Пока еще по инерции

Строитель – одна из тех профессий, которая работает «вовне» гораздо больше, чем «вовнутрь». То есть, что бы там ни говорили о баснословной рентабельности в строительстве жилья (которая, к слову, хлопотами Большой Думы к концу этого трудного 2015-го предельно сокращена), «конечный продукт» все равно покупается. И больше всего покупается он в нашем Калининграде – сегодняшние новоселы, изучив ситуацию по России, чаще всего останавливают свой выбор на столице 39-го региона.

Правда, покупают не так споро, как раньше, но все же… было бы дороже денег – великое колесо уже бы остановилось. Но пока оно крутится, и часто — очень часто — ее вращают как раз-таки лошадиные силы самого застройщика.

Те самые силы, что были накоплены в тучные годы, — опять же, не без помощи народа — господ дольщиков.

Дорого заплачено

Как заявил на прошлой неделе глава Министерства строительства Михаил Мень, в этом году строители России вплотную подошли к отметке 75 миллионов квадратных метров жилья. И даже где-то ее перешагнули, сделав этот непростой год годом рекорда. В этот рекорд Калининград и область внесли свою долю в миллион квадратов. С учетом скромных размеров Калининградской области и сугубой зависимости от импорта стройматериалов – доля весьма существенная.

Бить рекорды стало для калининградских строителей традицией.

Но, похоже, в этот раз столь полюбившаяся традиция обойдется недешево.

Нет, никто не говорит, что застройщики поднимут цену – с этим пунктом у калининградцев все в порядке, и, несмотря на жесткие условия, они пока закрывают пробоину своим телом, продавая квадратные метры практически за столько же, за сколько и в прошлом году. Если кто-то и приподнял их, то очень, очень скромно, понимая, что тут вам не Москва, и платить по-столичному среднестатистический житель буферного региона не может при всем своем желании.

Символическое удорожание застройщики компенсируют предновогодними акциями, но позволить себе широкий жест могут лишь самые мощные строительные компании. Остальные берут скоростью, опережая проектные сроки.

Осторожная ценовая политика себя оправдала: рынок не заглох, как во многих других регионах – он все-таки дышит, притом, что застройщики получили довольно-таки ощутимый удар ниже пояса.

Это и санкции ЕС, которые главы «самых равных» членов союза решили к Новому году продлить еще на шесть месяцев.

Это и подвиг господина Хинштейна, решившего одним махом обезопасить будущих дольщиков, а заодно дать заработать избранным страховым компаниям.

Это и удорожание кредитных инструментов, что вычеркнуло из списка действующих компаний всех, кто не располагал достаточным собственным капиталом.

В результате сложных шагов по пути превращения хорошего в лучшее, считают эксперты, обманутых дольщиков может стать больше – хотя бы из-за банкротств тех компаний, которые, более или менее оправившись от европейских санкций, получили неожиданный удар в спину – от своих же.

Кто поможет поддерживать штаны?

Государство застройщикам поможет – еще на той неделе об этом говорили на форуме «100 шагов к благоприятному инвестиционному климату». Правда, в кулуарах, но источник указывает на лицо, заслуживающее доверия – это помощник Президента РФ Андрей Белоусов. По его словам, государство зарезервировало около 30 миллиардов рублей на помощь проблемным отраслям экономики, а строительство с полным правом может причислить себя к таковым, причем, скорее всего, с этой целью будет переориентирована господдержка ипотеки: если раньше ее адресовали заемщикам, то в этот раз – застройщикам.

Но может помочь и простой российский дольщик: в Калининграде уже не раз дольщики требовали компенсацию за отложенные сроки сдачи объекта в эксплуатацию и даже выигрывали. С одной стороны, дольщиков, не желающих ждать, понять можно: таким образом люди успокаивают нервы, тем более, что формально они правы. С другой стороны, чтобы выплатить компенсацию, застройщик вынужден изымать деньги из строительства, тем самым еще более отодвигая сроки. Пример удачного судебного решения может сподвигнуть на борьбу и других дольщиков, а там совсем другой масштаб потерь, в том числе и для самих дольщиков: свою компенсацию-то они получат, но и приблизят застройщика к банкротству. Увы, такое в Калининграде уже случалось, и объекты переходили из рук в руки, еще более отодвигая дольщикам счастливое новоселье и сильно дорожая по ходу дела.

Конечно, дольщик сегодня не тот, вчерашний, который инвестировал деньги, покупая пару-тройку квартир по скромным ценам. Сегодня, по наблюдениям многих риэлторов, люди покупают квартиры для жизни, для себя и для своих детей.

И не банк, но дольщик сегодня – главная надежда застройщика. По словам главы Центра градостроительных компетенций РАН Ирины Ирбитской, схема долевого строительства остается единственным возможным способом для россиянина купить жилье. И всякие попытки ужесточения этой схемы могут ее попросту уничтожить – вместе с единственной возможностью решения квартирного вопроса для всего почти населения страны. И почему бы в России не применить американскую модель соинвестирования, когда будущие собственники квартир подключаются на нулевой стадии строительства. Правда, «здесь вам не там», и учитывая возможность несовпадения целей, стоило бы сделать более подробным сам закон о долевом строительстве – однако не подрубая его, строительство, под корень. Помимо всего прочего, продолжает Ирина Ирбитская, в России много «рыхлых» городов со множеством свободного пространства, в котором дольщики могли бы сами формировать заказ на строительство.

Последнее утверждение для Калининграда спорно, но остальное устроило бы и дольщиков, и строителей.

Проверка на прочность «по-советски»

По мнению людей знающих, рекорд, а скорее запланированный объем жилья, можно будет вытягивать, в лучшем случае, еще полгода. А вот грядущие два года обещают быть весьма грустными.

«Большая Восьмерка» Калининграда – ведущие строительные компании и холдинги – давно учли горький опыт прошлого кризиса и стараются строить на собственные средства, — уж очень дорог нынче кредит на базаре.

Но и этот испытанный способ не панацея – в строительстве жилья растут и множатся новые проблемы. Калининградский рынок итак уж сократился на треть, и это еще вполне терпимый показатель по России – два десятка регионов перешагнули черту в 40 процентов.

Наши калининградские компании до сего дня сумели выдержать и накат санкций, и неблагоприятные движения Госдумы за спиной.

Российские монстры вынуждены и замораживать, и приостанавливать строительство объектов «по умолчанию» — калининградские же кварталы новостроек множатся, сдаются в срок и даже раньше, но запаса прочности может не хватить, если родные стены не помогут – если не поддержит главная надежда застройщика – дольщик.

Пока еще по инерции – а строительная отрасль ею и сильна (и ею же слаба) – на стройплощадках идет работа, прибывают квадратные метры. Не без поддержки областного минстроя сдвинулся с мертвой точки самый болезненный проект – проект «Росстроя» на Сельме, и к Новому году его дольщики смогли перевести дух – строительство продолжается.

Умно ведут себя и холдинги, дерзнувшие на комплексное освоение серьезных территорий. Так, «Адмиральский» на Советском проспекте осторожно продвигается от очереди к очереди, сдавая готовые блоки один за другим и не спеша со стартом продаж по уже начатым.

Так же предусмотрительны «Ремжилстрой», «Спецремстройтрест», «Модуль-Стройград» и другие гиганты калининградского масштаба.

Но, предупреждают сами строители, задел проектов иссякает – начатые продвигаются, а вот новых пока почти и нет. Тем временем продолжают расти цены — на монтажные работы, на стройматериалы, на перевозки, и последний пункт для отрезанного от России 39-го региона особенно болезнен.

Болезненным остается и земельный вопрос – участки, приобретенные по аукциону, стоят дорого, притом, что львиная доля работ по строительству коммуникаций по-прежнему лежит на плечах застройщиков. Конечно, львом быть приятно, но львом живым.

Город, как может, спешит «укомплектовать» особенно крупные кварталы новостроек школами, детсадами, и прочей «социалкой», причем сами застройщики помогают им в этом, взяв на себя проектирование и прохождение госэкспертизы (как, например, это сделали застройщики «Цветного бульвара» и «Новой резиденции»).

Понимая, что город никаким образом не сможет решить вопрос парковок, застройщики идут на создание дорогостоящих (особенно для местных грунтов) подземных паркингов.

Более мелким компаниям такие широкие жесты не по плечу, им труднее. Но и цены их продукта — с учетом отсутствия таких жестов — несколько ниже.

Что до стройматериалов, к решению этой проблемы подключились все причастные ведомства – минстрой области стал инициатором создания технопарка – с акцентом на производство строительных материалов; успешно работают «Балткерамика» и «Пятый элемент», а в прошедшую пятницу хлопотами НОСТРОЯ созван Совет по развитию промышленности стройматериалов (который включает в себя межведомственную рабочую группу и научно-технический совет по стройматериалам и строительным конструкциям).

Всем миром «слабое звено», обнаружившееся в результате санкций, будет усилено: в научно-технический совет вошли более 20 экспертных и тематических групп (с участием ученых, людей бизнеса и чиновников), которые охватывают практически все направления отрасли и которые должны в ближайшее время представить стратегию развития промышленности стройматериалов до 2030 года.

Цель мозгового штурма – формирование высокотехнологичной, конкурентоспособной и устойчивой промышленности инновационного типа. По мнению замминистра Минпромторга Глеба Никитина, возглавляющего Совет, это поможет снизить зависимость отрасли от импорта зарубежных технологий, а также создать новые рабочие места.
А что — вполне «по-советски».

https://rynokzhilia.ru, №49 (1002), 24 декабря 2015 г.