Если ипотека не по карману

Верхи признали, что рано вычеркнули «государственное» жилье для широких масс. Государственные программы помощи в приобретении жилья и даже понижающаяся процентная ставка по ипотеке положения на все сто не спасли – все равно у миллионов семей не хватает финансовых сил для первого рывка – заплатить первоначальный взнос. И даже если смогли собрать необходимую сумму, то все же под большим вопросом оставалась возможность зарабатывать на ежемесячные взносы: статистика невыплат по кредитам и дальнейшее изъятие дорогостоящего приобретения не радует.

Именно поэтому так веско прозвучало хорошо забытое словосочетание – доходные дома.

Вот только на форумах в соцсетях мы не видим дружных ахов – наоборот, граждане отнеслись к идее довольно прохладно.

Свое!

У широких масс свой взгляд на проблему.

Наверное, ничто так мгновенно не сделало из них собственников, как бесплатная приватизация жилья.

И пусть сыр оказался не совсем «за так», — учитывая закон о капремонте, не иметь собственной квартиры стало, как минимум, неприлично.

В отличие от большинства горожан мира, которые не заморачиваются приобретать квартиры и дома, предпочитая съемное жилье, наши горожане прикипели к статусу собственника жилья.

Впрочем, свой резон в этом есть, так как арендовать жилье дорого – легче действительно подписаться на ипотеку и платить за свою собственную квартиру практически те же деньги, что и за съемную.

Впрочем, во времена губернатора Георгия Бооса населению как раз предлагался и такой вариант – человек въезжает в «доходную» квартиру под какой-то залог и выплачивает ежемесячную аренду, пока сумма этих выплат не достигнет стоимости квартиры – в этот момент она переходит в его собственность.

Увы, эта замечательная схема не нашла понимания у застройщиков, а все потому, что не оправдывала огромных вложений в приобретение земли, долгие сроки согласования, проектирование и, наконец, строительство.

С тех пор барьеров для застройщиков поубавилось, но про замечательную схему старались не вспоминать.

Не рвать жилы!

Предыдущий мировой кризис грянул как раз с легкой руки ипотетчиков из-за океана: американцы легко (без серьезных первоначальных взносов) брали ипотечные кредиты, а вот погашали их очень и очень тяжело – многие не выдерживали, сходили с дистанции, а в итоге банки теряли деньги, а люди – жилье.

Видимо, поэтому у нас и не понизился уровень 20-процентных первоначальных взносов: нечего рвать жилы, если нет стабильного дохода.

Вот только альтернативы не было – как не было и серьезного рынка арендного жилья: тот, что вырос диким способом, всегда отличался высокими ценами, зачастую неприемлемыми для среднестатистического «бесквартирника», и зыбким законодательным обеспечением, а системный блистательно отсутствовал.

Сейчас Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в скоростном режиме разрабатывает проекты, как сделать ипотеку доступнее и стимулировать развитие ипотеки. Но скорой революции они не сделают, поэтому и прозвучало то самое забытое словосочетание – доходные дома.

Без этой альтернативы широким слоям населения из малоимущих доступного жилья не видать.

Собственно, велосипед изобретать не придется – недаром доходные дома были так популярны в дореволюционной России (причем их владельцами были даже представители знати), да и сегодня этот бизнес исправно работает во всем просвещенном мире – более 50 (а в Швейцарии и все 70) процентов европейцев преспокойно живут себе в доходных домах. В странах восточной Европы – около 40 процентов. Владельцы стабильно имеют с них доход в 10-12 процентов, притом что прибыль в 4 процента считается уже очень хорошим достижением.

Пробовали

Чем квартира в доходном доме лучше снятой у тети Маши?

Защитники идеи считают, что качество будет выше, а цены разумнее.

В доходном доме будет своя управляющая компания, с которой вы подписываете договор, расписанный по пунктам со всеми правами и обязательствами: сколько платить, как индексировать, кто вкручивает лампочку в подъезде, и так далее. А если доходным считается весь дом, то в интересах той же управляющей компании организовать полный сервис на благо себя и жильцов, как это делается за рубежом, где управляющий домом обеспечивает услуги прачечной, консьержа, уборку помещений, парковку и мойку автомобилей, домашнюю кухню, и тому подобное.

По оценкам экспертов стоимость аренды в таком доходном доме составит тысяч двенадцать-пятнадцать в месяц — брать дороже, значит потерять клиентуру.

А чем хуже?

Есть они и в России, вернее, в двух ее столицах. Первый, появившийся хлопотами правительства Москвы в 2003 году, до сих пор находится в Николоворобьинском переулке,10. Правда, дом не для малоимущих: аренда в нем стоит от 2,5 до 12 тысяч долларов, и, несмотря на дороговизну, в нем из 47 квартир постоянно сдаются 45 – 46.

Ясное дело, что сервис в нем на высоте – соответственно ценам. Но таких проектов в Первопрестольной всего два – есть еще «Баркли-Плаза» на Пречистенке, где цены и вовсе до 32 тысяч долларов в месяц. А так как чуть ли не каждый пятый москвич сдает жилье гораздо дешевле, тем самым перетягивая одеяло на себя, то больше на доходные дома никто не решался. В Петербурге на подобный проект замахнулись финны (финский инвестиционный пенсионный фонд, который у себя в Финляндии построил 23 тысячи таких домов).

Их вариант более демократичен – однушка обходится 16 тысяч рублей, трешка – чуть больше 30. Правда, управляющая компания предъявляет впечатляющий список запретов: не то, что перепланировать или перекрасить стены – попытка вбить гвоздь, чтобы повесить картину, чревата неприятностями: следует писать заявление, которое будут внимательно и вдумчиво рассматривать целой комиссией, и не факт, что вам разрешат – ибо вы ломаете единый стиль.

Ясное дело, что и жильцы в этом доме подобрались с соответствующим характером – не совсем (или совсем не) русским.

Ходить по струнке за свои собственные деньги – это не по-нашему: уж лучше снять жилье у тети Маши с ее тараканами и налаживать с ней контакт разумов по мере сил и фантазии.

Вернуть «как раньше»?

Даже не верится, что какие-то «адцать» лет тому назад простой советский инженер платил десятую часть своей сторублевой зарплаты за квартиру, коммуналку и никому неведомый капремонт.

Да, государство им не занималось, наращивая все новые миллионы квадратных метров более чем социального жилья. Вернуть эту милую традицию вместе с многокилометровыми квартирными очередями? Нереально!

Тем не менее идеи зреют.

Одна из них связана с тем же АИЖК – например, выкупать у застройщиков подъезды и эксплуатировать, как доходные дома.

Либо АИЖК выступает соинвестором и гарантом строительных рисков.

Либо выпускает ипотечные ценные бумаги, которые будут обеспечиваться наймодателем под залог возведенной недвижимости.

Но целиком переложить задачу на сноровистых и самостийных застройщиков не выйдет: при нашей стабильности бытия и сознания какие-то 10 процентов прибыли, да еще через 10 лет (именно столько времени будут окупаться доходные дома) явно не резон взваливать на себя бремя строительства и эксплуатации.

Необходимо государственное участие, причем в достаточно веской форме и не менее веском объеме – и не просто, а с железной гарантией, что через полгода правила игры не поменяют.

Эксперты считают, что начинать нужно с особых условий на земельных торгах под строительство доходных домов, определенную часть квартир — в распоряжение застройщика, а также ряд других аттракционов невиданной щедрости – только тогда идея пустит корни на российской почве.

https://rynokzhilia.ru, №37 (1039), 22 сентября 2016 г.