Размышления о том, может ли продавец передумать на полпути

Сегодня наш эксперт Вероника Королева, директор собственного юридического бюро, комментирует ситуацию, с которой люди при сделках с недвижимостью сталкиваются нечасто, но больно – порой теряя не только розовые очки, но деньги и надежды.

А причиной тому – недобросовестное поведение и небольшая прореха в законе.

Что ж, законы пишут люди, и всех ситуаций не предусмотреть.

Иногда они просто могут не заметить маленькой детали, которая, подобно камешку в туфле, в какой-то момент не просто помешает – пустит под откос все дело.

А особым образом заточенные пользователи и сами ищут такие маленькие детали, которые помогают им выйти сухими из, ой, какой мутной воды.

Представьте себе, есть такие хозяева своему слову: захотел – дал, захотел – взял назад, — и вот с ними-то иметь дело чрезвычайно рискованно.

Итак, слово эксперту.

- Небезызвестно, что среди покупателей недвижимости в нашем регионе очень много приезжих, среди них есть и граждане других государств. Многие из них удивляются нашей системе оформления сделок и нередко задают мне такой вопрос: может ли продавец отказаться от сделки во время регистрации в период, когда покупатель все деньги отдал, а документа о собственности еще не получил?

В таких случаях я обычно отвечаю, что написать заявление о возврате документов продавец может, и, если есть основания сомневаться в добросовестности продавца, то лучше производить расчет через банковскую ячейку либо с использованием аккредитива. На дворе кризис, количество мошеннических схем становится все больше. А так как не всегда по «цвету глаз» можно определить порядочность человека, рекомендую разобраться в правовых нюансах и последствиях ситуации, когда продавец «передумал» продавать.

Законом, а именно: п. 3 ст. 19 Закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действует до 31.12.2016 г.) — пре-дусмотрено, что государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании заявления одной из сторон договора о возврате документов в случае, если другая сторона не обращалась с указанным заявлением. Если в течение месячного срока не будут устранены причины, послужившие препятствием для государственной регистрации, то регистратор обязан вынести отказ и вернуть документы. Более того, заявление о возврате денежных средств может быть даже направлено продавцом не лично, а по почте, при условии нотариального удостоверения подписи заявителя. В день принятия решения о приостановлении регистратор обязан подготовить письменное уведомление и направить его сторонам, в том числе покупателю.

Разберем ситуацию, когда после подачи документов продавец переговорил со своим родственником, который считает, что продать объект можно было бы дороже, продавец в связи с этим решил отказаться от сделки и подал соответствующее заявление в Росреестр.

Позиция Росреестра, поддержанная высшей судебной инстанцией (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 №11371/12) состоит в том, что для осуществления регистрации необходимы заявления от обеих сторон (ст.16 Закона о гос. регистрации). В отсутствие заявления продавца о государственной регистрации, в том числе в случае, когда он отозвал свое заявление, в регистрации должно быть отказано. Трудно согласиться с таким подходом, ведь основополагающий принцип гражданского права: Договоры должны соблюдаться. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим, если иное прямо не предусмотрено законом. Когда обе стороны хотят вернуть документы – вопросов нет, а вот когда такое заявление, да еще и недобросовестно, злоупотребляя своим правом, делает только одна из сторон, отказа после приостановки быть не должно. Законом не предусмотрено право продавца «передумать». Не хочешь регистрировать – обращайся в суд. Но, следуя формальной логике, получается наоборот: нет воли какой-либо из сторон, нет и регистрации.

Есть нюанс. Если заявление о возврате документов мотивировано чем-то, что можно устранить (например, не до конца произведен расчет, не выполнено встречное условие о покупке и т.п.), а затем представлены доказательства об устранении этих препятствий, то регистрация будет продолжена. А вот если заявление не мотивировано ничем, то и устранять нечего… Логично предположить, что в случаях подачи немотивированного заявления можно следом подать еще одно, которым попросить возобновить регистрацию, как бы отказаться от просьбы о возврате.

Но не все так просто. Законом подобная ситуация не урегулирована. И результат, скорее всего, будет зависеть от усмотрения регистратора. На практике был случай, когда в аналогичной ситуации регистратор посчитал необходимым отказать в государственной регистрации. Возможно, у него возникли сомнения в адекватности продавца, который, то хочет, то не хочет регистрировать сделку, возможно, были иные причины, но факт остается фактом: покупатель деньги отдал, а на выходе остался ни с чем. Вернее – с договором, но без свидетельства. А дальше – только суд или повторная подача документов.

В Гражданском кодексе есть статья 165, которая говорит о том, что если сторона уклоняется от регистрации, то вынести решение о регистрации может суд. Параллельно с подачей такого иска есть смысл подать заявление об обеспечительных мерах, запретив продавцу продажу объекта третьим лицам. Естественно, что судебное разбирательство займет определенное время (как правило, 3-4 месяца), потом еще месяц решение будет вступать в законную силу, а при наличии апелляционной жалобы срок увеличится еще примерно на месяц. Плюс государственная пошлина, плюс расходы на адвоката, одним словом, для покупателя это — выход, но далеко не самый простой.

В случае новой подачи документов следует обратить внимание на судьбу первоначального договора. Лучше всего подать на регистрацию тот же самый договор. Если же вы решили что-то в нем изменить (например, цену, или вообще оформить дарение вместо купли-продажи), не забудьте подписать соглашение о новации либо о расторжении первоначального договора (если он не был исполнен в полном объеме). В противном случае вы можете получить отказ в регистрации, мотивированный притворностью второй сделки, которая прикрывает первую – ранее поданную. Опять же ситуация спорная, но лучше до нее не доводить.

Проблема перестает быть актуальной, если регистрацию будут проводить за один-два дня с момента подачи документов. Нынешние возможности электронного документооборота это позволяют, только пока эта чудесная практика мало используется. Надеемся, что технический прогресс в скором времени позволит перей-
ти к подобной форме регистрации всем желающим, и тогда значительно легче будет отвечать на вопрос: «Может ли продавец передумать?».

Записала Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №35 (1037), 8 сентября 2016 г.