Уважающие себя и свою профессию риэлторы бьют тревогу

Часто покупка или продажа квартиры превращается в игру «Поймать Билла». Есть разряд так называемых черных риэлторов, для которых главная задача — поймать клиента.

Любой ценой, прекрасным описанием объекта… которого может не быть в природе.

Роскошно низкой ценой («потому что продавец срочно уезжает»). Таких объявлений сегодня море.

Часто подобная приманка срабатывает, и клиент летит, как бабочка на огонь – порой издалека. С другого конца России.

И когда выясняется, что облюбованного объекта, собственно, нет (продали буквально вчера), начинается «отработка лоха».

Обидно.

Реальные объявления тонут в мусоре фальшивок. Трудно приходится и продавцу, который уходит «на дно» со своей хорошей квартирой во взбитой пене псевдообъявлений, и покупателю – который «ловится» на приманку-обманку. Наша газета не раз предупреждала своих читателей о мошеннических схемах — мы за то, чтобы ни продавец жилья, ни покупатель не стали жертвами обмана. Мы пишем и о тех агентствах, которым можно доверять. Одно из ниих – «Эрвин», — и его работники сегодня рассказывают о странной ситуации на рынке недвижимости.

«Бесплатный сыр»

- Это ноу-хау работает до сих пор, несмотря на то, что все вроде бы понимают, что это приманка, не более, — говорит Евгения Стрельчикова. — Не первый год мы видим, что на сайтах бесплатных объявлений появляется вал квартир, которых в жизни не существует. Особенно много их на самых популярных сайтах, таких как Авито, – с красивыми фото, по очень даже невысокой цене. Например, периодически появляется объявление о красивых квартирах на Пражской, с очень интересными фотографиями и удивительно дружественной ценой. И с текстом от продавца: мол, обращайтесь за подробностями на мою электронную почту – я занятой человек, живу в Израиле, мне некогда отвечать на СМС и звонки. Предоплата небольшая – 200 000 рублей… обычно эта информация всплывает раз, другой, потом исчезает и появляется через год.

Что происходит в интервале между публикациями, остается только гадать.

Во всяком случае, у нас эти объявления доверия не вызывают.

Есть предупреждения в соцсетях по части афер с банковскими картами: продавцу звонят и говорят, что готовы скинуть по карте предоплату – а вы назовите код, по которому вам придут деньги. Втираются в доверие, просят назвать код – и входят он-лайн на счет. Который сразу становится пустым.

Схема обкатана не только на рынке недвижимости, о ней предупреждают в соцсетях, но наивные граждане все ж находятся.

Линия обороны

- Как уберечься от мошенников? Схема, по которой работает наше агентство – договорные отношения между покупателем, посредником и продавцом, — поясняет Елена Иванова. — Покупатель обращается к нам и мы вместе идем смотреть квартиру, которая существует на самом деле — мы не тратим впустую свое и его время на «фейки», — каждый объект из того, что мы предлагаем, досконально изучен, просвечен, просеян. Документально и фактически чист. Никаких сюрпризов – все прозрачно.

Да, мы не пользуемся только печатными объявлениями, — таково требование времени (к счастью, газета «Рынок жилья» имеет и свой электронный вариант, а в стабильности издания можно убедиться, просмотрев архив). Мы развиваем свой магазин квартир, и заинтересованы в том, чтобы товар был без изъяна.

Принимаем документы, готовим их к сделке, выявляем возможные алиментные или коммунальные задолженности, кредиты, может случиться, что объект под арестом из-за невыплаты кредитов.

Проблем бывает много. Масса. И наше агентство располагает командой опытных юристов, которые пропускают всю информацию как сквозь рентген.

Для нас дело чести – обеспечить чистоту сделки.

Кроме того, мы соблюдали конфиденциальность – чтобы не подставить продавца, показав его квартиру какому-нибудь проходимцу. Мы не можем не пользоваться объявлениями в интернете – сегодня это самый посещаемый источник информации. Но в объявлениях мы никогда не излагаем всю подноготную объекта, — эта информация для внутреннего пользования, мы ею владеем и ею пользуемся, чтобы в сделке не оставалось «слепых зон». Право узнать ее имеет реальный покупатель – не случайный интересант. И мы оформляем договора так, чтобы случайные люди, ищущие, где и что плохо лежит, и на выстрел не подошли к нашим клиентам.

Но так поступают, к сожалению, не все агентства, тем более что на рынке хватает и «вольных стрелков», которые работают только на себя, не слишком заботясь о репутации, потому что не собираются долго работать в этой сфере.

Кто отвечает за результат?

Где кончается гарантия риэлтора по отношению к участнику сделки?

- Часто продавец проигрывает в погоне за более быстрым и весомым результатом, — сетует глава агентства «Эрвин» Лариса Шуляк. — Вина его в том, что он соглашается на посредничество таких вот вольных стрелков — любимая в Калининграде форма «пусть моим объектом занимаются все». Он прекрасно видит, что появляются дубли его объявления от имени незнакомых ему риэлторов, но его это не беспокоит.

А надо бы.

Вот нашелся покупатель у какого-то «левого» риэлтора, тот организовал встречу, ну а ситуация, когда одному надо продать, а второму купить, складывается так, что сделка совершается. Но какая тут может быть ответственность риэлтора по отношению к клиенту, когда он получил свою комиссию только за то, что люди встретились?

За качество товара он отвечать не может – потому что его попросту не изучил и не знает.

Иная ситуация, когда у продавца или покупателя агент по договору – который знает о товаре все: и какие там трубы, и какой дренаж, и какое отопление. Он должен знать дом так, как будто сам его строил. Знать все технические детали и ответить на любой вопрос.

Ведь покупка такого рода – единственная на всю жизнь, она еще и по наследству переходит. К ней надо со всей серьезностью подойти.

Агент, подписавший договор с продавцом, частично берет ответственность хозяина на себя.

Это как в любом магазине – уважающий себя торговец не будет продавать в нем абы какой товар, взятый у любого поставщика,– он отвечает уже за его качество, как и производитель. Он непременно попросит сертификат и убедится в качестве и происхождении товара, иначе возможны возвраты, убытки и потери — пострадает репутация магазина.

То же и с недвижимостью.

Кроме того, при оформлении договора купли-продажи имя посредника не упоминается – юридически он не существует, и, следовательно, юридически ни за что не отвечает. Жаловаться не на кого: ну, был какой-то Миша, он помогал, а где он – «интернет его знает».

Продавцы не понимают, как много они теряют, доверяя маклеру с улицы – которому важно не продать по максимально выгодной цене его объект, а быстро и легко заработать. Ведь какой-нибудь покупатель из Владивостока не знает города, но смотрит по объявлениям в инете — и у Миши самая низкая цена.

Миша уболтает продавца продать по этой цене (хотя объект явно дороже), а покупатель сразу хотел подешевле, помог «дожать» продавца и получил, за что боролся – так какие претензии к Мише?

Стремление взять подешевле, попроще, быстрее, по возможности где-то что-то не заплатив, и приводит к такой игре, которая дурно пахнет.

Увы, почему-то принято считать, что словчить – это хорошо. Вот и покупают кота в мешке.

У «договорного» агента объект малость подороже, но он знает о нем ВСЕ. У него — надежно, разве это не стоит каких-то денег, честно отработанных?

А как покупателю выяснить, «правильный» ли посредник? Да просто потребовать у него документально подтвержденные полномочия на посредничество: имеет ли он право заниматься этим объектом.

В Москве и Петербурге уже имели место суды, выигранные продавцами против посредников, которым не давали полномочий на продажу своей собственности. И посредники платили «выгаданные» деньги – разницу между тем, во сколько оценил свой товар продавец, и за сколько «сбагрил» его посредник.

Как можно заниматься продажей чужого имущества, не имея на то никаких оснований?!

Но в Калининграде-городе все на 50 процентов согласны на такой расклад: почему-то считается, что когда продажей занимаются «все» — дело пойдет «шибче».

Мы защищаем

- Вот реальный пример мошенничества, — добавляет Ирина Бобина, — продавец принимает задатки от разных покупателей – на это и живет. Есть такое явление на улице Буткова – люди нам жаловались, но затевать судебную тяжбу не захотели. Агенты – слишком торопливые наши коллеги – исправно водили туда опять же слишком торопливых клиентов, а потом искали хозяина с палками.

Наше агентство такими делами не занимается, работая по принципу семь раз проверь – один отрежь.

Было дело, когда на нашу доску объявлений вешали свои квитки такие вот любители задатков, но мы уничтожали подобные поползновения на старте и, договорившись с другими агентствами, теперь вывешиваем предупреждения для неосторожных.

Или вот случай «развода» с полковником, который по большой просьбе покупателя продал дом в рассрочку. Хорошо, что у нас был грамотно составлен договор, иначе продавец не дожил бы до конца выплаты: покупатель выматывал нервы, оттягивал сроки. Полковник то и дело слышал «мы уже подъезжаем», но на встречу никто не приезжал.

Конечно, мы позаботились вовремя прекратить это издевательство – на то были соответствующие полномочия и документы.

Вообще-то вариантов обмана хватает, главное, иметь рядом профи, который распознает такие попытки в зародыше и не даст клиента в обиду.

Бывает, что продавец не всегда с нами честен – например, допуская, что его объектом занимается сразу ряд агентств и масса вольных стрелков. И ему невдомек, что тем самым он проигрывает немалые деньги и – что самое неприятное – вообще рискует своим имуществом.

«Вольные стрелки» прибегают и убегают, не вникая в сложности и детали, предлагая покупателям объект, о котором имеют самое поверхностное представление.

Конечно, покупатель это почувствует на подкорке, и будет в такой ситуации сбивать цену. «Бегущий» риэлтор, загипнотизированный предстоящим заработком, не старается отстоять интересы продавца – ему лишь бы продать объект, пока его не обогнали конкуренты, и слупить свои комиссионные.

Притом, что в сущности он ничего не делал – воспользовавшись уже имеющимся объявлением о продаже.

Живой пример: мы нашли клиента, который хотел продать квартиру за 2,5 миллиона. Проштудировали всю документацию, осмотрели «вживую», подготовили договора, показали потенциальному покупателю – и вдруг сваливается «коллега», которая углядела наше объявление и тут же привела своего покупателя с живыми деньгами, ничего собственно о квартире не знавшая. Покупатель имел не 2,5 миллиона, а 2,35, и «коллега» сумела-таки уболтать продавца продать дешевле. Хотя он и так запросил недорого – можно было продать и дороже.

В данном случае, я считаю, что человек своих комиссионных не заработал – он воспользовался нашими наработками. Конечно, покупатель выиграл, купив дешевле, но продавец-то много потерял: он продавал старое жилье, чтобы купить новое, теперь ему придется брать кредит, и потеря – вместе с банковскими процентами – увеличит сумму потери еще тысяч на сто.

Такая дикая конкуренция серьезно ухудшает климат рынка и крадет доверие к нашей профессии, мол, таковы риэлторы – люди без чести и совести, уж лучше в следующий раз займемся этим сами. Без посредников.

Займутся – и, как пить дать, — нарвутся на афериста.

Таким образом, «коллега» уронила «честь мундира», спроектировала негативную ситуацию на будущее и протоптала дорожку для какого-нибудь проходимца.

К слову, покупатель тоже серьезно рисковал. К счастью, квартира была чистой (а с другими мы дела не имеем, досконально проверяя всю историю объекта), но ведь этого могло и не быть – «риэлтор быстрого реагирования» не потрудился проверить ее так, как проверяем мы, и покупатель мог обнаружить, что продавец «передумал», хотя и получил деньги, или квартира не подлежит продаже из-за невыплаченных кредитов.

Продавец должен знать, кто конкретно продает его объект – вполне может быть, что он откроет дверь совсем не тому человеку, причем еще и расскажет, когда его можно будет застать дома, а когда нет — и аферист вполне спокойно может приходить в отсутствие хозяина, тем более, что выяснил – собаки нет, соседи – глухие бабушки и т.д.

Для безопасности продавец должен иметь дело только с тем, с кем подписал договор! Ведь мы не доверим продавать незнакомцу свою шубу или ноутбук – почему же доверяем гораздо более дорогостоящее имущество?

Порой видишь в интернете объявление, которое дал сам продавец, и в нем, не мудрствую лукаво, все о себе выложил – приходите, люди добрые, пользуйтесь его доверчивостью…

Или покупатель, не проверив «верительных грамот» случайного риэлтора, рассказывает тому, в каких у него банках деньги, и что он основную сумму, собственно, снял и может хоть сейчас ее предъявить в доказательство серьезности намерений.

А у нас главный принцип – конфиденциальность, и кому попало мы квартиру не показываем.

Любые переговоры – на территории фирмы.

Объекты показываем не просто реально существующие — проштудированные, проверенные, изученные.

Так где ж у людей логика?

Липовые квартиры

- Бессовестные конкуренты слизывают и списывают подготовленные объявления, пускают объекты по дешевке, если уж сумеют уговорить наивного продавца, — говорит Евгения Стрельчикова. — А часто и вовсе используют «заманушки» — липовые квартиры, которые либо давно проданы, либо вовсе не существуют, — все лишь бы подцепить клиента, а там отбоярятся чем-нибудь и всучат «неликвид» на окраине за цену не соответствующую.

Особенно часто это проделывают с иногородними покупателями: приехал человек с Дальнего Востока, а тут такой облом – возьмет и с горя купит абы что, не зная города, не зная состояния коммуникаций.

Недавно в агентство обратился такой покупатель – уже год живет, но никак не может привыкнуть к новоприобретению – и от работы далеко, и детям в школу на автобусе ездить. Попросил нас продать – но за цену явно завышенную, мол, я по такой покупал. Но покупал-то зачем, не изучив других вариантов? Дефицита предложений на рынке нет – есть из чего выбрать. Но вот попался ему недобросовестный риэлтор – на 500 тысяч взял дороже, чем стоила квартира. Догадайтесь с трех раз, что теперь думает пострадавший о нашей профессии? Хотя в этом есть и его вина – стоило сначала оглядеться, посмотреть и сравнить варианты, попробовать обратиться в пару-тройку других агентств.

Такие недобросовестные «эпизоды» наносят колоссальный ущерб гильдии риэлторов… если бы она была, эта гильдия…

Честным профессионалам-риэлторам не легче: они находят продавцов, формируют свой магазин квартир, каждая из которых изучена, подготовлена и профессионально сфотографирована. Держать на сайте объявлений такой магазин, кстати, тоже дело не дешевое. Из-за обилия фальшивых объявлений приходится еще вкладывать и вкладывать деньги, чтобы поднять в этом водовороте свое… И вот сваливаются как снег на голову «коллеги», которые эти объявления списывают и продают, как бог на душу положит, нисколько не заботясь о последствиях, с которыми может столкнуться и покупатель, и продавец, – лишь бы продать и быстрее срезать свои комиссионные.

Точно так же «слизывают» и частные объявления от частных продавцов – но уже совсем с другими ценами, гораздо ниже, чем тот поставил.

На сайте Авито – есть графа «пожаловаться», «частное лицо или компания», «мошенничество с картами», етс. Но пока не придумали, как безупречно отфильтровать огромный поток информации – вот и черпаем полными чашами те самые «фейки, — по-русски «наколки».

О наболевшем

Нет у нас в Калининграде гильдии риэлторов, к сожалению, вроде бы как-то возникла, но так и не сформировавшись — исчезла, — продолжает Лариса Шуляк. — Нет у нас такого сообщества профессионалов, которое хоть как-то упорядочило бы этот рынок. Тут мы плетемся в хвосте – в других регионах России этот процесс давно начался.

У нас – самый нецивилизованный бизнес.

А так как наш Калининград очень привлекателен — тут и море, и за порогом большая Европа, — то желающих заработать на предоставлении риэлторских услуг, не прилагая к тому усилий, больше чем достаточно.

Действующая, а не чисто формальная гильдия помогла бы сформировать цивилизованное сообщество, которое бы сразу выделялось на общем фоне – своим подходом к клиенту, качеством услуг, и являло бы собой образец, как надо работать – остальные бы невольно подтягивались к этому уровню.

Нам нужен свой закон, свой контролирующий орган, свои стандарты качества. Орган, который имел бы право сказать – вот двести правильных фирм, а вот пять недобросовестных, которые мы рекомендовать не можем – потому что у нас есть некая информация о нехороших результатах их сделок.

Пока наш бизнес страдает отсутствием контроля такого рода, и выбор клиент должен делать сам, с позиций своего менталитета, своего опыта и своей интуиции.

Конкретные советы для потенциальных клиентов?

Покупателю – сразу обратиться в агентство с хорошей репутацией, вместо того, чтобы пятьсот раз бегать на одни и те же объекты с разными посредниками или обходить весь город и встречаться с тысячами разных людей. Не всегда честными. От усталости можно поддаться на уговоры и купить не то что планировал.

А еще лучше потратить пару часов на то, чтобы пройти по двум-трем таким агентствам (город-то у нас небольшой), лично поговорить с профессионалами. Спросить, сколько они возьмут за свои услуги и что за эти деньги гарантируют. Послушал – ответил «я подумаю» и ушел дальше. А потом осмысленно выбрать того, кто больше понравится — и впредь работать только со своим агентом, с которым подписан договор. Теперь ваши интересы – его интересы, он не будет форсировать заведомо сомнительную сделку, а у вас будет гарантия, что ответственность за покупку несет и он, профессионал в своем деле.

А надо сказать, что опытный риэлтор, помимо знания города, сочетает в себе знания юриста и строителя, и предложит своему клиенту только чистый, досконально проверенный товар.

Так делается во всем мире, в том числе, и в других российских регионах. Почему бы не установить такой порядок и у нас? Ведь не идем же мы наобум к какому попало парикмахеру или дантисту? Почему же самый главный товар приобретаем наобум?

Свой агент не будет связывать вас с продавцом сомнительного товара, он прямо заинтересован в том, чтобы и потом, в процессе проживания в этой квартире или доме вдруг ничего «не вылезло», чтобы расчет и оформление прошли без сучка и без задоринки, чтобы ни покупатель, ни продавец не переживали за результат.

Уважающее себя агентство не будет иметь дело с продавцом, который пытается что-то скрыть, о чем-то важном умолчать и тем самым подставить посредника. Это могут быть и неузаконенные перепланировка и реконструкция, — агентство должно об этом знать. Если эта перепланировка безопасная, – а агентство должно разбираться в таких вещах, — мы беремся за дело. Покупателя устраивает объект в этом виде? Хорошо, — он предупрежден и с него взято письменное в том подтверждение (во избежание внезапных претензий с аргументом «я передумал»).

Но коль ванную перенесли на место прихожей в высотном доме – никто никогда такую перепланировку не узаконит, и нормальное агентство такой объект продавать не будет. Пусть собственник сам продает свою квартиру и сам объясняет покупателю, что ничего страшного в такой перепланировке нет, а не узаконил он ее лишь потому что недосуг.

Ну а если собственник сделал арку или разобрал в прихожей шкафы – такая перепланировка не существенна, но покупателя о ней все-таки предупреждают.

Мы изучаем объект детально – нет ли плесени, не заложен ли вентканал (когда-то мы столкнулись с таким «улучшением» в санузле и за свой счет устранили – несмотря на то, что покупатель уже месяц прожил в этой квартире).

Я считаю, что это правильный подход к делу.

Дома, сделанные методом «тяп-ляп» и те, что на дачных участках, мы тоже не берем – внешне они могут выглядеть вполне симпатично, но не нужно быть великим экспертом, чтобы определить качество «начинки». В любом случае, мы смотрим документы и видим – участок куплен в апреле, а в сентябре уже продается дом: ясно, что за такое время нормально функционирующее жилье не построить. Да и сам участок в шесть соток поделен надвое, и на каждой половинке по дому. Тут и к бабке ходить не надо: фейк. Фейк, хорошо оштукатуренный и сияющий свежей краской. Вот только продавец подозрительно торопится продать всю эту прелесть до холодов.

Опытный риэлтор все это видит и никогда не станет уговаривать своего клиента на покупку – иначе в этой профессии ему больше нечего делать.

А сколько на нашем рынке домов, построенных как индивидуальные, но на 6 — 8 квартир, и зарегистрированных по дачной амнистии? Каждая квартира продается в нем как доля собственности, и покупатель даже не представляет, с какими трудностями столкнется, приобретая такое имущество все они имеют преимущественное право на покупку (если вдруг захочется квартиру продать), — это многоквартирный дом без положенных многоквартирному дому прав.

Такие объекты мы стараемся в работу не брать.

Клиенту всего-то и надо – заранее найти правильное агентство и заключить договор, ведь самое простое правило, как не дать себя обмануть, — не искать мелочной выгоды, не гнаться за «удивительно дешевым», а заплатить профессионалу и потребовать, чтобы вам за ваши деньги обеспечили качественный результат.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №17 (1019), 5 мая 2016 г.