Subscribe to RSS

Газета "Рынок жилья"

- о купле продаже, обмене, аренде недвижимости в Калининграде и Калининградской области;
- о новостройках Калининграда и строительстве;
- о новых технологиях, интерьере и дизайне;
-все о рынке недвижимости Калининграда.

Виды на море и его окрестности

Что необходимо предпринять для того, чтобы они стали приносить дивиденды

Побережье медленно, но верно отвоевывает утраченные курортные плацдармы. Одним из них станет Прусская деревня — проект компании «Мерсфор рус», в котором отметились известные европейские архитекторы. И его реализация уже вступила в начальную стадию: так, несмотря на суету в СМИ вокруг этой фирмы, в феврале уже получено разрешение на строительство первого объекта – гостиницы. Перед майскими праздниками состоялся предварительный выбор подрядчиков, у которых запрошены коммерческие предложения по цене строительства, а тем временем проект следующего объекта — жилого дома, направлен на государственную экспертизу. Это лишь отдельные точки, с которых должен начаться рост очень серьезного по европейским меркам курортно-рекреационного комплекса. Но подробнее о нем — в другой раз. Сегодня разговор о плюсах и минусах курортного направления как бизнеса. Бизнеса, который редко возникает просто так, на пустом месте, и в котором воленс-ноленс принимает дружное участие все население города, на земле которого пускает ростки, растет, цветет и отцветает с жесткой сезонной регулярностью курортно-рекреационно-туристический огород.

Татьяна Кондакова, когда-то главный архитектор областного центра, затем глава Агентства по градостроению региона, а ныне эксперт девелоперской компании, занимающейся продвижением проекта в Пионерском, рассказывает о том, что ожидает наше побережье.

Побудительные причины для развития

Вид на море – вещь, которая делает любую недвижимость желанной. Означенный вид прекрасно продается в розницу, — вид на среду, из которой на сушу планеты ступила жизнь, странным образом притягивает даже персон, страшно далеких от романтических предрассудков.

Однако еще лучше продается этот вид оптом, но уже для солидных покупателей, буде они пожелают иметь постоянно действующую плантацию по выращиванию дивидендов. Известно, что самые плодоносящие виды бизнеса, хоть сколько-нибудь связанные с морскими пейзажами, это предоставление курортных и санаторных услуг, а также услуг отдыхающим, в том числе в виде мест для пикников разной степени тяжести. Но вложений этот бизнес требует весомых.

Если бы на Калининградском побережье Балтики была одна-разъединственная изюминка – янтаротерапия, то и в этом случае огород стоило бы городить, потому что — эксклюзив. Но на побережье с давних пор имеет место использование основных компонентов бальнеологии – лечебных грязей и минеральных вод, привлекавших на курорты Восточной Пруссии немцев и русских, а спустя столетие – русских и немцев, но уже на курорты Калининградской области сначала республиканского, а затем и федерального значения. С тех пор приоритеты, слегка поколебавшись, снова пришли к уточненному балансу – все-таки место массового отдыха населения и курортного лечения!

Как бы то ни было, ныне решено еще раз – уже на новой ступени познания мира – изучить минеральные, а также термальные воды российской Балтики и опробовать в новом спа-центре, который планируется в Прусской деревне. Лицензия на геологическое изучение, разработку и добычу минеральных и термальных вод в процессе получения.

А вообще-то и воды, и грязи курортов федерального значения Светлогорск — Отрадное и Зеленоградск изучены много лет назад, в советское время здесь официально были учреждены курорты республиканского значения. В 80-е годы прошлого века были написаны целые тома по исследованию бальнеологических ресурсов области, и до сих пор лечебные грязи из торфяного месторождения Горелое, расположенного в Зеленоградском районе Калининградской области, поставляются в санатории Светлогорска, Зеленоградска и Пионерского для лечения различных заболеваний, в том числе опорно-двигательного аппарата, гинекологических и других, хотя большого ажиотажа и не наблюдается.

Побудительные причины для бездействия

Казалось бы, вполне логично, что государство, обремененное обязательствами по финансированию образования, здравоохранения и иных бюджетных сфер, не обязано отвлекать внимание и деньги на развитие инфраструктурных объектов курортно-рекреационной сферы. Строить гостиницы, дома отдыха, рестораны, санатории и прочее, и прочее, — все это может и бизнес. Пусть обустраивает, обеспечивает сервис, получает прибыль и платит налоги. Правда, плацдарм для бизнеса на прибрежных территориях частично входит в состав территории курортов федерального значения, частично – в территории муниципальных образований — эти участники процесса вроде бы тоже должны что-то в него вкладывать. Ну, муниципалитет – метет, население – понимает (что город должен выглядеть прилично, чтобы сюда приезжали люди и оставляли свои деньги), но что до федерального собственника, то с ним уже есть проблемы. Да, такой собственник существует. Да, он понимает, что есть ряд общих задач, в том числе, нерешенные правовые вопросы о границах курортов федерального значения. Да – в соответствии с федеральным законом поддержка развития федеральных курортов является расходным обязательством Российской Федерации… но в федеральном бюджете упоминание про это лучше не искать – нету. Что же до непосредственного физического участия, то, к слову, любое государство хозяйствует неэффективно. Управлять – может, но хозяйствовать… это может делать хорошо и эффективно только заинтересованный в этом собственник, а не нанятый государством чиновник…

Конечно, область получает из федерального бюджета различные межбюджетные трансферты в виде субсидий, субвенций, дотаций, иных средств, имеющих целевое назначение – социальные выплаты, выравнивание бюджетной обеспеченности, обеспечение сбалансированности бюджета, осуществление мероприятий, связанных с ликвидацией последствий стихийных бедствий и техногенных аварий, а также софинансирование мероприятий нескольких федеральных целевых программ, в том числе программы развития Калининградской области, но конкретных средств, направленных на развитие федеральных курортов области, вы в федеральном бюджете не найдете. Не разработана и не принята предусмотренная законом федеральная программа развития курортов федерального значения Светлогорск – Отрадное и Зеленоградск – увы-с.

Конечно, государство могло бы проявлять участие в поддержке предпринимателей, рискнувших на развитие инфраструктуры курортного и оздоровительного дела, но пока что ему не до этого.

Должна финансово участвовать в развитии побережья и Калининградская область, так как побережье является зоной массового отдыха жителей области. Но у области те же проблемы, что и у Российской Федерации: иные обязательные расходы не позволяют вынуть деньги и отдать на курортно-отдыхательные дела. До сих пор из областного бюджета софинансировалась только ежегодная санация пляжей, полностью финансировалась только берегозащита.

Есть страны, экономическое состояние и политическая воля которых позволяют софинансировать и поддерживать сферу лечебно-оздоровительного дела и массового отдыха. Наш бюджет, увы, может делать это только для горноклиматического курорта Сочи. И все.

А предприниматели пока не хотят или не могут вкладываться в развитие курортного и «отдыхательного» дела в нужном объеме, потому что по экономической типологии гостиницы, санатории, етс., — не самая быстро окупаемая сфера: при средней наполняемости 60 – 70 % расчетный срок окупаемости не менее семи лет. А вспомните межсезонье, — серые будни тихих, тишайших, курортных городков… Для массового строительства подобных рекреационных объектов нужны длинные кредиты. У нас их нет. Не приходится надеяться на такие кредиты на выходе банковской сферы да и всей экономики из кризиса (а мы только-только из него выходим). И складывается ситуация, чем-то неуловимо напоминающая ту, в которой верхи не хотят и не могут, а низы и хотели бы, да не на что… пока…

Тонкость текущего момента

Безусловно, бизнес бы зажмурился и бросился в освоение побережья… если бы не состояние инженерной инфраструктуры.

По сути, это вопросы муниципального значения. Да, по закону прокладка канализации и водопровода – не «царское», т.е. не государственное дело. Но государственным является дело охраны здоровья населения, дело обеспечение населения экологически чистой окружающей средой и благоустроенными местами массового отдыха. В последние годы государственного внимания к развитию инженерной инфраструктуры населенных пунктов, расположенных на побережье, было явно недостаточно, проектирование и строительство указанных объектов регулярно выпадали из областной инвестиционной программы.

Губернатор Николай Цуканов поручил подготовить проект планировки прибрежной зоны. Причем в отличие от предыдущих попыток, а они принимались неоднократно, цель поручения: сделать такой проект механизмом для реального освоения зоны.

Коррупция при предоставлении земельных участков, отсутствие длинных кредитов, — отсутствие того самого проекта планировки, в соответствии с которым можно что-то где-то строить, — объективно все это побережью мешает: зеленую зону не тронь, потому что без нее курорт не курорт. Променад – тоже. Где внедрить точки роста? Проблема на самом деле довольно серьезная. Создавать площади, осваивать неосвоенные территории, если вы считаете, что в правительстве об этом не задумываются, то вы ошибаетесь…

А есть еще берегозащита, берегоукрепление и восстановление пляжей, радикальные меры по которым, кроме строительства променадов, постоянно приходится откладывать до лучших времен. В то время, как море постоянно подмывает берег, а склоны подвергаются эрозии… Как бы сделать и то, и другое, притом, что море – объект федеральный, берег – муниципальный? На побережье находятся, порой накладываясь друг на друга, два курорта федерального значения, особо охраняемый природный объект федерального значения – Национальный парк «Куршская коса», особая экономическая зона туристско-рекреационного типа, рекреационная зона с игорным сегментом (в народе – игорная зона), открытые пляжи для массового отдыха, военные объекты, и, конечно, городские и сельские населенные пункты со всеми коммунальными и социальными проблемами.

Уж сколько принято решений на федеральном, региональном и местном уровне! Вот как собрать все это в 1 (одну) программу? Тонкость момента и в том, что на берег моря выходит значительное количество сельскохозяйственных земель. В свое время администрация области выпустила постановление, запрещающее приватизацию этих земель в прибрежной зоне, однако в 1991 году при реорганизации колхозов и совхозов в одних районах о постановлении помнили и не допустили разбазаривания ценного ресурса, в других благополучно забыли и теперь эти земли – частная собственность. В особо крупных размерах существует кусок частной собственности между поселком Заостровье и Зеленоградском. И ничего не поделаешь — это законная собственность, с которой надо считаться… Например, если сейчас надо было бы реализовать проект планировки побережья в районе поселка Куликово – как это осуществить? Если предложения проекта совпадут с планами собственника земельного участка, то решение лежит на поверхности. А если предложения проекта будут противоречить намерениям собственников участков или будут распространяться на несколько участков, собственники которых не придут к согласию? Возможно, придется доказывать в суде, что предложения проекта планировки касаются размещения объектов областного и местного значения и принудительно выкупать земли. Возможно, кто-то из собственников изыщет средства для реализации проекта, кто-то передоверит это дело государству — вместе с участком, а кто-то будет сражаться до последнего, чтобы получить максимальную выгоду от продажи участка.

Издержки вида на море

Но вернемся к виду на море, который идет в розницу.

На побережье за последние тучные годы выросло просто огромное количество жилья. Возможно по той причине, что привыкшее к бережливости население предпочитает вкладывать деньги в дом или квартиру с видом на море, а не в чужой гостинично-ресторанно-курортный бизнес. И то: кто-то приезжает разгуляться на день, кто-то снимает жилье, чтобы прочувствовать процесс, а кто-то покупает квартиру… в которой живет от силы 2 — 3 месяца в году. В сезон, который на Балтике гораздо короче, нежели в Акапулько и даже Сочи.

Строить там жилье или нет – решает муниципалитет. И пока решает в пользу «строить». И надо быть готовым к тому, что часть городка будет обитаемой постоянно, а часть – только в курортный сезон. А это значит, что собственники очень большого числа квартир не будут здесь жить, работать и платить налоги – все это они будут делать там, где у них постоянное жилье и регистрация. За исключением налога на имущество и на землю…

Но — это проблема всех курортных городов без исключения!

Взять, к примеру, Марбелью, – роскошный приморский город в Испании с одной из лучших яхтенных стоянок. Так вот — Марбелья страдает от пустующих квартир точно так же, как Зеленоградск и Светлогорск. Уже сейчас там колоссальное количество новых жилых домов, и они продолжают строиться. Домов, обитаемых только в сезон (пусть и более продолжительный, чем на Балтике). В межсезонье, а также в начале и конце сезона многие кварталы новостроек выглядят безлюдными.

Однако и в «мертвый» сезон нужно содержать проложенные к этим домам сети водопровода, канализации, газоснабжения, электроснабжения, рассчитанные на большие мощности потребления. Квартиры пустуют, ресурсы не потребляются, счетчики замерли, платежи не поступают – ресурсоснабжающие организации покрывают объективно возникающие убытки на содержание таких сетей за счет увеличения тарифа, который прямо или косвенно касается постоянных жителей.

Да уж, свои неприятности, приносимые вместе с потоками туристов, есть не только у жителей приморских или курортных городов, но и исторических, например, у жителей Рима (о, эти миллионы туристов!), и ликвидировать их простым «разминированием» невозможно. Да и как могут прибрежные города отказать жителям иных градов в желании провести выходные или отпуск на море? Представьте – немосквичам в Большой театр ход заказан…

Нет, человек (или миллион человек) имеет право отдохнуть от мегаполиса в тихом уголке (или от областного или районного центра – в приморском городке). Но надо помнить, что тогда тихие уголки сами собой могут стать шумными площадями. Да уж. Проживание в курортной или приморской местности – еще та палка о двух концах.

Причем эти местности привлекают и россиян, живущих абсолютно далеко от Балтийского моря, и жителей нашей области, приученных с детства массово гулять по променадам Зеленоградска и Светлогорска. И лежать на пляжах. И шуметь в маленьких кафе и везде, где «карты лягут».

А исконные жители смотрят на нас. И думают про нас всякое. Даже когда мы уезжаем, оставив после себя следы стоянки человека XXI века. Возможно ли поменять этот грустный взгляд и нерадостные думы на радостное ожидание встречи и на грусть по окончании высокого сезона? Конечно, да. Когда город в целом, и каждый его житель будут получать преимущество от географического положения, в первую очередь финансово-экономическое. Но надо потрудиться, чтобы приспособить приморский город для предоставления рекреационно-оздоровительных и туристических услуг.

Планируем бум-с?

…Примиряют горожан с неизбежным злом нашествия отдыхающих, в первую очередь, деньги отдыхающих. И надо суметь обустроить еще больше таких мест, где отдыхающие будут оставлять деньги с радостью. Пока что среднестатистический турист или отдыхающий тратит у нас очень мало. И не потому, что такой бедный – не на что тратить. Нет предложений, или их очень мало.

Это прописные истины, но приходится их повторять снова и снова. Нужно формировать планировочную, организационную, транспортную и пешеходную структуру населенных пунктов, инженерную инфраструктуру и инфраструктуру отдыха, оздоровления и развлечений муниципальных образований в целом в соответствии с основным предназначением территорий в общей системе расселения области и распределения глобальных функций в стране.

Стоит посмотреть на соседние страны Балтийского моря – как используют свои курорты и приморские территории они?

Сезон приятной погоды у нас короток. Памятников V-VII вв. в окрестностях не замечено. Однако йод + кислород + бодрящий холодок с моря удивительно хорошо заставляют работать мозги для генерации идей и поиска способов эффективного и непротиворечивого развития.

Усилия всех уровней власти должны быть направлены на конечный результат, который понятно и доходчиво описан в планах социально-экономического развития. Тогда бизнес неминуемо присоединится в качестве партнера для совместного достижения цели. При отсутствии внятного целеполагания бизнес стремится направлять средства испытанным ранее способом, создавая неоправданный в отдаленной перспективе спрос и провоцируя приморские муниципалитеты на формирование участков исключительно для строительства жилья…

Конечно, проблемы будут всегда, а также противоречия в выборе приоритетов в вопросах федерального, регионального и местного значения. Побережье не перестанет быть местом массового отдыха населения, даже если ничего не делать для его благоустройства. Значит надо делать, но не использовать при этом вредоносного штампа «город – курорт». Такого понятия нет ни в законодательстве, ни в реальной жизни. Город по своим задачам гораздо сложнее и многофункциональнее.

Все градостроительные изменения нынче происходят исключительно по генплану. Это стало правилом. Рассматриваются градостроительные документы и в агентстве по градостроению – чтобы планы муниципалитетов были подтверждены их возможностями (и впрямь — зачем народу нью-васюки).

В свою очередь, в соответствии с градостроительным законодательством, генплан должен отвечать программе социально-экономического развития. И если в той программе написано, что надо развивать сферу жилья, значит, приходится развивать.

Как совместить принцип «больше жилья» с принципом «больше туристов» — задачка не для первоклассников. Потому что в поиске тихого уголка турист поедет себе дальше, не задерживаясь в перенаселенных Зеленоградске и Светлогорске.

Да, мы изменились, изменились и требования к качеству жизни. Возможно, придется как следует подумать (и не придумать ничего нового!) по части технологий курортного сервиса. У нас есть свое собственное, отличное от турецкого берега, скромное обаяние. Обаяние тихого городка с видом на Балтийское море, с его неустойчивой и холодной погодой, не слишком агрессивно действующими грязями и минеральными водами, без этих массовых заплывов (которые так хороши в теплых морях и небезопасны в северных). Наверное, вы угадали правильно: это побережье, в основном, для немолодых и усталых. Для ломовых лошадей, которым нужен покой, ненавязчивый, но качественный сервис, отсутствие адреналиновых жанров и бальнеологические ресурсы, мягко, но настойчиво делающие свое дело – оздоровление надорванных сил организма.

Все просто. Нам нужно обеспечить душевное спокойствие, лечение, отдых. Возможно, что именно в таком заповеднике покоя остановились бы Мастер и его Маргарита.

Но, господа, как тогда быть с жильем?!

Беседовала Елена Чиркова

В материале использованы фотографии довоенного Кранца (ныне Зеленоградск).

Газета «Рынок жилья», https://rynokzhilia.ru, №18, 12 мая 2011 г.

  • facebook

    Recommend on Facebook
  • twitter

    Tweet about it
  • vkontakte

    Share on vkontakte

https://rynokzhilia.ru, №,

0 коммент.назад...

Еще статьи...наверх...

«Калининграднефтестрой»: «Места знать надо!»

«Калининграднефтестрой»: «Места знать надо!»

Компания «Калининграднефтестрой» успела построить в Калининграде немало квадратных километров жилья. Строит и сейчас — качественное, красивое, по разумной цене. А самое главное — все эти дома размещены в живописных уголках города и «укомплектованы» развитой социальной инфраструктурой.

Город в городе

Город в городе

Жилой комплекс «Адмиралтейский»

«Новая Резиденция» – новое качество жизни

«Новая Резиденция» – новое качество жизни

Между Гурьевском и Калининградом растет жилой квартал

Комфорт в деталях

Комфорт в деталях

«Город мастеров» и не только…

«Ремжилстрой»: 25 лет с вами

«Ремжилстрой»: 25 лет с вами

Еще одна вершина — еще один проект

Кто достроит «Новую Сельму»?

Кто достроит «Новую Сельму»?

«СУ-155» создал строительную компанию «СУ-151»

banner

Реклама

  • TDbann
  • profilbann
  • tihbann
  • invbann
  • BisBann
  • vb_bann
  • resursbann
  • shternbanner
  • fevralbann
  • komfortbann
  • KSTbann
  • bulvar_bann
  • ervbann
  • investbann
  • ksibann
  • KPD bann
  • AkfenBANN
  • balturBann
  • 6f0998792f
  • 9e295e155c

Контакты и информация

  • г.Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Озерова, 17Б, ТЦ «МЕГА» офисный центр, каб. 709, 7-й этаж. Тел./факс (4012) 30-33-39.
  • Реклама в газете...

В 2015 году газета отметила свое 20-летие. Согласно социологическим исследованиям, а также оценкам риэлторских компаний и строительных фирм города, газета \\\\\\\\\\\\\\\"Рынок жилья\\\\\\\\\\\\\\\" стала ведущим изданием, освещающим вопросы недвижимости Калининграда и Калининградской области.

Социальные сети

  • RSS лента

Самые популярные рубрики

© 2010 - 2011. Сделано в iwest-media - создание визуальной продукции в Калининграде | Альмонд Медиа - продвижение сайтов | Все права защищены.