Беседа с заместителем директора по производству Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» Галиной СЫСОЕВОЙ

Дееспособных граждан, не имеющих паспорта, теперь, пожалуй, и не найдешь. А вот беспаспортных домов и домиков всякого рода – пожалуйста. Составлением таких документов на дома и домики в областном центре ведает Калининградский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». Одна из Геракловых задач этого учреждения – выявить и описать объекты недвижимости, официально как бы несуществующих. А в результате отшумевшего строительного бума, дачной амнистии и активности новой волны переселенцев домов-призраков появилось тьма тем — работникам этой структуры предстоит заполнить километры полок новыми томами (или компьютерные архивы — мегабайтами информации).

 

Причем все это нужно успеть как можно быстрее – эти сведения очень скоро понадобятся налоговым органам, чтобы рассчитать тот самый единый налог на недвижимость, который так будоражит сегодня и общественность, и отдельных индивидуумов.

Своими мыслями о том, как и кем будет подготовлен колоссальный объем информации о недвижимом имуществе граждан, делится Галина Сысоева, заместитель директора филиала по производству.

- Галина Юрьевна, новый документ о едином налоге на недвижимость еще не рожден, но успел стать дежурной темой, особенно в кругу пессимистов: мол, приготовлен очередной сюрприз, который можно будет поставить в один ряд с Павловской реформой, Чубайсовой приватизацией, и т.д. и т.п.

- Новое – хорошо забытое старое. Такой налог платят во всем мире, лет двадцать тому назад собирались, но так и не собрались, взимать и наши власти. В 80-х годах такое постановление уже издавалось на уровне местного самоуправления. Прежде всего, упрощенной оценке подверглись садоводческие товарищества – и эту работу выполняли, конечно же, мы. Был разработан определенный порядок и правила оценки строений, мы заходили в каждый двор и, не вникая дотошно в детали, описывали увиденное. Прежде всего, техническую сторону строений: материал, стены, состояние, степень износа. Эти данные уходили затем в администрацию — для передачи в налоговую инспекцию. Вот и вся премудрость… Работа была проделана колоссальная. В те времена основную массу дачных строений составляли садовые домики и сарайчики для хранения садового инвентаря — в 80-х никаких особняков на дачах не строили.

- Теперь многое изменилось…

- Закон об упрощенной регистрации спровоцировал настоящий строительный бум – ни для кого не секрет, что дачные участки застроены настоящими жилыми домами. И многие из них так и остаются незарегистрированными – как будто их и нет. А если не зарегистрированы, то и налог за них не взимается, нет документа — нет и объекта. Готовящийся же нормативный документ подразумевает повальную оценку: не хочешь оценивать и регистрировать свое имущественное право добровольно – государство все опишет и зарегистрирует само.

- И в свою пользу. И потом выкатит такой налог – мама не горюй…

- Возможно, для граждан лучше было бы сделать это «по собственному желанию», декларативно, не дожидаясь «страды». В любом случае, ничего нового для нас в этом нет. В системе Росреестра – регистрации права, кадастрового учета и технической инвентаризации, — мы самая старая служба, которая существует с 1927 года. Так что подобные «новшества» мы уже проходили и все выучили.

- Выработана ли методика, по которой недвижимость будет описываться теперь?

- Не могу даже догадываться. Думаю, что вряд ли это будет рыночная оценка – скорее всего, разработают базовую схему, в которой стоимость должна быть приближена к инвентаризационной. Ничего другого предложить просто не успеют, да и нет пока иного варианта.

- А из чего складывается инвентаризационная оценка?

- Из кубического метра строения, — есть таблицы для оценки сооружений различных типов и классов, по которым подбираются группы капитальности, материалы, из которых построено здание, процент его износа. В общем, идет сбор всех этих данных, по которым затем подсчитывается объем и выводится стоимость. Причем стоимость это базовая, но с коэффициентом пересчета в соответствии с ценами текущего года. Впрочем, любая рыночная оценка отталкивается от базовой инвентаризационной стоимости. И хотя всякая оценка делается под конкретную задачу, но в договоре о купле-продаже должна пройти стоимость не ниже инвентаризационной.

- Судя по информации Росстата, по России около трети объектов недвижимости не зарегистрировано. Калининградская область — не исключение. Возможно ли выполнить такой объем работы до 2013 года?

- Сам Калининград, может быть, чуть более продвинут, чем область, да и чем вся Россия в целом, мы все ж «пилотники», и состояние дел у нас несколько лучше. К тому же, сама область небольшая, сельской местности почти нет. Что же касается города, то, как я уже говорила, в 80-е были оценены все строения в садоводческих товариществах. Другое дело, что и по сей день эта оценка никак не актуализируется, вот что плохо. Однако пройти все заново и внести изменения легче, нежели все начинать сначала, база-то имеется, хотя работы все равно будет предостаточно — изменений этих очень много.

Правда, есть проблема – город браться за это не хочет. Кстати, я пыталась выяснить, кто же вообще будет заниматься оценкой, по документу получается, что займутся этим некие «районные земельные инспекции».

- Которых пока нет?

- Таким образом, намечается очередной рост аппарата, в то время как и профессионалы, и база данных, и опыт проведения такой оценки уже имеются – в лице нашей организации. Так в нагрузке к бюджету появится еще одна структура, которая будет изобретать свой собственный велосипед.

- А в результате ее работы наши граждане получат такой налог, который вызовет два вопроса – «откуда?» и «за что?», — во всяком случае, судя по форумам и общественным настроениям, люди, обжегшись на кадастровой переоценке земли, ничего хорошего не ждут.

- Налог планировалось ввести в 2013 году, но уже сегодня сами законодатели начинают поговаривать, что к назначенному сроку мы не успеем. Проблем действительно хватает, и одна из самых существенных — довольно низкая оценка недвижимости, далекая от рыночной цены. Для налогов этого мало. Какой будет новая, гадать не буду, но, подозреваю, что в любом случае довольных не будет, как их не было после проведения кадастровой переоценки земли: та выросла в разы, а вместе с ней, соответственно, и налог.

- Но платят же такой налог в Европе – и не ропщут. Возможно, стоит перенять методику и опыт, опробованные там?

- В Европе кадастровым книгам по 300 лет и более. Там другое положение дел: во-первых, небольшие территории, во-вторых, эти законы не менялись столетиями. У них давным-давно все замерено, разделено, подсчитано, и не существует понятия «бесхозная земля» или «бесхозное здание».

- Потому что нас там нет. То-то граждане, накупившие недорогой недвижимости в Испании или Черногории, тут же принялись ее продавать, да еще сыграв на понижение цен – налогов не потянули…

- В нашем случае еще хорошо, что правительство осторожно с нововведениями, – обкатывает очередной закон на каком-либо пилотном регионе. Например, с новым кадастровым учетом попал наш регион, как пилотник, в обкатку, вот и терпим, пока над нами тут упражняются. В итоге долги по аренде муниципального имущества и земельных участков за прошедший год составили в целом по области 719,25 миллиона рублей – на 17,3 процента выше, чем в предыдущем, и это связано, в том числе, с переоценкой кадастровой стоимости земли. Невооруженным глазом видно, что закон сырой. На практике его применения в нашем регионе будут выявлены шероховатости и несовершенства, которые затем как-то сгладят, подправят.

- Снизу тоже кое-что подправляют. К примеру, если вернуться к строениям, особо экономные не торопятся завершать свой индивидуальный жилой дом: окно ли не вставлено, фасад ли недокрашен, так или иначе, – дом не готов, а следовательно, регистрировать нечего и платить налог пока не за что.

- И первыми это придумали в законопослушной Европе. Но недострой – в том случае, если это индивидуальный жилой дом – тоже можно регистрировать и оценивать, не дожидаясь ввода в эксплуатацию, по упрощенной процедуре, прописанной в «дачной амнистии». Достаточно того, что дачный участок оформлен в собственность и его назначение – строительство ИЖД. У нас можно зарегистрироваться по декларации — достаточно заполнить соответствующую форму и самому описать недвижимость. Для регистрации права этого достаточно. Хотя, по моему убеждению, в нашем государстве так делать не стоит, потому что мы сами к этому не готовы. Я сталкивалась с фактами, когда люди пишут то, чего у них нет, в зависимости от поставленной цели: одним нужно получить кредит в банке, и они рисуют себе дом там, где его нет, другие, наоборот, описывают элитные особняки, как садовые домики.

- Так можно и самому себя обхитрить. Если дом невзначай сгорел, а страховая фирма сверится с данными БТИ и обнаружит несовпадения?

- Кстати, раньше мы очень плотно работали с Госстрахом. Сейчас существуют другие организации, специализирующиеся на оценочной деятельности. Но все же — честным быть выгоднее. Например, заниженная стоимость объекта, указанная в договоре о купле-продаже для того, чтобы сэкономить на госпошлине, может выйти боком: при расторжении сделки вам выплатят ровно столько, сколько указано в договоре — не более того.

Возможно, сам факт, что закон отложен до 2013 года, имеет целью понудить граждан быстрее зарегистрировать свое право самостоятельно, не дожидаясь полицейских мер и высокой оценки.

Записала Елена Чиркова

Для справки:

Калининградский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» помимо технической инвентаризации занимается землеустроительными и проектными работами. Действует уже и новое направление — инструментальный контроль за всеми видами строений (утечки, теплопотери, прочность, теплопроводность и т. д.), но помимо всего этого здесь всегда можно получить действительно независимую оценку недвижимости, — предприятие уже не раз выигрывало конкурсы на государственные и муниципальные контракты.

Газета "Рынок жилья", https://rynokzhilia.ru, №9, 10 марта 2011 г

https://rynokzhilia.ru, №,