региональные особенности программы капитального ремонта жилья

85 процентов — именно в таком объеме жители Калининградской области получат господдержку при проведении капремонта, и только 15 внесут сами собственники, — не так страшно, как счет 40:60, как это было до поправки, но хуже, чем 5 процентов, которые платили счастливчики, получившие ремонт по целевой программе.

Уточним: симпатичный процент определен только на 2015 год — что будет дальше, покажет время.

И хотя взносы на капремонт пока что с нас не собирают, сам фонд уже действует, правда, в ожидании будущих финансовых потоков действует пока в одном направлении — информационном, объясняя участникам игры, и прежде всего населению, ее правила. Первый «ликбез» для СМИ регио-нальный оператор провел в прошедший четверг

Пока без рычагов

Региональный закон о капремонте был принят на год позже федерального — в декабре 2013-го. Однако работать он не может, пока не принята региональная программа капремонта. В ожидании «механизма» законодательный продукт претерпевает уточнения, улучшения, дополнения и поправки, и работа над ним еще не закончена.

График капремонта мы увидим после того, как будет принята региональная программа.

А пока собственникам предоставляется время, чтобы изучить закон, по которому им придется отчислять ежемесячные взносы, и определиться с тем, куда они предпочтут складывать деньги — на счет регионального оператора либо на свой собственный специальный счет.

Региональный оператор в нашей области был создан в феврале этого года, в других регионах система уже действует, так что есть шанс поучиться на чужих ошибках.

Оператор должен собирать и накапливать взносы населения, в том числе и на собственных счетах отдельных домов, выполнять функции заказчика, в которые входят подготовка расчетно-сметной документации, заключение договоров с подрядчиками, финансирование работ и контроль за сроками и качеством капремонта.

К основным функциям относится и предоставление собственникам платежных документов, то бишь квитанций.

Фонд должен наладить связь с органами местного самоуправления — для формирования региональной программы капремонта, информировать население о ходе ее реализации, вести претензионно-исковую работу (должников за услуги по коммуналке хватает, и, похоже, они плавно перетекут в графу должников по капремонту), а также следить за тем, чтобы собранные с собственников и аккумулированные средства шли исключительно на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов.

К слову, административно-хозяйственную деятельность фонда собственники жилья оплачивать не должны — это бюджетная организация, за содержание которой платит каждый налогоплательщик.

Контролировать фонд будут Госжилнадзор, Росфиннадзор, контрольно-счетные и финансовые органы субъекта, плюс ежегодный отчет и аудиторская проверка.

Региональная программа капремонта

Программа принимается на 30 лет, охватывает все многоквартирные дома области, предполагает строго лимитированный перечень услуг по капремонту, очередность и сроки его проведения. Раз в год программу будут «актуализировать» — то есть, поправлять и дополнять, — с появлением каждого нового дома или исчезновением (в случае его сноса как аварийного), а также с появлением новых технических данных по объектам, полученным в результате инвентаризации фонда. Кстати, инвентаризация лежит на собственниках жилых помещений — одним это поможет поднять строчку в списке на очередь, другим — уточнить перечень ремонтных работ.

На основании долгосрочной региональной программы муниципалитеты формируют свои — краткосрочные, на три года.

От уплаты взносов освобождаются собственники жилья в аварийных домах, подлежащих сносу, а также тех домов, где меньше трех квартир, хотя никто не останется без господдержки — правда, как и в какой мере, будут решать местные власти.

Региональная программа начинает формироваться с Багратионовского района и заканчивается Янтарным, — ее проект уже представлен на обсуждение на сайте министерства ЖКХ, а также на сайте регионального оператора (крестиком отмечены дома, которые должны быть капитально отремонтированы в указанном объеме и в указанные сроки).

Краткосрочные планы более конкретны — в них указаны сроки, объемы работ и их стоимость (стоимость регламентирована документально, и каждый собственник может уточнить, сколько будет стоить ремонт того или иного конструктива по приведенному на сайте прайсу)

Очередность

Очередность определена с помощью электронной программы ЖКХ, специально разработанной для координации и взаимодействия всех участников процесса, — собственников жилья, управляющих компаний, регионального оператора, областного министерства ЖКХ и т.д. Для собственников открыт единый портал — в нем каждый может разузнать, когда и как будет отремонтирован его дом по имеющемуся на сайте техпаспорту, причем проверить можно будет и сам техпаспорт — точно ли в нем отражен перечень необходимых работ, отчисления на капремонт «поквартирно» и т.д.

В режиме он-лайн даются и ответы на вопросы населения.

Приоритет по очередности ремонта отдается старым домам, построенным до 1945 года, но учитывается также и дата приватизации жилья. А вот если данных по приватизации нет, выходят на первое место технические критерии. Таких критериев в 2015-м будет действовать 3, 4-й — финансовый — будет включен с 2016 года, потому что взносы начнут собирать с конца 2015-го (то есть, через 8 месяцев после утверждения региональной программы, как и диктует законодательство).

Некоторые собственники оспаривают степень износа, аргументируя это тем, что срок постройки дома датируется не просто «до 1945-го», а и вовсе первыми годами ХХ века, хотя есть и более ранние. Однако все это необходимо подтвердить документами — изменения будут приниматься во время актуализации программы. Те дома, которые были недавно отремонтированы по областной программе, тоже будут поставлены в очередь, но в самый конец списка — любой конструктив имеет свой нормативный срок, и недавний ремонт не есть повод уклоняться от взносов на ремонт грядущий: методика определения критериев очередности ремонта подразумевает, что ни один конструктив не может обойтись без ремонта 25-30 лет. Самый маленький нормативный срок — 10 лет — определен для кровли плоской рулонной, от 15 до 20 лет — для инженерных сетей, а для несущих конструкций — 30 лет.

При построении очередности использовались нормативные сроки по каждому конструктивному элементу (строительные нормы и правила по эксплуатации объекта). Каждый дом получил в списке свое место в соответствии с набранными баллами и каждый балл, в свою очередь, присуждался по соответствующей формуле. Все вместе это и выстроилось в региональную программу, состоящую из «подпрограмм» отдельно для каждого муниципалитета.

Источники финансирования

Фонд аккумулирует средства, которые поступают в виде взносов собственников помещений, процентов за несвоевременную оплату, процентов за пользование денежными средствами со спецсчета, арендной платы за сдачу нежилых помещений многоквартирного дома, а также в виде господдержки бюджетов всех уровней.

Банк, который будет собирать средства, выбирается на конкурсной основе.

Минимальный взнос определяется рамками минимального же перечня «дозволенных работ».

Фонд будет оплачивать эти работы, а также погашение кредита и процентов по кредиту, снос или реконструкцию, выплаты за изъятие земельного участка. Деньги, перечисляемые на специальный счет сверх минимального взноса, идут на разработку проекта, строительный контроль, получение гарантии по кредитам и обслуживание специального счета, а также на дополнительные виды работ по капремонту, — перечень определяется по решению собственников.

Виды работ

На основании федерального законодательства список работ ограничен. Он включает в себя ремонт и замену внутридомовых инженерных систем (электро-, водо- и газоснабжения, водоотведения, лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации), ремонт крыши, подвальных помещений, фасада и фундамента. В Калининградской области перечень, преду-смотренный региональным законом, расширен — его дополнили еще 9 пунктов: это ремонт или замена крыльца, капремонт лестницы, установка пандуса, замена наружных дверей и дверей балконов в местах общего пользования, ремонт водоотводящих устройств (то есть, дренажной системы), утепление фасада, установка коллективных приборов учета.

О взносах

Минимальный размер взноса — величина непостоянная. На 2015 г. она составит 5 руб-лей 90 копеек, а далее будет изменяться — и не в сторону понижения.

Взнос входит в структуру обязательной платы за жилое помещение.

Взиматься он будет одинаково со всех собственников — и с тех, кто живет в качественно построенных домах, которым не потребуется весь перечень работ по ремонту, и с тех, кто владеет весьма недоброкачественным строительным продуктом, которому необходим большой объем ремонта. Впрочем, правка и доводка закона будет перманентной, а совершенству нет пределов — возможно, этот пункт будет подкорректирован.

Выбрать форму счета собственники могут в течение 6 месяцев со дня опубликования программы, для того, чтобы иметь специальный счет, нужно решение общего собрания. Если собрание ни к чему не придет (или вовсе не соберется), по умолчанию взносы идут на счет регионального оператора. Можно перейти и с одной формы счета на другую, — опять-таки по решению общего собрания. Если на ремонт уже взят кредит, то сменить форму счета можно, рассчитавшись с обязательствами. При переводе ничего не теряется.

Квитанция на первый взнос приходит восемь месяцев спустя после публикации региональной программы (хотя возможна и предварительная, тестовая квитанция — для корректировки данных собственника)

Плюсы и минусы

Преимущества выбора счета регионального оператора: все затраты по обеспечению процесса формирования фонда капремонта несет учредитель, правительство области несет субсидиарную ответственность за деятельность регионального оператора, выбор подрядчика происходит на конкурсной основе, контроль за его деятельностью — опять-таки на региональном операторе, — и все это за минимальный взнос.

В минусе — невозможность провести ремонт раньше, чем наступит очередь по списку, выстроенному программой. Кроме того, минимальный перечень, определенный региональной программой, может не охватить всего, что необходимо сделать — для этого в наличии нужна полная сумма, накопленная для дополнительного объема.

Ну, и для того чтобы перейти со счета регионального оператора на счет специальный, нужно полгода + 5 дней.

Специальный счет рекомендуется для инициативных собственников, которые способны самостоятельно провести необходимый ремонт. Но если за ТСЖ, ЖК (или управляющей компанией) есть какая-либо задолженность, сверхплановый досрочный ремонт не пройдет.

Специальный счет можно открыть по решению общего собрания в банке, уставной капитал которого больше 20 миллиардов рублей, — его выбирают сами собственники под свою ответственность (на случай банкротства банка). Сегодня этим требованиям удовлетворяют 44 банка РФ (список прилагается на сайте регионального оператора и на сайте Центробанка). С более мелкими лучше не рисковать (сравним: «Инвестбанк» располагал уставным капиталом в 7 миллиардов).

Владельцы специальных счетов не будут лишены господдержки — она будет, например, выражена в виде субсидий на проведение работ или субсидий на покрытие части процентной ставки по кредиту (в размере ставки рефинансирования — 8,25).

Операции по специальному счету регламентированы: это списание со счета, связанное с оплатой за услуги, погашение кредитов, уплата процентов и т.д. — для этого есть банковский контроль (177 статья Жилищного кодекса «соответствие проводимых операций по специальным счетам»).

Хлопоты со специальными счетами многочисленны, и собственники должны решить, будет ли ответственное лицо (на которое открыт этот счет) работать на безвозмездной основе или за вознаграждение.

Плюсы специального счета — это возможность принимать самостоятельные решения как по срокам, так и по объему ремонта, включая использование ранее накопленных средств. Кроме того, есть возможность заработать на банковских процентах. И господдержка.

Минусы: это финансовые и административные затраты по обслуживанию счета, необходимость регулярно отчитываться за состоянием счета перед собственниками и государственной жилищной инспекцией, ведение претензионно-исковой работы (представьте, если это ТСЖ в многоэтажке!), проведение ремонта в пределах сроков, обозначенных региональной программой (не позже программных сроков: полгода опоздания — и счет из специального станет обычным, в русле регионального оператора). Не все владельцы спецсчетов смогут справиться с подготовительной работой и проведением капремонта — и в этом случае региональный оператор берет хлопоты на себя

Порядок получения господдержки

В Калининградской области бюджет отводит 1 млрд рублей на господдержку капремонта, и получать ее можно независимо от способа формирования фонда капремонта, а вот в каком порядке ее можно получить — станет известно в конце этого года, когда этот пункт будет утвержден областным правительством. Не получат ее только жители новостроек, где домам меньше 5 лет, чей гарантийный срок еще не истек.

Действовать или бездействовать — решать собственникам жилья, на сайте регионального оператора пошагово рассмотрены обе версии.

В любом случае стоит время от времени заходить на сайт регионального оператора, чтобы посмотреть, что изменилось — так, в декабре этого года к областному закону о капремонте будут приняты поправки.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №47 (951), 11 декабря 2014 г.