О земельном вопросе, генплане, дачах, астронавтах и прочей капусте

Город работает над новым генпланом. Учитывая, что проблемы с землей, дачами, городским движением, парковками пустили довольно глубокие корни, — процесс болезненный.

О том, как он проходит, рассказывает депутат горсовета и член координационного Совета стратегического развития города Александр Пятикоп.

О переводе различных категорий земель

- Для этого существует определенный порядок. Мы отталкиваемся от триады строительной документации: генплана муниципального образования, правил землепользования и застройки и проекта планировок.

У нас есть нормативная база, которая содержится в генплане и ПЗЗ.

Сейчас их можно критиковать, сколько угодно, но в 2009-м Москва ужесточала правила игры – мол, кто не примет и не утвердит до 2010-го правил землепользования и застройки, тот не дополучит федерального финансирования.

Калининградская область одной из первых (и, как выяснилось, немногих!) в России приняла эти правила вовремя. В конце концов, нерадивые регионы финансирования не лишились, и, кстати, в самой Москве их до сих пор еще не приняли.

Как бы то ни было, нам пришлось спешить, и на правилах это сказалось. Их несовершенство в том, что на одном кадастровом номере встречались две и даже три зоны (на что обратила внимание и прокуратура).

Несовершенство рождало сложности – на текущий момент в ПЗЗ внесено более 600 поправок. Но их вносили и вносят в рабочем порядке, а совершенству нет предела.

Впрочем, любой застройщик или инвестор может за свой счет заказать проект планировки, провести его через публичные обсуждения, и после этого городской совет на основании заявления, проекта планировки и протоколов публичного слушания вынесет свое решение об изменении зоны.

Это обычный порядок и механизм отработан.

В последние года два чаще всего меняют зону производства на зону обслуживания. Вот, к примеру, поправки, которые были приняты на последней комиссии: в Чкаловске производственная зона была заменена на зону обслуживания, — теперь там размещен оптовый рынок, и чкаловцам это нравится: меньше загазованности и шума в центре района, плюс возможность приобретать продукты дешевле, чем в магазинах.

Или вот еще пример – мы сменили зону в конце улицы Горького, там, где располагался колледж, и где намечено строительство технопарка, для чего и нужно было уточнить зону.

Кстати, есть в Калининграде и сельхозугодья, которым тоже предстоит перемена назначения, — это несколько соток по ул. Емельянова, где Борисовское училище. Их не много, и сложились они там исторически. Вокруг них – земли поселений. Направление развивается и перевод назначения неизбежен – дело за инвестором

Цена дачных метаморфоз

- Пожалуй, проблема дач в черте города — самый обсуждаемый вопрос при подготовке нового генплана.

В правилах землепользования и застройки из 108 садовых обществ более половины находятся не в зоне Ж-5 (зона под садово-огородные цели), а в зоне Ж-4 и Ж-3 (зона жилой застройки). Почему так получилось?

На мой взгляд, пора легализовать деятельность тех людей, которые решили свой жилищный вопрос, построив ИЖД на дачах. Единственно, чего им не хватало – это прописки, которая на дачные домики (пусть и вполне капитальные) не распространялась. По сути, ситуация лишь подпитывала коррупционную составляющую – люди покупали себе прописку в сельсоветах, а фактически жили на дачах. Причем это люди с золотыми руками, которые не ждали ни от кого милости, а сами построили себе нормальные дома для жизни, которые юридически продолжают оставаться садовыми домиками.

Ведь что такое улица Ломоносова в Калининграде? – Сплошь садовые товарищества.

Улица Катина? – То же самое. Постепенно из скопища садовых избушек она превращается в ухоженный частный сектор с приличными домами и особняками.

Большая Окружная – от шиномонтажа до Катина? Та же история.

Но проблемы остаются.

И главная из них заключается в том, что как только зона Ж-5 меняется на Ж-4, город подпадает под серьезные финансовые обязательства: он обязан провести там дороги, газопровод и прочие необходимые инженерные коммуникации. На фоне постоянного недофинансирования это действительно бьет по самому больному – по бюджету. И эти требования не обойти – как только человек построил ИЖД, он имеет право на подключение к городским коммуникациям. И если их там нет, город головой отвечает за то, чтоб они там были – суд все равно обяжет это сделать. Судебных процессов по этому поводу хватает – и, по большей части, не в пользу города.

И если б то были работы в чистом поле, но нет – тот же газопровод физически невозможно протянуть по тем козьим тропкам, что проложены вместо проездов и улиц. А надо. Причем с соблюдением всех технологических требований.

И вот тут-то мы упираемся в тупик: сами члены садовых товариществ не могут договориться между собой. Если, к примеру, нужно пожертвовать для проведения газопровода двумя-тремя сотками из шести, люди предпочтут обойтись вовсе без газа. На практике приходится перекупать друг у друга землю и потом выравнивать, чтобы протянуть коммуникации.

Удобнее тем владельцам садовых участков, чьи общества находятся на окраине – можно просто выйти из общества, пожертвовав членством с его немногими привилегиями. Многие так и делают. Правда, есть еще места общего пользования, за которые нужно платить – проезды, дороги. Причем садовое общество может заставить вносить плату по суду.

Пользование электроэнергией тоже идет через МОП, и если какие-то сети выходят из строя, «суверенные» собственники должны участвовать в общих расходах. Цитируя классика, складывается та самая проблема — нельзя жить в обществе и быть свободным от общества, в данном случае – садового: все равно придется платить по счетам, но уже без бонусов членства.

К слову, в связи с тем, что город, признав зоны дачных обществ зонами жилой застройки, оказался перед серьезными финансовыми затруднениями – делая, как лучше для людей, город ухудшает свое финансовое состояние и, по сути, загоняет себя в финансовую яму – вплоть до банкротства.

И вынужден возвращать некоторые позиции в зону Ж- 5.

В одном лишь случае проблемы с капремонтом город — по судебным решениям — обязан отремонтировать жилой фонд на сумму больше одного миллиарда рублей, и это при том, что собственных доходов у города всего семь с половиной миллиардов.

Что уж говорить о прокладке коммуникаций по бывшим дачным районам

Школа дипломатии

- Дачные проблемы не так просты. Вот пример по Чкаловску: два года держалось противостояние между старым и новым председателем садового общества «Лесное» — друг против друга стояли две печати, две ревизионные комиссии, два правления. Общество раскололось, и дело дошло до открытых столкновений. Как депутату от Чкаловска, мне больно об этом говорить — и те, и другие — мои избиратели. Я убедил забыть старые обиды и принять компромиссное решение — провести перевыборы. Наконец, месяц назад председателем стал человек, уважаемый обеими сторонами – Дягилев Сергей Юрьевич.

Так вот, в «Лесном» десятка полтора членов намерены покинуть общество – они построили свои дома и хотят провести газ.

Другая часть товарищей против – мол, нужно держаться вместе, и просто так вас не выпустим, и не до газификации нам – важнее выращивать капусту. Третьи и вовсе за прогресс – не отрицая злободневности капусты, все же без газа, электроэнергии и дорог никуда. Нужно проводить газ и электричество, строить дороги.

То есть, возник тот этап развития, на котором люди перестают воевать и учатся договариваться.

Разброс интересов наблюдается и на конце улицы Горького, где тоже дачные общества: одни хотят перевести зону из садоводческой в жилую и узаконить свои индивидуальные жилые дома, другие против – им нужна дача, и ничто иное. Некоторые, будучи несведущими по части законодательства, просто боятся, что в процессе перевода могут потерять землю («одна знакомая сказала, что так бывает»). Пользуясь малой юридической грамотностью людей, злые языки распускают всяческие страшилки – в чем-чем, а в этом недостатка нет.

Что на это сказать? В Земельном кодексе есть глава, которая описывает изъятие земель – даже если это происходит в связи с муниципальными и государственными нуждами (например, чтобы провести дорогу или ЛЭП), собственники получат компенсацию, как это происходило в случае с Приморским кольцом.

В Чкаловске, например, испытать этот закон на себе должны члены гаражного общества «Свеча» — чтобы снять транспортную напряженность на выезде из Чкаловска, по поручению губернатора и главы города будет прокладываться дорога от Челнокова, через путепровод и до улицы Лукашова. Как раз там, где находится гаражное общество «Свеча». Полоса отвода до красной линии – 24 -26 метров, а существующая грунтовая дорога – от силы 6.

Конечно же, там будет изъятие земли с компенсационными выплатами. Но тут началась активная перепродажа гаражей. В головах заработали калькуляторы — граждане планируют, как будут тратить миллионы.

Увы, существует независимая оценка, результат которой может не совпадать с ожидаемой прибылью. Правда, можно провести за свой счет экспертную оценку и подать в суд. Но процессы эти выигрываются редко – оценка объективна

Детали, в которых дьявол

- Сейчас мы обсуждаем на комиссии нормативы планирования генплана.

Это нормативы, учитывающие количество парковочных мест, степень и оценку озеленения, объем социальной инфраструктуры.

Например, как при существующем раскладе решить проблему пробок? В Берлине под дорогами – 25 процентов от всей территории города. У нас – от силы 12. Что делать? Если у нас город для автомобилей – сносить дома. Если для людей – сокращать автомобили, ужесточая условия для автомобилистов (запрещение парковок в центре города, запрещение движения по воскресным дням, и прочие запрещения). Правда, одновременно с этим надо бы развивать общественный транспорт. Кстати, в Чкаловск можно попасть и автобусом, и на маршрутке, и электричкой, – садишься на Южном вокзале и через семь минут ты в центре Чкаловска, минуя все пробки.

Обсуждается и проблема порубочных билетов, — граждане жалуются, что за зеленые насаждения платят дважды – приобретая землю вместе с насаждениями (имеющими свою цену), а потом при порубке еще раз – притом, что после застройки снова нужно озеленять территорию, высаживать деревья и кустарники. С бизнесом, который обеспечивает рабочие места и налоговую базу, лучше играть честно.

Вообще с порубкой деревьев проблем возникает немало. Например, как быть с посадками тополей в местах общего пользования: случаи гибели людей и машин под падающими деревьями, обрыв проводов не так уж и редки, при СССР было насажено много тополей, у которых слабая корневая система.

Виноват несовершенный закон, который имеет, как минимум, два толкования. Поэтому мы приняли решение – встретиться с коллегами из областной думы, чтобы те приняли соответствующие поправки в законодательство, вот тогда можно будет решить проблему с нормативами для создания генплана.

А топонимика? Принцип, по которому называют новые улицы? В Калининграде по этому вопросу нет внятной политики — есть указание, чтобы не было неблагозвучных названий, вот и все.

Как раз сегодня сняли с обсуждения вопрос о названии очередных улиц – кажется, одну из них назвали Боцманской, а другую – едва ли не Такелажной. У нас уже есть Гидроакустическая, Гаражная, Авторемонтная, Судостроительная и т.п. Понимаю, есть какой-то исторический кластер, есть музыкальный, литературный, в честь героев, но чтобы взять и перейти на технический словарь… конечно, переименовывать старые – дорого, это связано с затратами, но все же надо сообразовываться с реалиями.

Вот школа на Сельме – почему ее назвали имени Гагарина. И почему забыли про земляка из Чкаловского полка, который служил морским летчиком, а потом перешел в отряд космонавтов, совершил четыре космических полёта на орбитальную станцию «Мир» – речь о Викторенко Александре Степановиче, Герое Советского Союза. Он жив – в прошлом году приезжал на 70-летие полка. Все ж таки свой, калининградец, яркая личность, можно было бы о нем и вспомнить.

В общем, надо как-то осмыслять процесс наименований, а то у нас кто как продавит.

«Почетна и завидна наша роль»

Нет внятной политики и с почетными гражданами – их звание, по сути, обесценивается: в Калининграде их аж 44, в то время как на весь Санкт-Петербург всего 52. В десять раз больше на квадратный метр, чем в Северной столице. Причем в их ряды по просьбе космонавта Леонова включили и трех американских астронавтов, членов экипажа «Аполлон»: Слейтона, Бранта и Стаффорда, которые к Калининграду, собственно, никакого отношения не имеют. Кстати, Стаффорд – командир экипажа – сжигал напалмом вьетнамские деревни.

Правда, и положенных по статусу ежемесячных 15 тысяч рублей за звание они не получают.

Много, слишком много почетных граждан, почет которых оплачивают рядовые горожане, не слишком-то признающие заслуги этих персон, а то и откровенно наличие этих заслуг отрицающие.

Бесспорно, звание обесценилось.

Для большинства городов для того, чтобы стать их почетным гражданином, нужно прославить свой город на весь мир.

Вот яркий пример — в Киле всего 4 почетных гражданина, которых весь город готов носить на руках. Один из них – ныне инвалид-колясочник, а в прошлом яхтсмен, основавший Кильскую регату. Человек после войны собрал друзей-яхтсменов и положил начало главному событию и празднику своего города, на котором этот город за неделю-другую зарабатывает половину годового дохода.

Не стоит ли и Калининграду присмотреться и выбрать в узкий круг почетных граждан тех, кто смог действительно прославить свой город. Ведь такой круг и не может быть широким…

Вот часть вопросов, от которых у города болит голова. Небольшую их часть, о которой рассказал депутат.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №44 (948), 20 ноября 2014 г.