Как весна сказалась на калининградском рынке недвижимости?

Ситуацию комментирует наш постоянный обозреватель, директор агентства недвижимости «Эрвин» Лариса Шуляк.

Активность растет

Как бы не сглазить, – в этом году, начиная с января, мы наблюдаем очень высокую активность по спросу. Февраль показал еще более обнадеживающие результаты, — такие, как обычно случались в сезонный пик, в декабре.

Трудно сказать, что будет дальше: в прошлом году спад начался в апреле – наступило застойное лето, ну а потом «тучи рассеялись» — люди устали бояться и слушать страшные предсказания, перестали переживать и начали «дело делать».

Но пока что покупательская активность не снижается.

Люди проявляют интерес к жилью и внутри города, и на побережье, и по области.

Едут к нам из разных регионов России, из Германии, — в основном, бывшие соотечественники – чтобы купить квартиру на побережье, где было бы хорошо провести отпуск с детьми, позагорать, покупаться в море. Есть даже покупатели из Молдавии.

И живой интерес виден в самых разных сегментах.

Причем нет такого – мол, все сразу обеднели и бросились скупать самое дешевое: сегодня покупают предпочтительно качественное жилье.

На фоне многочисленных страшилок и мрачных прогнозов – все выглядит не так уж плохо. Похоже, что люди сделали для себя переоценку ценностей, определились с тем, что для них главное – и начали жить в соответствии с собственной программой: холодная ли война, горячая ли, а жить-то надо. Надо совершенствоваться, развиваться, не ждать, что кто-то вдруг что-то для тебя сделает – и рассчитывать только на себя.

Удивительно, но работает ипотека.

Как нельзя более кстати оказалось продление господдержки – с субсидированием процентной ставки. Это очень помогает молодым семьям решиться на главную в жизни покупку. Иногда люди приходят с уже одобренными кредитами.

Приходят и для того, чтобы получить подробную консультацию – как лучше все организовать.

Дом или земля?

Сегодня все больше интересуются землей – но пока «пристреливаются»: потока сделок еще нет, но идет активное изучение «земельного вопроса» — люди строят планы.

И это серьезные планы.

Меньше всего спрашивают дачные участки: граждане начали понимать, что это все-таки не совсем то жилье, которое отвечает их потребностям – и по социальной инфраструктуре, и по транспортной доступности.

В этом свою роль сыграли участки для многодетных, — они долго «запрягались» да и хлынули на рынок разом. И, кстати, продавались и перепродавались направо и налево, во всяком случае наше агентство имело уже дело с перепроданными участками. И все они были хороши: в черте города, с подведенными коммуникациями, с хорошим подъездом… Спрос на них был хороший.

Стоит ли осуждать тех, кто их продавал? Наверное, люди реально оценили свои возможности в строительстве ИЖД: не всем это по силам. С другой стороны, таким образом люди сумели заработать денег и купить более подходящее жилье…

Но рынок такое вливание оживило.

Не очень-то покупают дома и потому, что без «вскрытия» диагноз не поставишь, а обнаружить постфактум неважное качество, согласитесь, обидно.

Что тут скажешь – такое всегда имело место быть: закон рынка – подешевле построить, подороже продать.

Однако же на строительстве домов на продажу нынче много не заработаешь – сегодня покупатель трезво оценивает то, что намерен купить (*спасибо публикациям в вашей газете).

Кроме того, они – дома — традиционно завышены по цене.

По сути, человек сделал не такие большие вложения: построил коробку, накрыл крышей, похлопотал немножко на предмет начинки – и выставил на продажу, часто по совершенно сумасшедшей цене.

Но продать дом всегда было непросто, а уж заработать на продаже — практически маловероятно: дом это та недвижимость, которую человек строит «под себя», по своему разумению, для своей семьи и в соответствии со своим качеством жизни. Потому-то дом и называется индивидуальным – ведь строится он «по духу и подобию» заказчика…

И вот когда что-то не складывается с воплощением мечты «жить в своем собственном доме» и нужно вернуть вложенные в него деньги – сделать это не всегда возможно. Разве что эти дома находятся в необычайно привлекательных местах или представляют собой нечто эксклюзивное.

Что же до продажи рядового стандартного дома, то она едва-едва покрывает затраты: вложил 4 миллиона – хорошо, если вернешь 4 с половиной. И если за него и вовсе просят 8 («но это же Дом!») – он не продастся, потому что это нереально.

Народ научился считать и просчитывать.

Вот, на днях приехала семья из России: люди посмотрели-посмотрели предложенное, да и переключились на поиск участка под ИЖД на побережье – будут строить сами, и это обойдется им гораздо дешевле. Нашли себе участок в Малиновке – там все их устраивает.

К слову, сейчас постепенно складывается тенденция строиться вне города: 15 – 20 минут по хорошей трассе — это меньше, чем выехать и въехать в Балтрайон. Через все пробки. Так что удаленность – не проблема.

А для того, чтобы построить свой дом, в области все есть: и свои стройматериалы, и проектировщики, и подрядчики, и дизайнеры. Конечно, можно поды-скать и готовый «продукт», но покупать с большой наценкой его никто не станет.

Есть ли тенденция к снижению цен на ИЖД?

Есть! Тем, кому дом действительно нужно продать – снижают, и снижают существенно – процентов на 20 – 25 от стартовой цены.

Дома в черте города можно найти любые и на любой бюджет: от самого скромного за 3,5 миллиона до вполне хороших, в районе 6 — 12 миллионов.

Блок-секции, которые когда-то продавались по 7 – 7,5 миллиона, сегодня стали дешевле миллиона на полтора, но можно купить и за пять.

Семь раз отмерь

Предложений по домам достаточно много – и всегда было много.

Иметь свой дом – мечта каждого. Но не каждому дано ее осуществить. Все смотрят красивые сериалы про семьи, живущие в красивых домах, и проникаются идеей взять и построить свой – не хуже.

Кажется, что тут особенно сложного? А сложностей много – начиная с имеющихся средств. Особенно, если под ИЖД куплен садовый участок… И вот строят-строят-строят, проходят свой тяжкий путь – совершая ошибки, умеряя и уменьшая размеры своей мечты, и получают иногда такой результат, что и рад бы продать – да кто купит? В садово-дачной зоне обычно плохо с электроэнергией – ни вскипятить чайник, ни посмотреть красивый сериал…

Да и машина в подобных семьях одна – тому, кто остается «на доме», выбраться куда-то сложно.

На моей практике одна семья продала двухкомнатную квартиру в центре, на ул. Родителева, — прекрасное место, но семье с двумя детишками и матерью-пенсионеркой было тесно. Решили строить дом – чтобы всем было место, и бабушке, и детишкам, — чтобы цветы-ягоды сажать и держать курочек.

Больших денег не было – их квартира была обычной стандартной двушкой в доме эпохи 90-х. Поэтому купили недорогой участок в дачном обществе с недостроем, довели до ума — с большим напрягом, потому что нужно было еще останавливать стройку и зарабатывать деньги на продолжение.

И вот мечта сбылась — дом с горем пополам достроен, места всем хватает, но мать-пенсионерка оказалась в нем, как в скиту – утром дети уезжают с внуками на своей машине, а она самостоятельно выбраться не может — даже за продуктами, не говоря уж про забежать к подругам, сходить в кино или в библиотеку. Да в ту же поликлинику…

В общем, сейчас они готовы этот дом продать – и не потому, что им больше нравится жить в квартире, а потому что они не могут позволить себе дом лучшего качества. И я очень сомневаюсь, что им удастся найти равноценное тому, что у них было прежде – до идеи с домом.

Подобных экспериментов на самом деле хватает — взять землю, что-то на ней построить, но получается это у тех, где в семье есть мужчины «с руками», и правильно выбран участок (с хорошей транспортной доступностью), и, кроме того, есть силы заниматься домом, — дело это не простое, управляющей компании нет – обо всем нужно думать самому.

Конечно, если в дачном обществе сумели создать правильное управление – собрали деньги на новую подстанцию, на освещение и расширение (!) улиц и на прочее благоустройство, то самые серьезные проблемы решены, остальное уже не так и трудно.

Как бы то ни было, невооруженным глазом видно, что предложение по ИЖД опережает спрос: кто хочет жить в своем доме, тот предпочтет построить его сам, а покупать дома будут тогда, когда цены как следует просядут – до размера себестоимости, плюс чисто символической надбавки.

Вне конкуренции

Интерес сегодня проявляется ко всему – включая вторичку с ее гостинками и малютками-однокомнатными, но бестселлером, бесспорно, остаются новостройки, причем в регистре 6 – 8 миллионов рублей.

Большой спрос – и стабильно растущий спрос! — на двухкомнатные квартиры в новых домах, площадью от 60 квадратных метров и выше.

Хорошо раскупаются просторные однокомнатные, — опять-таки в новостройках.

Кстати, сегодня стройки на виду – и можно видеть, как аккуратно и споро возводятся современные, отлично спланированные квартиры, как растут стены (зачастую из керамических стройматериалов, — такое на Западе и в США могут себе позволить немногие!), — любо-дорого смотреть!

Понятно, люди предпочитают жилье качественное и современное — взамен устаревшего морально и физически. И требующего ремонта. Но вторичка очень уступает в цене новостройкам. Поэтому когда человек желает продать старую двушку и купить новую, в новом доме, мы предупреждаем, что придется доплачивать. И хорошо доплачивать — даже если это двушка на Репина: квартиры в домах 90-х годов нынче дешевеют, и если пару лет назад за двухкомнатную с кухней в четыре квадрата можно было выручить 2,6 миллиона, то сегодня придется сильно уступить. Несмотря на улицу Репина.

Хотите продать однокомнатную в центре и купить однокомнатную в новостройке? Тогда нужно иметь в виду, что однокомнатная в старом доме от силы в 42 квадрата, а в новом – 45, и новая квартира на полвека моложе, чем ваша. И благоустройство в новом доме лучше.

Так что придется доплачивать.

Туго, но процесс идет – люди начинают осознавать разницу в качестве и уже не зацикливаются на магии места: не факт, что жить в центре шумного города лучше, чем «на новых землях», причем землях обустроенных. Цены на вторичный фонд снижаются и уже близки к чему-то разумному.

Замечу, что они и были когда-то разумными – а вздулись как последствие кризисов. Это ведь накануне 2007-го возникла «бешеная» ипотека, которую давали на все и вся – не глядя. Банки брали под залог любые квартиры. Народ раскупал подвалы страшные, переделывал под жилье цокольные этажи – и цены вздувались как мыльные пузыри, причем росли каждую неделю. Наши горожане не могут этого забыть: раз кризис – значит, новое подорожание.

Этот кризис иной.

Не может все дорожать до бесконечности.

Не подорожание, но заявленный уровень у нас держат одни новостройки, — цена на них не падает, а вот остальное начало понемногу сдавать позиции.

Что до аренды, то и она в этом году не избежала общего движения – подешевела процентов на 15 — 20. То, что стоило 14 тысяч рублей – стоит сегодня 10, редко 11 тысяч, однокомнатную в хорошем районе можно снять за 12-13 тысяч. В январе спрос на такое жилье был слабым, но сейчас постепенно набирает обороты.

И от съемного жилья никуда не деться – оно было и всегда будет востребовано: не все могут позволить себе купить квартиру, даже и в старом фонде, а муниципалитеты пока не могут ничего предложить.

Так что и это поле дает неплохой урожай.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №10 (1012), 17 марта 2016 г.