И что с ним делать…

Калининградские строители привыкли бить рекорды по вводу жилья — хороший контраст на фоне общероссийского снижения объемов.

По данным Росстата, по сравнению с прошлым годом этот показатель упал на 9,2 процента. В Калининграде очередной рекорд случился весной, потом темпо-ритм выровнялся, но еще не вечер – цыплят принято считать в конце календарного года.

Хорошо это или плохо?

Наказание выбором

Для населения – весьма и весьма недурно: ему предложен не просто хороший – прекрасный выбор. Хочешь – бери эконом-класс, хочешь – жилье повышенной комфортности или премиум, к тому же есть еще масса промежуточных вариантов — так что выбирать можно до посинения.

По мнению покупателей, выбор квартиры сегодня крайне осложнен как раз благодаря переизбытку предложений: почти каждый застройщик открывает собственное «квартирное бюро», а вот централизованного банка данных по недвижимости в городе нет. Оно и понятно: знание – сила, оно же деньги, никто сегодня делиться этим в открытом доступе не будет.

Чтобы искать «и не сдаваться» самостоятельно, потребовалось бы или бросить работу, или заниматься этим не один год: информация на специализированных сайтах часто не соответствует действительности, небеспристрастны и рекомендации со стороны самих застройщиков, — так что покупатель из категории стреляных воробьев предпочтет все же обратиться к профессионалам.

Что до застройщиков, то основной их массе богатый выбор обходится еще дороже – по сути, они вынуждены содержать за свой счет пустующие квартиры. Редкая компания может похвастаться, что ее продукт раскупили на корню.

Впрочем, есть и такие.

Тревожный симптом

С другой стороны, в городе зависло около пяти тысяч квартир в новостройках.

Это, по мнению мэра Александра Ярошука, тревожный симптом: если продолжать в том же духе, неизбежно перепроизводство, которое может привести рынок недвижимости, а с ним и строительную отрасль к коллапсу.

Кто определяет, сколько нужно строить?

Зачем возводить жилье не в самый благоприятный период, когда покупательская способность людей реально снизилась? Ведь и в правительстве Калининградской области замечено, что ипотечное кредитование в ударных темпах теряет популярность: дал себя знать и кризис, и повышенные требования к желающим получить ипотечный кредит со стороны банков.

По словам руководителя комитета архитектуры и строительства мэрии Артура Крупина, лимиты по вводу квадратных метров жилья городу «спускает» областной минстрой. О том же, сколько в итоге остается невостребованных квадратных метров, в минстрое, вероятно, не подсчитывают.

В первое полугодие калининградские строители сдали практически половину «доведенных лимитов», без пары-тройки процентов, притом, что основной «урожай» обычно приходится на третий-четвертый квартал. Судя по взятому старту, 2016 год окажется по итогам сдачи жилья не хуже, чем прошедший 2015-й, который, в свою очередь, обогнал у самого финиша 2014-й (когда был сдан миллион квадратов, в 2015-м к миллиону добавилось еще 8 процентов, и тенденция «на обгон» до сих пор держится).

До сих пор Калининград остается «во первых строках» рейтинга городов России по числу прироста квадратных метров жилья на душу населения (1,16 квадратных метров — в то время, как президент Владимир Путин озвучил желаемый прирост в 1 кв. м).

Впрочем, нельзя сказать, что в правительстве области факт «зависания» строительного продукта остается незамеченным – год с лишним тому назад министр ЖКХ и ТЭК Максим Федосеев уже говорил о том, что в области происходит накопление нереализованной жилплощади.

К слову, объем накопленных и нереализованных квартир в последние годы упрямо держится примерно на одной отметке – от четырех до пяти тысяч.

Мороженое тает… пока

С приростом нереализованного жилья риэлторы наблюдают обратный процесс в отношении цен. Будучи довольно долго замороженными на отметке в 45 – 56 тысяч за квадрат, сегодня они тают, приобретая все более соблазнительную величину.

И, по отзывам риэлторов, скоро окажутся близко к себестоимости. Во всяком случае, на начальных этапах строительства цена за квадратный метр приближается к 36 тысячам рублей (есть и ниже). И если бы кто крикнул – «налетай – подешевело»! Не налетают – не с чем…

Скорее всего, достигнув самой низкой точки амплитуды, маятник цен покажет далее неизбежный рост.

На форумах покупателей этого продукта видишь вполне аналитические выводы. Кто-то по традиции ругмя ругает застройщиков (игнорируя тот факт, что в Калининграде цены еще божеские – по сравнению с такими парижами, как Нижневартовск (60 тысяч руб. за кв.м), Ухта (59 тыс.), Самара (63 тыс.), Сургут (69,4 тыс.), Симферополь (73,6 тыс.), Новый Уренгой (88 тыс.), Севастополь (83 тыс.) Владивосток (93 тыс.), етс.

В Калининграде среднестатистическая цена – 58 тысяч за квадрат, на несколько рублей выше, чем в Уссурийске и Ноябрьске.

Что важнее?

Однако же большинство неравнодушных граждан «реально смотрят на реальность» — купить жилье сегодня может вполне себе средняя по достатку семья – если правильно расставит приоритеты (цитата: «На сегодняшний день жилье доступно как никогда, и может быть не стоит покупать в кредит очередной кусок сверкающего лаком железа, а пойти и приобрести квадратные метры? Посмотрите на улицу — откуда так быстро обновился автопарк города? Все стали зарабатывать миллионы? Или просто втянули себя в кабалу не по средствам? А теперь стонут о якобы непосильных ценах на жилье… по одежке протягивай ножки как говорится. Я вот, например, езжу на старенькой машине и вполне могу позволить себе купить квартиру за 1,5 миллиона. И считаю, что это действительно недорого на сегодняшний день, — пусть даже какую-то часть взять в ипотеку»).

Выход № 1

Правительство страны рассматривает несколько способов решить неблагодарную задачу по «доступному и комфортному жилью», но пока обнародован один – в виде альтернативы тем россиянам, кто не может накопить деньги на первоначальный взнос по ипотеке, государство намерено предложить хорошо забытое арендное жилье в доходных домах.

Которые не строились в России почти сто лет.

А ведь когда-то его мог себе позволить даже самый скромно зарабатывающий человек (см. Достоевского).

Во всяком случае, Минфин пообещал россиянам бум строительства таких домов уже 19 июля сего года (дата обещания, а не старта строительства) – взамен на свертывание программы субсидирования ипотечных ставок.

Замминистра финансов РФ Алексей Моисеев заявил, что программа поддержки уже выполнила свою роль, но «это не повлияет на доступность» жилья для населения».

По его словам, эта программа была вынужденной антикризисной мерой, но теперь «ее смысл исчерпан». Впрочем, ипотечный рынок будут стимулировать и дальше – этим займется АИЖК, которое будет выпускать ипотечные ценные бумаги, а также реализует еще ряд проектов для вышеупомянутой стимуляции.

Жилье от россиянина никуда не уйдет – в качестве поддержки государство планирует субсидировать покупку квадратных метров малоимущим очередникам и развивать систему арендного жилья. Те самые доходные дома.

Это может быть специально созданный фонд в рамках АИЖК (агентство будет инвестировать в жилье на этапе строительства и выкупать уже готовые квартиры).

Причем не обязательно начинать со строительства «целевых» доходных домов – предусмотрена возможность выкупа целых подъездов в «зависших» новостройках.

https://rynokzhilia.ru, №34 (1036), 1 сентября 2016 г.