Может ли ипотека быть доступной? – Может! – утверждает Фонд жилищного и социального строительства.

Ипотека становится все доступнее. Чтобы это поняло и население, Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области организовал серию семинаров для агентств недвижимости. 5 апреля состоялся первый из них, на котором риэлторы получили исчерпывающую информацию о программах, предлагаемых Фондом – с тем, чтобы они, в свою очередь, пропагандировали их своим клиентам.

Газета «Рынок жилья» осуществляя информационную поддержку этой инициативы Фонда, в свою очередь, приготовила призы для тех агентств, которые побьют рекорды по ипотечным сделкам. Хотя главный приз получат все же те, кто приобретет таким способом жилье. Потому что Фонду удалось сделать то, что пока не получилось у федеральной целевой программы «Доступное жилье».

Странная вещь: хотя покупка квартиры остается по-прежнему болевой точкой любой семьи со средним доходом, стереотипы, сложившиеся по поводу «очень дорогой ипотеки», сломать непросто. Решив для себя раз и навсегда, что для них этот вариант недоступен, люди перестают следить за появлением новых возможностей. А они есть.
По словам риэлторов, для многих их клиентов, решивших хотя бы выслушать новую информацию о Фонде и его предложениях, стал откровением тот ассортимент ипотечных программ, которые он сегодня предлагает. Причем многие слыхом не слыхали и о самом Фонде. А ведь он успешно работает в регионе вот уже более 10 лет!

Немного истории

Идея создания в регионе организации, которая бы помогала людям покупать жилье в рассрочку, принадлежит Борису Бабаянцу. Изучив схемы ипотечного кредитования, применимые в России, он обратился за поддержкой к региональным властям. Тогдашний губернатор Калининградской области Леонид Горбенко идею одобрил: еще бы – помимо того, что среднестатистическая семья могла, наконец, при помощи средств ипотечного кредита купить квартиру, это давало и серьезный импульс для развития строительной отрасли.
Основав Фонд жилищного и социального строительства, Борис Бабаянц возглавил новое для нашего региона направление деятельности. За 10 лет своего существования Фонд помог приобрести квартиры более чем 1300 семьям, в том числе 400 семьям в 2010 году. Когда ипотека делала в регионе первые шаги, застройщиков шокировала сама идея продавать квартиры в кредит, и Фонд принялся за строительство домов сам, причем возводимое им жилье было доступнее, чем в среднем по Калининграду.

Многие из условий ипотечного кредитования претерпели изменения. Например, вступительный взнос: если вначале он составлял 80 процентов от стоимости квартиры, то сегодня – 30. Первым в России Фонд стал применять и схему зачета вторичного жилья в сумму первоначального взноса, – удачный ход, облегчивший для очень многих семей условия ипотеки. К тому же это позволяло экономить на съеме жилья – в ожидании новой квартиры можно продолжать жить в старой. А сегодня это уже стало классикой жанра.
Среди заслуг Фонда – и возможность зачисления материнского капитала в сумму первоначального взноса, это сделало ипотеку более доступной для молодых семей.
В рамках механизма поддержки строительной отрасли Калининградской области Фонд также «подставил плечо» и строительным компаниям, приостановившим свою работу в период кризиса. На эту деятельность были направлены свыше 2 млрд рублей, полученных под бюджетную гарантию Калининградской области.
Фонд сегодня

В настоящее время Фонд предлагает несколько программ, которые делают ипотеку более доступной. Удивительно, но те, перед кем сегодня квартирный вопрос встал наиболее остро, почему-то о них не знают. По этой причине Фонд и организовал на прошлой неделе «круглый стол», на который пригласил ведущие агентства недвижимости, чтобы рассказать о новых возможностях ипотечного кредитования по стандартам АИЖК. На фоне заметного оживления рынка жилья такая информация позволит им эффективнее решать проблемы своих клиентов.
Например, не все знают о снижении процентной ставки по ипотечным займам, предоставляемым гражданам на стадии участия в долевом строительстве – сегодня она составляет 13 процентов годовых. Правда, действует она по отношению к объектам, которые финансирует или строит Фонд, а также аккредитованные им застройщики. Но если до регистрации права собственности и ипотеки на жилое помещение процентная ставка снижена на 5 процентных пунктов, то после – она уменьшается еще значительнее – до 10,5-11,0 процентов годовых. При этом – никаких скрытых комиссий и сборов. Таким образом, программа «Новостройка» становится одной из самых выгодных в регионе. Интересна она также и тем, что стимулирует развитие строительной отрасли – по ее условиям приобрести жилье можно только у застройщиков – юридических лиц.

Программа «Материнский капитал» особенно удобна для семей с детьми – в ней также действует пониженная процентная ставка, а в качестве первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала.
Значительно интереснее стали и условия программы «Военная ипотека»: Фонд и тут повысил доступность жилищных займов и квартир, находящихся в его собственности. Так, для военных полностью отменена комиссия за экспертизу документов и ведение ссудного счета, а также плата за подготовку договора при условии приобретения жилья в домах, построенных Фондом. Для молодых офицеров – это реальная возможность получить жилье с помощью кредита, который выплачивает за них государство.

В рамках программы «Классическая ипотека» ипотечные займы предоставляются на любое жилье во вторичном фонде, независимо от года постройки. Участвовать в ней могут, в том числе, и пенсионеры.
В скором времени планируется возобновить и программу «Молодая семья», приостановленную в период экономического кризиса.

Наконец, новая программа – это «Малоэтажное жилье», по которой можно приобрести дом на территориях комплексного освоения. Она вписывается в федеральную целевую программу «Жилище». Правда, пока программа только выводится на рынок и мало востребована из-за недостатка таких домов.
Регламент, разработанный АИЖК помог Фонду максимально поднять уровень качества обслуживания заемщиков. Сегодня, помимо прямой работы с населением, Фонд готов к любым формам взаимовыгодного сотрудничества с профессионалами риэлторской сферы, причем ими могут быть как юридические, так и физические лица. Преимуществами Фонда, выгодно отличающими его от большининства кредитных организаций, представленных в регионе, являются: оперативные сроки рассмотрения кредитной заявки (максимальный срок – пять рабочих дней; в ближайшее время его планируется сократить до 3 рабочих дней); индивидуальный подход и более лояльные условия оценки платежеспособности заемщика, высокая гибкость в принятии решений и отсутствие излишних бюрократических требований и процедур. Это связано с тем, что все решения о выдаче кредита принимаются на месте в Калининграде, а не централизованно в Москве, как у многих банков.
Е. ЧИРКОВА

О пользе сотрудничества: 5 программ ипотечного кредитования

Правовое поле, в котором действует покупатель квартиры или дома, отработано не настолько, чтобы обеспечить ему 100-процентную гарантию безопасности сделки, а порой – и жизни. Все мы знаем, что в законодательстве существуют слабые места, и преступники этим пользуются. Фонд жилищного и социального строительства – оператор АИЖК по Калининградской области, структуры, которая разработала базовый отраслевой документ – Федеральный ипотечный стандарт (ФИС), регламентирующий деятельность всех участников ипотечного рынка и задающий единые правила и условия по выдаче ипотечных кредитов на всей территории России.

Кроме обеспечения полной безопасности сделки для всех участников, этот документ максимально упрощает и ускоряет процедуру получения ипотечного кредита.

АИЖК выбирает в партнеры только те организации и банки, которые имеют самую высокую репутацию и соответствуют требованиям агентства, особенное по части эффективности работы и надежности финансовых показателей.
Если вы получили кредит у такого партнера АИЖК, то вы тем самым уже застрахованы от многих рисков. Например – одностороннего изменения условий погашения кредита или требований погасить этот кредит досрочно.
Кроме того, статус организации, работающей по ФИС, означает и то, что государство полностью контролирует саму организацию, а также весь процесс и качество обслуживания.

Фонд предлагает сегодня пять программ ипотечного кредитования, схемы которых выверены с тем, чтобы сделать их максимально доступными для населения. В чем их преимущества? Рассмотрим их детально.

«Новостройка»

Кредиты по этой схеме предназначены для приобретения квартиры в домах эконом-класса, построенных не ранее 2007 года или в тех, что сейчас строятся.

Первоначальный взнос по этой программе должен составлять не менее 30 процентов от рыночной стоимости жилья. Причем на оплату первоначального взноса и для погашения задолженности по кредиту можно использовать средства материнского капитала, максимальная сумма кредита определяется в зависимости от размера первоначального взноса.
Кредит дается на 30 лет (однако на практике его обычно погашают года за 3-4 – моратория на погашение нет ни в одной из программ Фонда!). В любом случае, возраст заемщика играет решающую роль в определении максимального срока кредита – с тем, чтобы он смог выплатить кредит до наступления 65-летнего возраста.

Ежемесячная сумма платежей не должна превышать 45 процентов его ежемесячного совокупного дохода (или совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке, которых не может быть более 4).
Обязательным условием является оформление договора имущественного страхования предмета залога – покупаемого жилья. Личное страхование жизни и трудоспособности заемщика не обязательно и оформляется по его желанию. Но зато с учетом личного страхования ставка по кредиту уменьшается на 0,7 процента. Обычная же процентная ставка составляет 10,5 – 11,0 процентов годовых. Она может быть снижена и за счет специальных вычетов для покупателей жилья эконом-класса, участников государственных жилищных и социальных программ.

Для частичной оплаты по договору участия в долевом строительстве на объектах строящихся и (или) финансируемых Фондом (или аккредитованными Фондом застройщиками) процентная ставка по ипотечным займам составляет 13 процентов годовых – от даты фактического предоставления займа до первого числа месяца после государственной регистрации права собственности и ипотеки на жилое помещение.

«Классическая ипотека»

По этой схеме кредит предоставляется для покупки квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке, а первоначальный взнос составляет не менее 10 процентов от стоимости жилья (определенной как наименьшая величина между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, проведенной независимым оценщиком). Но в таком случае заемщик обязан застраховать свою ответственность по кредитному договору, если первый платеж составляет 30 процентов и выше, то страховать ответственность не нужно.

Максимальная сумма кредита зависит от размера первоначального взноса, а максимальный срок также составляет 30 лет, но рассчитывается для каждого индивидуально, так как выплата кредита должна закончиться до наступления 65-летнего возраста.
Обеспечением кредита также служит покупаемый дом или квартира. Ежемесячная сумма платежей вносится в равных долях и не должна превышать 45 процентов ежемесячного совокупного дохода заемщиков, участвующих в сделке, которых должно быть не более 3 человек. Кредит можно погасить и раньше – что большинство и делает.
Обязательным условием программы является оформление договора имущественного страхования приобретаемой недвижимости, что же до личного страхования – то оно влияет на понижение процентной ставки (на 0,7 процента), но обязательным не является.

Процентная ставка рассчитывается индивидуально для каждого заемщика – в зависимости от выбранной программы, величины первоначального взноса, срока кредитования.
Для покупки квартиры на первичном рынке, при том, что первоначальный взнос составляет от 50 до 70 процентов стоимости жилья, процентная ставка с учетом личного страхования составляет 10,25 процента. Без страхования – 10,95.
Если первоначальный взнос покрывал 40-49 процентов, то процентная ставка с личным страхованием составляет 10,5, без – 11,2.
При первом взносе в 30 – 39 процентов, процентная ставка со страховкой – 11,45, без страховки – 10,75.
Приобретение на вторичном рынке производится по следующей схеме: с первоначальным взносом от 50 до 70 процентов ставка – 11,25 (с личным страхованием) и 11,95 (без него).
Заплатив сразу от 40 до 49 процентов, заемщик платит процентную ставку в 11,5 с личным страхованием) и 12,2 (без страховки).
Соответственно при 30 – 39 процентах первой выплаты, процентная ставка определяется как 11,75 (со страховкой) и 12,45 (без нее).

«Материнский капитал»

Эта программа позволяет увеличить максимально возможную для заемщика сумму кредита на сумму материнского капитала и приобрести более комфортное жилье, чем позволяет размер его доходов.
При этом кредит предоставляется на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.
Преимущества этой программы очевидны: первоначальный взнос по кредиту может составлять минимум 10 процентов от стоимости жилья, разрешается участие до 4 созаемщиков, причем распорядитель средствами МСК может выступать в качестве заемщика, не имеющего дохода, а условия кредитования позволяют увеличивать максимальную сумму кредита на сумму материнского капитала (правда, с учетом платежеспособности заемщика).
Как и в прочих вариантах, мораторий на досрочное погашение отсутствует. Жилое помещение приобретается в общую собственность супругов и детей с определением долей в праве собственности на квартиру. Единственное но – кредиты предоставляются только при условии погашения его средствами материнского капитала.
Итак, основные условия вступления в эту программу:
первоначальный взнос не менее 10 процентов от стоимости жилья (определенной как наименьшая величина между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, проведенной независимым оценщиком), максимальный срок кредита 30 лет, при том, что для каждого заемщика он рассчитывается индивидуально – выплата кредита должна закончиться до наступления 65-летнего возраста.

Обеспечением по кредиту служит приобретаемое жилье, максимальная сумма кредита зависит также от размера первоначального взноса, а ежемесячная сумма платежей не может превышать 45 процентов его ежемесячного совокупного дохода (при количестве созаемщиков не более 4).
Обязательное условие – оформление договора имущественного страхования приобретаемой недвижимости.
Страхование жизни и трудоспособности заемщика не обязательно, но без страхования жизни и трудоспособности заемщика ставка по кредиту увеличивается на 0,7 процента.
Процентные ставки при покупке жилья на первичном рынке с 50 – 70 процентами первоначального взноса составляют 10,25 с личным страхованием и 10,95 без него.
При выплате 40 – 49 процентов, ставка с учетом личного страхования составляет 10,5, без страховки – 11,2.
Первоначальный взнос в 30-39 процентов подразумевает ставку в 10,45 (со страховкой) и 11,75 (без).
На покупку квартиры на вторичном рынке при первоначальном взносе в 50 – 70 процентов ставка составляет 11,25 (со страховкой) и 11,95 (без нее).
При первой выплате в 40 – 49 процентов ставки соответственно 11,5 и 12,2, а при 30-39 процентах – 11,75 и 12,45.

«Военная ипотека»

- Кстати, наиболее популярная форма приобретения жилья за два прошедших года, действительно стала намного доступнее, чем прежде. В соответствии с ФЗ№ 117 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» все они имеют право на участие (независимо от того, признаны они нуждающимися в жилье или нет) и ежегодно получают накопительный взнос на именной лицевой счет. При этом сумма кредита, которая предоставляется военнослужащему по «Военной ипотеке», значительно превышает размер кредита, который он мог бы получить по стандартной ипотечной программе на основании данных о своей платежеспособности. Однако максимальный размер кредита не может превышать разницы между стоимостью жилья и суммой первоначального взноса, причем для расчета берется меньшая из двух величин – стоимость жилого помещения по договору купли-продажи, либо рыночная стоимость жилого помещения в соответствии с его оценкой.
Таким образом, эта программа позволяет военнослужащему купить жилье, практически не используя собственные средства. Кредит погашается за счет накопительных взносов, поступающих на именной счет военнослужащего (сумма, равная ежемесячному платежу по кредиту, перечисляется на счет военнослужащего в соответствии с графиком платежей ФГУ «Росвоенипотека», а затем списывается в счет погашения кредита без какого-либо участия со стороны заемщика).
Заемщик также волен использовать собственные средства, чтобы увеличить первоначальный взнос по кредиту, за счет чего он может приобрести более просторное и комфортное, а значит, и более дорогое жилье.
Кредит можно погасить и раньше – за счет собственных средств военнослужащего, поскольку мораторий на досрочное погашение отсутствует, причем можно начинать это сразу после выдачи кредита. Платежи в этом случае не ограничены какой-либо суммой.

Первоначальный взнос может быть минимум 10 процентов от стоимости жилья (определенной как наименьшая величина между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, проведенной независимым оценщиком), а максимальный срок погашения равен периоду времени, за который заемщик достигнет 45 лет, предельного возраста пребывания на военной службе для младшего и старшего офицерского состава, за исключением полковников и капитанов 1 ранга. Обеспечением по кредиту служит приобретаемая квартира, максимальная сумма кредита – 2 млн рублей.

Сумма кредита рассчитывается с учетом индексации взносов будущих лет с учетом прогнозируемого уровня инфляции по данным Минэкономразвития России. Помимо этого учитывается размер процентной ставки по кредиту и величина первоначального взноса по ипотеке.
Процентная ставка по кредиту складывается из двух частей: первая составляет 2 процента и фиксируется на весь срок погашения кредита, а вторая приравнивается к ставке рефинансирования Центрального банка РФ на 1 декабря предшествующего года.

Основные требования к заемщику: возраст на момент заключения кредитного договора должен быть не менее 18 и не более 65 лет на момент окончания его срока. Кроме того, если заемщик (и залогодатель) состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать заемщиком (и залогодателем) независимо от того, имеет ли источник дохода и каков его размер. В качестве заемщика может выступать лицо, являющееся индивидуальным предпринимателем, но при условии, что привлеченный созаемщик предпринимателем не является. На 2011 год процентная ставка по кредиту установлена в размере 9,75 процента годовых.
Величина процентной ставки не зависит от суммы кредита, срока его погашения, размера первоначального взноса за жилье и наличия личного страхования.
Приобретаемое жилье может быть квартирой (дома в залог пока не принимаются, а комнаты не могут являться предметом ипотеки), причем квартирой единственной, используемой для постоянного проживания. Она должна быть застрахована от риска утраты или повреждения в пользу залогодержателя на протяжении всего срока погашения ипотечного кредита. Обязательное условие – имущественное страхование приобретаемой квартиры и личное страхование заемщика.

Еще одна программа «Малоэтажное жилье» находится в стадии разработки. О ней мы расскажем в следующий раз.

Преимущества работы с Фондом жилищного и социального строительства

Фиксированная ставка на весь срок кредитования.
Гарантии от рисков возникновения необходимости досрочного погашения кредита или изменения его условий.
Конкурентная процентная ставка
Работа по программе «Материнский капитал» и «Военная ипотека», работа с военными сертификатами.
Кредитование моряков.
Прозрачность и понятность процедур принятия решений.
Отсутствие скрытых комиссий и сборов.
Кредитование на приобретение строящегося жилья.
Отсутствие моратория на досрочное погашение; досрочное погашений без штрафов и комиссий.
Возможное количество созаемщиков – до 4 человек.
Полное сопровождение процедуры получения ипотечного кредита в режиме «одного окна».
Короткие сроки рассмотрения документов и принятия решений – 5 рабочих дней на оценку заемщика и объекта залога.
Предоставление займа в день подачи документов – деньги в день сделки.
Отсутствие комиссий при выдаче ипотечных займов по программе «Военная ипотека» при условии приобретения квартир, находящихся в собственности Фонда.

Газета «Рынок жилья», https://rynokzhilia.ru, №14, 14 апреля 2011 г