Долгая дорога в рай

Наверное, обманутые дольщики, в конце концов, попадут в рай – за свои страдания, разбитые розовые очки и поломанные мечты.

Да, сейчас им плохо, но виноваты не одни недобросовестные застройщики – зачастую кое-какие действия предпринимают для этого и сами пострадавшие.

По последним подсчетам, в Калининграде остается 23 проблемных объекта, связанных с долевым строительством. Большая часть «проблемности» рассасывается через какое-то время – как правило, это затянутые сроки сдачи объектов.

Но есть и откровенные аферы, авторы которых частью ухвачены жесткой рукой закона (как, например, г-н Радинович, автор сразу нескольких мошеннических схем ценой в 10 миллионов рублей), а частью – пока нет.

В суд — из сотни уголовных дел, связанных с долевым строительством – пока что передано всего 11.

Выявляются новые драмы и авторы этих драм… В список подобных драм вписываются и сюжеты по ипотеке.

Однако не было бы проблемы утопающих с последующим их спасением, если бы те сами не бросались очертя голову в темный омут. Рискуя жизненно важными вещами: деньгами, жильем, благополучием семьи, нервами

Риск против ловкости рук

Марина Матюнина, юрист, президент общественной организации «Союз женщин Калининградской области» и руководитель Центра Защиты семьи и личности, начала заниматься проблемой обманутых дольщиков «на заре» долевого строительства, будучи еще членом Общественной палаты. И на эту проблему у нее сложился свой взгляд.

По ее мнению, в отличие от всех других людей, страдающих от кредитов и других долговых обязательств, а также мошеннических действий, с ними связанных, те, кто занимается ипотекой и долевым строительством, умеют считать деньги и отстаивать свои права. Еще в Общественной палате она столкнулась с тем, что эти люди приходили на встречу с адвокатами, — то есть, эти люди понимали сложность ситуации и то, как важно найти выход, действуя в рамках закона.

- Им было действительно сложно, — вспоминает Марина Юрьевна, — ведь на тот момент законодательство в этой области было несовершенно.

Возьмем обманутых дольщиков: мы провели первое заседание палаты по проблеме, и благодаря настойчивости председателя Общественной палаты Гарри Чмыхова, наши предложения были доведены до губернатора – он к нам прислушался, и в результате была создана комиссия при губернаторе.

Дело продолжила Ирина Губко, член Союза женщин и на тот момент депутат Областной думы. Она участвовала в работе над законом о дольщиках, и одним из основных ее предложений было условие, чтобы застройщик привлекал средства дольщиков не раньше, чем сам хотя бы процентов на 25 (а лучше на 50) профинансирует строительство объекта. К сожалению, региональные законодатели ее не поддержали.

- Тема эта больная, и затрагивает тысячи калининградцев. Хотя, будем говорить честно, в первую очередь это риски самих людей, — считает Марина Матюнина. – К тому же, проработав три года членом комиссии при губернаторе, я увидела и другую сторону проблемы – и порой меня возмущали действия самих дольщиков. Так, на одном заседании один из них выкрикнул: «Что, вам жалко 50 миллионов из бюджета?» — как будто за его риск и ошибку должны платить рядовые налогоплательщики.

- Мне импонируют те, кто приходит с конструктивными предложениями. Например, как в случае с долевым строительством в Новом Голубево. Замечу, что дольщики «Нового Голубева» — люди небогатые (это проект эконом-класса: квартиры предлагались от 800 тысяч рублей), которые вынуждены были считать каждый рубль. Но застройщик затянул сроки строительства и они обращались с просьбой подсказать им алгоритм действия. В таких ситуациях есть варианты — либо расторгнуть договор, либо требовать какой-либо компенсации: ремонта или увеличения объема жилплощади. Некоторые этим воспользовались, и, насколько я знаю, сейчас в Голубево большинство проблем уже решено – постепенно жилье сдается, и застройщик выполняет свои обязательства.

- Другое дело с дольщиками СУ-155, — продолжает юрист. – Куда они только не бросались за помощью, обращались и к нам, в Общероссийский Народный фронт, где я возглавляю профильную рабочую группу. Самое страшное, что СУ-155 имеет такие же проблемные стройки по всей России. Конечно, людей мы проконсультировали, объяснили алгоритм действий, но ясно, что этого мало — поэтому мы обратились в общероссийский головной Народный фронт с просьбой взять этот вопрос под контроль, так как он затрагивает несколько регионов, и здесь нужно системное решение.

Ситуация нехорошая: с одной стороны, какие-то вялотекущие работы застройщиком ведутся, – сказать, что объект брошен, нельзя, но деньги он выводит. И массово. В правительстве по поводу СУ-155 мне сказали, что все действия в рамках своих полномочий они предприняли, выяснили, что могли, но какова судьба стройки в дальнейшем, пока не ясно. Застройщик балансирует на грани фола – его консультируют хорошие московские специалисты, и, казалось бы, он на грани банкротства, но лишь на грани – ведь какие-то работы кое-как, но ведутся. В общем, довольно скользкая ситуация. В подобных случаях мы советуем дольщикам доводить объект до завершения самим: право собственности у них есть, и, объединившись, они могут попросить содействия местной власти, чтобы закончить и ввести объект в эксплуатацию – уверена, что в министерстве им помогут. Ну а протесты и пикеты, как максимум, привлекут внимание общества, но проблему не решат.

Не плыть по течению

- Да, я понимаю, что денег сразу на готовую квартиру у большинства людей нет, — говорит Марина Юрьевна, — но когда они вступают в долевое строительство на нулевом этапе (когда фундамент еще не готов), — то это риск. Другое дело, когда есть коробка и они покупают по договору цессии (переуступка прав). В любом случае, надо быть осторожным – мошенники были, есть и, наверное, еще будут, поэтому всегда нужно наводить справки: насколько эта организация стабильна, входит ли она в региональное строительное сообщество (которое могло бы ее поддержать). Как правило, люди не всегда это проверяют – им достаточно увидеть лицензию, документы на участок, — и все.

А иногда и вовсе полагаются на честное слово застройщика:

- Я сама помню, как Радинович приводил потенциальных инвесторов на заседание комиссии в правительство, а потом, думаю, он знал (хотя как юрист не могу этого утверждать наверняка — «не пойман…» и т.д.) – что по его объекту совершались двойные, тройные и даже четверные продажи!

Но люди-то должны были понимать, что если им не дают сразу зарегистрировать в юстиции приобретение, то стоит хотя бы поинтересоваться – что за кадром? Ведь объект на слуху, и объект сложный… И так уж комиссия по большинству объектов закрывала глаза и заносила пострадавших от двойных и тройных продаж в Реестр обманутых дольщиков. Но невозможно же делать это постоянно — в ущерб всем нуждающимся в жилье жителям региона.

- На мой взгляд, необходим действительно регулярный контроль над строительством объектов, где есть дольщики, — комментирует Марина Юрьевна.

Но с дольщиками, по крайней мере, ситуация становится более или менее прозрачной – куда печальнее случаи с теми, кто не выдержал темпоритма ипотечного кредита.

- Что касается валютной ипотеки (впрочем, и простой тоже), — действительно, кризис 2008-го больно ударил по заемщикам. С одной стороны их жалко, с другой… Ну, взять, к примеру, случай с N., которая уже некоторое время фигурирует в калининградских СМИ в качестве жертвы.

Человек винит всех, кроме себя. Казалось бы, элементарно: если не платишь за ипотеку – лишаешься квартиры. Да, бывают несчастливые стечения обстоятельств, когда человек попадает на мель, но в любом случае свои действия надо продумывать и соизмерять с тем, что допустимо законом: например, сначала написать в банк, добиться от банка какого-то ответа, и дальше стараться переломить ситуацию. Но когда банк даже не ставят в известность, что случился «отдельно взятый дефолт» — это серьезный просчет. Ведь в суде потом можно было бы доказать, что банку сообщили, что была тяжелая ситуация: сейчас к таким вещам стали относиться и внимательней, и строже — это раньше можно было сказать, мол, должен – плати, не платишь – вон. Сегодня все понимают, что в стране сложная экономическая ситуация и возможны различные варианты решений.

В некоторых случаях возможен возврат каких-то средств – если уже выплачена большая часть кредита.

В случае с N. ситуация такова: сначала она платила, потом бросила платить, потом, когда тучи над ней сгустились, наняла самого дорогого адвоката, а когда тот проиграл – пришла к нам: помогайте. Я подсказала, куда ей обратиться, чтобы не остаться на улице, помогла написать письма депутату и некоторым бизнесменам. И надо отдать должное городу и людям – ей дали жилье в маневренном фонде, хотя город не обязан был выделять ей общежитие, помогли и деньгами. Но дельными советами – как выйти из сложившихся обстоятельств, не бегая то и дело за помощью, когда в очередной раз прижмет, — она не воспользовалась. Простите, когда ей нужна гуманитарка – она приходит и требует: мол, дайте. Получит – и опять пропала. Я так понимаю, что пропадать можно, если тебе предложили алгоритм действий и ты действуешь по этому алгоритму самостоятельно. В любом случае, мы не бросили бы человека один на один с бедой. Но тут сложно было помочь – человек ничего не хотел предпринимать, не следовал нашим советам — легче было всем жаловаться и требовать помощи. Я считаю, что если ты хочешь решить проблему – надо хоть как-то пытаться вырулить.

В результате 17-летней практики я сделала вывод: как правило, люди говорят половину правды: по телефону одно, при личной встрече несколько иное, а по документам – совсем другой коленкор. Причем по ходу процесса выявляются все новые и новые детали, причем не в пользу жалобщика.

Не лекарство – ампутация

Когда появляется проблема с ипотечными платежами, надо выстраивать продуманную схему, как себя вести и что делать, выработать линию поведения.

- Тогда можно выстраивать защиту, и если даже не отстоим квартиру – выброшенной на улицу семья не останется, — утверждает Марина Матюнина. – Но читая о том, что предлагается в некоторых средствах массовой информации как спасение из трудной ситуации, — мол, банкротство решит вашу проблему, — хочется плакать. Это, к слову, касается не только ипотечных кредитов – кредитов вообще. Банкротство не может быть спасением — только совершенно безграмотный человек может такое сказать.

Что такое банкротство для любого человека? Это совсем не значит, что тебе все списали, и ты веселый и довольный идешь по жизни дальше. У тебя описывают имущество, и другой человек – кризисный управляющий – начинает его реализовывать, чтобы выплатить твой долг. И ты ему за это еще должен платить зарплату, причем управляющий этим будет заниматься не один месяц и даже не один год. Человек становится неплатежеспособным, теряет свой социальный статус, то есть, не может быть ни государственным, ни муниципальным служащим, не приветствуется он и в бизнес-сообществе – зачем там банкрот? Таким образом, можно лишиться и доходов.

При этом все, что он будет зарабатывать, будет сниматься со счета – в уплату долга. Это хуже, чем алименты – это рабство. Над человеком всегда будет Старший Брат, который будет следить за каждой полученной копейкой. Даже и не копейкой – с молотка будет уходить все, что у него будет появляться, и по той цене, которую назначит управляющий — до тех пор, пока не рассчитается с кредитами. То есть, банкрот должен знать – всю задолженную сумму он должен выплатить, плюс — затраты на зарплату управляющему. И это будут совсем не те 7 процентов судебному приставу – это содержание на постоянном окладе твоего Старшего Брата!

В законе о банкротстве не сказано, что банкрот будет поражен в каких-то правах – но в жизни этого не избежать. Для ИП или ООО банкротство нормально, а для человека это пожизненная кабала. Поэтому банкротство – не выход, не спасение и не решение проблемы!

То же и с потребительскими кредитами — для меня шоком было, когда толпами к нам пошли должники, которые брали кредит в 5 тысяч рублей под тысячу годовых! Я видела такие договоры: каждый день просрочки – пеня в 500 рублей.

Нужны деньги – перезаймите у родных, у знакомых, разве можно верить рекламе о том, что по паспорту за полчаса вам шутя оформят кредит в сто тысяч рублей? В такие долговые ямы лезть нельзя. Народный фронт уже внес предложение в Госдуму об ограничении подобной рекламы и о закрытии всех микрофинансовых организаций. По оценкам знающих людей, каждый третий россиянин должник – если не по ипотеке, то по потребительским кредитам.

Так что остается одно: не бросаться в темный омут долговых обязательств и туманные перспективы долевого строительства, а тщательнейшим образом изучать ситуацию и рассчитывать все возможные движения в решении квартирного вопроса, основываясь на той информации, которую предлагают эксперты.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №39 (992), 15 октября 2015 г.