Без нотариуса — никуда

- Недавно в регистрации объектов недвижимости появились существенные изменения (в Закон о регистрации, Семейный кодекс и Закон о нотариате), которые вступили в силу 29 декабря, и теперь часть сделок подлежит обязательному нотариальному заверению, — сообщил Александр Колобакин, помощник руководителя Росреестра по Калининградской области.

Какие сделки?

- Это сделки по продаже имущества несовершеннолетними собственниками, сделки по продаже постороннему лицу долей в общей собственности и комнат в коммунальных квартирах (когда такие квартиры приватизированы в долях). Обязательно нотариальное удостоверение сделок с земельными долями (по землям сельхозназначения), а также при разделе между супругами совместно нажитого имущества.

По этому поводу мы уже провели совместное совещание с нотариусами и органами опеки. К сожалению, те сделки, которые были заключены гражданами 30 и 31 декабря, а также в начале 2016 года и поданы на регистрацию, мы зарегистрировать «по-старому» уже не сможем: их нужно будет удостоверять нотариально.

Сколько это будет стоить?

- Одновременно с этим законодатель внес изменения и по части тарифов, подлежащих оплате нотариусу: теперь сделка объекта с кадастровой стоимостью до 10 миллионов рублей будет облагаться пошлиной в 3 тысячи рублей + 0,2 процента от стоимости объекта. То есть, если брать стоимость в 3 миллиона (нормальная рыночная стоимость двух- и даже трехкомнатных квартир), то 0,2 процента составят 6 тысяч рублей, — общим счетом получается 9 тысяч. К этому добавляется сумма, которую придется потратить, получая согласие одного из супругов (отказ от преимущественного права покупки, — если это доля).

Новыми положениями установлено также, что нотариус будет сам испрашивать все необходимые документы, в том числе, в органах, осуществляющих государственную регистрацию права, кадастровый паспорт, проверять все этапы сделки и нести за нее полную персональную ответственность.

Это значит, что если суд признает сделку недействительной, нотариус будет полностью ее компенсировать – все 100 процентов. Свою деятельность они страхуют, поэтому гарантия такой компенсации реальна (раньше — при признании сделки недействительной — мог возмещаться только 1 миллион рублей, теперь компенсации подлежат все понесенные убытки).

Сколько времени это займет?

- Нотариусы уже давно получили право обращаться к нам при заключении сделок, — и в электронной, и в форме подачи заявления через МФЦ (через офисы приема Росреестра). Сроки обработки нотариально удостоверенных сделок и документов максимально сокращены – 3 рабочих дня в обычной форме подачи и 1 день, если документы поданы через интернет-портал Росреестра.

Это удобно и выгодно — 10-дневный срок, положенный по закону, существенно сокращается. А сроки мы выдерживаем – практика уже наработана.

О налогах

- По налогам: с этого года вступил в действие закон, в котором налог определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На территории Калининградской области оценка объектов капитального строительства уже давно проведена, более того — грядет новый тур оценки.

Нужно признать, что массовый метод оценки предусматривает определенную долю погрешности: оценивая более миллиона объектов, которые находятся на территории региона, у оценщика нет возможности войти в каждый конкретный дом и оценить каждую квартиру, чтобы учесть состояние коммуникаций, степень износа, и т.д. Не учитывается даже тип дома, — в основу берется такой показатель, как близость к центру, к курортам и рекреационным зонам, и является ли дом новостройкой или относится к старому фонду (новостройки оцениваются дороже).

Основной критерий оценки — метод сравнительных продаж, при котором кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной цене.

Пока действует льготный период, и налоговая нагрузка будет увеличиваться постепенно: в 2017 году граждане получат уведомления об уплате налога за 2016 год, и стоимость облагаемого налогом объекта будет все еще меньше кадастровой.

Хотя нужно сказать, на мой взгляд, кадастровая стоимость объекта сейчас все ж таки немного занижена. Но тут вопрос сложный: цена на недвижимость то растет, то падает, притом, что перенасыщения предложений мы еще не достигли.

Особенность момента

Ситуация неоднозначная: с рынка ушли военнослужащие и сотрудники силовых ведомств, которых государство, выполнив свои обязательства по этой программе, обеспечило жильем бесплатно.

Выпадение такого внушительного сегмента достаточно ощутимо, а тут еще и сокращение ипотеки, — граждане решили меньше брать в долг под выросшие проценты. Серьезно повлияло на ценообразование внесение изменений в закон о долевом участии: увеличив гарантии для дольщиков, они ударили по застройщикам, заставив повысить расходы на страхование и тем самым вынудив поднять цены на квадратный метр.

То есть, мы находимся в периоде, когда рынок серьезно подвержен колебаниям, — продажи сокращаются (и могут сократиться еще более), но в общем, все будет зависеть от тенденций в большой экономике. Применительно же к Калининградской области наш рынок недвижимости постоянно увеличивается, и предыдущий 2015 год опять показал прогресс… хотя и небольшой.

Ближе к земле

- Все эти изменения и колебания вызвали и смену приоритетов: люди сегодня предпочитают покупать не квартиры, а земельные участки под ИЖД за городом (в основном, в ближайшем к Калининграду Гурьевском районе, пожалуй, это даже ближе и удобнее, чем Балтрайон с его транспортными проблемами).

К такому решению их склоняют проблемы с управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями, налогом на капитальный ремонт, етс. На рынок попали и те участки, которые были выделены многодетным семьям (не все они смогли осилить строительство дома), так что сделки в этом сегменте выросли. Однако продаются, в основном, две категории «вечно востребованного товара»: недорогие участки (тысяч по 200-300 — на окраине города, а также в Малиновке, Орловке), и, наоборот, дорогая элитная земля в лучших местах города (в районе Кутузова, Демьяна Бедного). А вот средняя часть — участки ценой в миллион – зависла.

Нужно заметить, что нас ждет серьезное перераспределение земли в черте Калининграда: ведутся работы по расширению Окружной дороги, и часть ее пройдет как раз по садовым товариществам, которые граничили со старой дорогой (правительство уже планирует изъятие с компенсацией участков). Строительство стадиона поглотит садовое общество «Остров», — тут уж никуда не деться.

Думаю, что в правовом поле проблем не будет. Граждане получат либо компенсацию за землю и за то, что на ней – за многолетние деревья, сооружения, либо аналогичный земельный участок за чертой города — взамен изъятого.

Мое стойкое убеждение, которым я уже неоднократно делился на встречах с садоводами, — дач на территории города быть не должно. Город наш все-таки европейский: надо строить жилье, развивать инфраструктуру, места отдыха горожан. Хочешь завести сад-огород – заводи, но за городом. В области предостаточно земли сельскохозяйственного назначения хорошего качества, которая не обрабатывается, — вот там и следует формировать садоводческие товарищества.

Если же говорить о перспективах в плане регистрации права, то новые движения начнутся через год – это изменение порядка регистрации прав на объекты недвижимости, которые будут осуществляться одновременно с кадастровым учетом.

Принят новый федеральный закон, который вступит в силу в 2017-м, будет разработан новый программный продукт: гражданин, который ставит свой объект на кадастровый учет, одновременно с этим будет получать и свидетельство о праве собственности на него.

В настоящий момент кадастром «все учтено» — если где-то и остались объекты, то лишь небольшой процент от общего числа. В реестр вошли и все объекты, зарегистрированные в БТИ до появления учреждения юстиции.

Таким образом, два органа будут соединены в один.

https://rynokzhilia.ru, №2 (1004), 21 января 2016 г.