроками. А вот что будет через десять лет, когда начнется строительство на арендных участках? Смогут ли они уложиться в пять лет, предписанных законом, притом, что по ходу процесса всегда возникает куча проблем?

По мнению Вероники Королевой, в постановлении правительства РФ от 2009 года говорится, что срок может быть продлен до двукратного нормативного. То есть, даже не на 5, а на 10 лет. Но это для добросовестных застройщиков. Не получится ли у нас «как всегда» — закон, подобно драконовым зубам, даст новые всходы административных барьеров, при которых застройщикам попросту не дадут достроить, объект изымут, а их самих подвесят в каком-то совершенно неопределенном состоянии?

Валерий Макаров полагает, что выход найти можно — например, если застройщик получил разрешение на строительство и успел тут же продать 100 процентов квартир какому-нибудь юрлицу. Провернуть такую реактивную операцию неимоверно сложно, но когда российский застройщик пугался трудностей?

Впрочем, трудности грядут действительно не пустяковые. На взгляд депутата Александра Пятикопа, и российская экономика, и российский бизнес (вместе с калининградским!) с введением этих законодательных норм входит в зону высокой турбулентности, неопределенности, риска. И эти риски резко увеличиваются. Но дело еще и в том, что если на законодательном поле мы не урегулируем ряд ситуаций, мы резко ухудшим положение тех же дольщиков, попутно завалив программу «Жилье для российской семьи» и т.д., и т.д., к тому же не сможем переселять граждан из аварийного и ветхого жилья.

Нет минусов без плюсов

Как видим, изменения в законе о земле дали благодатнейшую почву для критики. Но не бывает в жизни абсолютно черного квадрата. Так, по мнению Вероники Королевой, есть плюсы и в модифицированном законодательстве. Например, введение электронного режима вместо бумажного:

- Стало проще работать: человек одним нажатием кнопки может отправить заявку, зарегистрироваться, встать на кадастровый учет, а это так экономит время и нервы!

- А когда население привыкнет к электронному взаимодействию, — добавил Денис Пашко, — в ход пойдет и электронная подпись, которая существует уже 12 лет, но до сих пор популярностью не пользовалась, так как мало кто знает, как ее применять. Да и непривычно. Теперь же с введением карты госуслуг (в которой сочетаются функции самой карточки, паспорта и электронной цифровой подписи) человек может и вовсе идентифицировать себя в интернете с помощью этой карты напрямую, из дома, сократив тем самым административные барьеры еще больше и получить результат «без посредников». В том числе, и договор. Правда, надо как-то отвыкнуть от бумажных документов — бумажная версия пока еще требуется в публичных отношениях….

И если эта карта будет помогать получать и те электронные услуги, которые относятся к покупке земли, то народ резко сократит расходы на корвалол и валерьянку.

- Например, вы хотите выкупить участок, — поясняет Денис Пашко. — Есть два этапа: первый — мэрия выдает вам договор, второй — вы регистрируете его в юстиции. Юстиция (или Росреестр) сегодня уже использует форму электронной регистрации документов, а через нотариуса они обязаны будут делать ее за один день — сегодня принесли, завтра уже забрали. Такой пилотный проект у нас уже запущен. И договор вы получаете в электронном виде. Другой вопрос, нужно ли это все? Может быть, и да, нужно, если не хочешь тратить время на личное присутствие

Да здравствует гиподинамия

А вот на взгляд Вероники Королевой, это многим понравится, тем более, что Многофункциональный центр (одного окна), по ее сведениям, работает цивилизованно, красиво, культурно — быстрый и вежливый сервис, есть куда определить детишек, если пришлось прийти с ними, а учитывая, что перечень услуг действительно огромен, это облегчит жизнь многим занятым людям.

Правда, сей плюс опять-таки имеет свой минус. Валерий Макаров напомнил, что совпадение некоторых утвержденных Правил землепользования и застройки с видами разрешенного использования порой трагически не совпадают: в какой-то момент правительство утверждает новый перечень видов разрешенного использования, который совершенно не стыкуется с предыдущим, и юстиция ничего не зарегистрирует, пока не получит заключение о соответствии одного разрешенного использования другому. И не стоит ждать скорого разрешения проблемы — ни за день, ни за месяц. А как подвести одно под другое — никто вообще не знает

Земельные вопросы никогда не решались просто и быстро.

К тому же за ними тянется сколь старый, столь и пыльный шлейф земельных неурядиц — один взгляд с птичьего полета на дачные поселения может расщепить здравый смысл на тысячи шизофренических слагаемых. И то — почему большая часть дачников любыми путями раздвигает рамки законного пространства, чтобы урвать лишние пять сантиметров земли? И урвать эти сантиметры от дороги, по которой потом к нему же (или к его близким) не сможет проехать скорая помощь. Или пожарники. Или его новая машина, которую придется либо оставить в отдалении от усадьбы, либо проезжать на ней как-нибудь боком, на двух колесах.

И это не единственный пример «расщепления» здравого смысла.

Так что мы непременно вернемся к земельному вопросу в самом скором будущем — заодно посмотрев, как новое законодательство пускает корни и закрепляется в условиях не слишком благоприятного периода в экономике России.

Возможно, что эти законы помогут ее оздоровлению, а возможно, что они претерпят новые изменения и будут адаптированы к новому калейдоскопу реальности, единственная константа которой — земля…

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №28 (981), 30 июля 2015 г.