Результаты вашего поиска

Решайте и решайтесь

Опубликовано v.kulyabin на 01.06.2016
| 0

Капремонт: оплачивать надо, но весь город или собственный дом

Капитальный ремонт остается все тем же хроническим аппендицитом, который, как мрачно шутят хирурги, в любой момент может станцевать «летанец». Поэтому, отпраздновав бесчисленные праздники декабря, переходящего в январь, мы вынуждены приземлиться в этом довольно неуютном отрезке темы о ЖКХ.

О новых веяниях в нем рассказывает сотрудник СРО «Альянс» Ольга Аринцева.

Наказание выбором

25 декабря 2012 г. – под самый Новый 2013 год – были приняты изменения в Жилищный кодекс. Причем изменения, критичные для каждого жителя РФ, проживающего в многоквартирном доме: теперь для собственников такого жилья ежемесячные взносы на капитальный ремонт станут обязательными.

Сразу замечу, что никто сегодня не может сказать, сколько это будет в расчете на квадратный метр, пока не будет сделан соответствующий расчет, так что догадки, которые приходится уже слышать «в рублях» — пока не более, чем догадки.

Какие тут есть варианты? Их два. Первый: формируется некий общий фонд и все жители платят в этот фонд. До июня региональное правительство должно разработать региональный закон о капитальном ремонте в Калининградской области, в котором и будет установлен минимальный размер взноса, порядок оценки технического состояния домов, их мониторинга. Будет создан региональный оператор. Это будет специализированная некоммерческая организация, направленная исключительно на капитальный ремонт.

После принятия закона у жителей будет всего около двух месяцев, чтобы сделать выбор. То есть, дом должен определиться, что ему нужно – платить в «общак» или все же создать собственный счет, на который будут идти платежи на капремонт только этого дома. При этом минимальный платеж будет одинаковым в обоих случаях. Решение должно быть принято на общем собрании собственников путем голосования, с оформлением протокола и реестром подписей. Очень важно, чтобы документы были оформлены правильно. В противном случае решение может быть признано недействительным.

Очень гражданская позиция…

В первом варианте без всяких обсуждений и изучения общественного мнения собственникам предъявляется знакомый платежный документ, в котором автоматически появляется строка – что столько-то положено платить по метражу вашей квартиры за капремонт дома, и эти деньги идут региональному оператору. И тогда официально созданная служба правительства и муниципалитета определяет порядок ремонта домов. Разумно предположить, что первыми под капремонт пойдут наиболее «убитые» дома. Что, безусловно, верно с точки зрения безопасности граждан, но не очень изящно выглядит с точки зрения элементарной справедливости, если, например, рассматривать ситуацию, когда одновременно приватизировавшие 20 лет назад свое жилье люди очень по-разному относились к заботе о содержании общего имущества – крыш, подвалов, подъездов и т.д. Говоря проще, во многих случаях выиграют те, кто особенно не напрягался и денежно в содержание дома не вкладывался. Но мы это уже обсуждали: риск этого варианта в том, что дома, которые находятся в хорошем состоянии, все равно будут платить установленный взнос на капремонт – подобно дорожному налогу. При этом, если, например, вы решили продать квартиру, право на распоряжение денежными средствами на спецсчете этого дома (в соответствующей доле) переходит покупателю. Правда, если дом новый и по нормативному сроку ремонт его ожидает через 25-30 лет, то не все его и дождутся.

«Моя хата – она моя!»

Что же до собственников, которые ответственно подходят к проблеме и не хотят оплачивать капремонт всех трущоб города, то на общем собрании они должны договориться о том, чтобы создать собственный фонд и специальный счет. Эти деньги опять-таки попадут к региональному оператору, но уже в отдельной графе – адресной. Владельцем этого счета в случае ТСЖ или ЖСК будут конкретные ТСЖ или ЖСК, а если таковых нет, то все равно за собственниками этого дома останется право распоряжения этим счетом. И взносы – все в том же размере, установленном законом для этого региона, будут поступать на этот счет, но только для оплаты капремонта этого конкретного дома. И распоряжаться этими средствами смогут только собственники этого дома в том порядке, который установлен Жилищным кодексом. Как? Например, управляющая организация информирует, что пришло время делать капремонт, описывает, что именно требуется отремонтировать и в каком порядке (начать с крыши или с подвала), а общее собрание подтверждает свое согласие на предложение. То есть, все, как происходило, например, когда капремонт производился за счет средств 185-го Федерального закона

Где наша пропадала

Правда, и в этом варианте непременно возникнут трудности. Например, среди сотни «правильных» собственников найдется один «неправильный», который не согласится с мнением общего собрания – мол, уж лучше платить в общак, «и вообще»! Мы все встречали таких профессиональных оппозиционеров – не важно, в чем, лишь бы супротив.

Проблема еще и в том, что если в этом доме, занимающем целый квартал, в котором насчитывается квартир семьсот, а то и больше, собрать общее собрание — поистине еще та задача. И принять решение такому дому будет очень-очень сложно – не потому, что найдутся профессиональные оппозиционеры, а просто крайне сложно будет собрать кворум.

А мы помним, что в Жилищном кодексе есть норма (она введена сравнительно недавно – в июле 2011-го), которая требует, чтобы первое общее собрание было проведено в очной форме, и только если оно не состоялось – в заочной.

Есть тут еще одна деталь – как только будет принят региональный закон о капремонте, муниципалитет должен будет в течение месяца инициировать проведение общего собрания по этой теме по всем домам, которые находятся в этом муниципалитете. Представьте это в картинках – отдел мэрии, курирующий эту сферу, насчитывает от силы полдюжины сотрудников. Как они сумеют управиться с тысячами и тысячами домов? Видимо, по доверенностям, но все равно технически очень сложно.

Я, например, живу в муниципальном поселении, насчитывающем около 90 домов, причем домов относительно небольших, и не представляю, как наш мини-муниципалитет сумеет за месяц инициировать общие собрания во всем поселении, территориально «размазанном» по району.

Так что, судя по опыту прошлого, и поселки, и города, скорее всего, будут оплачивать капремонт по первому варианту – путем отчислений в общий региональный фонд, потому что процентов на девяносто общие собрания не состоятся. Если общее собрание было инициировано, но «не произошло», — муниципалитет снимает с себя ответственность, и далее либо дом сам собирает общее собрание и все-таки принимает решение, либо – если этого не случилось – автоматически соглашается платить в общий фонд. Закон есть закон.

Не опоздать

Исходя из всего этого я рекомендую – если дом действительно готовится перейти к нормальной форме ведения своего хозяйства, если соседи хоть как-то между собой общаются — нужно отследить нужный момент, когда закон вой-дет в силу и все же провести общее собрание, чтобы выбрать действительно эффективный вариант оплаты ремонта. Главное – не опоздать. Притом никто об этом специально не будет вас уведомлять (как не уведомляли о последней дате приватизации, ЕТС.). Закон, будет опубликован. А вы уж старайтесь держать руку на пульсе, потому что оправданий «не знал» или «меня тут не стояло» никто слушать не будет.

Если такое решение принято вами не будет, то в течение двух лет вы «по умолчанию» будете платить в общий котел, и только по истечении этого срока вы сможете снова провести общее собрание, чтобы изменить направление своих платежей в адрес собственного дома…

Подсчитываем шансы

Конечно, есть еще процедурные неясности, но для того и должен приниматься региональный закон, чтобы прояснить все детали пошагово: кто и как будет иметь право распоряжаться от лица собственников счетом в случае «адресного» финансирования ремонта, в ряде случаев ответственному лицу будет нужно иметь доверенности буквально со всех собственников дома. Не всякий захочет взять на себя это бремя…

Не секрет, что многие люди, двадцать лет назад приватизировавшие свое жилье, до сих пор полагают, что несут ответственность только за свою квартиру, а не за весь дом. Исключение – ЖСК, прошедшие весь путь от строительства дома до поддержания его в достойной форме. Они привыкли управлять своим домом, все у них получится и со специальными счетами: они хорошо знают, чем обернется копеечка, вложенная в дом и что происходит, если ее туда не вкладывать.

Для других пришло время изменить позицию невмешательства – подумать о доме. Потому что домам ваша позиция безразлична – они просто продолжают разрушаться, если никто не принимает мер, чтобы сохранить их. Пока разрабатывается и принимается региональный закон, есть еще полгода для согласования позиций жителей домов и выявления своей собственной гражданской позиции. Подчеркиваю, что не факт, что в любом случае выгоднее специальный счет. Несмотря на то, что права на поддержку государства, если таковая имеется, дома в обоих вариантах имеют равные, следует взвесить все «за» и «против», свои возможности, свои ресурсы, в конце концов, свою способность договариваться с друг другом. Вы же соседи.

Какие работы могут оплачиваться из минимального взноса на капремонт:

— ремонт внутридомовых инженерных систем (электричество, тепло, газ, водоснабжение и водоотведение);

— ремонт и замена лифтового оборудования, признанного непригодным к эксплуатации и ремонт лифтовых шахт, — как опасные объекты, от которых зависит жизнь и здоровье людей;

— ремонт крыши (в том числе, переустройство невентилируемой системы крыши на вентилируемую);

— ремонт подвалов, которые относятся к общему имуществу всего дома;

— ремонт фасадов;

— установка приборов коллективного учета потребления ресурсов (в аспекте 261 ФЗ), плюс установка автоматического регулирования тепла;

— ремонт фундамента.

А вот что до ремонта вентиляционных систем, то это придется оплачивать сверх собранного фонда: увы, часто «умельцы» приспосабливали вентиляционные каналы и короба для устройства симпатичных ниш или шкафчиков, нисколько не заботясь о последствиях – нарушении баланса всего дома, теперь приведение их в порядок влетит в копеечку для всего дома.

Оставить комментарий

  • Расширенный поиск

    0 руб. до 50 000 000 руб.

    Дополнительные параметры
  • Ипотечный калькулятор