Интервью с и.о. главы администрации Калининграда Александром Зуевым

- Как обстоят дела с выделением земельных участков под индивидуальное строительство?

- Грозит ли Калининграду точечная застройка?

- Возможно ли строительство в парковых зонах города?

С этими и другими, волнующими калининградцев, вопросами мы обратились к и. о. главы администрации Калининграда Александру Зуеву

РЕСУРС ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ НЕВЕЛИК

- Александр Иванович, нашу беседу мне хотелось бы начать вот с какого вопроса: Сегодня строительству малоэтажного и индивидуального жилья уделяется много внимания на самом высоком уровне. Считается, что именно оно позволит во многом реализовать приоритетную президентскую программу «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Однако такое строительство предполагает наличие для этих целей подготовленных земельных участков, их продажу через аукционы. Как у нас в городе обстоят дела с их проведением?

- Скажу откровенно, вопрос можно делить на две части — по проведению аукционов очень хорошо. Землю под индивидуальное строительство горожане покупают активно. А по самим участкам, земли явно недостаточно, чтобы удовлетворить всех желающих. Ведь ресурс таких земель в городской черте невелик. Куда проще строить индивидуальные дома на районных территориях. Я имею в виду небольшие города-сателлиты, такие, как, скажем, Гурьевск, и др., окружающие Калининград. К тому же индивидуальное строительство в областном центре с численностью населения около 450 тысяч человек, не является абсолютно полноценным, поскольку земельные участки в Калининграде не могут быть большими.

Да, при разработке правил землепользования и застройки (ППЗ) ряд городских земель попал в так называемую зону Ж-4, предполагающую индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Но опять, же повторюсь, их недостаточно для того, чтобы удовлетворить всех желающих. К тому же, те участки, которые мы выставляем на аукционы под (ИЖС) должны иметь определенную инженерию. Основная масса таких земельных массивов ее не имеет. Причина проста – строить инженерные коммуникации для 5 — 10, даже 20 индивидуальных жилых домов экономически нецелесообразно, а предоставление земельных участков с локальными очистными сооружениями в городской черте сильно затруднено…

- В прошлой нашей беседе вы говорили о том, что российское законодательство не позволяет устанавливать локальные очистные сети даже на земельных участках под ИЖС. Изменилось ли что с того времени?

- Кое-что изменилось. На больших земельных массивах, не менее 10 соток и при наличии ливневой канализации мы получаем техусловия, разрешающие вести строительство индивидуальных жилых домов с использованием локальных очистных сетей. Собственно благодаря этому у нас и пошли аукционы. Но все равно ограничений очень много. Однако мы продолжаем движение в этом направлении.

Так, нами был запланирован аукцион по продаже большого земельного массива, порядка 300 га, под обеспечение его инженерными коммуникациями. В дальнейшем предполагалось, что покупатель этого массива, после того, как выполнит все подготовительные работы, будет реализовывать земельные наделы под индивидуальное строительство. Причем это уже будут не просто куски нарезанной земли, а участки, к которым подведены инженерия, газ, канализация. То есть это будет нормальный полноценный участок так, как это и должно быть на самом деле. Аукцион состоялся. Был определен победитель. Но в процессе расчета оказалось, что часть массива попала в шумовую зону аэродрома и победитель отказался от договора купли-продажи, поскольку реальные затраты, которые были ему предписаны в рамках контракта, существенно отличались от конечных показателей. Из-за шумовой зоны ряд земельных участков, на которые он мог рассчитывать, был исключен из продаж. Поэтому если изначально обременения по инженерным сетям составляли 700 млн руб. и по тому количеству домов, которые должны были сесть на эту площадь, это инвестора устраивало, то при детальном расчете получилось, что обременения выросли до 1 млрд 300 млн рублей, а количество участков из-за шумовой зоны уменьшилось. И это уже покупателю стало невыгодно.

- А вообще возможно ли пересмотреть этот земельный участок и сделать его более привлекательным для покупателей?

- Понимаете, проблема не в самом участке, а в стоимости той инженерии, которую нужно прокладывать. Здесь, на мой взгляд, может быть только одно решение – привлечение каких-то федеральных целевых программ. Поскольку этому вопросу сейчас уделяется такое пристальное внимание, мы надеемся, что будут какие-то программы, которые позволят частично инженерные коммуникации проводить не за счет потенциального инвестора и не за счет муниципального бюджета, который такие нагрузки не в состоянии потянуть, а за счет целевого федерального финансирования.

С ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ ПОКОНЧЕНО

- Давайте поговорим еще об одной достаточно острой проблеме – точечной застройке. Всегда ли она зло? Ведь не секрет, в городе есть немало, мягко говоря, неухоженных территорий, которые муниципалитет не в силах облагородить, а вот с помощью инвестора данную городскую среду можно было бы улучшить. Однако сегодня общественность города активно выступает против любой такой застройки. И в то же время сейчас прошла информация о том, что появился ряд собственников земельных участков, выданных еще до принятия генплана города, которые намереваются вести точечную застройку и власти не могут им этого запретить.

- То, что вы говорите: точечная застройка в ряде случаев облагораживает город и в том, что говорят люди, когда выступают против точечной застройки, я не вижу противоречий. Общественность выступает ведь не против самой точечной застройки, как таковой, она выступает против игнорирования и нарушения их прав. У нас «точечная застройка» является обобщенным термином. Когда горожане выступают против точечной застройки? Когда непосредственно в квартале, среди жилых домов возникает дом, который ухудшает их благополучие, их среду жизнедеятельности. Но сегодня с принятием ППЗ подобные действия практически невозможны. Речь идет только о тех земельных участках, которые были предоставлены раньше. В основной своей массе эти земельные участки предоставлены в соответствии с нормами и правилами, существующими на тот момент (до 2006 г. — Прим. авт.). И естественно муниципалитету очень трудно в суде выиграть такие дела, даже исходя из того, что мы считаем такое строительство нецелесообразным. Но любой, рассматривающий такое дело судья, укажет нам на то, что наши действия в настоящий момент неправомерны. Нельзя одной рукой дать инвестору земельный участок, а другой его отнять.

- Однако в этом очень трудно убедить общественных активистов, которые считают, что власть потворствует этим инвесторам.

- Не потворствует. Надо признать, что сознательная часть населения – указывает власти, что с сегодняшней точки зрения, те решения, которые были приняты в те годы — неразумны. Но вопрос заключается в том, что при этом не учитываются те мотивы, исходя из которых, тогда принималось такое решение. Да, мы видим – один застройщик приходит на такой неухоженный участок и создает на нем великолепную среду обитания. И люди только выигрывают от этого. Но приходит другой застройщик, который в точно такой же ситуации творит безобразие, только ухудшающее жизнь людей. К сожалению, как правило, в памяти людей остается именно такой горе-застройщик, а не тот, кто улучшил их условия проживания. Именно поэтому мы приняли решение отказаться от точечной застройки. Значит ли это, что мы вообще не будем заниматься благоустройством этих территорий? Конечно – нет. Ведь существует очень хорошая правовая схема, определенная земельным законодательством, которая называется развитие застроенных территорий. Именно в рамках проведения аукционов по их развитию, не нарушая прав конкретного гражданина, а решая комплексно проблему квартала, мы можем его развивать и благоустраивать. Мы можем говорить о сносе ветхих и аварийных домов, об улучшении качества жизни.

- Можно утверждать, что сегодня мы полностью ушли от точечной застройки к комплексной?

- Все аукционы, которые проводились, проводились либо на комплексное освоение, либо на участки абсолютно свободные от прав третьих лиц. Это не значит, что там невозможны какие-то спорные ситуации. Возможны. К сожалению, в городе достаточно много земли занято самозахватом. Без определения каких-то правоотношений.

Даже, когда мы совершенно четко подготовили земельный участок, который отвечает всем требованиям законодательства для проведения аукциона, возможны какие-то спорные моменты, которые необходимо решать.

МЫ НЕ ПРЕСЛЕДУЕМ ЦЕЛЬ ОТОБРАТЬ

- А что ждет тех граждан, кто незаконно «прихватизировал» земельные участки?

- Изъятие и снос неправомерно построенных объектов. Работа идет постоянно. Мы проводим до 1000 муниципальных проверок в год. В основном они носят адресный характер. Если никаких жалоб не поступает, мы туда и не выезжаем. Если же к нам приходят жалобы о самозахвате, если есть споры по межеванию, то туда мы направляем муниципальный контроль, чтобы оценить ситуацию и принять необходимые меры воздействия. Сначала в добровольном порядке выписывается предписание. В случае же, если оно не выполняется, мы направляем дело в суд. Наверняка вы и сами слышали о ряде таких, достаточно нашумевших дел – о сносе автомобильной стоянки у моста, кафе «Лилия» и других объектах, которые эксплуатируются не в соответствии с законодательством. Поверьте, мы не преследуем цель — отобрать. Главное наше требование — привести документы в соответствие с существующим законодательством. Естественно, если земельный участок предоставлен в аренду под строительство детсада или поликлиники, то понятно, что построить кому-то на этом месте промышленную базу муниципалитет не позволит.

ВОЕННЫЕ ПОКА НЕ СПЕШАТ РАССТАВАТЬСЯ С ЗЕМЛЕЙ

- Александр Иванович, а как обстоят дела в городе с передачей ведомственных участков? Ведь президент Дмитрий Медведев четко указал на то, что неиспользуемые земли, тем же Министерством обороны, другими ведомствами должны быть переданы муниципалитету. В то же время в Калининграде имеется немало военных объектов, которые Министерство обороны не спешит передавать городу. Взять хотя бы проблему со строительством третьей очереди Рыбной деревни, о которой говорил главный ее застройщик В. Федоров. Строительство это остановилось лишь потому, что Министерство обороны продает данные объекты, имеющие весьма непрезентабельный вид и расположенные в непосредственной близости от Рыбной деревни, чуть ли не по цене подмосковной Рублевки. Понятное дело, что никто их за такие деньги покупать не желает…

- Здесь окончательное решение может быть только за МО. Кому как не им лучше всего знать, как использовать те или иные объекты, которые являются их собственностью и предназначены для обеспечения безопасности страны. Целесообразность сохранения того или иного объекта полностью находится в их компетентности и связана показателями оборонной доктрины. Хочу лишь напомнить, что на недавней встрече Министра обороны с руководством области и города, он озвучил решение министерства обороны передать городу освободившиеся пустующие земельные участки. Правда, пока речь идет не о самой передаче земельных участков, а о передаче неиспользуемых объектов и объектов социальной сферы. Кстати, насколько я знаю, тот участок, о котором говорил В. Федоров, уже выставлялся МО на торги. Другое дело, что за такую цену, которая была предложена на аукционе, на этот участок покупателей не нашлось. Из чего можно сделать вывод: цена эта не соответствует существующей рыночной.

АУКЦИОНЫ СТАЛИ ПРОХОДИТЬ АКТИВНЕЕ

- Давайте вернемся к нашему разговору о комплексной застройке города. Насколько сегодня активно проходят земельные аукционы. Появились ли новые инвесторы, застройщики?

- Да, без сомнения, произошло заметное оживление. В настоящий момент мы готовим достаточно большой аукцион по Чкаловску. Практически он уже почти готов: мы получили экспертную оценку, уже составлено техзадание. Несмотря на то, что документы еще в стадии доработки, к нам обращаются представители разных компаний, интересуются: когда состоятся торги, чтобы принять в них участие. Ряд земельных участков, сформированных еще в докризисные времена, но не нашедших тогда покупателей, мы выставили для ознакомления на сайте администрации города.

Сегодня они пока не востребованы, для инвесторов предлагаемая цена кажется завышенной. Но мы исходим из того, что земельный ресурс невосполним и поэтому считаем, что даже та цена, которая сейчас стоит – занижена. И ее нет смысла опускать еще ниже.

Конечно, каждый застройщик ориентируется на свои возможности и поэтому далеко не все участки, которые мы выставляем, находят своих покупателей. Тем не менее, если в 2010 году у нас были единичные продажи, а в 2009 г. их вообще не было, то сейчас ни один аукцион не проходит без того, чтобы на нем не было совершено хотя бы одной сделки.

КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ИДЕТ ПО ПЛАНУ

- А как в городе обстоят дела с постановкой земельных участков на кадастровый учет? Ведь уже совсем скоро мы должны будем платить единый налог на имущество, который невозможно рассчитать без кадастровой стоимости земли.

- Работа эта никогда и не прекращалась, в том числе в кризисные времена. Здесь все упирается в бюджетные средства. Ежегодно муниципалитет предусматривает средства на формирование земельных участков под многоквартирными домами. На сегодняшний день мы уже 45% таких домов поставили на кадастр. У нас несколько хуже показатели по домам из 2-3 квартир. Они больше подходят к категории индивидуального жилья, но по статусу относятся к многоквартирным домам.

- И как проходит такая постановка: добровольно или принудительно? Ведь не все собственники так уж рвутся, чтобы их дома поставили на кадастровый учет.

- Собственники прекрасно понимают – да, собственность это бремя, но это еще и защита их имущества. Поэтому на сегодняшний день я не могу сказать, что постановка на кадастр происходит принудительно. У нас всегда есть заявки на тот конкурс, который мы готовим по формированию земельных участков.

Не было еще ни одного конкурса, где бы мы сформировали участки просто так. Хочу заметить, что в соответствии с местным законодательством существует возможность формировать земельные участки под многоквартирными домами без всякого согласия жильцов. Произвести его формирование, а затем оповестить людей, что это ваш земельный участок, пожалуйста, пользуйтесь им, живите спокойно, обустраивайте его и думайте, как вам разумно его эксплуатировать. Но мы до этого еще не дошли. Пока мы отрабатываем заявки тех людей, которые уже пришли к выводу, что им необходимо, чтобы их земля стояла на кадастровом учете.

- На днях вы выступили на оперативном совещании в областном правительстве с докладом, о работе по постановке на кадастровый учет зеленых и парковых зон города. Как выполняется данное поручение губернатора Н. Цуканова?

- Калининград в этом вопросе выглядит на порядок интереснее, чем любой другой город области. Мы начали эту работу еще в 2008 г. В настоящий момент в городе существует 67 таких объектов, из них 34 уже стоят на кадастровом учете, 20 находятся в работе. Более того, город определил, кто будет заниматься этими парковыми зонами, кто будет их убирать, обслуживать. Принято решение о закреплении парковых зон за службой заказчика. Я еще не беру в расчет такие зоны, которые по факту также являются рекреационными. Например, памятники, мемориалы, братские могилы. Более того, все скверы у нас прошли паспортизацию. Эту большую работу выполнили специалисты и студенты биологического факультета РГУ им. Канта. Но хотелось бы подчеркнуть, сама процедура постановки на кадастровый учет достаточно дорогостоящая. Если в прошлом году мы потратили на нее 4 млн рублей, то в этом, исходя из всех тех обязательств, которые у нас есть, в том числе по ремонту кровель, я не уверен, что мы сможем потратить такое же количество денег. Но это не значит, что мы уменьшим количество земельных участков, которые ежегодно формируем.

- Почему ?

- Потому что основные, самые большие участки уже стоят на учете. Это практически все лесные массивы, а ведь именно их формирование и постановка на кадастровый учет наиболее дорогостоящие. У нас есть только один городской лес, по которому идет спор по границе.

- Следовательно, нашим лесам и паркам ничего не грозит? Строиться на них впредь ничего не будет?

- Грозит. Но не с точки зрения кадастрового учета, проблема в другом: сам кадастр не защищает дерево от спила. В частности, у нас на Мамоновском шоссе находится рекреационный участок, как городской лес. Тем не менее в прошлом году мы стали судиться с товариществом, которое несанкционированно, без всяких на то оснований, спилило там под планируемую застройку большое количество деревьев. И это несмотря на то, что земельный участок стоит на кадастровом учете, и что никто никому никаких документов не выдавал. Причем товарищество считает, что оно является собственником данного участка. Мы активно оспариваем это заявление. Но, к сожалению, я не могу сказать, что на данный момент наш спор закончен. Поэтому, возвращаясь к вашему вопросу, могу сказать: если исходить из неправомерных действий, то, конечно же, кадастровый учет деревья не спасет. Что же касается именно выделения, предоставления этих земельных участков, то, безусловно, кадастровый учет этому препятствует. В данном контексте ответ на ваш вопрос будет: да, не грозит.

ШТРАФЫ — НЕ ПАНАЦЕЯ

- Хотелось бы еще спросить: а что будет с теми земельными участками, которые долгое время не используются. У нас есть и на Московском проспекте, и в других местах города объекты, которые долгие годы находятся в полустроительном состоянии.

- Это самое страшное — в полустроительном состоянии. Здесь есть очень серьезный водораздел. Понятно, что изъять чье-либо имущество можно только в судебном порядке. Вопрос в другом: когда мы должны говорить, что это необходимо изымать, а когда для этого еще нет достаточных оснований. Если такой долгострой находится на участке и при этом участок охраняется, арендная плата платится, на сам объект посторонние не допускаются, сроки договора соблюдаются, то фактически предъявить к такому застройщику какие-то претензии мы не можем. Правда, чаще мы сталкиваемся с другой ситуацией, когда объект не охраняется, расхищается, когда он является потенциально опасным. Только сейчас у города появилась возможность штрафовать таких застройщиков. И здесь мог бы быть более эффективным не административный ресурс, ну заплатит компания штраф и все останется по-прежнему, а активная общественная позиция граждан, в том числе и публикации в различных СМИ о таких потенциально опасных объектах, о тех, кто является их собственниками. Что же касается изъятия таких объектов, то для того, чтобы мы могли расторгнуть договор с застройщиком, нам требуются веские основания: в первую очередь неуплата арендной платы, и только потом физическое состояние объекта.

С ПРИВАТИЗАЦИЕЙ НЕ СТОИТ ЗАТЯГИВАТЬ

- И еще один вопрос, который интересует наших читателей: как на сегодняшний день в Калининграде обстоят дела с приватизацией жилья? Все ли желающие приватизировали свои квартиры или нет?

- Нет, приватизация, пока, не закончилась. Фактически она будет действовать до 1 марта 2013г. Не могу сказать, что мы здесь очень далеки от достижения желаемой цели, чтобы все жилье нашло своего собственника. Понятно, что все жилье приватизировано не будет. Есть небольшое, но устоявшееся количество населения, которое по тем или иным причинам не станет этого делать. Тем не менее на сегодняшний момент где-то около 80% жилого фонда приватизировано. В муниципальной собственности находится примерно 15 тысяч квартир. В среднем в год мы приватизируем от двух до четырех тысяч квартир. Сегодня все желающие могут это сделать спокойно, без ажиотажа. Мы советуем эту процедуру не откладывать в долгий ящик, не дожидаясь окончания срока приватизации, чтобы не создавать ненужных очередей. Мы все очень хорошо помним 2010 год, когда еще не было известно о продлении срока приватизации, совершенно из ничего возникли очереди. Причем очереди необъективные, а именно из-за ажиотажа населения. Сегодня никаких предпосылок для очередей нет. И если вы определились, что хотите оформить свою квартиру в собственность, что желаете оставить ее своим детям, продать, заложить, обменять на другую, более устраивающую вас, то, мой вам совет, не откладывайте это решение в долгий ящик. Сейчас данная процедура отработана до мелочей. Она не займет у вас много времени, но позволит вам быть полноправным собственником своей недвижимости, распоряжаться ею по своему усмотрению.

Беседовал Вячеслав КАМИНСКИЙ

Газета «Рынок жилья», https://rynokzhilia.ru, №17, 5 мая 2011 г.

https://rynokzhilia.ru, №,