Время покупать жилье

Самое время покупать жилье и землю, в один голос говорят эксперты. И время то же самое продавать – пока не поздно.

Кто в итоге выиграет – покупатель, у которого нынче что-то плоховато с деньгами, или продавец, у которого такие же трудности?

Однако же какие-то деньги все равно в экономике циркулируют, причем не только и не столько в экономике региона – все самое дешевое находится за границей, все равно какой.

И все же, урезав траты на еду аж на 40 процентов, среднестатистический калининградец – с помощью объединения доброй воли застройщиков и госсубсидий – все же готов купить себе немного квадратных метров. Он только выжидает, когда наступит особо удобный для этого момент.

А вот что думает о текущем моменте директор агентства недвижимости «Эрвин» Лариса Шуляк

Не пришел – и хорошо

Тот кризис, к которому мы внутренне были готовы еще в январе, как-то и не пришел — пришло ощущение, что все не так и страшно.

Работает, как работала, военная ипотека.

Процентная ставка на ипотечные кредиты каким-то образом осталась в пределах разумного.

Жизнь идет своим чередом, и люди продают и покупают.

Возможно, у них просто остались еще какие-то деньги от лучших времен.

Еще в апреле мы поняли – что должно было случиться, уже случилось – дальше хуже не будет.

Апрель прежде был самым хорошим для нас, риэлторов, месяцем – люди перед летними отпусками проявляют активность, стараются успеть завершить главные дела и освободить лето для других планов. Но в этот раз…

В этот раз в апреле на рынок недвижимости вдруг опустилась странная тишина, которая простояла до второй половины мая – и только потом начался довольно вялый спрос. И так — по всей России.

Синхронное плавание

Конечно, продавцы и застройщики заволновались – начали предлагать различные скидки и акции, по-другому разговаривать с возможными покупателями. И как-то плавно вернулись к ценам прошлого года, причем не вздутым декабрьским, когда вдруг все подскочило на полмиллиона и выше, а к спокойным ценам ноября 2014-го.

Однако на прошлые рубежи вернулись цены, а не активность населения – оно, население, покупать не торопится.

И в нашей риэлторской среде все больше муссируется вопрос – что делать дальше. Мы созваниваемся друг с другом, делимся информацией, — но что есть, то есть — спрос упал реально, везде, сразу и на все.

Какое-то противоядие, впрочем, в июне все же было предложено: прошли отдельные акции отдельных застройщиков по снижению цен в новостройках, понизилась процентная ставка, но количество ипотечников так и остается невысоким – ни акции, ни понижение процентной ставки, ни даже программа господдержки радикально проблему не решили.

Кому спад, а кому и шанс

Казалось бы, нынешнее состояние рынка можно отнести за счет «сезона спада». Но сезон сезону рознь, и хотя каждый год в это время объемы сделок действительно сокращались, но ведь не до такой же степени!

И ладно бы сокращался объем, но мы видим серьезное падение цен.

Продавцы пока еще не готовы поверить, что сегодня их недвижимость и вправду подешевела.

Но это так, — и я говорю это с полной ответственностью.

С декабря 2014 года на сегодняшний день сокращение цен достигло 30 процентов.

И речь о тех сделках, которые действительно проходят. Квартира, которая чуть раньше выставлялась за 4 миллиона рублей, теперь продается за 3,2. Да и продаются квартиры у тех, кому нужно быстрее продать. Кто не готов или кого не подстегивают какие-то обстоятельства – те выжидают. Но выжидание не в их пользу – цены продолжают падать.

Все это очень напоминает даже не 2008-2009 годы, а 1998-й. По ощущениям, воспоминаниям, это именно 1998 год, когда случился дефолт, и в течение года цены на недвижимость упали в два раза.

Сейчас очень похоже, что намечается та же тенденция.

Цены продолжают падать, и это влечет за собой большие проблемы для продающей стороны. Люди морально ко всему этому не готовы – их возможности вдруг резко сократились. Для тех, у кого задача продать жилье и разъехаться, разменяв жилье на два варианта, сделки с недвижимостью еще возможны: твое жилье подешевело, но подешевело и встречное, — выбор, во всяком случае, есть и свою проблему ты решить можешь.

А вот те, кто планировал продать квартиру и выручить деньги для других целей – им сейчас трудно.

Я своим риэлторам рекомендую или приостановить договора, или предложить людям перенести сделку на будущее.

Мне могут возразить, мол, «что-то где-то все равно ведь продается»…

Не продается. Объекты предложены в интернете, но они там стоят и стоять будут еще долго, — пока продавцы не осознают, что эти цены не отвечают реальности.

По этим ценам они стоят по 4-5 месяцев и никакого движения нет. Все, кто продолжает оставаться на рынке, снижают свои цена на 200-300 тысяч, как-то пытаясь стимулировать процесс.

Вот пример – наши клиенты выставили хорошую однокомнатную квартиру в хорошем районе, в новом добротном доме. По ценам декабря за нее просили 3 миллиона 200. Приемлемая цена, — по тому времени. Покупатель предложил заплатить 3 100 000 — не согласились. А продать нужно было очень срочно. Ждали лучшего момента, но с весны цена опускалась все ниже – и недавно с трудом нашли покупателя за 2 750 000.

Такие вот потери. Но эти потери – для продавцов. Для покупателей — шанс.

Черная пятница?

Люди, еще вчера уверенно инвестировавшие в недвижимость, испытывают сегодня очень неприятное чувство. Тем, кто не готов, у кого нет острой проблемы продавать, все же стоит отложить сделку и посмотреть, как сложится рынок через некоторое время. Возможно, ситуация изменится. Правда, никто не скажет — когда.

То, что понижение цен неизбежно, было ясно уже в декабре, но чтобы так серьезно… декабрьские накрутки – когда в ажиотаже скупалось все, что «недвижится» — сошли на нет, в апреле понижение «ахнуло», май продолжил начатое, а с июня мы видим, что процесс ускоряется.

Столичные риэлторы объявили «черную пятницу»: 17, 18, 19 июля на продажу были выставлены 2500 объектов со скидкой в 30 процентов — чтобы сподвигнуть население на покупку жилья. Но те 10 тысяч заявок, которые они уже получили – это 10 тысяч всего лишь потенциальных покупателей, которые еще пока не решились расстаться с деньгами. И пока что они ждут – 30 процентов еще не предел, может быть, дальше будет дешевле?

Аналитики по недвижимости говорят о дальнейшем понижении, а также о том, что цены еще очень долго не поднимутся, так что почему бы не выждать еще немного?

А что делать остальным, кто не готов продавать на 30 процентов дешевле?

Кризис 2008-2009 гг. был ощутим, но короткий спад сменился уверенным движением вперед и вверх, — рост шел стабильно, и через полтора-два года все восстановилось… даже с опережением.

Сейчас, судя по сделкам, которые реально проходят, все идет по другому сценарию

И аренда тоже

Мы стараемся анализировать историю каждой сделки, собирать статистику, по какой цене и когда был выставлен объект, по какой и когда реализован, — чтобы выстроить для себя какую-то динамику, но все данные говорят о затяжной депрессии.

Как быть в этой ситуации агентствам недвижимости? Как строить отношения с людьми? Иногда приходится просто отказываться заключать договора – так как мы знаем, что выполнить их невозможно. Не помогает ни реклама, ни старание, — покупателей стало меньше, а те, что остались, выжидают еще более выгодной ситуации.

И это касается не только вторичного фонда – то же происходит и с новостройками: они стоят. Те застройщики, у кого есть необходимость срочно продать объект, готовы идти на уступки. Те, у кого нет острой проблемы, предпочитают подождать – пока не пройдет штиль.

Штиль, который так выгоден покупателям.

Аренда тоже подешевела. Исключение – самое дешевое жилье: как ни странно, как раз оно хоть и немного, но подорожало. Подешевели более или менее комфортные варианты. Многие специалисты, для которых снимались квартиры, разъехались, представительства европейских фирм свернулись – и, соответственно, спрос на съемное жилье упал, цены тоже.

Элитное жилье не избежало той же участи – снижения идут по всем секторам.

И еще сегодня очень много предложений по земельным участкам, которые тоже продаются хуже и дешевле, чем в прошлом году, — звоночек о том, что времена становятся сложнее, и люди избавляются от всего лишнего, что в настоящий момент не составляет первой необходимости.

Впрочем, аренда всегда востребована, и объем этого сектора надолго и существенно не сократится.

«Чисто конкретная» разница

Три миллиона-двести, три-триста – привычная и, казалось бы, нормальная цена для двухкомнатной квартиры в хорошем районе города. Но вот недавно продали очень хорошую двушку в новом приличном доме и в приличном районе за два с половиной.

Остальные цены по городу отражают ту же пропорцию по всем классам объектов. Хорошая «свежая» двухкомнатная квартира в Центральном или Ленинградском районе до спада стоила 3,8 – 4,2 миллиона, — в зависимости от этажа и ремонта. — сейчас такие продаются за 3,4 – 3,5 миллиона. Максимум – 3,6 миллиона рублей.

В Московском районе то, что стоило 3,5-3,6 миллиона, сейчас уходит за 3 – 2,9.

Побережье востребовано больше, но точнее об этом могут сказать профилированные агентства, — у нас объектов там не много — несколько в Янтарном, пара-тройка в Донском. Это продается, но интерес, правда, сезонный и не очень активный.

Многие серьезные застройщики Калининграда хлынули осваивать побережье – и правильно сделали: перспективы там лучше, как и для любого приморского города. Люди будут отдыхать всегда, а москвичи и петербуржцы ввели в моду отдых в собственной «летней» резиденции — квартиры выходного дня вошли в обиход калининградцев недавно, но прочно.

Кто покупает?

Самые активные покупатели и съемщики арендного жилья – иногородние, из тех, кто намерен обосноваться в Калининграде, или купить квартиру с видом на море для того, чтобы приезжать в отпуск. Спрашивают все — начиная от самого скромного жилья до весьма респектабельного, реже – элитного. Покупатели едут с Дальнего Востока, с Севера, из Ленинградской области. Порой мы совершаем дистанционные сделки – все общение и даже выбор объектов – по интернету.

А свой местный покупатель пока очень сдержан, — весьма грустный факт для продавцов и для риэлторов. Мы привыкли к большим объемам, большим цифрам, к активности рынка, а нынче в деле перерыв.
Наверное, нужно думать об обменах, придумывать новые формы.

Если рассматривать ситуацию всесторонне — могло быть и хуже: обошлись без апокалипсиса. Да — сложные времена, однако что плохо для одних, хорошо для других. Где проигрывает продавец, выигрывает покупатель. Да и такой продукт как жилье всегда востребован — вопрос только в том, как бы на него накопить. И как только накопят — купят. Правда, к тому времени квадратный метр может снова подорожать: новые проекты застройщики пока придерживают до лучших времен, продавая пока бестселлеры и оставляя на ближайшее будущее менее ликвидные варианты.

Что из этого следует? Конечно же, покупать бестселлеры. Не откладывая.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №27 (980), 23 июля 2015 г.