Subscribe to RSS

Газета "Рынок жилья"

- о купле продаже, обмене, аренде недвижимости в Калининграде и Калининградской области;
- о новостройках Калининграда и строительстве;
- о новых технологиях, интерьере и дизайне;
-все о рынке недвижимости Калининграда.

Эта длинная новелла…

Что изменится в долевом строительстве в 2017 году

Гвоздем деловой программы выставки «PRO СТРОЙ и ДЕКОР», состоявшейся на прошлой неделе во Дворце спорта «Янтарный», стало обсуждение плюсов и минусов законодательных новелл в сфере долевого строительства.

Несовпадение мнений? Несомненно. Но именно в борьбе противоположностей и созревает, в конечном счете, новый виток спиральной лестницы, бегущей за горизонт.

На «круглый стол», посвященный этим законодательным новеллам, а также их прямым и побочным эффектам для строительной отрасли, публика собралась знающая и знатная: чиновники минстроя, руководство Союза строителей и сами строители (точнее – застройщики), представители инициативных групп дольщиков и просто граждане, которые намерены ими (дольщиками) стать, — ведь нынче на дворе стоят такие экономические погоды, при которых информационное погружение в тему ой, как не помешает.

Итак, слово зачинщику мероприятия — заместителю министра строительства Калининградской области Николаю Телевяку:

- Изменения в Федеральном законе №214 устанавливают новые требования к застройщику, кроме тех, что были в старой редакции. Одно из этих требований распространяется на отношения, связанные с привлечением средств дольщика, если государственная регистрация первого договора долевого участия осуществляется после 1 января 2017 года.

Причем порядок применения новых норм довольно жесткий: застройщик, не удовлетворяющий указанным требованиям на дату предъявления проектной декларации в уполномоченный орган не имеет права привлекать денежные средства граждан.

Так, в соответствии с новыми требованиями, уставной капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не меньший указанного в законе минимума, правда, в зависимости от площадей, которые он собирается застроить.

Есть и норма, по которой недоимки застройщика по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты не должна превышать 25 процентов от балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской отчетности.

Закон требует и отсутствия судимости у генерального директора и главного бухгалтера компании-застройщика, в крайнем случае, она должна быть или снята, или погашена. Кроме того, часть поправок уже начала действовать в текущем году, так, в мае этого года в УК РФ введена статья с требованием по установлению уголовной ответственности за нарушение в привлечении средств граждан.

Есть и пункты, которые точнее определяют цену договора долевого участия: до настоящего времени по этому поводу было много толкований. Например, обычно ее определяли простым умножением стоимости квадратного метра на площадь. Но проблемы возникали по поводу определения этого показателя для лоджий, веранд, балконов, террас. Сегодня в этих спорах поставлена точка: расчет по этим помещениям определяется с применением понижающего коэффициента, и в ближайшее время Минстрой разошлет методические материалы, в которых эти коэффициенты будут четко определены.

- Большие изменения имеют место и по части целевого использования средств дольщиков. Помимо существующих семи направлений (по старой редакции) добавились шесть новых, с ними можно ознакомиться на сайте министерства строительства. Кроме всего прочего, застройщик обязан вести учет расходов средств дольщиков отдельно по каждому строящемуся объекту, либо сразу по нескольким домам, если их строительство осуществляется в границах одного квартала, как единый жилой комплекс (или как единый элемент планировочной структуры).

Хочу напомнить, что и руководитель компании-застройщика, и главный бухгалтер несут ответственность – вплоть до уголовной – за нецелевое использование средств.

Отдельно стоит сказать о размещении средств: они более автоматизированы.

Застройщики смогут получать кредиты на строительство МКД при условии, что дольщики будут обязаны внести денежные средства в счет уплаты договоров долевого участия на специализированные счета эскроу.

- Есть и принципиальное новшество – компенсационный фонд долевого строительства. В июле 2016-го эта норма вступила в силу, как дополнительная форма гарантии сохранности средств и имущества дольщиков.

Этот фонд создается за счет обязательных отчислений и взносов застройщиков, и размер взносов не должен превышать 1 процент от стоимости МКД, отраженной в декларации. А о том, как будет происходить управление фондом и об условиях его использования, выйдет отдельное постановление правительства РФ.

Надеюсь, что это привнесет порядок и стабильность и станет главной гарантией для дольщиков.

- Есть ряд и других нововведений. Так, участник долевого строительства уже не имеет права на односторонний отказ от соблюдения договора, если застройщик надлежащим образом выполняет свои обязательства.

На самом деле застройщики могут подтвердить, что возникает много проблем, когда по тем или иным причинам (а иногда и вовсе без причин) дольщик заявляет, что квартира ему уже не нужна, что у него масса претензий к строителям и что он отказывается от ее приобретения.

Теперь в этом деле будет наведен порядок, и если будет нарушен срок передачи объекта и уклонение дольщика от подписания передаточного акта, застройщик освобождается от уплаты неустойки или пени, при условии, что он надлежащим образом выполняет свои обязательства.

- Кроме этого, застройщик обязан передать дольщику «поквартирный» паспорт (содержащий достоверную и полную информацию о квартире) и инструкцию о надлежащем использовании объекта долевого участия, – то есть, правила эффективной эксплуатации квартиры.

- Застройщик также обязан предоставлять в контролирующий орган ежеквартальный отчет о своей деятельности — информацию об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства, — чего раньше не требовалось.

- Наконец, застройщики и дольщики должны знать, что если отклонение от графика составит более шести месяцев, это дает право контролирующему органу на проведение внеплановой проверки.

К слову, полномочия контролирующего органа, которым является пока областное министерство строительства, существенно расширены. Прежде всего, в деле выдачи заключений о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве (если таковое выдано не будет, то застройщик не сможет заключить первый договор о долевом участии и, соответственно, не сможет привлекать деньги дольщиков).

Контролирующий орган может приостановить деятельность застройщика за ложные и недостоверные сведения в декларации и в квартальном отчете, за отклонение застройщика от графика и т.д.

Предусмотрено также создание единого открытого и общедоступного реестра застройщиков, привлекающих средства граждан.

Борис Калинин, президент Союза строителей и СРО «Строительный союз Калининградской области», испытывает по поводу новостей некоторый пессимизм. Да, застройщики примут свою судьбу, но они заранее занимались унификацией формы декларации и готовы предоставить ее для согласования. Однако то, что происходит на строительном рынке в связи с нововведениями в законодательство, его очень тревожит особенно, что касается аккредитации в банках и открытии счетов эскроу:

- Сегодня абсолютно отсутствует информация, какие банки будут аккредитованы, не ясно, какие из них будут работать с договорами долевого участия.

Создана новая структура, которая будет принимать документацию, — в том числе и сметную, — для контроля по средствам дольщиков. Все понимают, что банк – после выдачи справки контролирующего органа – не аккредитует нас на стадии котлована. Речь будет идти, по сути, еще об одной новой аккредитации застройщика под кредит (для открытия счетов эскроу). И для того, чтобы он был аккредитован, скорее всего, должно быть выполнено не менее 30-40 процентов работ по реализации проекта. Мы все сейчас работаем без сметной документации – а банки скоро потребуют ее экспертизу. И дополнительно банки будут брать (это я знаю по Сбербанку) от 3 до 3,5 процента за ведение технического надзора за такой документацией. Все это, безусловно, ляжет грузом на себестоимость строительства.

Но в законе не предусмотрена защита застройщиков, и мы просто можем получить плачевную картину.

По части аккредитации банков, застройщики не смогут пользоваться средствами дольщиков до момента ввода, пока объект не будет готов к вводу почти на 100 процентов и не будет полностью оплачен из средств дольщиков, но по сметной стоимости.

А риск потерять деньги, если же банк вдруг лишится лицензии, — что вполне вероятно? В этом случае застройщик окажется должен и дольщикам, и банку! А по выплатам станет в пятую очередь — вместе с клиентами, которые потеряли там деньги.

Это очень важный вопрос, который законодательно сейчас никак не решен. И при этом введена уголовная ответственность гендиректора и главного бухгалтера. Но не всегда директор в крупных компаниях является учредителем, – часто это совсем не так. Поэтому, думаю, далеко не все будут готовы нести ответственность при таких условиях.

Вполне вероятно, что многие застройщики будут вынуждены работать с собственным капиталом, что приведет к существенному увеличению себестоимости строительства и, соответственно, продажной цене.

Мы прогнозируем, что к 2018 году – в виду того, что наша отрасль достаточно инертна, — мы все ощутим серьезное сокращение объемов строительства и ввода жилья.

И это, на мой взгляд, еще более или менее оптимистичный прогноз.

Что касается того закона, который сейчас уже будет в действии, на самом деле ни Министерство строительства, ни один из банков сейчас не готовы в принципе к конструктивному диалогу в полном объеме и с полными ответами на то, как все это будет выглядеть.

Сейчас конец сентября, до конца года осталось три месяца, и я абсолютно не уверен, что, получив разрешение даже в начале года, мы сможем нормально работать дальше.

Замминистра согласился, что немалая доза пессимизма в этом раскладе правомерна:

- Что до счетов эскроу, то с ними действительно до сих пор не все ясно, не ясно и то, какие банки будут с ними работать. Возможность того, что банк, в котором аккредитован застройщик, вдруг обанкротится или будет лишен лицензии, не исключена. В законодательстве это и вправду слабый момент, и мы уже обращались с этим вопросом в Минстрой РФ, чтобы его доработать.

Александр Политов, представитель холдинга «Спецремстройтрест», имеет опасения, что изменения в законодательстве серьезно осложнят работу и негативно скажутся на многих игроках рынка:

- У нас серьезные опасения по поводу того, как мы сможем работать с нового года, и возникают вопросы — как вы смотрите на сокращение участников строительного рынка области? Потому что, как вы помните, с введением обязательного страхования и сокращения перечня допущенных к нему страховых организаций оказалось, что очень много мелких застройщиков уже были вымыты с рынка, и дольщики оказались при этом заложниками патовой ситуации.
И еще — в плане ужесточения ответственности застройщиков: как будет осуществляться их взаимодействие с минстроем, в частности, при проверке проектной декларации?
Николай Телевяк:
- Специфика нашей области такова, что на рынке действительно присутствует очень много мелких компаний. У нас сегодня около 200 застройщиков, которые зафиксировали свою деятельность в рамках 214-го закона и представляют свои отчеты, и около 400 – из тех, кто не предоставляет.
Мы действительно видим, что многие небольшие компании не располагают собственными средствами и ресурсами, и прогнозируем некоторое сокращение их числа. И разделяем опасения, которые высказал глава Союза строителей — о сворачивании объемов строительства, но важнее не допустить рождения новых проблемных объектов с обманутыми дольщиками. Что до второго вопроса – по части взаимодействий и по срокам рассмотрения декларации, то они, сроки, составляют 30 дней, а полномочия в сфере контроля и надзора за строительством, в том числе и дополнительные, пока возложены на минстрой области. Конечно, это многое усложняет и необходима оптимизация — либо по количеству специалистов, либо за счет перехода на электронный формат ведения отчетов.
Начальник отдела по контролю и надзору в сфере долевого строительства Валентина Топоркова полагает, что нововведение стоит рассматривать не как лишний бюрократический барьер для застройщиков, а как дополнительные гарантии надежности для дольщиков:
- Что по-настоящему хорошо для вас в этом законе, так это то, что мы будем работать над предотвращением нарушений законодательства. Закон предусматривает проведение контролирующим органом семинаров, конференций, разъяснений, и эту работу, еще не имея полномочий, мы уже проводили с 2015 года.
И нужно отметить, что 2016-й дал очень много нарушений: работают разные схемы, застройщики создают организации, привлекают деньги дольщиков, а потом свои полномочия передают другим, и через два-три года люди жалуются – стены сыплются, крыши текут, и качество жилья вообще оставляет желать лучшего. И закон, который сейчас дополнен, направлен как раз на защиту граждан.
Много вопросов у нас возникает и по поводу бухгалтерского учета — подготовка бухгалтеров довольно слабая, новые законы и постановления они не читают, а в итоге компании приходится платить штрафы. Но теперь в законе четко прописана обязанность застройщика раз в год проводить аудиторскую проверку.
В этом году аудиторские заключения предоставили далеко не все.
В следующем году по требованию закона его (аудиторское заключение) нужно будет размещать на сайте компании.
Большинство пытается подгадать аудит к концу года, к сдаче годового отчета, но ведь в чем смысл закона? В том, что человек, который готов отдать вам свои деньги, вправе ожидать, что вы, в свою очередь, готовы показать ему аудиторское заключение. Оно должно предъявляться по требованию в любой момент. Если вы не готовы – не получите и денег: клиент уйдет туда, где ему покажут все нужные документы.
По мнению президента Строительного союза Бориса Калинина, законодательство меняют много и часто, времена свободных художников для строителей прошли – сегодня как раз важно быть в курсе всех изменений и постановлений, и наиболее полная информация доступна в Союзе. Пора консолидироваться.
Записала Елена Чиркова

  • facebook

    Recommend on Facebook
  • twitter

    Tweet about it
  • vkontakte

    Share on vkontakte

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №38 (1040), 29 сентября 2016 г.

0 коммент.назад...

Еще статьи...наверх...

«Волшебный» агрегат

«Волшебный» агрегат

Что за шум, а драки нет?

Новый центр притяжения

Новый центр притяжения

В фокусе – строительство и комфорт

Колин Смит остался доволен

Колин Смит остался доволен

Все обязательства к ЧМ-2018 Калининградская область выполнит в полном объеме

Что такое хорошо?

Что такое хорошо?

И что с ним делать…

Мастера в Калининграде

Мастера в Калининграде

В 2016 году калининградскому филиалу компании «Строительный трест» исполняется 8 лет.

banner

Реклама

  • fortbann
  • fizrabann
  • kpdbann
  • jdenbann
  • albertBann
  • TDbann
  • tihbann
  • BisBann
  • resursbann
  • bstbn
  • shternbanner
  • HolmogorBANN
  • investbann
  • ksibann
  • AkfenBANN
  • balturBann
  • c05c3cb391
  • 6f0998792f
  • 9e295e155c
  • uksbann

Контакты и информация

  • г.Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Озерова, 17Б, ТЦ «МЕГА» офисный центр, каб. 709, 7-й этаж. Тел./факс (4012) 30-33-39.
  • Реклама в газете...

В 2015 году газета отметила свое 20-летие. Согласно социологическим исследованиям, а также оценкам риэлторских компаний и строительных фирм города, газета \\\\\\\\\\\\\\\"Рынок жилья\\\\\\\\\\\\\\\" стала ведущим изданием, освещающим вопросы недвижимости Калининграда и Калининградской области.

Социальные сети

  • RSS лента

Самые популярные рубрики

© 2010 - 2011. Сделано в iwest-media - создание визуальной продукции в Калининграде | Альмонд Медиа - продвижение сайтов | Все права защищены.