Что говорят эксперты?

Рубль падает. Мы можем только любоваться мастерскими финтами валютных спекулянтов — их игра сметает с доски нас, пешек. Тех самых, которым, собственно, и приходится, в конце концов, оплачивать удовольствие играющих. Конечно же, подхватывая тяжело контуженный рубль, население пытается спасти его классическим способом – традиционно вкладывая в недвижимость.

Доллар не успевает за квадратом

По сути, вложения в недвижимость заменило россиянам банки, столь уязвимые перед отзывом лицензии. По закону Ломоносова-Лавуазье, сколько в одном месте убыло, столько же в другом месте прибыло: народ изъял свои накопления с банковских счетов и понес пристраивать их в недвижимость.

В классическом способе сохранения рубля есть свой резон: фактически, даже при том, что в рублевом измерении квадратный метр как бы дорожает, в пересчете на доллары он все же падает в цене, так что уж лучше движущийся вниз ресурс вложить в то, что не движется. В жилье.

По оценкам экспертов, весь предыдущий месяц рубль находился в свободном падении, и хотя цена квадратного метра в рублях выросла в среднем на 4 процента, в долларах она стала явно дешевле (по данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья снизился в середине октября на 6 процентов и продолжал опускаться, повторяя картину кризисного 2008 года).

Особенно подешевело жилье эконом-класса, причем более всего — многокомнатные квартиры.

Дольше всех сопротивлялся элитный сегмент – но и в нем сейчас идет движение вниз, хотя и не такое резкое, как на рынке так называемого доступного жилья: сказывается это в том, что такие объекты продаются гораздо дольше и покупатели жестко держат планку, заставляя продавцов уступать позиции. Так или иначе, процент понижения, в конце концов, приходит к такому же результату, как и в секторе эконом-класса. И хотя продавцы этого типа недвижимости традиционно привязывают цену к доллару, как показал кризис 2008-го, это не спасает, а только увеличивает время продажи.

Бесспорно, население, делающее попытки «укупить» жилье, от этого выигрывает.

Как ни странно, на этом этапе выигрывают и застройщики: падение рубля пусть и не радикально, но стабилизирует рублевые цены и позволяет им достроить то, что начато

Упрощение — значит понижение

Минстрой наконец-то решил упростить процедуру согласования при строительстве – вместо 220 согласований стало 134.

Разница, по мнению экспертов, позволит сэкономить миллионы рублей, которые, в конечном счете, входят в стоимость квадратного метра и ложатся на плечи рядовых покупателей. Если учесть, что пакет всех согласований по строительству многоквартирного дома обходился застройщику миллионов в 20, то игра стоит свеч.

Постановление правительства — «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства» — уже вступило в силу 7 ноября.

Причем 134 согласования – это предел, на самом деле их может быть в разы меньше.

Таким образом, Минстрой со своей стороны сделал возможным понизить стоимость жилья, но вот решит ли застройщик честно выложить разницу и удешевить свой продукт – еще тот вопрос. К тому же надо учитывать условия и местонахождение строительной площадки – многое зависит от лояльности властей региона, которые часто сами увеличивают количество согласований, самой строительной компании и расклада на местном рынке жилья.

Нет предела совершенствованию – число согласований в ближайшие год-два Минстрой постепенно доведет до 40, исключив «дуплеты» и откровенно лишние визы. Причем в некоторых регионах число процедур для строительства многоквартирного дома сократилось со 130 до 65, для комплексного освоения земельного участка – со 160 до 100, а для строительства ИЖД – с 35 до 25.

Но и это не все, что можно сделать во имя доступности жилья — так, президент Ассоциации строителей России Кошман полагает, что вместе с числом согласований нужно сократить и временной регламент обработки документов:

- Все административные процедуры должны занимать не более двух-трех месяцев, а не полтора года, как это имеет место быть.

Больше всего временных и денежных ресурсов уходит на согласование процедур по подключению к сетям водоснабжения, канализации, газификации и электроэнергии, причем уровень этих услуг оставляет желать лучшего.

По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, согласование займет уже не 297 дней, а 240. А к 2018 году министр обещает еще более радикальное усекновение – число необходимых согласовательных процедур достигнет 11, а вместе с ними сократится и время документооборота, — к тому времени он будет совершаться в электронном формате.

Так как время – деньги, то сокращение периода подготовки также будет играть на понижение

Ипотека: еще один фактор понижения

На форуме по проблемам жилья, состоявшемся в октябре в Санкт-Петербурге, участники согласились с тем, что ипотека в этом году беспрецедентно выросла – и если в момент высокой сезонной активности рынка в начале года она занимала 20 процентов от всех сделок с недвижимостью, то сегодня уже больше 30.

Летний мораторий сделал этот контраст только ярче.

Стоит ожидать, считают эксперты, что в начале 2015-го произойдет коррекция. Могла бы произойти и раньше в связи с политической и экономической ситуацией, но недвижимость на то и недвижимость, что инерция в ней сильнее, чем в других областях экономики, реагирует на изменения и движется она медленнее.

Начало 2015-го может еще задержать цены на уровне этого года, но потом возможно падение процентов на 10. И то, что рынок еще держится на плаву – заслуга ипотеки. Она снижает риск застройщиков и позволяет завершать строительство начатых объектов. Более того, если банки выдержат взятую линию и не ужесточат условия и ставки, объем выдачи кредитов останется прежним, и застройщики смогут работать с тем же темпом и почти с теми же объемами.

Почему – «почти»? Потому что ипотека все ж таки остается показателем недостаточной покупательской способности населения. Люди идут на существенную переплату по ставкам, потому что сейчас у них нет денег. И хорошо, если есть работа: немало долевых контрактов рухнуло из-за того, что люди теряли работу, а вместе с ней – надежду на собственное жилье.

Впрочем, на форуме откровенно говорили о том, что если даже банки и повысят ставки (ожидается, что они в 2015-м вырастут до 14-15 процентов), то девелоперы сумеют их нивелировать за счет новогодних акций.

Зато само ожидание повышения этих ставок подхлестывает покупательскую активность – в «предвкушении» их роста люди торопятся заключить сделки по старым ценам.

Причем поток сделок в марте подскочил на 28 процентов (если проведение сделки занимает месяца два, то рост объемов точнее можно отнести к предновогоднему периоду, которому вообще свойственно сезонное оживление).

Но в мае рост продолжился и превысил 44 процента, затормозив на сезон отпусков. Однако уже в августе лед тронулся, и начал набирать майские темпы. Вот только число зарегистрированных прав по качеству сильно отличалось от того, что было в том же периоде 2013 года: притом, что цифры не так уж далеко ушли друг от друга (12 053 в 2013-м и 12 468 – в 2014-м), количество договоров о долевом строительстве упало на 20 процентов, зато ипотечных сделок стало больше примерно на столько же.

Повышение спроса и объема ипотечных сделок, которое сегодня происходит практически по всей территории России, уже спровоцировало банки на более строгий подход к выдаче ипотечных кредитов – они стали жестче проверять клиентов и их кредитную историю, причем особенно жестко — частных предпринимателей, которым сложно подтвердить свои доходы.
Агрессивнее банки стали относиться и к застройщикам: сегодня новое поколение девелоперов вынуждено защищать свою концепцию «до последней капли крови», и даже после этого может «выцарапать» проектное финансирование с гораздо большими трудностями, нежели игроки со стажем.
По мнению участников форума, увеличение объема ипотеки может, в конце концов, существенно снизить цену квадратного метра — не сразу, не за один год, но это будет логично

Как бы то ни было

Что делать населению, мечтающему о квартирах?

По мнению экспертов, не привязываться к текущему моменту: все равно не вычислишь, когда именно вступить в игру. Нужно покупать и продавать, исходя из собственной ситуации, а не из неверного карточного расклада политических и экономических факторов объективной реальности.

Вот и на взгляд директора аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, мы вряд ли увидим серьезный рост цены квадратного метра даже в рублях, не говоря уж о долларовом эквиваленте, долларовый индекс стоимости жилья уже сегодня показывает приятное (для покупателей) снижение.

Эксперты рынка недвижимости не предрекают больших перемен, которые могли бы обрушить рынок, так что падение цен на жилье и резкий рост ставок по ипотеке для заемщиков и застройщиков пока исключаются.

Гораздо хуже то, что рынок, по общему мнению, ждет стагнация.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №43 (947), 13 ноября 2014 г.