Почему цены на жилье не падают?

 

Ни один рынок не создает такого высокого напряжения между спросом и предложением, как рынок недвижимости в России. Мы ухитрились создать ни на что не похожую ситуацию – когда покупатели не могут заплатить называемую цену, а продавцы жилья не хотят ее снизить до разумных пределов. Эта «борьба противоположностей» длится годами, порождая нервную синусоиду взлетов и падений, обеспечивая нам рекорд по нестабильности риэлторского рынка.

Есть и другие рекорды: по мировой статистике мы занимаем 167-е место из 200 по качеству жизни и 169-е – по качеству жилья. Зато в номинации «самое дорогое жилье» попали в первую строчку списка. Отрыв цен от реального состояния дел понятен: квартирный вопрос прессовал население так долго, что выстрадав дом своей мечты, владелец невольно включает в счет и моральный ущерб за все пережитые муки. Еще бы этим ценам не быть высокими!

Все это не делает хлеб риэлтора легче, но добавляет туда адреналина, порождая азарт и… привыкание. София Хабибуллина, директор агентства «София», вот уже 15 лет переживает взлеты и падения рынка. На ее взгляд, прежде норовистая синусоида пятый год, как замерла, вытянувшись в ровную прямую. Штиль?

- Штиль. И не в одном нашем 39-м. Но штиль, который заставил перестроиться весь риэлторский бизнес.

- София Иосифовна, кто сегодня покупает жилье?

- Основные покупатели в Калининграде – военные, участники программы «Военная ипотека», половина всех сделок с недвижимостью приходится на них. В прошлом году по линии Минобороны прошло немало сделок и с ветеранами, но сейчас их меньше: основная часть уже с квартирами. Решаются на ипотеку и молодые семьи — условия стали, наконец, для них приемлемы, и это очень здорово. Молодежь, собственно, и делает погоду на ипотечном рынке.

Но это рынок недорогих квартир в самых дешевых районах города.

Более узкий круг покупателей составляют переселенцы из Сибири и Дальнего Востока – они, как правило, покупают квартиры более высокого уровня качества, причем сразу по несколько – для себя, для родителей и для детей. Иногда это сразу покупка и дома, и квартиры.

Наконец, третий круг покупателей – переселенцы. Часто это люди, у которых нет сбережений на приличную квартиру, но они боятся вступать в долевое участие, потому что вместе с арендой временного жилья затраты могут вылиться в неподъемную для них сумму, — перед глазами печальные примеры «Вальдау» и «Балт-Олив». И они вынуждены покупать самое дешевое жилье, пусть даже убитое, с печным отоплением. Кстати, именно такой вариант сегодня бестселлер – если и появляется, то мигом «улетает».

- Предпочтения и реальный выбор – это вечный конфликт. Как он проявляется сегодня?

- Покупатель-2011 предпочитает квартиры в новостройках – в них лучше продумана планировка, инженерные сети. Конечно же, сегодня все стремятся купить жилье с автономным отоплением.

Что касается выбора, то он слишком богат – никогда еще рынок недвижимости не был так перенасыщен предложениями, и терпеливый покупатель может перебирать вариант за вариантом. Правда, вряд ли он сумеет купить все «предпочтения» за умеренную цену — они практически не снижаются. Беспрецедентен выбор дорогого жилья. Продать такие квартиры невероятно трудно – они стоят по 2 – 3 года и даже больше, но застройщику легче заморозить продукт, нежели играть на понижение.

- И в чем, на ваш взгляд, причина?

- Цены не соответствуют предложениям. Вообще домами я занимаюсь давно, это мое личное пристрастие, какое другое жилье может так же отвечать всем потребностям семьи? По домам, я считаю, у меня хороший банк данных. Но покупают мало, даже очень хорошие предложения пока не находят своего покупателя.

Стоят и блок-секции, которые раньше покупали нарасхват. Мы предлагаем прекрасный вариант – в Пионерском, на берегу моря, площадью от 153 до 213 метров. Конечно, под серый ключ, но с автономным отоплением, в двух шагах от городского пляжа, практически по себестоимости. Представьте себе — их не берут! Нет спроса и на квартиры в престижных кварталах, не покупаются дома на калининградской «рублевке» по Демьяна Бедного, — такое впечатление, что никто из богатых людей в Калининград не едет. Со своими-то, калининградскими, все понятно – дешевле купить участок и построить то, что нужно, тем более, что по сравнению с 2007-м стройматериалы упали в цене.

- Вот о ценах, пожалуйста, подробнее.

- Цены в элитном жилье держатся, в среднем, в районе 1,5 тысячи евро за метр и выше (район Демьяна Бедного в Калининграде, Светлогорск-2). Квадратный метр в блок-секциях в пределах 27 тысяч рублей. За все время существования регионального рынка жилья еще не было такого несоответствия по ценам на дома и квартиры. Мы продаем дома, в которых квадратный метр значительно дешевле, чем в квартирах. А ведь это не просто стены и крыша – это земля, и земля облагороженная! Плюс хозяйственные постройки, сад. Но сегодня покупатель не готов выложить за дом больше, чем 6- 8 миллионов – притом что почти все особняки имеют площадь метров по 200, да еще и отделка (а отделать квартиру или отделать дом — это большая разница), то есть, по 35 – 40 тысяч за метр. Такого еще у нас не было. И это дома в центре города!

- В Калининграде центр – понятие относительное. Какие районы города сегодня продаются лучше (если продаются)?

- К примеру, на Демьяна Бедного есть 2 дома, каждый по 2 миллиона евро. Найти на них покупателя очень и очень сложно. Ну а квартиры в этом уголке города не продаются вообще — кто здесь поселился, тот и «врос». И не только из-за высокого качества жилья — здесь сложился уникальный райончик, кластер: рядом и Макс Ашманн-парк, и вся необходимая инфраструктура, да и особняки один краше другого – настоящая архитектурная выставка, интересные решения по ландшафтному дизайну. И оттого, что все они рядом такие красивые и богатые, повышается ценовой коэффициент «за кластер»: сегодня этот район котируется даже выше, чем на Верхнем озере.

Покупают такие дома действительно редко, но тот, кто покупает, отдает себе отчет, за что платит.

Классом ниже — район улицы Орудийной (хотя это и недалеко от центра): здесь выставлены на продажу обыкновенные дома под серый ключ, которые оцениваются в 7 — 15 миллионов рублей. Дороже никто продавать и не пытается – нереально: место не особо интересное, район не престижный. Но в остальном тут все в порядке — с социальной и инженерной инфраструктурой, с трассой… Правда, ехать оттуда до центра все же дальше, чем с Демьяна Бедного: пробки.

Сама я люблю Северную Гору, — там опять-таки удачно сложившийся кластер: в 5 – 6 остановках от центра, хорошо ходят автобусы и маршрутки, газ (а прежде это была проблема) подвели уже лет семь тому назад, есть свой мини-рынок, аптеки, детсад, магазинчики, рядом Макс Ашманн-парк. Меняется к лучшему и облик района — оттуда мало кто хочет уезжать, предпочитая вложиться в обустройство дома и участка. И обустраиваются. Поэтому спрос на жилье в этом районе растет. Разве сравнишь ее с той же Орудийной? Там – пробки, а тут – проехал по Тельмана, повернул на Колхозную – вот тебе и Северная Гора. Да и улочки там уютные.
На удивление, мало спрашивают Октябрьский район, зато более активно здесь покупают нежилую недвижимость – под клиники, небольшие производственные фирмы. Движение, в основном, идет за счет москвичей – они главные покупатели. Но и тут предложений столько, что продажа проблематична.

Появляется спрос на участки в промзонах, где можно построить, например, небольшой заводик. Недавно, в ноябре, мы устроили такую сделку, а сегодня там уже работает мясоперерабатывающий завод. Инвестор даже подумывает о расширении.

Нужно сказать, что производственные площадки пока стоят недорого, и у тех, кто приезжает в Калининград развивать производство, сейчас золотая пора – можно обосноваться за сравнительно небольшие деньги. Жаль, что сами калининградцы упускают шанс – покупатели, как правило, из других регионов.

Весной более активно работаем по побережью, если не считать Светлогорска-2 – он всегда был дорогим, продается с трудом и сейчас. Несмотря на рост предложений, цены здесь практически не упали. В Светлогорске-1 жилье дешевле, но и там штиль: если кто-то и решается на покупку в этом городе, то с видом на море.

- А какие районы вообще не продаются?

- Все, кто сегодня к нам обращается, просят «только не Московский и не Балтийский районы!» Хотя по-прежнему там самое доступное жилье, реальные цены, дома с инфраструктурой. Основная причина – мост, на котором вечные пробки.

Из-за плохого транспортного сообщения плохо продаются дома в Дубках, это под Гурьевском. Автобусы туда не ходят, ближайший магазин за полтора километра — не набегаешься.

Но все же строительных площадок под ИЖД больше в направлении Гурьевска, Васильково, чем в сторону Громовой и Кошевого – район там интереснее по многим параметрам.

- А покупают сегодня дворцы и замки?

- Единицы. В этом сегменте тоже богатый выбор – есть много домов по 2 миллиона евро, дороже, чем аналогичные предложения в Европе. Думаю, что цена нереальна – оттого и случаи продажи единичны. Пример тому – недвижимость на Тельмана: квартиры там не продаются, а особняком в 2 миллиона евро пока не интересуются: если бы еще он стоял у озера или в парковой зоне, а то рядом с трамвайной линией, на булыжной мостовой, по которой тихо не проедешь.

Если и проявляют интерес, то на дома в тихих уютных улочках неподалеку — Верхнеозерной, Лермонтова, Тургенева.

- А что все-таки предпочитают состоятельные покупатели – дом или квартиру?

- Рано или поздно люди, пожив даже в элитной квартире, начинают подумывать о доме. На моей практике, никто из тех, кто купил себе дом, о том не жалеет, с этими покупателями я дружу, так что знаю это достоверно. Они не жалуются, что дорого за него заплатили – дом это больше, чем просто жилье. В него вкладывают душу, и такое «вложение» делает его родным. И потом уж никто не рассуждает, что, мол, и место не то, и соседи не нравятся — «а не поменять ли на что-нибудь получше». Так могут говорить те, кто купил квартиры. Дома не меняют: это святое.

Первые опыты коттеджных поселков — даже элитных — породили в психологии термин «синдром рублевских жен». Кое-кто в нашей «Санта-Барбаре» тоже сетует, что живет, как на острове, отрезанный от мира. Вдобавок, частые неполадки с инженерными сетями, включая электроснабжение, плохие дороги, отсутствие магазинов, школы, детского сада… Неудобно. А деньги за дома плачены большие.

Я им удивляюсь: владельцы домов — народ не бедный в общем-то, могли бы скинуться на зарплату для водителя «домашнего такси», которое бы развозило детей по школам, хозяек – по магазинам, да еще и дежурило рядом на всякий случай. За все эти годы можно было бы и дорогу доделать, и магазинчик завести – пусть с самым необходимым набором продуктов и хозтоваров или «под заказ». Наверное, все дело в инертности жителей. Во всяком случае сегодня «Санта-Барбару» никто не спрашивает, никто не хочет и в Дубки — красивые поселки, а инфраструктура не продумана. Охотнее покупают дома в Дорожном, в Малом Исаково.

- Итак, что мы имеем сегодня и что нас ожидает завтра?

- Рынок сегодня отвратителен. По логике вещей, перенасыщенность предложений должна была понизить цены. Однако не понижает, хотя огромное число квартир не продано. Думаю, что застройщик неадекватно оценивает свой продукт: разве может квадратный метр на стадии долевого участия стоить 40 тысяч? Да еще в эконом-классе каркасно–монолитного домостроения? Да еще в 10-этажках с центральным отоплением, как на Челнокова? И пусть говорят, что в кризис ничего нового и серьезного не закладывалось – квартир еще предостаточно и в уже сданных, и в сдающихся домах, и – несмотря ни на что — в долевом строительстве.

Рынок вообще развивался непросто: подъем на 3-4 года – и спад… и снова подъем. Первый кризис 1998-го мы пережили, не моргнув глазом – объектов не хватало, спрос обгонял предложение, этим пользовались мошенники, и население осознало, что застраховать себя от недобросовестных сделок и афер можно только с помощью профессиональной риэлторской фирмы с хорошей репутацией. С 2003 по 2007 год пошел системный рост – строительный бум породил массу работы, а вместе с тем заставил нас почувствовать себя по-настоящему нужными. Для нас это были самые удачные годы – рядовые сотрудники делали по 3-4 сделки в месяц, а каждая — от 50 до 100 тысяч. Мы практически не выходили из учреждения юстиции. Пока в 2007 г. рынок не рухнул.

Все мы ждем, когда закончится кризис, когда у людей накопятся деньги и на мой сегмент рынка – на ИЖД, на блок-секции. Думаю, что такое положение будет сохраняться еще год-два: не верится, когда говорят, что через год все утрясется и люди начнут зарабатывать деньги.

Для этого нужно время – снова жить, а не выживать. Зарабатывать, а не сводить концы с концами. Время – и новые социальные программы.

Риэлторский бизнес, в том виде, в каком существовал до сих пор, уже пережил свой пик. На появление новых фирм я смотрю с недоверием — сегодня выгоднее просто работать в агентстве, особенно если оно вам платит 50 процентов за сделку. Это выгоднее, чем держать свою собственную фирму — нестабильность продаж ударяет, в первую очередь, по директору (аренда, реклама и т.п.). Тем более, что игровое поле, собственно, уже поделено, основной состав игроков заработал свою репутацию и свои банки информации, а это очень дорого и долго. Так что открывать новые компании, по меньшей мере, неразумно. Зато это благоприятное время для покупателя – максимальная стоимость наших услуг — 3 процента, а если недвижимость дорогая – то и 1.

Елена Чиркова

Газета «Рынок жилья», https://rynokzhilia.ru, №12, 31 марта 2011 г.

https://rynokzhilia.ru, №,