Принят закон, который может заморозить строительство

Как будет разворачиваться ситуация? Есть ли надежда, что она «свернется»? С этим вопросом мы обратились к Валерию Макарову, депутату городского совета и главе компании «Калининградстройинвест».

- Как получилось, что был принят этот закон, и как будут разворачиваться события, не ясно. Зато ясно, что строительной отрасли России нанесен чрезвычайно серьезный ущерб.

- Предполагать можно что угодно: что Хинштейн пролоббировал закон в пользу своих страховых компаний… что таким способом хотят поставить застройщиков на колени. Ну, или чисто в меркантильных целях: для того, чтобы задешево скупить участки…

Может такое быть? Вполне. Но все это фантазии – наверняка никто ничего не скажет. Однако уже накануне этой законодательной сенсации на рынке скопилась масса предложений земельных участков – в том числе с готовыми проектами и разрешением на строительство. Это объективное явление: фирмы попадают в серьезные финансовые затруднения (спрос упал – упали и продажи, объемы ипотеки сократились, банки отказывают застройщикам в кредитах), поэтому небольшие компании из тех, что послабее или не имеющие собственных оборотных средств, выставляют земельные участки на продажу. И даже крупные компании, предвидя снижение спроса, стараются не начинать серьезные проекты.

Новый законодательный финт еще более усугубил проблему в строительстве жилья. Объективные трудности, связанные с кризисом и санкциями – падение реальных доходов населения, снижение ипотеки, практическое отсутствие кредитования застройщиков банками – больно ударили по отрасли. А прекращение долевого строительства, которое длится вот уже почти месяц, окончательно выбило почву из-под ног у множества строительных компаний.

И, что печально, я не вижу просвета, когда все это кончится – месяц? Два? Три?

Сложность в том, что у застройщиков только три источника финансирования: собственные средства, средства дольщиков и банковские кредиты. Собственные средства у всех разные. Но даже и у самых крупных московских застройщиков (возьмите ту же СУ-155, да и всю первую десятку лидеров) структура капитала выглядит так: 30 процентов собственные средства, 30 – кредиты банков (кому они доступны, — калининградским вряд ли), остальное – средства дольщиков.

Конечно, доля финансирования из средств дольщиков у всех разная, но в приложении к Калининграду это примерно 50 — 60 процентов. Иногда больше, иногда меньше. Остановить же финансирование подобным решением означает попросту прекратить строительство.

- Неожиданное препятствие крайне губительно, так как сроки аренды участка ограничены. Мы сегодня находимся в жестких рамках поправок к Земельному кодексу касательно нормативных сроков, нарушение которых чревато изъятием участков земли вместе с недостроем. Все это повышает риски строителей.

В связи с этим страховые компании, которые еще останутся на рынке, резко взвинтят цены. У нас в регионе это Военно-страховая компания. На сегодняшний день планку тарифов еще не определили, но, по слухам, это могут быть и три процента, и все пять. Но опять-таки монополизм страхового рынка не может не привести к подорожанию – все, как обычно, в конечном счете, ляжет на плечи потребителя, — на чьи ж еще?

Поэтому резкие законодательные движения явно не ко времени, — так в цивилизованном обществе не делается.

Да, проблема гарантии прав дольщиков существует, и страхование – это один из способов, но мы же научились жить и при существующей системе страхования (понимая, что по сути никакая страховка 100-процентных гарантий не дает). Ну а требования увеличить уставной капитал до миллиарда… не думаю, что это реально.

Есть еще способ – банковская гарантия, но что банковский кредит, что банковская гарантия имеют одно общее свойство – они не доступны. Этот механизм не работает.

Остаются собственные средства, но – учитывая настоящую ситуацию — объемы работ сократятся в два-три раза, предложение уменьшится, и это приведет к повышению цен. А куда еще повышать, если покупательная способность упала?

Правда, сейчас активно продолжается обсуждение новых поправок к Закону о долевом строительстве, и пока трудно предсказать, чем оно закончится.

Но абсурд ситуации в том, что «поправка Хинштейна» только увеличит армию обманутых дольщиков, сделав три «новобранца» там, где был один, — со стажем.

Никто не спорит: поправки нужно было обсуждать и доводить до какого-то системного решения, с тем, чтобы повысить гарантии дольщиков. Но так вот взять и резко остановить финансирование строительства – иначе чем диверсией это не назовешь. Причем в сложной экономической ситуации это двойная диверсия!

Во всем мире считается, что строительство это локомотив, то есть, достаточно большой сектор в экономике страны, «обильный рабочими местами».

И вдруг одним махом перекрыть кислород?

Нет слов… такого за десятилетия моей работы в строительстве еще не случалось.

Даже в нашем холдинге все это резко ощутили: понимая, что для завершения начатого проекта потребуется большее напряжение и дополнительные ресурсы, мы и так уж сделали порядочный допуск на экономическую ситуацию, — это ведь стройка, а не магазин: открыл и закрыл. За нами люди, много людей, которым мы должны обеспечить кусок хлеба. Им нужно платить зарплату. Вот сейчас на объекте по Советскому проспекту работает одновремнно пятнадцать субподрядных организаций (показывает стройку на Советском в режиме он-лайн): здесь штукатурят, здесь фасад делают, здесь кладку, здесь монолитный каркас лепят, здесь плиту бетонируют… там благоустройство идет, там сети тянут, там котлован копают на следующий дом, это же такая цепочка работ — синхронно идет несколько этапов. Как тут все взять и остановить?

Локомотив строительства имеет такой длинный инерционный путь, что последствия финансового торможения сказываются не сразу, зато в страшных масштабах. То, что я говорил о продаже участков с готовыми проектами – отчаянная попытка найти инвесторов.

Увы, их нет.

И продают-то не за деньги даже – хотя бы за будущие квадратные метры готового жилья! Реальность же такова, что уже сейчас рынок переполняют предложения по участкам, которые никому не нужны: живых денег на стройку у компаний нет — и не предвидится.

Мы тут все громко гордимся – мол, у нас миллион. И миллион еще сдадим. Но это инерция от лучших времен, тот самый тормозной путь. По заводам-поставщикам мы видим, насколько резко упали объемы поставок – на железобетон, кирпич, силикатные блоки – и понимаем, что сегодняшние «резкие жесты» только усугубят ситуацию, реальные последствия которой проявятся уже в 2016 году.

Мы все говорим, мол, чемпионат мира вызовет и повышение занятости населения. Но я не вижу, чтобы он что-то дал местным строителям: у нас сократились даже объемы работ на дорожных объектах, а сам стадион будет делать московская фирма.

Школы и садики? – программа практически завершена в текущем году. Сокращается и соцкультбыт, и федеральные программы, то есть, все бюджетное финансирование.

Да, мы все понимаем, что кризис – это кризис. Который нужно пережить. Но одно дело – объективные причины, и совсем другое, когда сами, своими руками – и ножом по горлу.

Принимая Закон о долевом строительстве (одним из авторов которого был Хинштейн), мы оценили его положительные моменты, в то же время осознавая, что гарантий дольщикам, собственно, он не дает: любой застройщик мог обанкротиться, на чем его обязательства перед ними аннулировались.

Скорее, этот закон формулировал критерии застройщика. В общем-то с точки зрения экономики, они были ничтожными. И всего-навсего стоило поправить коэффициенты. В конце концов, сегодняшние поправки тоже сведутся к экономике: каким критериям все ж таки должен соответствовать застройщик.

Но, Александр Евсеевич, мы пять или семь лет работаем с этим законом, — так кто вам мешал думать и вносить продуманные поправки, которые постепенно бы усиливали его действенность? Но «улучшить» плохую дорогу, выкопав посреди нее яму?!

https://rynokzhilia.ru, №41 (994), 29 октября 2015 г.