или что новый генплан нам готовит?

«Генпланисты» рассчитали, что население Калининграда до 2035 года увеличится тысяч на 30-40, видимо, этот расчет и надо иметь в виду, планируя жилищное строительство. И место под него…

Вот только не значит ли это, что оно, строительство, нужно мало-помалу сворачивать – уж очень застенчиво выглядят эти цифры на фоне недавних рекордов по вводу миллионов квадратных метров?

Как смотрит на проблему Валерий Макаров, глава крупной строительной компании и депутат горсовета?

«Разрешенный» рост

Перспектива, очерченная генпланом, строителей пугает: слишком уж тесные рамки.

На самом деле в городе территорий для жилищного строительства – выше крыши. Однако ж прирост квадратных метров, вычисленный прямо пропорционально приросту населения, выходит действительно небольшим. Наверное, стоило бы взять в расчет другой рост — рост нормативов, — то есть, сколько квадратных метров должно приходиться на душу населения?

Сейчас эта цифра, если не ошибаюсь, 28 кв.м/человека, а ведь в недавнем прошлом было и 6, и 7, и 12, и 15…

Если посчитать, то в год получается все тот же, проверенный рекордом, миллион. Но вполне вероятно, что вскоре этот норматив может догнать «евростандарт» (от 30 кв.м/чел.) – вместе с ростом общего уровня жизни.

Как тогда можно будет примирить рост возможностей населения с растущими нормативами и цифрой, определенной генпланом? При таких условиях отпущенные генпланом квадратные метры будут исчерпаны за 7 — 8 лет, но с этим документом нам надо дотянуть до 2035-го.

Конечно, все это достаточно приблизительно: люди сегодня могут себе позволить более просторное жилье. И, несмотря на кризис, жилье остается самым приоритетным продуктом (не считая продовольственных).

Заметьте – количество населения Калининграда практически не меняется, — все те же скромные «до полумиллиона», — а новостройки раскупаются, сколько бы мы ни строили. И это уже «стойкий показатель» на протяжении нескольких лет: люди стали побогаче (это, кстати, видно и по автомобилям на душу населения – раньше далеко не во всякой семье была машина, теперь иногда и по два авто на семью).

Приезжих – да, много, работа в области сконцентрировалась в областном центре, и люди снимают здесь квартиры на время, но прописано-то в Калининграде все то же «околополумиллионное» число

Все менее комфортно

И все же, необходимо более трезво рассчитать, что и сколько мы можем себе позволить. Причем связано это не только с кризисом.

Есть и другая сдерживающая причина – нехватка инфраструктуры. Город со временем становится менее комфортным для проживания.

Если мы позволяем себе ежегодно строить по 500 тысяч квадратных метров, то в инфраструктуру мы вкладываем значительно меньше – в разы.

Дороги, коммуникации – все это бюджетные объекты, и бюджет не успевает за коммерческим строительством.

И речь даже не столько о социальной инфраструктуре: детские сады, школы, клиники как-то еще поспевают за появлением новых кварталов (особенно детсады! – эта проблема в Калининграде, к счастью, уже решена). Хотя и тут мы непозволительно быстро бежим.

В настоящее время мест в школах вроде бы и достаточно, но это благодаря «супершко-лам», рассчитанным на 1000 — 1500 учеников, но «географически» их явно не хватает: многие школьники ездят в них через весь город.

Можно было бы решить проблему дешевле – не строить, а пристраивать к уже имеющимся школам дополнительные помещения (как это было сделано с детскими садами, за короткое время вдвое увеличив их вместимость), так ведь по современным требованиям в каждом квартале, каждом микрорайоне школа должна быть своя, притом в одну смену… Дефицит ощущается на Сельме, на Артиллерийской, повсюду, где идет интенсивная застройка.

Дороги, водоснабжение и водоотведение, газификация, электро- и теплоснабжение, если все это сделать, как положено по нормам, потребуются многие миллиарды рублей.

Которых в бюджете нет.

И это еще одна из причин не гнать квадратные метры, а делать город комфортнее.

У нас в городе и так достаточно хорошие показатели по жилью на одного человекам – куда сложнее с обеспечением этого жилья инфраструктурой.

Основное назначение генплана – выдержать баланс территорий: сколько на одного жителя Калининграда должно быть школ, поликлиник, дорог, парков, зеленых зон, etc., и когда мы начинаем планировать функциональные зоны, нужно определиться, как они будут обеспечены социальной и инженерной инфраструктурой. Поэтому Правила землепользования и застройки, пожалуй, более категоричный и более важный документ.

К тому же «цена» реализации генплана – 90 миллиардов. Нереально, на мой взгляд, потребуется минимум 200 миллиардов в год… Хотя ведь и прошлый генплан был выполнен едва на 20 процентов (так что можно было бы попросту внести коррективы в старый документ, не затевая новый).

С другой стороны, генплан важен для развития строительства социальных объектов и дорожно-транспортной сети.

Хорошо, что у нас идет столь широкое его обсуждение – не было еще такого, чтобы каждый горожанин смог принять участие в планировании будущего Калининграда. Но этот плюс обращается в минус, когда каждый «вставляет» в генплан свои хотения: «А давайте построим то, и еще это, и еще вон то», — реальность гнется под тоннами «мечт», не совпадая с ними и финансово. Ну, нарисуем мы это в генплане, — но реализовать-то не сможем, — и что дальше? Продолжать рисовать? Чуть больше реализма очень бы не помешало.

По одежке

Нет четкого сопряжения возможностей и хотений.

Это как в семье, где решается, что купить – телевизор или на книжку? А на что деньги заработали.

То же и в масштабах города: мы рисуем и Окружную дорогу, и столь необходимую ее закольцовку, и еще «перехватывающие» парковки, радиальные улицы!

Но если мы понимаем, что от всего этого великолепия у нас всего 20 процентов реального против 80 сказочного, то надо тогда выделять самое главное. То, без чего городу не прожить.

Я, например, считаю, что из всех проблем, главная – не закольцованная Окружная.

При замкнутом кольце рассосались бы пробки, исчез бы стопор на перекрестках улиц.

Вряд ли город осилит капитальный ремонт всех намеченных улиц – нам к чемпионату бы мира обустроить Остров и центр, и уж точно пока не до Дзержинского. Да, нужно что-то решать и с ней – как-никак магистральная улица после строительства второй эстакады… но не все сразу: разработку генплана нужно привязывать к своим возможностям.

Не менее важна проблема водоотведения – она постоянно откладывается «на потом» — и как были немецкие ливневки, открытые дренажные системы, так они и есть, только основательно забитые, потому что умудряемся сбрасывать фекальные стоки в сплавную канализацию, все это идет через очистные сооружения, перегружая их чем не надо. И весь открытый дренаж понемногу приходит в негодность: заиливается, снижается проходимость, на все это необходимы миллиарды (слава богу, что эпопея с очистными сооружениями хотя бы подходит к концу!).

Посему генплан, по сути, — всего лишь баланс территорий, обеспеченных соответствующей инфраструктурой, который нужно реализовать.

Что же до жилищной застройки, то можно либо раздвинуть границы, либо пойти «вверх», увеличив этажность. «Вверх» для города даже лучше – высотные здания, построенные вдоль транспортных магистралей в новых микрорайонах, хорошо экранируют шум трафика. Как правило, весь шум приходится на первые два этажа, обычно занятые под коммерческие структуры и офисы, а планировка квартир сделана так, что главные комнаты – спальни и гостиные – выходят окнами в тихие дворы. Что важно — защищены от шума и ветров внутренние линии застройки квартала. В этом плане высокая этажность – большой плюс.

Другое дело, если высотные здания «врезаны» в малоэтажную застройку, – таких градостроительных ошибок в Калининграде, к сожалению, немало. Однако новые Правила землепользования и застройки (которые за три года уже претерпели изменения к лучшему) стали более жестко регламентировать высотность и другие важные характеристики строящихся объектов, так что градостроительный контроль постепенно возвращается.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №14 (1016), 14 апреля 2016 г.