Subscribe to RSS

Газета "Рынок жилья"

- о купле продаже, обмене, аренде недвижимости в Калининграде и Калининградской области;
- о новостройках Калининграда и строительстве;
- о новых технологиях, интерьере и дизайне;
-все о рынке недвижимости Калининграда.

Доходная альтернатива

Правовед, 22.09.2016

Если ипотека не по карману

Верхи признали, что рано вычеркнули «государственное» жилье для широких масс. Государственные программы помощи в приобретении жилья и даже понижающаяся процентная ставка по ипотеке положения на все сто не спасли – все равно у миллионов семей не хватает финансовых сил для первого рывка – заплатить первоначальный взнос. И даже если смогли собрать необходимую сумму, то все же под большим вопросом оставалась возможность зарабатывать на ежемесячные взносы: статистика невыплат по кредитам и дальнейшее изъятие дорогостоящего приобретения не радует.

Именно поэтому так веско прозвучало хорошо забытое словосочетание – доходные дома.

Вот только на форумах в соцсетях мы не видим дружных ахов – наоборот, граждане отнеслись к идее довольно прохладно.

Свое!

У широких масс свой взгляд на проблему.

Наверное, ничто так мгновенно не сделало из них собственников, как бесплатная приватизация жилья.

И пусть сыр оказался не совсем «за так», — учитывая закон о капремонте, не иметь собственной квартиры стало, как минимум, неприлично.

В отличие от большинства горожан мира, которые не заморачиваются приобретать квартиры и дома, предпочитая съемное жилье, наши горожане прикипели к статусу собственника жилья.

Впрочем, свой резон в этом есть, так как арендовать жилье дорого – легче действительно подписаться на ипотеку и платить за свою собственную квартиру практически те же деньги, что и за съемную.

Впрочем, во времена губернатора Георгия Бооса населению как раз предлагался и такой вариант – человек въезжает в «доходную» квартиру под какой-то залог и выплачивает ежемесячную аренду, пока сумма этих выплат не достигнет стоимости квартиры – в этот момент она переходит в его собственность.

Увы, эта замечательная схема не нашла понимания у застройщиков, а все потому, что не оправдывала огромных вложений в приобретение земли, долгие сроки согласования, проектирование и, наконец, строительство.

С тех пор барьеров для застройщиков поубавилось, но про замечательную схему старались не вспоминать.

Не рвать жилы!

Предыдущий мировой кризис грянул как раз с легкой руки ипотетчиков из-за океана: американцы легко (без серьезных первоначальных взносов) брали ипотечные кредиты, а вот погашали их очень и очень тяжело – многие не выдерживали, сходили с дистанции, а в итоге банки теряли деньги, а люди – жилье.

Видимо, поэтому у нас и не понизился уровень 20-процентных первоначальных взносов: нечего рвать жилы, если нет стабильного дохода.

Вот только альтернативы не было – как не было и серьезного рынка арендного жилья: тот, что вырос диким способом, всегда отличался высокими ценами, зачастую неприемлемыми для среднестатистического «бесквартирника», и зыбким законодательным обеспечением, а системный блистательно отсутствовал.

Сейчас Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в скоростном режиме разрабатывает проекты, как сделать ипотеку доступнее и стимулировать развитие ипотеки. Но скорой революции они не сделают, поэтому и прозвучало то самое забытое словосочетание – доходные дома.

Без этой альтернативы широким слоям населения из малоимущих доступного жилья не видать.

Собственно, велосипед изобретать не придется – недаром доходные дома были так популярны в дореволюционной России (причем их владельцами были даже представители знати), да и сегодня этот бизнес исправно работает во всем просвещенном мире – более 50 (а в Швейцарии и все 70) процентов европейцев преспокойно живут себе в доходных домах. В странах восточной Европы – около 40 процентов. Владельцы стабильно имеют с них доход в 10-12 процентов, притом что прибыль в 4 процента считается уже очень хорошим достижением.

Пробовали

Чем квартира в доходном доме лучше снятой у тети Маши?

Защитники идеи считают, что качество будет выше, а цены разумнее.

В доходном доме будет своя управляющая компания, с которой вы подписываете договор, расписанный по пунктам со всеми правами и обязательствами: сколько платить, как индексировать, кто вкручивает лампочку в подъезде, и так далее. А если доходным считается весь дом, то в интересах той же управляющей компании организовать полный сервис на благо себя и жильцов, как это делается за рубежом, где управляющий домом обеспечивает услуги прачечной, консьержа, уборку помещений, парковку и мойку автомобилей, домашнюю кухню, и тому подобное.

По оценкам экспертов стоимость аренды в таком доходном доме составит тысяч двенадцать-пятнадцать в месяц — брать дороже, значит потерять клиентуру.

А чем хуже?

Есть они и в России, вернее, в двух ее столицах. Первый, появившийся хлопотами правительства Москвы в 2003 году, до сих пор находится в Николоворобьинском переулке,10. Правда, дом не для малоимущих: аренда в нем стоит от 2,5 до 12 тысяч долларов, и, несмотря на дороговизну, в нем из 47 квартир постоянно сдаются 45 – 46.

Ясное дело, что сервис в нем на высоте – соответственно ценам. Но таких проектов в Первопрестольной всего два – есть еще «Баркли-Плаза» на Пречистенке, где цены и вовсе до 32 тысяч долларов в месяц. А так как чуть ли не каждый пятый москвич сдает жилье гораздо дешевле, тем самым перетягивая одеяло на себя, то больше на доходные дома никто не решался. В Петербурге на подобный проект замахнулись финны (финский инвестиционный пенсионный фонд, который у себя в Финляндии построил 23 тысячи таких домов).

Их вариант более демократичен – однушка обходится 16 тысяч рублей, трешка – чуть больше 30. Правда, управляющая компания предъявляет впечатляющий список запретов: не то, что перепланировать или перекрасить стены – попытка вбить гвоздь, чтобы повесить картину, чревата неприятностями: следует писать заявление, которое будут внимательно и вдумчиво рассматривать целой комиссией, и не факт, что вам разрешат – ибо вы ломаете единый стиль.

Ясное дело, что и жильцы в этом доме подобрались с соответствующим характером – не совсем (или совсем не) русским.

Ходить по струнке за свои собственные деньги – это не по-нашему: уж лучше снять жилье у тети Маши с ее тараканами и налаживать с ней контакт разумов по мере сил и фантазии.

Вернуть «как раньше»?

Даже не верится, что какие-то «адцать» лет тому назад простой советский инженер платил десятую часть своей сторублевой зарплаты за квартиру, коммуналку и никому неведомый капремонт.

Да, государство им не занималось, наращивая все новые миллионы квадратных метров более чем социального жилья. Вернуть эту милую традицию вместе с многокилометровыми квартирными очередями? Нереально!

Тем не менее идеи зреют.

Одна из них связана с тем же АИЖК – например, выкупать у застройщиков подъезды и эксплуатировать, как доходные дома.

Либо АИЖК выступает соинвестором и гарантом строительных рисков.

Либо выпускает ипотечные ценные бумаги, которые будут обеспечиваться наймодателем под залог возведенной недвижимости.

Но целиком переложить задачу на сноровистых и самостийных застройщиков не выйдет: при нашей стабильности бытия и сознания какие-то 10 процентов прибыли, да еще через 10 лет (именно столько времени будут окупаться доходные дома) явно не резон взваливать на себя бремя строительства и эксплуатации.

Необходимо государственное участие, причем в достаточно веской форме и не менее веском объеме – и не просто, а с железной гарантией, что через полгода правила игры не поменяют.

Эксперты считают, что начинать нужно с особых условий на земельных торгах под строительство доходных домов, определенную часть квартир — в распоряжение застройщика, а также ряд других аттракционов невиданной щедрости – только тогда идея пустит корни на российской почве.

  • facebook

    Recommend on Facebook
  • twitter

    Tweet about it
  • vkontakte

    Share on vkontakte

https://rynokzhilia.ru, №37 (1039), 22 сентября 2016 г.

0 коммент.назад...

Еще статьи...наверх...

Налог на недострой

Налог на недострой

Строй или плати больше

Нотариальные тонкости: правила, исключения, разъяснения

Нотариальные тонкости: правила, исключения, разъяснения

В каждой шутке есть доля шутки, — это касается и утверждения, что в наш российский закон, как в реку, нельзя войти дважды.

Популяризация электронных услуг и сервисов Росреестра

Популяризация электронных услуг и сервисов Росреестра

Современному человеку на сегодняшний день уже достаточно сложно представить свою жизнь без Интернета.

И у дачи есть границы

И у дачи есть границы

Не доводить дело до суда

Справочная информация по объектам недвижимости онлайн

Справочная информация по объектам недвижимости онлайн

На сегодняшний день на портале Росреестра представлен достаточно большой спектр электронных сервисов. Один из них – «Справочная информация по объектам недвижимости online» (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request).

banner

Реклама

  • fortbann
  • fizrabann
  • kpdbann
  • jdenbann
  • albertBann
  • TDbann
  • tihbann
  • BisBann
  • resursbann
  • bstbn
  • shternbanner
  • HolmogorBANN
  • investbann
  • ksibann
  • AkfenBANN
  • balturBann
  • c05c3cb391
  • 6f0998792f
  • 9e295e155c
  • uksbann

Контакты и информация

  • г.Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Озерова, 17Б, ТЦ «МЕГА» офисный центр, каб. 709, 7-й этаж. Тел./факс (4012) 30-33-39.
  • Реклама в газете...

В 2015 году газета отметила свое 20-летие. Согласно социологическим исследованиям, а также оценкам риэлторских компаний и строительных фирм города, газета \\\\\\\\\\\\\\\"Рынок жилья\\\\\\\\\\\\\\\" стала ведущим изданием, освещающим вопросы недвижимости Калининграда и Калининградской области.

Социальные сети

  • RSS лента

Самые популярные рубрики

© 2010 - 2011. Сделано в iwest-media - создание визуальной продукции в Калининграде | Альмонд Медиа - продвижение сайтов | Все права защищены.