Каких сюрпризов можно ждать от новых поправок в закон о долевом строительстве

Защита интересов дольщиков переживает новую фазу, которую прекрасно выразил Бармалей из старинного фильма «Айболит-66»: морально исправленный пират и разбойник от всей своей пиратской души пригрозил сделать всех счастливыми… а кто не захочет — тех в бараний рог свернуть.

То же и с поправками к федеральному закону 214 о долевом строительстве.

С одной стороны, вроде бы о дольщиках пекутся, с другой — пекут, и как пекут!

Защитили — одним махом

Закон № 214 менялся перманентно, правда, до этого лета по мелочам. В этот раз эффект перемен оказался весьма крупнокалиберным. По мнению большинства экспертов, новые поправки выбьют с девелоперского рынка всех, кроме самых крепких застройщиков, — низкий поклон от них нашим дорогим законодателям.

Удар по застройщикам напрямую задевает и дольщиков: «улучшение» из защиты, по подсчетам не одного эксперта, приведет к росту цен на свежепостроенное жилье на 30-35 процентов. На самом деле принятие закона включает цепную реакцию увеличения цены: закон настойчиво не рекомендует использовать средства дольщиков на финансирование строительства, притом что редкий застройщик сможет сделать это «на свои». Брать деньги в кредит — значит заранее закладывать расходы на выплату процентов в стоимость квадратного метра.

Впрочем, этот кредит еще надо получить так, «чтобы не было мучительно больно».

Страна инвесторов

Законодателя можно понять: заказчиком нового законопродукта выступили власти «большия и малыя», которым надоело разбираться с проблемными стройками, всякими способами вытягивая треклятого бегемота из болота. Причем о помощи вопиют и застройщики, остановившие стройки по той или иной причине, и, само собой разумеется, обманутые дольщики, вложившие в эти стройки свои деньги.

По подсчетам Минстроя, 92 процента строящегося жилья страны финансируется гражданами-дольщиками: вот и выходит, что Россия мало-помалу превратилась в страну инвесторов. И сказать, что инвесторы эти не пуганы, язык не поворачивается — и пуганы, и массово обмануты… хотя, в конечном счете, это ничего не меняет и никого ничему не учит.

Сегодня замершая было ипотека снова набирает обороты — людям снова обещана и господдержка, и рефинансирование части процентной ставки, и хотя застройщики аккуратно снижают объем бонусов и привлекающих покупателей акций, армия инвесторов растет. Опять-таки, по данным Минстроя, доля ипотечных кредитов уже перешагнула 70-процентный рубеж — и останавливаться не собирается.

Новые правила игры

Самым «бьющим» изменением ФЗ 214 является пункт о соответствии уставного капитала застройщика и максимальной площади всех его объектов, где есть признаки долевого строительства.

Это значит, что теперь ФЗ 214 позволит привлекать деньги граждан-инвесторов при условии, если кусок уставного капитала компании-застройщика соответствует ширине его глотки: например, замахнувшись на 100 тысяч квадратных метров, застройщик должен иметь за душой не менее 150 миллионов рублей. Если это «замах» на 250 тысяч квадратов — то денег должно быть не менее 400 миллионов, и так далее. Чем больше замах, тем больше и тяжелей сумма: 500 тысяч квадратных метров — 800 миллионов, более 500 тысяч метров — «пожалте мильярд». И никаких отступлений в виде банкротства, приостановки деятельности или ликвидации (само собой, как юрлица) застройщика, тем более — никаких долгов по налогам и сборам в пользу государства. В крайнем случае — не более 25 процентов балансовой стоимости активов за последний отчетный период.

Также в руководстве компании-застройщика должны быть кристально честные кадры, не имевшие судимостей за экономические промашки.

Более того, кристальная честность должна быть отражена на сайте компании — в виде исчерпывающей информации о самом застройщике (поименно — с адресом и номерами телефонов), о полном пакете технической документации, с данными аудиторских проверок, в общем, полная прозрачность.

И, конечно же, куда без черной кассы — застройщики, работающие с дольщиками, должны делать отчисления в компенсационный фонд для защиты пострадавших дольщиков.

Порядок отчислений и условия использования средств каждый регион уточнит для себя сам, но размер взноса не может превышать 1 процента от планируемой стоимости строительства дома.

Ради вящей безопасности дольщиков предусматривается также и возможность использования счетов эскроу для расчетов по договорам долевого участия: такие счета смогут открыть лишь те банки, в которых размещаются средства федерального бюджета. Надежные («как весь гражданский флот»).

Правда, законодатель не предусмотрел пустяка — а вдруг банк, в котором открыт счет эскроу, лопнет, потеряет лицензию и право на жизнь? Дольщик в этом случае опять ведь останется один на один с кормой Фортуны, уходящей к другому: ведь механизмы страхования таких счетов полного возмещения убытка-ущерба не предполагают.

Новелла определяет также и перечень целей, на которые можно тратить деньги дольщиков, помимо строительства, затрат на проектную документацию и создание инженерно-технических сетей: в него входит создание детских садов, школ, поликлиник, транспортных объектов, етс. С точки зрения серьезных строительных компаний, эта часть нововведений рассматривается как наиболее важная и разумная: если бы государственный контроль за расходованием средств дольщиков и запрет на перебрасывание средств с одного объекта на другой ввели раньше, не пострадали бы дольщики империи СУ-155… ну, и многие другие крупные холдинги, латавшие деньгами ДУ рвущуюся ткань своих владений.

Защита требует жертв

Все эти бонусы дольщикам обойдутся в дополнительные 30-35 процентов от прежней цены.

И не факт, что у защиты будут более серьезные рычаги, нежели ссылки на закон… который может работать, а может и просто иметься в виду. Тот же закон о госзакупках предназначался для борьбы с коррупцией, но вышло все по Черномырдину — как всегда, и даже хуже.

Взять те же счета эскроу — кто, собственно, выигрывает от их открытия — дольщики или банк? Глупо было бы считать, что не банк: это учреждение выдает ипотечный кредит, на чем зарабатывает на самом старте не меньше 3 процентов. Затем те же деньги ему и возвращаются на счета эскроу — в этот раз с процентами от застройщика, причем проценты зависят от рыночной стоимости объекта. Но и застройщик за просто так банку не заплатит, если не сможет включить утраты в цену квадратного метра для потребителя.

Кстати, проценты по кредитам застройщик погашает опять же за счет дольщиков, — это прописано черным по белому в перечне целей, на которые могут быть потрачены деньги дольщиков, собранные на счетах эскроу.

В общем, за весь банкет платит защищаемый дольщик, оставаясь при своей корочке хлеба.

Если же взять дальнюю перспективу «эффекта поправок», то малому и среднему бизнесу эскроу не по деньгам, а так как закон рассматривает эскроу как гарантию безопасности для дольщиков, то «малые сии» будут исключены из клуба добросовестных застройщиков, как неспособные соблюсти безопасность своих инвесторов. Что и заставит их «уйти с дороги — таков закон», а так как крупным членам этого клуба малые объемы строительства неинтересны, то рынок не досчитается небольших, но важных для потребителя объемов. Как мы знаем, недостаток предложения приятно повышает спрос — и цены. Пока что предложений хватает — но ведь и поправки еще не набрали оборотов.

Однако вернемся еще раз к печальному опыту закона о госзакупках: помнится, что не одна коррупционная схема зиждилась на господах-поручителях. Например, одна фирма «Зиц-председатель Фунтъ» могла выступать поручителем-гарантом сразу нескольких компаний — и реально не отвечать ни за одну из них — как ни за что не отвечал носитель пасхальных штанов из романа Ильфа и Петрова. Примерно такую же защиту предлагает и новелла ФЗ 214 — с ее введением обеспечения ответственности застройщиков за счет поручительства других юрлиц с совокупным объемом капиталов не менее одного миллиарда рублей. Но мы это уже проходили…

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №27 (1029), 7 июля 2016 г.