Цены устанавливает не продавец, а покупатель

«Сдается» и «Продается» — такие объявления сегодня видишь по всему городу, при этом желающие снять какую-то площадь в аренду жалуются, что владельцы этих объектов пока не идут на уступки – коммерческая площадь, по мнению многих бизнесменов средней руки, стоит неоправданно высоко. Так ли это, — ситуацию комментирует Владимир Бабаев, ведущий специалист агентства «Инвент» по работе с коммерческой недвижимостью.

- Говорите, владельцы не идут на уступки? Это не совсем так. В каждом конкретном случае своя история. Например, решение о скидке зависит от правления, которое может быть отделено от клиента целой цепочкой промежуточных инстанций (глава в Москве, а контактное лицо – в Калининграде, и пока до нее дойдет информация и она примет решение, нужно хорошо подождать). Скорее всего, решение о том, чтобы отступить от заявленной цены рано или поздно придет, но на это нужно время.

Арендатору, который лет десять исправно платит, но в настоящий момент, как и многие, испытывает трудности и просит уменьшить аренду процентов на 10 – 20, скорее всего, пойдут навстречу. Ну а «новенький» должен будет иметь очень хороший аргумент в пользу понижения…

Думаю, владельцы все равно вынуждены будут прийти к решению о понижении ценовой планки: на дворе кризис, коммерческая активность снижается, и уже сегодня договориться о снижении на какие-нибудь 10 процентов не проблема – такова данность.

- Есть ли в кризисной ситуации вероятность «запустения» коммерческих площадей?

- Особенность Калининграда в том, что город не такой и большой (и рынок, соответственно, тоже), и хорошие места пользуются спросом даже в самые тяжелые времена — ключевые места все равно заняты.

Другое дело – арендные ставки: кто-то выдерживает, кто-то уступает. И в такое время, как сейчас, можно приобрести хорошую недвижимость по очень лояльной цене. В хорошие времена, может быть, никто бы ее и не стал продавать – зачем, если это постоянный источник дохода в виде арендных платежей. Но если эта деятельность идет не как основной, а как побочный бизнес, то в кризисной ситуации с ней могут и расстаться, чтобы активизировать основное направление. Сейчас как раз такое время и такая ситуация.

- Какие цены складываются на приобретение и на аренду в Калининграде?

- Сегодня на рынке сложились такие условия, при которых базовых цен нет – есть цены стартовые. В стабильный период все знали, что на Ленинском проспекте сложилась цена в районе 4 тысяч евро за метр (плюс-минус в зависимости от местоположения и размера площади). Но это – в стабильные времена. А в кризис работают стартовые: если к собственнику приходит какой-то покупатель и делает конкретное предложение – идет торг на понижение. Цены очень разняться — цена может быть и 50 тысяч рублей за метр, и все 300. Поэтому вывести какую-то среднюю цифру сложно: каждый случай индивидуален.

- Даже в самых известных (и стабильно востребованных) торговых центрах? В «Плазе», например, или в «Меркурии»?

- В «Плазе» вообще ничего не продается: здесь один собственник, который сам сдает площади в аренду. Единственный центр, в котором сегодня можно купить коммерческую площадь – Балтийском Бизнес-центре, ну, еще, «Акрополь», — там продаются площади от собственников от 50 до 100 кв.м. А в «Европе», «Плазе» — только аренда.

О конкретных же ценах говорить трудно. Собственник привязывается обычно к той цене, по которой приобретал сам. А с парадоксальной пляской курсов валют это вызывает определенные сложности. Допустим, человек инвестировал в свое время в коммерческую недвижимость, купив около десятка объектов, и сейчас готов продать несколько из них. И он не стремится заработать на этом, а хотел бы продать по той же цене, по которой купил. Но сам он покупал по 3 тысячи евро за метр (при курсе 40 рублей за евро это составляло 120 тысяч рублей), а сегодня это в два раза больше, — покупатели по такой цене покупать не готовы. Получается, что объект вроде бы и в рынке, но никому не интересен – за такие-то деньги. Рынку нет дела до того, что собственник хотел бы привязаться к такой цене в рублях – покупать дорого сейчас подождут: можно найти дешевле, или выждать момент, когда владелец все же пойдет на уступки.
Что же до разницы цен по области, то в случае с коммерческой недвижимостью все зависит от местоположения магазина: например, магазинчик, что в спальном районе Балтийска, что в спальном районе Калининграда, Черняховска, и т.д., — везде будет иметь одну и ту же выручку. Потому что рассчитан на определенный круг людей, допустим, на 20 тысяч человек, которых и обслуживает. И цена за такой объект будет практически одинакова.
Вообще цены сейчас зависят от конкретных предложений. Время для покупателей самое выгодное – именно покупатель-то и задает ценовую планку, так что если продавец соглашается с ценами покупателей, то объект «уходит». Но, скажем, активность по части сделок слабовата. Но предложения поступают, сделки все равно идут, хотя и не массово.

- Кто чаще инвестирует и берет в аренду коммерческие площади? Банки, коммерция, социальные учреждения?

- Любой бизнес очень четко считает выручку, и, например, банкам нет смысла открывать отделения там, где клиентов раз-два и обчелся. Тем более, что им нет нужды в традиционных форматах с банковскими хранилищами, бронированными дверями, ЕТС., — они перешли на электронный вид обслуживания и не видят нужды «материализовываться» где-то в захолустье. Даже такие банки как «Сбербанк» довольствуются площадками в 100-200 кв.м – на пару-тройку банкоматов и несколько окошечек операторов.
Госучреждения зависят от финансирования, которое не увеличивается – вряд ли им по силам занять, например, коммерческую площадь по существующим ставкам.
Конечно же, основной инвестор и арендатор – торговля, от продуктов до всех прочих товаров потребления: обуви, одежды и т.п. Салоны? Социальная инфраструктура ими перенасыщена, и если есть какое-то движение в этом направлении, то не больше, чем оптимизация платы за аренду: слишком дорого у одного арендодателя – салон съезжает к другому, где подешевле. Для открытия новых заведений этого типа сейчас не самое лучшее время. То же и со страховыми компаниями: скорее, в этой сфере идет сокращение. А обычные магазины всегда востребованы.
Тревожит, что не приходят производственники – производственные площадки, наоборот, выставляются на продажу. По сути, они пока что не востребованы, спрос отсутствует, продажи единичны.

- А как обстоит дело с нежилыми помещениями в цокольных этажах новостроек? Сейчас сдается немало таких домов.

- Действительно, основная масса предложений – в цокольных этажах новостроек. Как правило, это площади для «магазинов у дома», причем магазинов небольших, по 50 – 70 квадратов, – 300 кв.м для них уже роскошь.

Однако точечной застройки – когда можно было что-то построить на том же Ленинском проспекте (где первый и даже второй этажи действительно имеют коммерческую ценность) – уже нет, а есть в спальных районах. В большинстве своем эти помещения без больших витрин. И используют их для продуктовых лавочек и товаров первой необходимости: запчасти, салон красоты, химчистка, языковые центры.

Поэтому предложения в местах, где слабая проходимость, спроса не находят. У тех, кто ищет помещение для торговли, а вот оказание услуг населению в шаговой доступности от места – очень даже.

Как правило, цена таких площадей в новостройках держится в рамках 40-45 тысяч рублей за квадратный метр. Бесплатное секс видео и порно онлайн секс видео база.

- Недавно мэр заявил, что две трети области переехали в Калининград – сейчас в областном центре проживают 700 тысяч человек, а область слегка обезлюдела. Как сказывается на аренде коммерческой недвижимости этот факт? Какие перспективы у владельцев такой недвижимости в том же Балтийске, Светлом, Пионерском?

- Все регулирует рынок. Допустим, магазин в Балтийске обычно приносил 50 тысяч рублей арендной платы, но выручка упала, и арендатор просит снизить плату до 30 тысяч. Если ему не идут навстречу – он попросту съезжает. Как правило, владелец ставку аренды снижает, станет выручка больше – повышает.

- Не занимают ли освободившуюся арендную площадь структуры социальной направленности? Школы, детские сады? Какие перспективы в сделках с коммерческой недвижимостью в кризис?

- Все упирается в финансирование. Недавно, к примеру, один институт обратился по подбору площади, но с условием, чтобы не дороже 300 рублей за метр, — слишком низкая цена, и вряд ли можно найти за такие деньги что-то стоящее.

Но не так все плохо на самом деле – далеко не все объекты пустуют. Работая в недвижимости с 1997 года, я могу сравнивать настоящий период с тем, что происходило в 2008-м и 1998-м. Те кризисы мы пережили, ничего страшного. Но каждый кризис «хорош по-своему»: в тот раз у людей бизнеса не было денег, сейчас они есть. В 1998-м вся недвижимость, включая коммерческую, продавалась в долларах, и резкая смена курса валюты серьезно повлияла на активность рынка. Он встал. Все были «закредитованы», цены упали в разы: предложение намного превышало спрос. Сейчас ситуация другая – те кризисы нас кое-чему научили, и объекты уже не продаются за «сколько дадут»: собственники выжидают. А что до пустующих площадей, то такова, может быть, специфика менеджмента коммерческих площадей: так, в кризис 2008 года долго стоял пустым «Кловер-центр», но там была жесткая финансовая политика – не понижать. И, в конце концов, она себя потом оправдала. Думаю, нужен якорный арендатор – например, пока в «55» была «Виктория», площади были заполнены.

- А что с перепроизводством «цокольной аренды»?

- Все зависит от того, сколько людей будут жить в новом жилом комплексе. При инвестировании в будущее любой бизнесмен вам скажет, что ожидаемый результат нужно делить на три или даже на пять: большие ожидания, как правило, к моменту получения прибыли оправдываются на одну треть или одну пятую. А если инвестируемое будущее отодвигается во времени… В общем, к любому проекту нужно подходить трезво. Сейчас дешевых денег нет, как было раньше, когда кредитовали направо и налево, и процентная ставка была совсем другой. А выводить собственные средства из оборота для инвестиций с неопределенной перспективой вряд ли разумно.

- Много ли сейчас предлагается свободных коммерческих площадей

- Думаю, вопрос не совсем корректен: все что свободно – все выставлено на рынок, и если сегодня объект не продается за три миллиона, завтра его могут продать за два с половиной. Все зависит от готовности собственника идти на уступки – в конечном счете, цены устанавливает не продавец, а покупатель. Все продается – вопрос в цене. Да и сейчас не дефолт, деньги у людей бизнеса есть, но все регулируется ценой. Можно продать и те же цоколи – но за правильную цену. И если за них хотят получить 300 процентов прибыли, стоит подумать и, быть может, согласиться на 100. Вообще же говорить о конкретных ценах и процентах нет смысла: в коммерческой недвижимости – в отличие от жилой — каждый объект уникален. В одной и той же многоэтажке одинаковые по площади квартиры будут стоить примерно одинаково, плюс-минус затраты на ремонт. Но два магазина в одном и том же здании, с одной и той же площадью могут разниться в цене в разы: выручка будет разной, разной будет и цена этих площадок — в один люди идут один за другим, и этот магазин продадут дорого. В другой, например, затененный щитом, заходят реже, магазин будет работать по-другому – и разница в цене будет огромной.

Но вообще торговые площади востребованы, и если цоколи продаются с трудом, то первые этажи с витринами всегда ликвидны.

https://rynokzhilia.ru, №39 (992), 15 октября 2015 г.