Точка зрения агентства «Инвент»

Недвижимость – пожалуй, та сфера, которая не слишком быстро реагирует на превратности политической погоды: ветер может меняться, как ему угодно, но такая весомая вещь, как земля или дом живут несколько в другом измерении, хотя отчасти и меняют свой пульс по милости мелких катаклизмов, случившихся где-то там, за уютным и красивым окном.

В давние советские времена каждая неделя – будь то в школе, на заводе или в колхозе, — непременно начиналась с так называемой политинформации: а как нам жить и какие принимать решения, исходя из международного положения и ситуацией в Гондурасе. Эдакая иллюзия собственной значимости каждого винтика в корпусе гигантской государственной махины, мало кого обманывавшая.

Сегодня международным положением интересуются на каждой калининградской кухне, притом совершенно искренне – покупать квартиру или нет? Вступать в ипотеку или подождать? И стоит ли так привязывать свои интересы к странному 39-му региону?

О том, как выглядит на этом международном положении калининградский рынок квартир с точки зрения серьезного риэлтора, с читателями «Рынка жилья» делится директор департамента элитной и загородной недвижимости агентства «Инвент» Оксана Балукова.

Заметных изменений нет

Пока еще каких-то заметных изменений на рынке недвижимости нет. Правда, мы предполагаем, что ипотечные кредиты будут даваться в меньших объемах, а процентные ставки банков вырастут, и это в немалой степени связано с санкциями, наложенными на российские банки. Правда, сами банки пока об этом официально не заявляют, но кое-какие изменения в программах кредитования говорят за них.

Совет – очень подробно вникать во все детали договора и заранее уточнять, как банк поведет себя в дальнейшем – как может измениться процентная ставка, кредитуется ли данный объект или нет, и так далее. Дело в том, что сегодня далеко не все банки выдают кредиты на приобретение блок-секции, а только ограниченное их число. Правда, это связано, не с геополитической ситуацией, а с тем, что блок-секции с прошлого года стали рассматриваться как жилые дома. К примеру, банк «Петрокоммерц» сегодня блок-секции не кредитует. К тому же каждый банк оформляет кредитование блок-секций по-разному.

Вот поэтому всегда нужно уточнять, какую сумму кредита на самом деле вы получите, под какой процент и по какой именно ипотечной программе.

Все это мы учитываем и стараемся помочь нашим клиентам выбрать оптимальный вариант.

Пока что категоричных решений (как в 2007-2008 гг., когда число банков, работавших с ипотекой, сократилось до 3-4) нет.

Возможно, сегодняшние санкции приведут и к такому финалу, но сейчас трудно говорить о степени вероятности. Да, число банков сокращается, но те, что работали с ипотекой, так и продолжают с ней работать… притом, что более внимательно оценивают предметы залога и заемщиков – это видно невооруженным глазом. Так что рост процентных ставок и сокращение объемов кредитования – всего лишь вопрос времени. Поэтому тем, кто хотел бы приобрести жилье по ипотеке, мы советуем делать это сейчас, не откладывая. Сегодня эта возможность есть, а месяца через 3–4 – скорее всего, не будет.

Кстати, мы не сталкивались с пересмотром процентной ставки по ранее заключенным договорам по нашим основным партнерам – «ВТБ» и «Сбербанку». То есть, даже в период кризиса, когда процентная ставка менялась для клиентов, вновь обратившихся в банк, по заключенным договорам она оставалась прежней, и волноваться, что она изменится, не стоит – если в договоре нет соответствующего условия.

Так что если вы сегодня получили решение банка о 12 процентах ставки и почему-то решили отложить оформление кредита на потом, изменения могут быть не в вашу пользу – делайте это сейчас. Могут измениться и условия оформления – сейчас некоторые банки работают без справки НДФЛ, но вскоре они могут включить ее в пакет обязательных документов.

Изменения в банковской структуре, пусть пока и не явные, все же происходят, и надо пользоваться настоящим моментом, пока ситуация не ужесточилась.

Жилье как вложение денег

Есть категория людей, которая поднакопила сумму, достаточную для приобретения недвижимости, но боятся с ней расставаться из-за неясной обстановки. Это не касается тех, кто вынужден купить жилье для того, чтобы в нем жить, – число таких покупателей остается более или менее постоянным, на этом рынке стало меньше тех, кто решил улучшить свои жилищные условия или инвестировать в недвижимость лишний капитал.

Вся эта политическая ситуация больше всего сказывается как раз на инвесторах. Некоторые из них полагают, что международные санкции могут спровоцировать кризис и цены на недвижимость существенно упадут. Я бы на это не рассчитывала: самая большая доля покупок приходится на новостройки, а новостройки строятся по определенным ценам, в них заложены кредиты под существующий процент, так что застройщик все проанализировал, все просчитал и сориентировался на конкретные цены. К тому же заделов и продающихся объектов не настолько много, чтобы снижать стоимость. Все стройки четко определились с затратами, кредитами и ценами, и продажи идут достаточно хорошо, чтобы и дальше держать ценовую планку.

Кстати, во время кризиса люди точно так же стремятся покупать новое жилье, а не «вторичку», и спрос будет концентрироваться именно на этом сегменте и на домах 5–10-летней давности. Вторичный фонд в списке приоритетов стоит строчкой ниже и, возможно, слегка подешевеет (но ненамного: старые квартиры продают потому, что планируют купить новые, поэтому продавцы постараются не продешевить, чтобы при покупке нового жилья можно было по максимуму уложиться в сумму вырученную за продажу старого).

Кто сегодня строит?

Строительство в Калининграде идет активно. Согласно цифрам правительства области в 2014 году в Калининградской области планируется ввести 190 тысяч кв. м жилья экономкласса. Об этом сообщила и.о. министра строительства региона Елена Каржавых на оперативном совещании в правительстве в пятницу, 18 июля. По ее словам, на сегодняшний день уже введено в эксплуатацию 123 тысячи кв. м. Темпы ввода жилья никто снижать не собирается. Но меняющаяся политическая картина все-таки заставляет задуматься — а кто готов купить это жилье? Мы сами ведем строительство двух объектов по ул. Горького (ЖК «Новый квартал» и ЖД «Молодежный»), поэтому постоянно держим ситуацию на контроле. Наш рынок недвижимости локальный и его рост возможен за счет новых жителей региона из большой России. Интерес к региону всегда был высок, но… теперь наш регион рассматривается немного под другим углом – мы в центре Европы, которая активно пытается оказать влияние на Россию в решении вопроса с Украиной. И как будет развиваться ситуация пока непонятно.

А местный житель занят другим вопросом – каким образом будет складываться его жизнь после 2016 года. Разговоров ведется много, но конкретики пока нет.

Благосостояние населения не предполагает расти в ближайшее время — все больше говорится, что придется менять статьи расходов.

Покупатель – кто он?

Если раньше мы делали акцент на приезжих, которых приходилось 60:40 по сравнению с местными жителями, которые улучшали свои жилищные условия, то сегодня это соотношение 40:60. Правда, если в прошлом году к нам приезжали за недвижимостью люди с деньгами, то сегодня это «разночинцы», которых интересует все – от самых недорогих однокомнатных квартирок (в основном, эти покупатели из Узбекистана, которых приезжает заметно больше, видимо, в связи с открытием Узбекских авиалиний), до элитного жилья. Едут с Камчатки, из центра России, причем, если прежде их интересовал Светлогорск-2, то сейчас они с удовольствием рассматривают предложения в Пионерском. Много покупателей из области, переезжающих в областной центр.

Возможно, наплыв покупателей извне сократился как раз в связи с санкциями и оторванностью региона от России. Оттого несколько сократилась и динамика спроса. Но, хотя и без ажиотажа, рынок стабилен и по сезону активен: обычно летом, в сезон отпусков, продажи падают, возрастая к новому году, но в этом июле, оказавшемся не по-балтийски жарким, сезонный спад был чуть глубже – все сбежали на море.

Новые оттенки премиум-класса

Что касается жилья элит-класса, то, пожалуй, активность на нем все та же, что раньше, — сделок немного, но количество компенсируется финансовым объемом.

Эти покупки осуществляются как местными, так и приезжими покупателями.

Калининградская недвижимость отличается от других городов России именно понятием элитности. Ведь что входит в понятие «элитное жилье»: во-первых, место – оно должно быть весьма привлекательны, во-вторых, это технические характеристики объекта, в-третьих, оно должно быть в чем-то уникальным – либо это порядочный кусок земли, окружающий дом, либо это объект с уникальным архитектурным или дизайнерским решением. И если все это есть в одном объекте, тогда он элитен, и цена на него соответственно высокая, — какую потребовал продавец, — второго такого объекта не найти. Но если вся элитность заключается в цене – объект будет продаваться трудно и долго. Часто в такой сегмент попадают объекты, в чем-то подлинной элитности не соответствующие: либо прекрасный ремонт и дизайн, да место не слишком хорошее, либо место замечательное, но дом требует реконструкции. В Калининграде есть и те, и другие.

Часто элитное жилье не выставляется на продажу публично – дом из восьми квартир сам выберет нового жильца: квартир немного, и соседи позаботятся о том, чтобы квартиру не купил случайный человек, который в этот узкий круг не впишется. Объявлений о таких квартирах нигде вы не найдете – о них можно узнать в серьезном агентстве недвижимости или по рекомендациям тех, кто в таком доме живет. Зато вместе с квартирой вы купите достойное окружение, сервис (своего консьержа и своего охранника), ландшафтный дизайн и т.д. Это и будет объектом элит-класса. В нашем агентстве есть и такой, «камерный» банк данных. Но и в этом сегменте ценится готовность продавца пойти на компромисс – люди с серьезными деньгами умеют покупать.

Вот в случае с квартирами эконом-класса торг не уместен – на дешевую квартиру покупателей гораздо больше, и если не купит один – завтра придет другой, количество просмотров может быть по 10-12 в день.

Цены

Сейчас снова вырос сегмент недорогих однокомнатных квартир. Но купить компактную однокомнатную квартиру в новостройке в Центральном или Октябрьском районе можно не дешевле, чем за 2,2 или 2,6 миллиона рублей. В Ленинградском и Балтрайоне можно найти и за 1,75 миллиона, в том числе, во вполне комфортабельном доме ЖК «Кристалл» на Минусинской. Купить однокомнатную квартиру с ремонтом в центре города можно за 3,5 миллиона. В Московском районе – если поискать – можно купить и за 2,2 миллиона, но это будет небольшой метраж.

Старое жилье ненамного дешевле. Полноценной «однушки» дешевле, чем за 1,85 миллиона вы уже не увидите. За полтора будет либо еще строящийся дом (как мы советуем брать нашим клиентам), либо совсем без ремонта. За 1,8 миллиона – это квартира в 29-30 квадратов в Балтрайоне, в Центральном однокомнатная хрущовка будет стоить 1,9 миллиона и выше. Иногда за эти же деньги можно найти и двухкомнатную, но без ремонта. У нас есть в агентстве несколько объектов по этим ценам – на Портовой, например. Двухкомнатная в новостройке – от 2,8 миллиона (на Лефорта), а в более дорогом сегменте – от 6 – 7 миллионов и выше.

На вторичном фонде стоимость зависит от типа дома: двухкомнатная хрущовка с кое-каким ремонтом (или без него) будет стоить от 2,2 миллиона, с ремонтом – 2,9 – 3 миллиона. Двухкомнатная улучшенной планировки – от 2,8 до 3,5 миллиона, а трехкомнатная (тоже улучшенной планировки) — от 3,2 – 3,8 миллиона. В Балтрайоне и в Московском районе немного другая ситуация – там можно купить дешевле — «двушку-улучшенку» можно найти за 2,2 – 2,4, можно найти трехкомнатную за 3,2 миллиона даже и в новостройке. Многие предвзято относятся к Балтрайону, а зря – там хорошо пошло строительство, а когда будет сделана дорога (а это уже скоро), цены взлетят. Вам может повезти и вы найдете квартиру 2003-2004 года по цене, за которую продаются 50-летние. Разброс цен большой – нужно искать.

Квартиры другого сегмента (повышенной комфортности) начинают отсчет от 6 миллионов и выше. Есть и совсем дорогие квартиры – от 15 до 40 миллионов рублей, но это премиум и элит-класс.

Индивидуальные жилые дома в области можно купить, начиная от 8 миллионов. Блок-секции – от 8, в то же время в Гурьевске вариант ничуть не хуже обойдется в 6 миллионов. Выбор пока есть.

Какие прогнозы на ближайшее будущее? Трудно сказать, будущее многовариантно. Но мой опыт в сфере недвижимости говорит, что покупку жилья лучше не откладывать.

Особенно, когда речь идет именно о жилье, а не об инвестировании. Несмотря на легкую панику, сегодня пока ничто не предвещает катаклизмов — рынок «дышит» спокойно, игнорируя пульсацию политической обстановки, которая меняется чуть ли не каждую неделю. Да, интерес приезжих покупателей в калининградской недвижимости несколько снизился, зато он компенсирован оживлением спроса внутри области и потоком туристов из России на Балтийское побережье (что означает ускоренное строительство гостиниц, пансионатов и гостевых домов, а также инвестирование в квартиры «с видом на море»). А к концу года – когда рынок сезонно активизируется – спрос будет еще выше.

Квартиры «за рубежами» области?

Предлагает наше агентство и жилье за границей – в Испании, Болгарии, Хорватии, Черногории, которые только вошли в ЕС и пока не успели значительно поднять цены. Кстати, жилье в этих странах на теплом море стоит даже дешевле, чем у нас в Зеленоградске и Светлогорске, и потому интересует довольно многих – часто покупатели, изучив цены на квартиры на нашем побережье, выбирают более доступный вариант в Испании, где море теплее и цены демократичнее. У нас есть там серьезные представительства, и покупатель без риска может приобрести действительно очень хорошую недвижимость по очень привлекательной цене. Но это определенная категория людей, которая не нуждается в постоянной работе.

И еще – хорошее жилье нигде и никогда за копейки не купишь, оно всегда в цене, и хорошие варианты мало чем отличаются по ценам от аналогичных предложений на российской Балтике. Да и, в конце концов, как часто можно будет ездить «к себе домой» в Испанию, любимую россиянами?

«Пристреливаются» наши покупатели и к недвижимости в Крыму, полагая, что все там теперь стоит копейки. Но пока идет именно изучение этого рынка — ситуация с недвижимостью в Крыму достаточно сложна, и восстанавливаться эта территория будет еще долго. Кстати, сделки с недвижимостью там пока не оформлялись, потому, что это некому было делать – Росреестр только начинает там пускать корни. Так что крымских продаж у нас пока нет, как нет и надежных и серьезных партнеров, которые бы сопроводили там сделку.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №31 (935), 21 августа 2014 г.