Subscribe to RSS

Газета "Рынок жилья"

- о купле продаже, обмене, аренде недвижимости в Калининграде и Калининградской области;
- о новостройках Калининграда и строительстве;
- о новых технологиях, интерьере и дизайне;
-все о рынке недвижимости Калининграда.

Невидимые миру слёзы

Инструкция «как покупать дом» — 2

vskritie

Так как дом обычно покупают один раз в жизни, нужно иметь в виду, что внешность обманчива. То есть, не все золото что блестит, иными словами, случается, что покупается кот в мешке (увы, кот не в сапогах).

Как быть и что делать? Прежде всего, быть предельно занудным покупателем – и совать нос во все закоулки, закутки и углы. Но и этого может быть недостаточно.

Вот мнение Натальи Гнатюк,
завотделом Строительно-техничес-кой экспертизы ФБУ Калининградской ЛСЭ Минюста России по определению технического состояния зданий и конструктивов

Нет ничего непоправимого (в доме)

- Бывает, что множество скрытых дефектов может быть обнаружено уже после покупки – в процессе эксплуатации дома.

Ясно, что перед продажей владелец постарался сделать ремонт и убрать все следы скрытых дефектов. Их может не обнаружить даже эксперт, которого вы пригласили, чтобы внимательно осмотреть дом перед сделкой – визуально такие вещи, как, например, электропроводку не оценишь. Это касается и таких инженерных сетей как водо- и газопровода, канализации.

Однако в соответствии со всеми нормативными требованиями после покупки остается еще какое-то время, когда продавцу можно предъявить претензии, взыскать стоимость устранения дефектов и даже расторгнуть сделку, если все достаточно серьезно.

У нас был не один случай, когда при эксплуатации только что купленных домов возникали проблемы, покупатель предъявлял претензии продавцу и – если не достиг с ним мирового соглашения – обращался в суд, где требовал либо снижения покупной цены, либо стоимости устранения дефектов.

Бывали иски и по расторжению сделки.

«Вскрытие покажет»

- Какие дефекты встречаются чаще всего?

В первую очередь – нарушение гидроизоляции.

Когда человек покупает дом летом, ему сложно это обнаружить, особенно, если в подвальных помещениях сделан косметический ремонт. Весной и осенью, а также после проливных дождей уровень грунтовых вод повышается и в случае нарушения гидроизоляции проявляются дефекты в виде следов залива на конструкциях стен и пола, расположенных ниже уровня земли. Определить наличие гидроизоляции можно только после вскрытия.

По этому поводу у нас были судебные экспертизы, в ходе которых мы выезжали на место, отрывали по периметру здания шурфы и определяли наличие и состояние гидроизоляции – как вертикальной, так и горизонтальной, и связано ли подтопление подвала с дефектами конструкций.

Определение скрытых дефектов – дело в какой-то степени затратное. Конечно, рано или поздно скрытый дефект «проявляется» на поверхности какими-либо внешними признаками. Зимой ранее переувлажненные стены промерзают, появляются пятна, плесень, конденсат.

Если их не убрали с помощью косметики, увидеть последствия можно и невооруженным глазом. Если же продавцом сделан ремонт, дефект обнаруживается позже – во время эксплуатации дома.

Точно так же дело обстоит с инженерными сетями – с вентиляцией, электропроводкой, водоснабжением, канализацией… Например, уровень заглубления сетей выше уровня промерзания приведет к тому, что трубы замерзнут, и дом останется без воды и без канализации. Причем, если зима была теплой, нарушение долго не обнаружится – в последние три зимы температура почти все время держалась на нуле градусов, — попробуй вычисли дефект, если трубы не промерзают. Зато в этот раз — к несчастью новых владельцев — проявляются все нарушения по этой части, особенно, если трубы еще и не утеплены. Приходится отрывать, греть, поливать горячей водой, в общем, дело тяжелое, затратное, хлопотное.

Случаев промерзания очень много, — в нашем климате их нужно прокладывать минимум на глубине 0,8 метра.

Иногда не утепляют скважины, и хотя отвод в дом пролегает на глубине 80 см от поверхности земли, оголовок скважины должен быть основательно изолирован от промерзания. Так что при покупке дома на такие вещи нужно обращать внимание, хорошо, если в доме есть подвал и как-то просматривается ввод, а если подвала нет, ввод вмонтирован в фундамент, и тут проверить все можно через отрывку шурфа.

Хозяин индивидуального жилого дома, в отличие от владельца обычной квартиры, должен сам основательно готовиться к зиме. Замерзнуть может даже угол поворота трубы в колодце (при колодезном водоснабжении), если он пролегает выше, чем в 0,8 метра от поверхности, — тоже с такой проблемой сталкивались.

«Тонкое место» и очистные сооружения: как правило, тут проблема в герметичности. Они могут быть разными – и в виде «двухкамерной» выгребной ямы из бетонных колец, с бетонированным дном, содержимое которой откачивается, очищается в следующей камере и выводится в «условно чистом» виде на этом же участке. И в виде обычной «однокамерной», которую откачивают ассенизаторскими машинами. Оба вида могут быть с дефектами — мы часто сталкивались с жалобами «на протечку», — и чтобы проверить герметичность, приходилось заливать ямы водой и потом через трое суток (по нормативам) отмечать ее уровень: если вода уходит больше, чем положено, учитывая испарение и водопоглощение в конструкции, значит очистные негерметичны, сделаны с дефектом.

Конечно, редкий хозяин согласится на подобные проверки при продаже дома, и выявить несовершенства можно только post factum.

Биовариант очистных сооружений – с пластиковыми многокамерными емкостями – тоже имеет «скрытую сущность» (все устройство находится опять-таки под землей). Он имеет свои тонкости: для нормальной жизнедеятельности бактерий должен быть достаточный приток воздуха (а это правильно устроенная вентиляция), а также и достаточный слой земли над камерами – опять-таки, не выше уровня промерзания. Но причиной нарушения может быть и неправильное пользование.

Раньше много дефектов было по окнам, но сейчас их уже меньше: сами по себе стеклопакеты у нас делают уже неплохо, а вот установка порой хромает — то монтажный шов не выдержан в местах примыкания конструкции к оконному проему, то неправильная установка подоконника, отсутствие отлива, — от этого и лишние теплопотери, и конденсат при низких температурах. На стадии строительства могут быть оставлены зазоры (которые потом заполняют монтажной пеной и т.п.).

Много проблем и по кровлям – по стропильной системе, по креплениям узлов, по плотности примыкания и сопряжению всех элементов соединения. Визуально эти недостатки определить можно.

Зазоры в соединении конструкций больше 3 миллиметров уже настораживают, хотя трещины в самих конструкциях допустимы: дерево живой материал, и есть определенные допуски. В жилых помещениях (в мансардах, например) их можно заделывать, на нежилом чердаке – необязательно.

Могут быть недочеты и в кровельных покрытиях: неправильно сделана вентиляция подкровельного пространства, не так уложена подкровельная пленка, важно соблюсти геометрию скатов (если есть отклонения в обрешетке, потом невозможно уложить черепицу так, чтобы она плотно прилегала друг к другу). Есть проблемы и с мягкой кровлей – когда ее пробивают гвоздями (нельзя ни в коем случае: нарушается герметичность).

Искусство камуфляжа в строительстве

- Какие еще бывают неприятности, не всегда видимые глазами? Иногда это проблемы со стройматериалами: например, СИП-панели (плиты ОСБ с утеплителем) – также довольно частый предмет экспертиз. Они вполне применимы для строительства дома – при условии, что соблюдена технология, в соответствии с нормативными требованиями: есть определенный шаг, определенные допуски, определенные требования к шагу несущих конструкций. Несоблюдение нормативных требований приводит к нарушению несущей способности конструкций, протечкам и – в конечном счете – к их порче.

Насколько я знаю, СИП-панели не всегда произведены в заводских условиях – часто их делают кустарно и неизвестно, какой применен утеплитель, да и насколько безопасен и надежен сам клей.

- К слову о СИП-панелях,- добавляет Татьяна Полякова, старший государственный судебный эксперт Калининградской лаборатории судебной экспертизы. — В нашем регионе возводился жилой дом, который строился при самом непосредственном участии будущего хозяина, купившего этот земельный участок. Проект он заказал вполне замечательный, красивый и разумный, с отличной планировкой, полной выкладкой узлов соединения конструкций.

Дом был каркасно-панельный (из СИП-панелей), с наружной облицовкой. Беда была в том, что осуществлять весь технадзор он решил самостоятельно (хозяйский глаз!), от начала до финиша.

В итоге, когда он пригласил эксперта, выяснилось, что фундамент залит не по геометрическим размерам, предусмотренными проектом, а с весьма большими отклонениями: с так называемым запасом.

Недочеты – и очень серьезные – выявились на стадии отделки: фундамент не соответствовал дому, с нарушенной геометрией и не той площади. Сборный дом садился на этот фундамент, и еще оставался тот самый «запас» — почти что цоколь. Никакие работы по определению геометрии и горизонтальности плоскости фундамента не проводились: не была проведена геодезическая съемка, — на глаз определили, что площадка ровная и можно ставить каркас, и дело пошло… до стадии отделки. При этом балки (для обвязки) имели зазор до трех сантиметров от поверхности фундамента. Были и другие зазоры, которые строители заполняли пеной, песком, опилками и прочим подручным материалом.

Это привело к тому, что дальнейшие работы качественно сделать было нельзя. Вообще каркасный дом собирается три недели максимум, так что результат проявился довольно скоро.

Проект предполагал два варианта отделки — плиткой и штукатуркой. Пришлось менять все на ходу — чтобы скрыть дефекты геометрии дома, местами рубить фундамент, — работы неприятные.

И хотя исправлялись недочеты за счет строителей, плохо было и хозяину. Но речь о том, что при отсутствии документов (в которых отмечен каждый этап работ, в том числе и скрытых), весьма сложно было оценить объективно всю картину – не знаешь, что внутри.

В большом строительстве такого не бывает – там строго фиксируется каждый этап процесса, такие же требования нужно предъявлять и любому подрядчику, не исключая строительства ИЖД – по ним легче проверить соблюдение всех нормативов, и это требование должно быть в договоре (в данном случае оно тоже имело место). На бумаге, впрочем, все было расписано как по нотам, но на самом деле подрядчик, пользуясь некомпетентностью «хозяйского глаза», попросту не заморачивался соблюдением нормативов.

Хозяин исправно платил подрядчику деньги, но получил в итоге халтуру.

При покупке подобного произведения строительного искусства все дефекты должны быть оценены в денежном выражении и предъявлены продавцу (или в суд, если он откажется платить).

Как и выше упомянутые дефекты, оценить такое можно лишь после покупки – в процессе эксплуатации, через некоторое время.

- Кроме того, дома из СИП-панелей, как правило, не предусматривают устройства вентиляции, — продолжает Татьяна Полякова. — Каркас собирают, панели склеивают – и нате вам. Но вентиляция это такой элемент, без которого жить в доме нельзя. Она должна быть предусмотрена на стадии заливки фундамента. Конечно, потом можно что-нибудь придумать (например, приставные короба, проходы сквозь конструкции и кровлю), но не всегда это можно сделать качественно и с учетом всех требований, включая противопожарные, и уж точно — невозможно это сделать красиво. Первое впечатление дома без вентиляции – в нем трудно дышать, в нем повышенная влажность (панели какое-то время где-то хранились и в замкнутом пространстве «отдают» накопленную влагу и ароматы в дом). Летом выявить этот дефект сложнее: окна открыты, по дому гуляет сквознячок, и отсутствие вентиляции незаметно. Тогда нужно поинтересоваться — где устроены каналы (отдельным стояком или в кладке), да и есть ли они вообще.

Тем более важно соблюдение вентиляции, если в доме камин. Камин – всегда большой плюс. Если камин сделан хорошими руками, то от него можно организовать отопление всего дома, он красив, вокруг него собирается вся семья (и гости). Но камин должен иметь отдельный дымоход и общая система вентиляции должна быть сделана так, чтобы камин не дымил, то есть, все по правилам, с соблюдением дополнительных мер пожарной безопасности. Даже если это «закрытый камин» — топка с дверцей.

Итак, «инструкция покупки ИЖД», начатая в прошлом номере нашей газеты, стала объемнее. Конечно, хорошо бы оценивать дом, имея под рукой аса-эксперта или опытного инженера-строителя. Но поможет и юрист, хотя и некоторое время спустя после покупки — его мнение будет опубликовано в следующем номере.

  • facebook

    Recommend on Facebook
  • twitter

    Tweet about it
  • vkontakte

    Share on vkontakte

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №3 (1005), 28 января 2016 г.

0 коммент.назад...

Еще статьи...наверх...

Росреестр: доступность госуслуг

Росреестр: доступность госуслуг

Филиал «ФГБУ ФКП Росреестра» по Калининградской области (далее – Филиал) напоминает жителям региона о доступности государственных услуг, оказываемых Филиалом.

Вектор развития

Вектор развития

Росреестр — новые возможности

Покупатель вырос — как и спрос

Покупатель вырос — как и спрос

Как весна сказалась на калининградском рынке недвижимости?

Услуги стали доступнее

Услуги стали доступнее

«Росреестр» расширяет свою деятельность

15 лет спустя…

15 лет спустя…

«Каждый из 236 дольщиков «Калининграджилстроя» получит жилье»

banner

Реклама

  • TDbann
  • profilbann
  • tihbann
  • invbann
  • BisBann
  • vb_bann
  • resursbann
  • shternbanner
  • fevralbann
  • komfortbann
  • KSTbann
  • bulvar_bann
  • ervbann
  • investbann
  • ksibann
  • KPD bann
  • AkfenBANN
  • balturBann
  • 6f0998792f
  • 9e295e155c

Контакты и информация

  • г.Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Озерова, 17Б, ТЦ «МЕГА» офисный центр, каб. 709, 7-й этаж. Тел./факс (4012) 30-33-39.
  • Реклама в газете...

В 2015 году газета отметила свое 20-летие. Согласно социологическим исследованиям, а также оценкам риэлторских компаний и строительных фирм города, газета \\\\\\\\\\\\\\\"Рынок жилья\\\\\\\\\\\\\\\" стала ведущим изданием, освещающим вопросы недвижимости Калининграда и Калининградской области.

Социальные сети

  • RSS лента

Самые популярные рубрики

© 2010 - 2011. Сделано в iwest-media - создание визуальной продукции в Калининграде | Альмонд Медиа - продвижение сайтов | Все права защищены.