Subscribe to RSS

Газета "Рынок жилья"

- о купле продаже, обмене, аренде недвижимости в Калининграде и Калининградской области;
- о новостройках Калининграда и строительстве;
- о новых технологиях, интерьере и дизайне;
-все о рынке недвижимости Калининграда.

Хозяин своему слову

Правовед, 07.09.2016

Размышления о том, может ли продавец передумать на полпути

Сегодня наш эксперт Вероника Королева, директор собственного юридического бюро, комментирует ситуацию, с которой люди при сделках с недвижимостью сталкиваются нечасто, но больно – порой теряя не только розовые очки, но деньги и надежды.

А причиной тому – недобросовестное поведение и небольшая прореха в законе.

Что ж, законы пишут люди, и всех ситуаций не предусмотреть.

Иногда они просто могут не заметить маленькой детали, которая, подобно камешку в туфле, в какой-то момент не просто помешает – пустит под откос все дело.

А особым образом заточенные пользователи и сами ищут такие маленькие детали, которые помогают им выйти сухими из, ой, какой мутной воды.

Представьте себе, есть такие хозяева своему слову: захотел – дал, захотел – взял назад, — и вот с ними-то иметь дело чрезвычайно рискованно.

Итак, слово эксперту.

- Небезызвестно, что среди покупателей недвижимости в нашем регионе очень много приезжих, среди них есть и граждане других государств. Многие из них удивляются нашей системе оформления сделок и нередко задают мне такой вопрос: может ли продавец отказаться от сделки во время регистрации в период, когда покупатель все деньги отдал, а документа о собственности еще не получил?

В таких случаях я обычно отвечаю, что написать заявление о возврате документов продавец может, и, если есть основания сомневаться в добросовестности продавца, то лучше производить расчет через банковскую ячейку либо с использованием аккредитива. На дворе кризис, количество мошеннических схем становится все больше. А так как не всегда по «цвету глаз» можно определить порядочность человека, рекомендую разобраться в правовых нюансах и последствиях ситуации, когда продавец «передумал» продавать.

Законом, а именно: п. 3 ст. 19 Закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действует до 31.12.2016 г.) — пре-дусмотрено, что государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании заявления одной из сторон договора о возврате документов в случае, если другая сторона не обращалась с указанным заявлением. Если в течение месячного срока не будут устранены причины, послужившие препятствием для государственной регистрации, то регистратор обязан вынести отказ и вернуть документы. Более того, заявление о возврате денежных средств может быть даже направлено продавцом не лично, а по почте, при условии нотариального удостоверения подписи заявителя. В день принятия решения о приостановлении регистратор обязан подготовить письменное уведомление и направить его сторонам, в том числе покупателю.

Разберем ситуацию, когда после подачи документов продавец переговорил со своим родственником, который считает, что продать объект можно было бы дороже, продавец в связи с этим решил отказаться от сделки и подал соответствующее заявление в Росреестр.

Позиция Росреестра, поддержанная высшей судебной инстанцией (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 №11371/12) состоит в том, что для осуществления регистрации необходимы заявления от обеих сторон (ст.16 Закона о гос. регистрации). В отсутствие заявления продавца о государственной регистрации, в том числе в случае, когда он отозвал свое заявление, в регистрации должно быть отказано. Трудно согласиться с таким подходом, ведь основополагающий принцип гражданского права: Договоры должны соблюдаться. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим, если иное прямо не предусмотрено законом. Когда обе стороны хотят вернуть документы – вопросов нет, а вот когда такое заявление, да еще и недобросовестно, злоупотребляя своим правом, делает только одна из сторон, отказа после приостановки быть не должно. Законом не предусмотрено право продавца «передумать». Не хочешь регистрировать – обращайся в суд. Но, следуя формальной логике, получается наоборот: нет воли какой-либо из сторон, нет и регистрации.

Есть нюанс. Если заявление о возврате документов мотивировано чем-то, что можно устранить (например, не до конца произведен расчет, не выполнено встречное условие о покупке и т.п.), а затем представлены доказательства об устранении этих препятствий, то регистрация будет продолжена. А вот если заявление не мотивировано ничем, то и устранять нечего… Логично предположить, что в случаях подачи немотивированного заявления можно следом подать еще одно, которым попросить возобновить регистрацию, как бы отказаться от просьбы о возврате.

Но не все так просто. Законом подобная ситуация не урегулирована. И результат, скорее всего, будет зависеть от усмотрения регистратора. На практике был случай, когда в аналогичной ситуации регистратор посчитал необходимым отказать в государственной регистрации. Возможно, у него возникли сомнения в адекватности продавца, который, то хочет, то не хочет регистрировать сделку, возможно, были иные причины, но факт остается фактом: покупатель деньги отдал, а на выходе остался ни с чем. Вернее – с договором, но без свидетельства. А дальше – только суд или повторная подача документов.

В Гражданском кодексе есть статья 165, которая говорит о том, что если сторона уклоняется от регистрации, то вынести решение о регистрации может суд. Параллельно с подачей такого иска есть смысл подать заявление об обеспечительных мерах, запретив продавцу продажу объекта третьим лицам. Естественно, что судебное разбирательство займет определенное время (как правило, 3-4 месяца), потом еще месяц решение будет вступать в законную силу, а при наличии апелляционной жалобы срок увеличится еще примерно на месяц. Плюс государственная пошлина, плюс расходы на адвоката, одним словом, для покупателя это — выход, но далеко не самый простой.

В случае новой подачи документов следует обратить внимание на судьбу первоначального договора. Лучше всего подать на регистрацию тот же самый договор. Если же вы решили что-то в нем изменить (например, цену, или вообще оформить дарение вместо купли-продажи), не забудьте подписать соглашение о новации либо о расторжении первоначального договора (если он не был исполнен в полном объеме). В противном случае вы можете получить отказ в регистрации, мотивированный притворностью второй сделки, которая прикрывает первую – ранее поданную. Опять же ситуация спорная, но лучше до нее не доводить.

Проблема перестает быть актуальной, если регистрацию будут проводить за один-два дня с момента подачи документов. Нынешние возможности электронного документооборота это позволяют, только пока эта чудесная практика мало используется. Надеемся, что технический прогресс в скором времени позволит перей-
ти к подобной форме регистрации всем желающим, и тогда значительно легче будет отвечать на вопрос: «Может ли продавец передумать?».

  • facebook

    Recommend on Facebook
  • twitter

    Tweet about it
  • vkontakte

    Share on vkontakte

Записала Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №35 (1037), 8 сентября 2016 г.

0 коммент.назад...

Еще статьи...наверх...

Налог на недострой

Налог на недострой

Строй или плати больше

Нотариальные тонкости: правила, исключения, разъяснения

Нотариальные тонкости: правила, исключения, разъяснения

В каждой шутке есть доля шутки, — это касается и утверждения, что в наш российский закон, как в реку, нельзя войти дважды.

Популяризация электронных услуг и сервисов Росреестра

Популяризация электронных услуг и сервисов Росреестра

Современному человеку на сегодняшний день уже достаточно сложно представить свою жизнь без Интернета.

Доходная альтернатива

Доходная альтернатива

Если ипотека не по карману

И у дачи есть границы

И у дачи есть границы

Не доводить дело до суда

Справочная информация по объектам недвижимости онлайн

Справочная информация по объектам недвижимости онлайн

На сегодняшний день на портале Росреестра представлен достаточно большой спектр электронных сервисов. Один из них – «Справочная информация по объектам недвижимости online» (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request).

banner

Реклама

  • fortbann
  • fizrabann
  • kpdbann
  • jdenbann
  • albertBann
  • TDbann
  • tihbann
  • BisBann
  • resursbann
  • bstbn
  • shternbanner
  • HolmogorBANN
  • investbann
  • ksibann
  • AkfenBANN
  • balturBann
  • c05c3cb391
  • 6f0998792f
  • 9e295e155c
  • uksbann

Контакты и информация

  • г.Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Озерова, 17Б, ТЦ «МЕГА» офисный центр, каб. 709, 7-й этаж. Тел./факс (4012) 30-33-39.
  • Реклама в газете...

В 2015 году газета отметила свое 20-летие. Согласно социологическим исследованиям, а также оценкам риэлторских компаний и строительных фирм города, газета \\\\\\\\\\\\\\\"Рынок жилья\\\\\\\\\\\\\\\" стала ведущим изданием, освещающим вопросы недвижимости Калининграда и Калининградской области.

Социальные сети

  • RSS лента

Самые популярные рубрики

© 2010 - 2011. Сделано в iwest-media - создание визуальной продукции в Калининграде | Альмонд Медиа - продвижение сайтов | Все права защищены.