Признание недействительным межевого плана как способ оспорить границы земельного участка

В последнее время, в связи с повышением общего уровня юридической грамотности населения, развитием рынка недвижимости, желанием упорядочить земельные отношения, и, наконец, с начинающей укореняться в сознании граждан мыслью о том, что споры следует решать в суде, все большую актуальность среди земельных споров приобретают дела о признании межевого плана недействительным и исключении из ГКН (Государственного кадастра недвижимости) сведений о границах земельного участка, либо об уточнении границ земельного участка.

В каком случае возникает такая необходимость?

Какими нормативно-правовыми актами регулируются указанные правоотношения?

Каковы подводные камни, с которыми вы столкнетесь в подобном деле?

Разъяснения по данному вопросу дает председатель правления, ведущий юрист ООО «Юридическая фирма Загарины и партнеры» Алиса Ивановна Пинтийская.

Итак, вы – счастливый обладатель земельного участка!

Предположим, в указанном статусе вы пребываете уже не один год, участок огородили, и пользуетесь им, пребывая в полной уверенности, что более никаких «неприятностей» с его границами случиться не может.

Однако не все так безоблачно. Однажды вы можете обнаружить, что ваш забор демонтирован, а на его месте установлен новый, но в иных границах.

В сложившейся ситуации, первое, в чем вам необходимо убедиться, это определены ли на местности границы вашего земельного участка, т.е. декларативные либо геодезические границы имеет ваш участок. В случае если границы вашего земельного участка являются декларативными, смежные землепользователи при формировании своих границ либо их уточнении могут вас «подвинуть», даже не поставив вас в известность, что на практике, к сожалению, происходит весьма часто.

Эта ситуация обычно складывается с границами земельных участков в садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан, а также в сельской местности.

В таком случае, желая вернуть все в первоначальное положение, вы встаете перед необходимостью оспорить тот документ, в соответствии с которым границы вашего земельного участка были фактически изменены без согласования с вами, а именно межевой план, подготовленный кадастровым инженером по заказу ваших соседей.

По данной категории дел вам предстоит доказать, что границы вашего земельного участка должны были быть учтены кадастровым инженером, а также свой статус смежного землепользователя.

В соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

С учетом вышеизложенного местоположение смежной границы земельных участков кадастровому инженеру, осуществлявшему подготовку межевого плана для уточнения границ земельного участка ваших соседей, необходимо определять по данным ограждениям.

Следовательно, вам необходимо доказать, что они существовали.

Так, п. 70.1. Требований к подготовке межевого плана, в том числе особенностей подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г.

№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», утвержденных приказом Минэконом-развития России от 24 ноября 2008 г. № 412, предусматривает, что выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка проводится на основании документов, перечисленных в ч. 9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». При отсутствии указанных документов местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5 и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности пятнадцать и более лет.

По мнению Минэкономразвития России, выраженному в письме от 27 декабря 2011 г. № 29478-ИМ/Д23 «О государственном кадастровом учете изменений земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ», при подтверждении фактического местоположения границ земельного участка возможно использовать как картографическую основу государственного кадастра недвижимости, так и карты (планы), представляющие собой фотопланы местности масштаба 1:5 и крупнее.

По мнению Минэкономразвития России, при подтверждении фактического местоположения границ земельного участка кадастровый инженер может использовать:

- картографическую основу государственного кадастра недвижимости;

- карты (планы), представляющие собой фотопланы местности масштаба 1:5 000 и крупнее;

- документы, хранящиеся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- материалы и данные из федерального, территориальных и ведомственных картографо-геодезических фондов;

- материалы инвентаризации, ситуационные планы, подготавливаемые бюро технической инвентаризации;

- генеральные планы (планы застройки) территорий садоводческих, огородных и дачных объединений граждан, утвержденные в установленном порядке;

- иные документы.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в которой закон относит собственников, арендаторов, лиц, владеющих на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения смежными земельными участками, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

На практике подобные споры являются весьма длительными и сложными, требуют привлечения к участию в деле кадастрового инженера, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» однако в нашей компании накоплен значительный опыт их положительного разрешения в пользу клиентов.

https://rynokzhilia.ru, №37 (990), 1 октября 2015 г.