Что происходит на рынке недвижимости?

То, что сегодня происходит на рынке недвижимости, трудно объяснить одним кризисом. Наверное, экономические факторы, помноженные на коэффициент загадочной русской души, дают результат, невообразимый для европейца.

Впрочем, слово эксперту, члену торгово-промышленной палаты и руководителю агентства недвижимости «Эрвин» Ларисе Шуляк.

«Кто-то теряет, кто-то находит»

Многие еще не осознали всей сложности ситуации на рынке недвижимости, полагая, что вялый спрос – обычный симптом сезонного спада.

Что это временная трудность, которая вот-вот сойдет на нет, и к новому году все вернется на круги своя, ну, с поправкой на инфляцию.

Продавцы квадратных метров все еще держат цены, сложившиеся на конец прошлого года, в надежде, что «вот-вот… и»…

Но «вот-вот» никак не приходит – цены продолжают снижаться, а денег у населения больше не становится. Не помогают ни госсубсидии, ни сказочно низкая процентная ставка по кредиту, которая чуть было не решила спрыгнуть на отметку в 9 процентов, но дело кончилось тем, что Центробанк определил ее в 11, так тому и быть.

Постепенно сходит на нет и военная ипотека – то ли произошло насыщение спроса, то ли у Минобороны нет денег на продолжение программы.

Правда, есть отставники, которые получают выпускное пособие – субсидию в немалом размере, как правило, 6 – 8 миллионов рублей, в зависимости от состава семьи. Но эта группа участников рынка погоды не делает – их не так много, хотя согласимся, что регион наш явно отличается военной выправкой.

Что конкретно происходит с ценами?

Вот наглядный пример — в марте мы выставили на продажу трехкомнатную квартиру за 2,8 миллиона. Покупатель нашелся сразу, но, прежде чем купить новое жилье, он должен был продать старую свою квартиру – и не смог.

Спустя пять месяцев она «ушла» за 2,6 миллиона, то есть, – продавец потерял 200 тысяч рублей. Мы, собственно, предлагали снять ее с продажи, но человеку срочно нужны были деньги.

Цены продолжают снижаться, и другие продавцы, продолжающие держать планку, рискуют потерять больше, если, конечно, не подождут с продажей до лучших времен.

К слову, такие квартиры пока зависают на рынке по полгода и больше – покупателей нет.

Людям трудно примириться с мыслью, что самое надежное вложение – в жилую недвижимость – не избежало девальвации, а их собственность теряет в цене.

Еще пример: года два назад мы помогли купить женщине хорошую комнату в приличной квартире. Это обошлось ей в 800 тысяч рублей. За это время она подкопила еще какие-то деньги и решила комнату продать, и, добавив накопления, купить квартиру. Свою комнату она выставила за миллион двести. И когда мы стали объяснять ей, что такие комнаты сегодня можно продать не дороже 800 тысяч, она искренне на нас обиделась – как так, ведь недвижимость по умолчанию должна расти в цене! Увы, на деле не так – возможно, растет цена продавцов, но у таких продавцов ничего и не продается. Продается у тех, кто согласен уступить под давлением жесткой реальности.

Зато у покупателей с «живыми» деньгами, которые удержались в период декабрьского ажиотажа и не растратили деньги, сейчас появился шанс купить жилье дешевле. Пусть даже суммы немного недостает – попытаться можно. Например, выбрать с десяток выставленных на продажу квартир и обратиться к хозяину с предложением: мол, есть 3,100 миллиона вместо 3,6 – можно ли прийти посмотреть? Кому нужно продать — могут и уступить.

Продавцы в растерянности, они чувствуют себя обманутыми в ожиданиях, и, как правило, находят виноватого – «не справляется со своей задачей риэлтор».

Но дело не в риэлторах и не в их профпригодности – та же картина сегодня на всем российском пространстве, и это не разовый системный сбой – это тенденция.

Мы даже советуем своим клиентам не торопиться с продажей, если на то нет острой необходимости: логично предполагать, что со временем жилья не станет больше, и цены снова вырастут. Тех, у кого нет острой нужды – лучше отговорить от продажи: планы, мечты, желание что-то сделать на эти деньги, все это хорошо, но не в период кризиса.

Пробовать надо в другой ситуации – когда рынок более стабилен.

Умерить – и не умереть

То ли руководствуясь призывом патриарха Кирилла «умерить свои потребности», то ли простым здравым смыслом, однако население готово к тому, чтобы отложить свои планы по улучшению жилищных условий на более благоприятное время.

Ипотека ощутила на себе это первой: несмотря на всяческие уступки банков и застройщиков, ипотечные кредиты резко сократились. И то — население уже в декабре-начале января повытрясло все свои сбережения, заодно набрав кредитов, с которыми еле-еле успевает расплачиваться.

Теперь многие стараются как-то избавиться от приобретений, совершенных в разгар декабрьской «квартирной лихорадки» — разделаться с долевкой и кредитами, и это еще больше усугубляет и так высокое напряжение на рынке недвижимости.

Повзрослевшие дети, снявшие себе жилье, чтобы пожить самостоятельно, возвращаются под родительский кров – так экономнее.

Семья из Пионерского, планировавшая продать там квартиру и окончательно переехать в областной центр, где снимала жилье, вернулась назад и начала улучшение жилищных условий с ремонта старого жилья – так экономнее.

Молодожены, намеревавшиеся купить «долевку», ограничились покупкой дачного участка с домиком и теперь приводят его в жилой вид, — так экономнее.

О том, что ситуация на замершем рынке жилья не разрешится в ближайшее время, говорит и тот факт, что застройщики стали сговорчивее.

Нет, объявленную цену за свой квадратный метр официально они все ж таки держат, но с реальным покупателем, да еще готовым платить «живыми деньгами», они идут либо на значительные уступки, либо на гибкие схемы оплаты

Категории «без границ»

Дело осложняет и то, что у нас нет четкого деления между жильем эконом- и бизнес-класса, между просто бюджетным жильем и жильем, откровенно ветхим, на грани аварийности. И пока у нас не произойдет расслоение рынка по этим категориям – как это устроено во всем мире, хаотичность цен обеспечена.

Зато сам покупатель уже знает, что ему нужно: просто дешевый квадратный метр, не глядя, он не возьмет.

Его интересуют конкретные сведения: застройщик (а у населения есть свой «черный» список, как, впрочем, и белый), из каких стройматериалов строили, на какой почве стоит дом и что из соцкультбыта имеется в окружении.

Иначе он относится и к немецкому фонду. Если раньше эти квартиры кое-как продавались, то сейчас люди уже знают: покупая «немца», построенного в рамках еще гитлеровской программы «доступного жилья для рабочего класса», они покупают просто адрес, так как дома эти с самого начала представляли собой временный вариант. Сегодня это руины, требующие замены крыши, полов, лестниц, коммуникаций, утепления фасадов, в общем, легче снести и построить новое.

Если бы все это предлагалось людям по адекватной цене, такие дома все равно привели бы в порядок. Посмотрите, как у нас поменялась область – раньше бывало едешь и смотреть страшно: полураспад крыш и стен, поваленные-покосившиеся заборы, с «вкраплением» панцирных сеток и спинок от кроватей, окна, заделанные фанерой… Но хлынул поток переселенцев, которым не на что было купить квартиру в городах, и они по дешевке взяли бросовое жилье в поселках и деревнях, и вот уже подремонтировали, подлатали, и заборы уже стоят, как положено, и палисадники цветут. Ведь можно же так, по-людски?

А ведь такие руины можно встретить и в областном центре, ведь риэлторы видят дома «насквозь» — им по специальности приходится разглядывать не только фасады. Бывает, что больно смотреть – приходишь и понимаешь, что это не жилье – это адрес. И нужен не ремонт, а капитальная замена коммуникаций, стен, перекрытий… а лучше – всего дома целиком. И когда слышишь: «Как же так! Это ведь Калининград! Центральный район!», — поражаешься, как люди не видят разделительной полосы между патриотизмом и элементарным, мягко говоря, упрямством. И цены соответствуют убеждениям – в Центральном районе они явно завышены. Ну и что, что улица Комсомольская! Город – не музей, и квартира – не экспонат в нем. Инженерная «начинка» не менялась в старом немецком фонде с 30-х годов прошлого века, а еще – требующие ремонта фасады, узенькие деревянные лестницы, дрожащие ступени и перила, камышовые стены, провисшие потолки… затхлые, отсыревшие от дырявых коммуникаций подъезды… На ремонт квартиры в 100 квадратов в таком доме надо полтора-два миллиона рублей: все старое выковырять и новое поставить, заменить полы, батареи, и на выходе вместе с ремонтом получается все 7-8 миллионов, вместо запрошенных собственником пяти. А покупателю это надо? Стоит ли таких вложений перспектива жить на Комсомольской?

Есть, конечно, любители, но их немного — тех, у кого есть деньги и предпочтения «Старого Кенигсберга». Есть и вполне достойное жилье, модернизированное и отреставрированное, в которое вложено много средств. Возьмите ту же улицу Тельмана – какой она была в 90-х и как выглядит теперь: небо и земля. Но это и было жилье для привилегированного класса, мы же говорим о «немцах» средней и низшей позиции – а оно оставляет желать лучшего.

У нас такого жилья в городе много, и тут очень не помешал бы «ревизионизм» цен.

Например, в Берлине – на бывшей ГДРовской территории — можно купить типовую местную хрущовку (только чистенькую и ухоженную) за какие-нибудь 800 тысяч, если перевести в рубли. В Калининграде это цена комнаты в коммунальной квартире. А в Германии понимают, что психологически такое жилье устарело — хотя прилично выглядит, содержится аккуратно и чисто.

И покупают его те, кто пока не может позволить себе иного.

В Англии можно купить такое жилье за 1 фунт! Есть такая программа — покупаешь дом в жутком состоянии, а к нему прилагается льготный целевой кредит на ремонт и восстановление (деньги четко идут на ремонт). Живешь – и восстанавливаешь по мере сил. А когда выплачиваешь кредит – дом твой. Молодые семьи даже в очередь выстраиваются – у кого есть на это силы и время, восстанавливают своими руками. Конечно, в Лондоне такие дома разве что в пригородах, но по стране хватает.

В Белоруссии, в тех районах, которые пострадали от Чернобыльской аварии, тоже сделали совершенно смешной ипотечный кредит – чтобы заселить, восстановить и отремонтировать.

А у нас… это произойдет, когда наступит понимание и расслоение жилья по категориям. Какое бы оно ни было миленькое, но если его пора присыпать нафталином, то и цена должна быть соответствующей.

В нашей области это происходит естественным путем – за миллион (и даже меньше) можно купить домик и постепенно приводить его в божий вид. Так и происходит с «бросовыми» квартирками, половинками домов — даже и на побережье. На такой товар не было спроса – местное население долго не стремилось вкладывать в восстановление, направляя все усилия на переезд в Калининград. Но кто-то приехал, увидел и купил, вложил труд, время, деньги. Теперь это действительно реанимированное жилье.

А вот купить «сырье» по адекватной цене, чтобы потом сделать из него полноценный дом, сегодня сложнее.

Признаки жизни

Осенняя активизация рынка все же заметна: кто зрез-зрел летом и дозрел до решения, все же приходит и заявляет ту цену, которая ему ближе. Рынок на месте не стоит – какое-то движение происходит.

Так, наше агентство не профилируется по сделкам с участками, но сейчас земля пошла в ход – участки вполне приемлемые для целей ИЖД сегодня покупаются гораздо активнее, чем раньше, – благо, сейчас они продаются за 400–500 тысяч рублей. Правда, такие цены или совсем уж на окраине, или за пределами областного центра. В Калининграде участков, по сути, и нет – мы пытались найти хоть что-то подходящее за 4,5 миллиона, однако смотреть и выбирать было вообще не из чего.

Такой интерес радует. Раньше мы старались землю на реализацию не брать – чтобы зря не обнадеживать людей, потому что этот сегмент рынка стоял. Сейчас спрос есть – приезжая в отпуск, россияне интересуются участками на побережье и эдак осторожненько покупают.

Покупают землю и калининградцы, и, возможно, в этом направлении как раз есть серьезная перспектива, — просто так средства в землю не вкладывают, а будут или строить сами, или продавать под строительство.

Больше стали покупать и дачи – порой можно найти неплохой вариант тысяч за 500, а от 800 тысяч до миллиона – купить и вовсе что-либо вполне приличное.

Бесспорно, лучший товар придерживают до лучших времен: продавать такое в период падения цен – значит, много терять.

Но «лучшие времена» вряд ли наступят в ближайший год – ситуация, в которой мы сейчас очутились, очень похожа на кризис 1998 года.

По сути, тогда цены на недвижимость стали выравниваться через год. В этот раз симптомы кризиса стали серьезно ощущаться весной – в апреле и мае рынок затих, но многим казалось, что это обычный сезонный спад, и он – как это и положено сезонному спаду – скоро минует.

Увы.

Все ожидают, что декабрь принесет какой-то подъем, всплеск, мне почему-то так не кажется

Будущее – за арендой

Аренда тоже переживает сейчас пересмотр цен на понижение.

Случаются «полные дефолты» — когда двух- или трехкомнатная квартира сдается за какие-нибудь 7 – 10 тысяч, но это, скорее всего, жест отчаяния.

Правда, бывает, что дешево сдают с условием, чтобы квартиранты поменяли окна, сделали какой-то ремонт. Или в случаях, когда владельцы живут в других регионах и сдают дом или квартиру за символическую плату, чтобы «не влететь» по коммуналке. Ну, и с условием, что арендаторы будут стеречь жилье.

Но не всегда берут и дешевый вариант – например, была у нас «трешка» в центре, которую хозяин сдавал за 13 тысяч. Но уж дюже страшная. Люди сняли, думали, что почистят-помоют и будут жить, но довольно быстро от этой идеи отказались — мыли-мыли, плюнули и съехали: уж очень много надо было отмывать и отскребать.

Но адекватные предложения на рынке не зависают – сдаются.

Гораздо сложнее с коммерческими площадями. По всему городу висят объявления «Сдается в аренду» — многие предприниматели сворачивают дополнительные точки, оставляя только наиболее успешные магазины. И сейчас на рынке появляется большое количество вакантных площадей. Их собственникам нужно бы бороться за каждого арендатора, но цена квадратного метра упорно держится.

Скорее всего, через два-три месяца начнется снижение и в этом секторе – когда содержать пустые помещения окажется слишком дорого.

Но покупать сейчас что-либо трудно, – будь то коммерческие площади, или обычное жилье, — снимать внаем легче.

Возможно, рынок учтет это и перестроится – вернувшись опять к доброму старому найму.

На мой взгляд, это разумное решение проблемы – опять-таки, при разумном подходе к ценообразованию. Так что будущее за арендой: в трудные времена приходится действительно как-то умерять запросы.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №35 (988), 17 сентября 2015 г.