Затяжной прыжок рубля, увенчавшийся ураганом «Феликсом», наделавшим немало бед в прибрежных городах, убедил покупателей квартир, что лучше присматривать монолит без вида на море, в тихом квартале милого сердцу областного центра. И то: надо быть проще… рублевее.

Особенно в такие времена, когда ситуация на рынке жилья меняется едва ли не еженедельно. И это не фигура речи: за неделю после праздничного марафона квартиры подорожали. По последним сведениям, среднестатистический объект в классе «эконом» поднялся на 3 с половиной процента, а «долевой» квадратный метр – на 2 процента. Притом, что накануне Нового года средний показатель квадратного метра держался на 58 тысячах рублей, а в начале января (традиционно мертвого сезона на рынке жилья) опустился до 57 тысяч, разница ощутима. Это что касается новостроек — вторичное жилье, как наиболее надежное, поднялось круче и выше. В некоторых случаях до 15 процентов.

Чкаловские крылья

В разных районах города цены играли по-разному. К примеру, в некогда непопулярном Чкаловске однокомнатная квартирка метражом около 40 квадратов выстрелила до 3,6 миллиона! А ведь еще в прошлом году за нее просили на миллион меньше, тем более, что ничего эксклюзивного ни внутри, ни снаружи объекта не наблюдается – ну, дом в процессе благоустройства «по бюджету-с»… С учетом того, что и въезд, и выезд из Чкаловска все еще не так прост, как хотелось бы, цена поражает. Правда, власти города запланировали большие дорожные преобразования, но нынче с их выполнением могут возникнуть некоторые сложности: на дворе кризис…

Но если взлет стоимости одной отдельно взятой квартиры можно отнести к капризам климата и владельцев, то два, три и более случаев больше похоже на системное восхождение. Цены в новостройках Чкаловска явно показывают неукротимый рост. Впрочем, запрашивать можно и больше – главное, чтобы на товар нашелся покупатель.

Странности центра

Центральный район удивляет не одним чкаловским порывом – традиционно зашкаливавшие по стоимости квартиры в центре города оказались в период кризиса более консервативны. Так, трехкомнатная на улице Космонавта Леонова выставлена всего за 3,9 миллиона. 75 квадратов в кирпичном доме, со встроенной кухней выглядят на фоне чкаловских сорока квадратных метров по меньшей мере странно. К тому же там приятная глубина квартала, зеленый двор, рядом полно объектов, важных для жизни семьи: две школы, поликлиника, несколько детских садов… не говоря уж о целой коллекции магазинов и магазинчиков, салонов и хорошей транспортной составляющей.

Причем это не одиночный выстрел – трехкомнатная на Яналова (57 квадратов, встроенная техника и кухня, евроремонт) продается за 3,3 миллиона.

Трехкомнатная (72 квадрата) в добротном краснокирпичном немецком доме на Комсомольской с хорошей кухней и лоджией выставлена за 3,8 миллиона.

Немецкий дом – не значит убитый: строили тогда на века, а с тех пор не прошло и ста лет. Стены такой толщины, что еще очень, очень долго им не понадобится пальто из минваты, весь капремонт — разве что кое-где подлатать внутренние трубопроводы и сделать макияж для фасада.

Цены даже скромнее, чем за ту же квадратуру на Дзержинского или на Аллее Смелых!

Однако же молодые предпочитают пепси: четырехкомнатную квартиру на Борзова в девятиэтажном доме 1995 года постройки (сравните с немецкими тремя этажами, к слову, достаточно высокими – более трех метров) продают за шесть с половиной миллионов. Кухня и меблировка прилагаются, но все ж…

Двухкомнатная 47-метровая квартира на Шиллера – 2,8 миллиона рублей.

Половина дома в красивом классическом немецком доме (сад, подвал, кладовка, гараж) на Каштановой аллее не дотягивает до трех с половиной миллионов.

Не так дорого продается и «центральный» эксклюзив: прекрасная двухкомнатная квартира в доме, построенном около пяти лет назад на проспекте Мира (площадью в 77 квадратных метров, стильной студией и изолированной спальней, панорамным остеклением, паркингом и гостевой парковкой, ну, и камином, как же без него) оценена владельцами всего в 5,7 миллиона. В цену включена встроенная техника Милле и «минималистичная», но дорогая меблировка. Из окон прекрасный вид на старые липы — тихий уголок, несмотря на центр!

Знали бы они про Чкаловск!

Квартира в трех уровнях, расположенная в старинном немецком особняке на Пугачева, рядом со сквером Шиллера, оценена для этого уровня комфорта недорого – в 11 миллионов семьсот тысяч. На самом деле могло быть и больше – на площади в 168 квадратных метров хороший паркет, на стенах фрески (не броско — в сепии), есть терраса, балкон, качественный камин, встроенная мебель и техника, два санузла, три парковочных места. Разумеется, автономное отопление, небольшой тренажерный зал и прочие составляющие подлинного комфорта.

Впрочем, реванш берет статусная четырехкомнатная квартирка почти что в Центральном парке, за которую просят 71 миллион. 30-метровая кухня, каминный зал, панорамные окна на все четыре стороны света, один большой и три маленьких балкона (один из них в ванной), высокие потолки, в общем, все двести с лишним квадратов премиум-класса стоят не скромно, но «по деньгам».

К тому же в долларовом исчислении объект явно подешевел – всего-то миллион с небольшим.

За 45 миллионов рядом в прекрасном немецком доме квартира по комфортности нисколько не хуже – 360 квадратов уюта, с прекрасной библиотекой, кабинетом, каминным залом, чудесной детской, включая гостевую, испанской сантехникой… разве чуть скромнее кухня – «всего» 17 квадратных метров.

Такие объекты рано или поздно находят своего покупателя и по традиции не выходят за пределы двух процентов продаж от всех сделок с недвижимостью по региону.

Еще про центр

Скромное увеличение цен характерно и для других районов центра города: так, двухкомнатная 48-метровая квартирка в кирпичной пятиэтажке на Ленинском проспекте (с просторной кухней!) продается за два с половиной миллиона рублей.

Четырехкомнатная квартира на Офицерской под сто квадратных метров с подвалом, хорошим ремонтом (включая электрику), встроенной мебелью и кухней, с прекрасным двором и рядом со школами и детсадами выставлена за четыре миллиона восемьсот.

Трехкомнатная, 84-метровая квартира в кирпичном же доме на Пролетарской – за три миллиона двести тысяч.

Среднюю позицию держит Литовский вал – трехкомнатная квартира в 70 квадратов на втором этаже 17-этажной высотки оценена в 5,4 миллиона – вместе со встроенной кухней и мебелью.

Рядом на том же Литовском валу однокомнатная с просторной кухней и встроенной техникой продается за 3,2 миллиона.

Где логика? — Явно где-то отдыхает.

Впрочем, в Калининграде трудно вычислить «истинный центр». Их несколько, и не все они выполняют исправно свою миссию.

Застройщики восполняют недостающее – взять хотя бы Северную Гору: когда-то непрезентабельная окраина превращается в район дорогих особняков и другого престижного жилья. Так, трехкомнатная на Колхозной уходит за 8 миллионов (года два назад за такую цену можно было купить очень неплохой дом). Причем квартира не выбивается в нечто эксклюзивное – вся площадь 130 квадратов, с 12-метровой кухней, встроенной техникой, с меблировкой. Дом, правда, кирпичный, построенный около семи лет тому назад.

Там же на Колхозной двухкомнатная квартира площадью 65 квадратов стоит 4,1 миллиона. Правда, дом панельный, 2001 года постройки.

Малогабаритная четырехкомнатная квартира в кирпичном доме на Пушкина (рядом с Центральным парком) не дотягивает до трех с половиной миллионов — и это со встроенной кухней и ремонтом.

Однокомнатная отремонтированная квартирка (32 квадрата) на Александра Невского – с мебелью, кухней, техникой, балконом, рядом с автобусной остановкой – 1,9 миллиона.

Трехкомнатная над старым (а нового нет!) Дворцом бракосочетаний – на несколько рублей дороже трех миллионов. Встроенная кухня, техника, балкон и лоджия – но без косметики, хотя качественный ремонт пятилетней давности еще жив.

Четырехкомнатная (72 кв. метра) с лоджией в панельной пятиэтажке на Богдана Хмельницкого – 3,9 миллиона.

Двухкомнатная в кирпичном доме на Сергеева – 2,6, и еще можно поторговаться, потому что без ремонта.

Чуть незаконченная мансарда в хорошем немецком доме с метровыми стенами на проспекте Калинина (с сантехникой, стеклопакетами, ЕТС.) – всего 1,6 миллиона

«По периметру»

Направление направлению рознь. В цене нынче Артиллерийская с Орудийной, Беговая и Минусинская, и иже с ними. Заслуга в том застройщиков – например, «МодульСтройград» по сути в чистом поле проложил коммуникации и начал свои живописные проекты – с тех пор эта часть города в цене.

То же и с Артиллерийской – новый многоэтажный микрорайон неплохо обустроен социальными объектами, улучшена транспортная составляющая, хотя дворы сквозные и пока еще не обросли зеленью. Трехкомнатная в 82 квадрата квартирка с евроремонтом, просторной кухней и встроенной мебелью продается за 6,2 миллиона. Пять лет назад это направление «не работало» — обихоженные квартиры такой же площади продавали, как минимум, вдвое дешевле.

На ул. Олега Кошевого квартиры тоже подорожали – двухкомнатная в девятиэтажке (правда, 70 квадратов), с качественным ремонтом и встроенной кухней и техникой выставлена за 4,5 миллиона.

Трехкомнатная 60-метровая квартира в кирпичном доме в пос. Космодемьянского продается за 2,7 миллиона.

Семикомнатная квартира в кирпичном доме на ул. Белинского площадью 256 квадратных метров выставлена за 21 миллион: тренажерный зал, гостиные, спальни, кабинет, окна выходят в парковую зону, меблировка, техника и кухонное оборудование прилагаются, и все это с видом на парковую зону. В шаговой доступности школа, детсад, магазины всякого рода и калибра, сквер, транспортная развязка. Одним словом, квартира рассчитана на большую семью, а нынче это большая редкость… если не считать шведских

Почему мы так спешим?

Итак, жилье дорожает, но рубль дешевеет быстрее – и поэтому, как бы ни поднимались цены, недвижимость остается единственным надежным сейфом для накоплений.

Конечно, и тут есть свои риски – как никогда зыбким стал долевой сектор, и сегодня на этом поле недостаточно знать правила игры и обладать хорошей физической (точнее, финансовой) формой. Бывает, что многообещающие проекты сдуваются, закукливаются и впадают в анабиоз.

Поэтому народ так сосредоточенно покупает вторичное жилье, причем собственники стараются быстрее продать квартиру, потому что боятся потерять «острие» взлета, а покупатели – что жилье вот-вот станет дороже. Правда, эксперты по недвижимости утверждают, что через полгода цены пойдут вниз, а финансисты предрекают доллару тот же бодрый темп по наклонной вниз, с каким взлетал наверх. Но россияне твердо верят в наш оте-чественный абсурд, когда происходит все наоборот, вопреки здравому европейскому смыслу.

И тех, и других можно понять – то проходит слух, что доллар «запретят» (вносился такой законопроект в Госдуму) и рубль укрепится, то кто-то поминает всуе деноминацию, банки закрываются, кредиты дорожают, а санкции несутся вскачь по нашим буеракам, — в общем, та еще суета вокруг дивана.

И что решает среднестатистический гражданин, еще не созревший для приобретения жилья за границей? Правильно – покупать у себя дома.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №2 (955), 22 января 2015 г.