Ипотека, как оказалось, дело и само по себе очень непростое, а когда это дело становится еще и судебным…

Вообще-то ипотечный долг как нельзя более сплачивает семью. Выплачивая ежемесячно n-ные суммы, супругам, живущим на пределе напряжения, не до шалостей. Но иногда бывает, что кто-то из них все же покидает семейную лодку, тяжело груженную проблемами.

Что происходит с ипотечной квартирой в таких случаях?

На этот вопрос отвечает юрист Оксана Афремова из Юридического бюро Вероники Королевой

Как делить будем?

Вот недавний случай из судебной практики.

Семья оформила ипотеку. Причем оформила на имя супруги: предприятие предоставило ей квартиру в рассрочку по льготной цене, как своему работнику, оформив на нее ипотеку.

Но тут случилось то самое – муж решил уйти. И при расторжении брака он претендовал на квартиру, мол, кредит выплачивали из общих денег, так что ему полагается доля.

Однако ж квартира была неделимая, и суд принял решение оставить квартиру, а также и долг по кредиту за женой, но взыскал с нее компенсацию в пользу супруга – оценив квартиру по рыночной цене и определив размер компенсации, которая должна быть выплачена супругу.

Такие решения — редкость. Но в данном случае суд учел, что квартира в свое время была предоставлена жене предприятием, на котором она работает, по льготной цене. Учтено было и то, что ребенок оставался с матерью (а значит, учли и интересы ребенка), и то, что квартира была неделимой.

Большую роль сыграло и то, что предприятие возражало, чтобы долг был разделен между супругами: во-первых, в залоге была вся квартира целиком, во-вторых, предприятие могло контролировать ситуацию по выплате – женщина продолжала там работать, кредитор видел ее доходы и мог быть уверен, что долг будет выплачен своевременно. С разведенным супругом такой уверенности не было – ни по его платежеспособности, ни по своевременности оплаты.

Но вообще в судебной практике принимается факт, что обычные квартиры, приобретенные по ипотечному кредиту, находятся в залоге у банка.

Как правило, супруги, оформляя кредит, идут либо как со-заемщики (то есть, несут солидарную ответственность по кредиту), либо один из них выступает как поручитель другого. Сегодня большинство банков предпочитает оформлять супругов со-заемщиками.

При расторжении брака суд обычно признает долг по кредиту общим, выделяет долю в праве собственности на жилое помещение второму супругу (если квартира оформлена на одного из супругов), но квартира остается в залоге у банка целиком, а ответственность по кредиту перед банком остается солидарной.

Раздел долгового обязательства по возврату кредита и уплате процентов по нему между супругами без получения согласия банка нарушает права банка – и может привести к существенному изменению условий кредитного договора, вследствие чего требования о разделе долга по такому договору без согласия кредитора суды оставляют без удовлетворения.

Единственный плюс в этом случае, что у одного из супругов при субсидарной ответственности возникает право регрессного требования к другому супругу. То есть, если жена выплатила полностью кредит самостоятельно, то она имеет право взыскать с супруга половину суммы. И если тот не заплатит, то можно будет при определенных условиях обратить иск на его долю и выкупить ее для себя.

Так сегодня делятся ипотечные кредиты, в том числе и валютные.

Банки не дают своего согласия на раздел долга или на замену стороны в договоре, если кредит выдавался одному из супругов (например, потому что муж был платежеспособным, а жена, находясь в декретном отпуске, нет). И никакой банк никогда не даст согласия на замену должника – так как проверку платежеспособности проводили в отношении именно этого лица, и перевод долга без согласия банка невозможен.

Суд в таких делах всегда принимает это условие банка.

Однако если человек утверждает, что согласен принять долг на себя, так как его платежеспособность выше, чем у того, на которого оформлен кредит, возможен и компромисс. В принципе, банку все равно – важно, чтобы была подтверждена кредитная история, и он удостоверился, что получит деньги. Так что можно и не доводить это до суда, а решить все «мирным путем» – оформив перевод долга в банке.

Сложнее, когда между супругами нет согласия – каждый из них отстаивает свою точку зрения, банк – свою, и создается ситуация, которая спор по факту не разрешает.

Бывали случаи, когда ко мне приходили с этой проблемой и я рекомендовала продать квартиру по рыночной цене, погасить кредит из этих денег, снять таким образом обременение, а оставшуюся сумму разделить между собой и миром разойтись. Если за определенное время кредит выплачен, вырученная сумма получается больше. Это выгодно обеим сторонам, да и банк остается при своем.

Москва слезам не верит

А вот в случае, опубликованном в вашей газете (две истории с валютной ипотекой, в одной из которых фигурирует гражданин Польши, смотрите РЖ №37 2015 г., «Среди рифов, скал и акул»), ничего необычного нет. Увы, это нормальная ситуация — нужно было внимательнее читать договор. Обычно банки оговаривают предельные сроки просрочки и условия, после которых могут потребовать расторжения договора.

Ну а тот факт, что квартиру уценили вдвое, нужно было оспаривать. Обратиться к взысканию имущества (ипотечной квартиры) банк может только по решению суда. Игнорировать решения суда нельзя, но если ответчики понимают, что оценка явно занижена и квартира стоит дороже – они должны спорить в суде по поводу этой оценки.

Правда, то обстоятельство, что на стадии торгов почему-то не было претендентов на такую дешевую квартиру (в результате чего квартира была передана лицу, близкому работникам банка), — это уже материал для Следственного комитета.

Однако же, поезд ушел – много времени прошло, целый год, а надо было все делать это по горячим следам. Ни в коем случае нельзя было игнорировать судебные заседания – нужно было оспаривать оценку банка в ходе рассмотрения дела, заявлять о проведении независимой судебной экспертизы, обжаловать решение суда, либо – если о проведении судебного заседания не было известно, то подавать заявление о восстановлении срока на обжалование решения суда и апелляционную жалобу.

Я понимаю, что бывают разные ситуации, когда человек не знал каких-то нюансов, но в нашем законодательстве нарушенное право подлежит восстановлению, а сроки начинают отсчет с того момента, когда человек узнал о нарушении своего права.

Возьмем пример с женщиной, когда пришли выселять ее из квартиры в ее отсутствие (и весь этот ужас лег на плечи несовершеннолетнего сына). Вот и нужно было предпринимать все действия с того момента, когда она узнала о том, что ее права были нарушены. Нужно было обратиться, как минимум, в районный суд по месту нахождения квартиры, чтобы выяснить, как и когда было вынесено решение о выселении. Информация эта доступна.

Кроме того, нужно обязательно вовремя получать адресованную вам корреспонденцию, в том числе и по адресу, где вы зарегистрированы, но не проживаете, поскольку суды не обязаны разыскивать ответчиков по таким делам. Человек считается извещенным о дате слушания дела, если судебная повестка направлена по известному месту его регистрации. Неявку ответчика за судебным извещением на почту суд расценивает как отказ от его получения с целью уклонения от явки в суд, а как следствие – злоупотребление правом. В таком случае суд имеет полное право рассмотреть дело без его участия.

Выяснив, каким судом вынесено решение, идете в этот суд, предъявляете паспорт – и вам дают возможность ознакомиться с материалами по делу: кто заявлял иск, когда рассматривалось дело, каким судьей и т.д.

Анализируя эту ситуацию, можно было бы даже и по истечении месяца восстановить срок на подачу апелляции, обжаловать решение и завернуть процесс в обратном направлении.

Просто сидеть и изучать законодательство было неправильным решением – нужно было бежать к юристу на следующий же день, не теряя ни часа времени!

Что до валютной ипотеки, то в Москве Пушкинским судом было принято решение о расчете курса на день подписания договора. Однако Московский областной суд потом этот прецедент «поломал» — и больше ни единого решения суда о том, чтобы пересчитать кредит по курсу, принятому на день заключения договора, мне не попадалось.

Насколько я знаю, суды сегодня не пересчитывают валютную ипотеку.

Действует ли госпрограмма по адресному субсидированию пострадавших от валютной ипотеки? Постановлением Правительства Российской Федерации №373 от 20 апреля 2015 года утверждена Программа помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.

Программа позволит оказать помощь не менее 22,5 тысячи заемщиков – вне зависимости от валюты, в которой оформлен ипотечный кредит. С основными условиями реализации программы заемщикам можно ознакомиться, обратившись в АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования, представителем которого в Калининградской области служит Фонд жилищного и социального строительства). Подробная информация размещена на сайте АИЖК (https://www.ahml.ru/ru /borrower /ppz).

Сейчас банки – и в Москве, и у нас в Калининграде — активно пошли на выселение людей, не способных платить по валютной ипотеке. Причем банк расторгает такой кредит, взыскивает долг — и продажа квартиры его не покрывает, так что люди лишаются всего своего имущества и еще остаются в долгах пред банком.

Конечно, несправедливо люди попали – не по своей вине в одночасье лишились работы, денег, жилья.

Вообще-то людей, взявших ипотечный кредит в валюте, не так и много – по России это ничтожный процент, и государство могло бы хотя бы определить дату, чтобы привязать курс, например, к октябрю прошлого года. Однако Центробанк на уступки не идет, хотя именно он не выполнил свое обязательство по стабилизации курса рубля и позволил национальной валюте обрушиться.

Тут навряд ли поможет и Европейский суд по правам человека — решение, скорее всего, будет политическим, и прогнозировать что-либо очень сложно.

Российские же суды набили руку, решая все процессы в пользу банков, и никакие слезы и мольбы их не берут: залог есть залог, пусть даже и является единственным жильем, которое нельзя отчуждать по Конституции. Противоречие? – Да, и пока оно не решено.

Единственный выход

Когда дело действительно доходит до того, что семья оказывается на улице и существует угроза, что несовершеннолетних детей могут забрать в детский дом, выход все ж таки есть – нужно обратиться к властям города с просьбой предоставить жилье из маневренного фонда.

В Калининграде существует маневренный фонд, и по ст. 95, пункт 2 Жилищного кодекса граждане, попавшие в такую ситуацию, могут претендовать на временное жилье. Маневренный фонд предоставляется для временного проживания, в том числе и граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации, или средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом для приобретения жилого помещения, и заложенного в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если в момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственным.

Далее, в статье 106 читаем: «Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека», причем на период «до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание».

Люди этого не знают, не пользуются, но это все же возможность, в первую очередь, для ипотечных заемщиков, которые лишились жилья и которым некуда идти. Ресурсы для этого у города, я думаю, имеются.

Нужно только стучаться — чтобы открыли.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №38 (991), 8 октября 2015 г.