Или инструкция о том, как покупать коттедж

В кризисный период обычно обостряются вялотекущие заболевания: когда организм ослаблен, когда не хватает сил и средств, чтобы бороться с напастями – вот тогда они и спешат воспользоваться брешью в обороне.

То же самое можно сказать и о рынке недвижимости: ослабленная экономика с ее инфляцией и снижением покупательской способности, странные пробелы в законодательстве, а также попытки людей сберечь деньги, чтобы не пропали, вложив их в какое-нибудь серьезное приобретение, сыграло на руку людям, которые умеют поймать рыбку в мутной воде. А вода и впрямь – весьма далека от прозрачности.

Речь сегодня пойдет о покупке домов. Особенность нашего региона в том, что весьма большая часть его населения по-прежнему занимается добычей рыбы. Причем под иностранными флагами – от своего рыболовецкого флота мы благополучно избавились, и новое поколение моряков работает на другие страны и получает заработанное в иностранной валюте. И вот они-то и стали новым серьезным покупателем домов на сегодняшнем рынке недвижимости.

А вот товар, к сожалению, не так чтобы серьезен…

С чем сегодня может столкнуться покупатель такого товара, рассказывает профессионал – Оксана Балукова, сотрудник агентства недвижимости «Инвент».

Проще – не значит лучше

Несколько лет назад в законодательство были внесены изменения и гражданам разрешили вводить индивидуальные жилые дома по упрощенной схеме.

С этого момента, на мой взгляд, и начались сложности… и лазейки для не слишком честных индивидуальных застройщиков.

Раньше – для того, чтобы построить и ввести в эксплуатацию дом – нужно было пройти несколько этапов. Сначала сделать фор-эскизный проект, получить предварительные техусловия, согласовать все в соответствующих инстанциях, затем подписать эскизный проект и получить, наконец, разрешение на строительство. Ввод готового дома в эксплуатацию был еще сложнее: сначала «сдать» воду, канализацию, свет, газ, получить заключение о том, что строение соответствует проекту и действующим строительным стандартам, предоставить все соответствующие документы в ГАСН, и только тогда получить акт или постановление о вводе в эксплуатацию. Далее человек шел и, предъявив эти документы, получал свидетельство о государственной регистрации права собственности.

То есть, эксперты подтверждали документально факт готовности дома – что он полностью достроен, что к нему подключены все необходимые коммуникации, — в соответствии с полученными техусловиями и другими разрешительными документами.

Правило было одинаковым и для города, и для поселка.

Если в доме не было каких-то коммуникаций, он считался недостроенным и фигурировал как «объект неоконченного строительства» с готовностью на определенный процент.

Сегодня нам дана свобода: для того, чтобы построить дом и ввести его в эксплуатацию, достаточно сделать технический план, заключение, по которому отмечен факт наличия объекта: стоит коробка, а что в той коробке, какие коммуникации – никого это особо не интересует, все это остается «за кадром».

Ввести и получить свидетельство о госрегистрации можно просто – заполнив соответствующую декларацию.

И поэтому на сегодняшний день все чаще и чаще встречаются дома, которые стоят без коммуникаций. Мало того, у нас в области есть коттеджные поселки, в которых дома узаконены и свидетельства на них получены, но в них нет ни света, ни газа, ни воды… и «удобства» – во дворе. А для того, чтобы все эти чудеса цивилизации подвести и подключить, придется затратить еще почти столько же, сколько строительство всего дома.

К сожалению, это объективная реальность, рожденная упрощенной схемой ввода в эксплуатацию.

Не верь глазам своим!

Судиться обманутому в своих надеждах покупателю без толку: он покупал по законно оформленным документам. Вот в чем плюс, когда такая покупка совершается через агентство – в агентстве потребуют у продавца договор о газоснабжении, такой же договор об электроснабжении, о водоснабжении и водоотведении, етс. Для того, чтобы совершить сделку купли-продажи, в Росреестр такие документы не предоставляются, и если покупатель, увидев свидетельство о госрегистрации (в которой никак не обозначен факт наличия коммуникаций), вовремя этим вопросом не заинтересовался, то в результате он может получить дом, в котором невозможно жить.

Как-то нам выставили на продажу объект недвижимости. Конечно, мы захотели его осмотреть. Видим – висит приличный газовый котел, спрашиваем – а подключен ли? «Конечно, подключен, — отвечает хозяин, — раз висит — какие вопросы»? И только потребовав договор о газоснабжении, мы выясняем, что газ к поселку подведут еще только через два года по федеральной целевой программе! Индивидуально заниматься этим собственник не пожелал: еще бы – чтобы протянуть газовую трубу, нужно было еще вложиться, как минимум, на несколько сотен тысяч рублей! К сожалению, это не единичный случай.

Зачастую, принимая решение о приобретении дома, человек не всегда четко понимает, что то, что он хочет купить и то, что он покупает на самом деле, может разительно отличаться.

Жилой дом в дачном обществе совсем не то же самое, что жилой дом на земле, специально предназначенной для строительства ИЖД.

Если вы хотите купить земельный участок в дачном (садовом) обществе для того, чтобы построить там жилой дом, то вы должны учитывать, что жилым дом может быть только на земельном участке, который находится в границах земель населенного пункта. С какими же сложностями можно столкнуться при покупке жилого дома в садовом обществе?

Сложностей в таких случаях действительно много: по тем проездам к дому не проехать ни скорой, ни пожарной машине, ведь нормы проездов в садовом обществе и городе разные. Совсем другие здесь и мощности подстанций – иногда свет вырубается от включения электрического чайника. А нормы и СНиПы?

Как правило, дом ставится на участке, как заблагорассудится хозяину – без соблюдений обязательного расстояния от забора, без учета инсоляции, етс. Узаконив такое строение с помощью декларации, вы не сделали его более приспособленным для проживания: расстояния рассчитывались не по СНИПам, а на глазок, шагами, метраж дома, заявленный в декларации, скорее всего, вычислен так же – шагами и на глазок. И если потом надо будет что-то пристроить или совершить какие-либо усовершенствования, узаконивать лишнюю площадь (или, наоборот, ее недостаточность) придется по действующему законодательству. А это долго и дорого: опять-таки готовить проект и согласовывать его по инстанциям. Поэтому, если уже и принимается решение о такой покупке… Если это будет ваш загородный дачный дом, то вы можете покупать его ориентируясь только на свои предпочтения и эмоции, с отоплением или без, или вовсе с альтернативным (например, от солнечных батарей). Если же вам нужен именно жилой дом, вы должны представлять, с чем вы можете столкнуться, если дом был введен по упрощенке. Без подключения коммуникаций в доме жить невозможно, а когда человек, всю жизнь проживший в обычной квартире, сталкивается с тонкостями правильного обустройства ИЖД, он хватается за голову – не мудрено: подключение сетей фактически может обойтись по деньгам столько же, сколько стоит весь дом! И тогда ему остается либо перепродать этот замечательный «жилой дом» (умолчав или также как предыдущий собственник скрыв предстоящие затраты) либо смириться и искать средства на все эти дорогостоящие обустройства.

Земельный вопрос

В ситуации, когда дома могут строиться и вводиться по упрощенной схеме, нам приходилось сталкиваться и с проблемами по земельному вопросу: встречаются объекты, под которыми земля не всегда пригодна для строительства индивидуального жилого дома.

Поясню: например, заключен договор аренды под строительство жилого дома. Клиент подает заявление о получении разрешения на строительство ИЖД, а ему отказывают – потому что рядом находится зона обременения — территория, занятая воинской частью. Земля предназначена для строительства ИЖД, и, скорее всего, человек получил договор аренды не бесплатно, люди часто переуступают право аренды другому лицу, получив за это какие-то деньги (которые обычно нигде не фиксируются), а выходит, что построиться там человек, по сути, не может. Но упомянутая упрощенная схема дает ему такую лазейку, дом строится, вводится в эксплуатацию по декларации, получается свидетельство… но что будет в будущем, если дело коснется каких-то правовых норм никто не знает.

Вот такие коллизии сегодня случаются.

Дачный вопрос

В любом случае, если вы сталкиваетесь с объектом, введенным по упрощенной схеме, всегда следует спросить знающего человека – прийти, например, к юристу (как минимум), а лучше — к профессионалам в агентство недвижимости, и получить детальную инструкцию «как покупать дом». Или получить услугу по управлению сделкой, в ходе которой сопровождающий вас менеджер (юрист) полностью проверит и документальную, и материальную часть объекта. Он выяснит для вас все нюансы, которые не отражены в свидетельстве о регистрации, проверит самым тщательным образом возможные обременения… то есть, полностью обезопасит вас от «кота в мешке» и досадных несовершенств, невидимых невооруженным глазом.

Вообще, с дачными обществами в черте города все сложно: город растет, развиваются его коммуникации, расширяются дороги, и, например, дачи, стоявшие вдоль такой дороги, приходится сносить.

Иногда «дачники» могут вписаться в жизнь большого города, как это, к примеру, случилось с обществом на ул. Александра Невского, где стоят вполне хорошие и добротные дома, но статус земли под ними при всем при том остается «садовотоварищеским». А по определенным правилам, которые действуют у нас, поменять статус этой земли можно только всем обществом. Но, к сожалению, всегда найдутся два-три члена этого общества, которым это не надо, и затормозят весь процесс.

В настоящее время идет подготовка к чемпионату мира-2018, и правительство области изучает вопрос о выкупе и компенсации за изъятие земельных участков, находящихся «на пути прогресса». И если собственник желает получить компенсацию не только за землю, но и за строение на ней, нужно непременно это строение узаконить – поставить на кадастровый учет. К слову, для этой процедуры включен зеленый свет, так как и правительство, и Кадастровая палата, и налоговые органы обеими руками поддерживают любое увеличение налогооблагаемой базы: больше зарегистрированных домов — больше налогов. Ну, и четкое понимание, сколько в области жилых домов – сколько их, незарегистрированных, стоят то тут, то там, фактически существующих в жизни, но не по документам… А для собственника такого «призрака» вопрос становится ребром, когда дело доходит до компенсации – тогда сумма налога покажется до обидного мелкой по сравнению с суммой, которую не выплатят за документально несуществующее строение.

Осторожно – доля!

Кроме того, большие проблемы возникают в том случае, когда по упрощенной схеме ввода в эксплуатацию на земле, предназначенной под ИЖД, строится индивидуальный жилой дом, который потом «нечаянно» оказывается многоквартирным домом. Таких домов хватает в Ленинградском районе, на улице Фермора и на Северной Горе. Их жителям не позавидуешь: каждая квартира в таком доме оформляется как доля, и одно дело, если их всего 3 или 4, а если двенадцать и больше? Сложность в том, что вы фактически оказываетесь привязанным к своим соседям, зависите от их решений по эксплуатации общего имущества и должны получать их отказ от преимущественного права покупки, в случае если вы решили продать свою долю. Такое сокрытие истинного положения дел не очень-то легальных застройщиков чревато большими проблемами в будущем: если канализация не доведена до конца, если труба, не дай бог, выводит стоки в непредназначенный для этого ручей, — все эти вопросы трудно решить, так как у каждого из невольных сособственников может быть разное мнение и разные финансовые возможности. Притом, что ответственность они несут сообща. При этом к застройщику не может быть по закону никаких претензий: люди видели, что покупали. И должны были понимать, что они покупают не квартиру, а именно долю индивидуального жилого дома, введенного в эксплуатацию по упрощенной схеме.

Как видим, так называемая упрощенка — довольно либеральная и менее затратная схема – на самом деле может дорого обойтись тем, кто ее покупает вместе с домом.

Согласитесь, тема актуальная, требующая внимания не только потенциальных покупателей, но и законодателей, — хотя бы и на областном уровне.

В ближайших номерах мы продолжим ее обсуждение с участием юристов, экспертов, а возможно, и наших читателей из числа тех, кому не повезло купить дом, принятый по упрощенной схеме.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №2 (1004), 21 января 2016 г.