Инструмент, которым надо пользоваться осмотрительно

Ипотека – инструмент, которым надо пользоваться осмотрительно. Для одних это была спасительная палочка-выручалочка, для других, кто не сопоставил свои возможности с риском, сопровождающим любой кредит, – совсем наоборот.

Сегодня инструмент как-то поправили, подтянули, сделали удобнее – пользуйтесь, господа-товарищи.

Больше понимания

Этому замечательному инструменту предстоит еще одна заточка – для военных. Этот вид ипотечной программы оказался самым популярным – за все время действия программы жилье по нему получили более 137 тысяч военнослужащих, — и для решения их квартирного вопроса из бюджета было выделено около 431 миллиарда рублей. И в настоящее время у него открывается второе дыхание: Правительство РФ одобрило законопроект «О порядке восстановления военнослужащим ипотечных накоплений».

Специальная ипотечная программа для военных действует уже больше десяти лет — ее участниками становятся все выпускники военных вузов и рядовые контрактники (но уже на этапе заключения второго контракта).

Суть программы в том, что ежегодно на счет офицера или «дважды-контрактника» Минобороны переводит определенную сумму на приобретение квартиры. Начисления таковы, что уже через три года службы их должно хватить на первоначальный взнос для покупки квартиры, причем не обязательно там, где этот человек служит, а в любой точке России, куда он намеревается отбыть после отставки. Последующие взносы идут своим чередом на погашение кредита, но не возбраняется добавлять на эти цели и часть зарплаты – если офицер выберет более дорогой вариант жилья или более дорогой город.

Правда, если он уволится раньше, то погашать кредит в дальнейшем ему придется самостоятельно.

Нередко – не найдя себе применения на гражданке, — люди возвращались в армию или флот, но, увы, поезд ушел – отчисления Минобороны на погашение ипотеки прекращались, накопления сгорали, и все начиналось с нуля.

Новый законопроект восстанавливает прерванные накопления, но не для всех – только для тех, кто уволился «в связи с организационно-штатными мероприятиями, по состоянию здоровья или по семейным обстоятельствам и в дальнейшем заключившим новые контракты о прохождении военной службы». Все другие причины увольнения в расчет не принимаются: если человек уволился по каким-то другим основаниям, а потом вернулся – прежние накопления сгорают.

И, к слову, причины увольнения, не попавшие в список законопроекта, бывают тем не менее «уважительными».

На официальном сайте Правительства РФ читаем:

«В целях исключения возможности ущемления прав уволенных с военной службы по таким основаниям военнослужащих и восстановления накоплений для жилищного обеспечения при заключении ими новых контрактов о прохождении военной службы законопроектом предлагается внести соответствующие изменения в часть 71 статьи 5 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Что ж, одним выстрелом новый закон убьет двух зайцев – послужит стимулом к дальнейшему развитию жилищного строительства и вернет ценные кадры Минобороне.

Перезагрузка

Самым урожайным годом на ипотечном поле Калининграда оказался 2014-й – за полгода на нем было освоено почти 4 миллиарда рублей (при ставке в 12 процентов годовых). Кризис выбил почву из-под ног у многих, и сейчас мы наблюдаем медленное, но верное восстановление – по сведениям Центробанка, за прошедшие 6 месяцев население области взяло ипотечные кредиты почти на 3,5 миллиарда рублей, то есть, наполовину больше, чем год назад.

Свою роль сыграло понижение ставки (если в 2015 году она составляла в среднем 13,25 процента, то в этом – 12,5, для России — так называемый исторический минимум) и увеличение среднего показателя срока ипотечного кредита (с 174 месяцев в 2015-м – до 85 — в 2016-м).

Причем понижение продолжается: по прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, ипотечные кредиты могут подешеветь до 8-10 процентов, и это, считает руководитель АИЖК Александр Плутник, вполне реально, по его словам, «8-10 процентов годовых — абсолютно достижимое значение».

По сути, соответствующий законопроект уже подготовлен.

АИЖК предлагает и другие усовершенствования, например, применение электронной формы оформления кредитов, что еще больше упрощает, ускоряет и удешевляет ипотеку.

Понижение ставок по ипотечному кредиту и упрощение его оформления более чем вероятно вызовет оживление и привлечет население.
Правда, палка всегда бывает о двух концах: понижение ставок неизбежно приведет к повышению цен на квадратные метры.
Помимо игр на понижение и упрощение, ипотеку будут системно адаптировать под массового потребителя. В меню войдет продленная – в некоторых случаях до 8 лет — рассрочка от застройщика, чтобы клиент мог приобрести квартиру, не обращаясь в банк, гибкая схема выплат, в том числе, первоначального взноса, etc.

Другой конец инструмента

Но все эти гибкие схемы все же стоит изучать повнимательнее.

Конечно, рассрочка на восемь лет – это вам не полтора-два года на период строительства, тем более, что цена квадратного метра стабильно остается той же, что и на момент заключения договора, и покупателям, до этого не отважившимся на ответственный и важный шаг, будет легче решиться на покупку

И тут надо определиться – ипотека или рассрочка?

Так что лучше выбрать: ипотеку или рассрочку?

Ипотека пользовалась и пользуется широкой поддержкой государства и банков: одна сторона снижает процентную ставку, разрабатывали удобные ипотечные программы, другая — обеспечивает субсидирование и социальные программы, в особенности с демографическим уклоном – для молодых семей, с применением материнского капитала, льготы для бюджетников и военнослужащих, etc.

Такая дружная поддержка привела к тому, что половина купленных квартир в новостройках приобреталась через ипотеку.

Кризис вместе с покупательской способностью основательно заморозил и процесс поголовной «ипотекизации» — продукт быстрой и глубокой заморозки оттаивает неохотно.

Банки не торопятся возвращать упрощенное – по двум документам – оформление ипотечного кредита и пока еще не достигли точки возврата к докризисной процентной ставке, аннулировали разрешения на выдачу денег, пересмотрели политику залога на старое жилье, etc.

На этом фоне рассрочка выглядит привлекательно – да, все равно сколько-то придется переплатить, но, во всяком случае, никак не половину (или даже больше), чем это было бы по ипотеке: человек платит половину стоимости объекта, а потом несколько лет доплачивает недоплаченное.

Правда, подписываясь на эту схему, лучше иметь профессиональное юридическое сопровождение, дотошно проверить досье застройщика и надеяться, что строительство не будет заморожено и застройщик не обанкротится, иначе можно потерять и деньги, и квартиру (не имея на жилье права собственности до окончательного расчета с застройщиком, не стоит рассчитывать, что в форс-мажорных ситуациях вы сумеете вернуть затраченные средства).

Но это уж совсем пессимистический вариант.

В оптимистическом человек ежемесячно платит застройщику в разы больше, чем по ипотеке, зато эта каторга кончается опять же в разы скорее, чем по ипотеке, и человек экономит на страховании, сборе объемного пакета документов (какие потребовал бы банк) и на цене «конечного продукта».

Хотя экономия на страховании и чревата, но отвечает особенностям национального мышления: гром не грянет, мужик не перекрестится.

А вообще-то риск есть и риск немалый: во-первых, как раз при таких схемах возникают судебные иски – когда покупатель не уточнил пункт о штрафах, пенях и удержаниях какой-то части суммы при расторжении договора. Можно и вовсе потерять квартиру в случае проблем с платежами – ждать, что застройщик согласится на реструктуризацию долга или учитывать «уважительные причины», право, не стоит. Опять же, банкротство застройщика означает потерю денег и квартиры – какие могут быть претензии, если вы не собственник объекта?

И все-таки ипотека!

Ипотека надежнее.

Переплата за результат, в конце концов, составляет примерно ту же сумму, какую вы бы выплачивали за аренду съемного жилья — разница в том, что в итоге вы получаете свою собственную квартиру. К тому же рост цен на недвижимость, плюс инфляция эту переплату компенсируют – в результате вы за 15 – 20 лет выплачиваете столько же, сколько бы заплатили через эти 15-20 лет, плюс – арендная плата за съемное жилье в течение того же 15-20-летнего срока.

Ну, и нервы тоже чего-нибудь стоят: пусть страхование – затея недешевая, но ведь и риск не всегда завершается шампанским.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №36 (1038), 15 сентября 2016 г.