Через полгода россиян ждет сюрприз – им придут извещения об уплате налога на недвижимость.

Начиная с 2016 года налог на имущество физических лиц рассчитывается по новым правилам в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ. Введение нового налога будет поэтапным, по 20% в год, и к 2020 году владельцы квартир будут платить уже полный налог на недвижимость, рассчитанный по кадастровой оценке, приближенной к рыночной стоимости, а не по оценке БТИ, как было раньше. Проблема в том, что и кадастровая стоимость может сильно отличаться от рыночной. И разница эта – не в пользу собственника. Об изменении налога знают многие в стране, но далеко не всем известно, сколько именно ему придется потратить на уплату налога в 2020 году. И, по оценкам экспертов, многие будут просто не в состоянии это сделать.

На рынке недвижимости открыли новый регулятор спроса

Со вступлением в силу новых механизмов налогообложения на объекты недвижимости, успевших наделать много шума и панических предположений о чуть ли не десятикратном росте сумм в платежках, появится дополнительный эффективный инструмент регулирования спроса, считает первый заместитель генерального директора «Вектор Инвестментс» Эмиль Вильданов.

Насколько справедливы опасения о резком повышении налоговой нагрузки? Появляются сообщения, что некоторым гражданам будет не по карману жить в столице и придется перебираться в область. Так ли это?

- Это возможно лишь в теории, в действительности никто не заинтересован в резком и многократном повышении налоговой нагрузки — государству не нужна лишняя социальная напряженность даже несмотря на возможность увеличения поступлений в бюджет. Введение кадастровой стоимости в качестве базы налога на квартиры, дома и другие объекты капитального строительства было необходимо, так как инвентаризационная стоимость — «стоимость по БТИ» — была далека от реальности. Налог в 300 рублей на «двушку» в хорошем районе — это ведь тоже некорректно.

Не стоит забывать, что кадастровая стоимость — это база налога. Конечная сумма в платежке зависит от ставки, которую устанавливают местные власти, от льгот и вычетов. Но только базу налога вы можете скорректировать, обратившись в комиссию по оспариванию или в суд.

Расскажите об этом подробнее. Куда идти, что делать, если налог кажется неоправданно высоким?

- Во-первых, хорошо бы заблаговременно узнать кадастровую стоимость своей недвижимости и ставку налога. Это позволит избежать неприятных сюрпризов и попробовать снизить стоимость до расчета налога. Узнать стоимость можно на публичной кадастровой карте, или запросив информацию в виде справки в Росреестре. Кроме того, загляните на сайт ФНС — там есть удобный калькулятор для расчета налога, а также личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, где можно увидеть облагаемое налогом имущество. Сравнив цену квартиры с максимально похожими предложениями на рынке, вы можете решить, действительно ли кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной.

Следующий шаг — принять решение, заказывать ли отчет о проведении рыночной оценки у соответствующего специалиста. Этот документ станет основой для обращения в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Если решение комиссии вас не удовлетворит, можете попробовать добиться корректировки кадастровой стоимости в суде.

Каким образом рынок недвижимости будет реагировать на изменения в формировании налогов?

- В нашем понимании, введение налогообложения по кадастровой стоимости наряду с появлением института государственных кадастровых оценщиков может стать весомым механизмом регулирования рынка недвижимости — несколько опосредованным, но все же действенным. Главное — не перегнуть палку, иначе высокое налогообложение (например, применение повышающих коэффициентов за неиспользование земли), из стимула, побуждающего к освоению актива, превратится в якорь, тянущий инвестора в непростое время ко дну.

Поверьте, если землевладелец не может освоить земельный участок сам, ему не так легко продать землю кому-либо другому. Побуждение через налоговое бремя к отказу от собственности — тоже не лучший инструмент и точно не стимул.

Самая очевидная аналогия — транспортный налог. Его сумма влияет на выбор автомобиля в среднем сегменте, а значит — влияет на спрос. В премиальной части это влияние уже неочевидно. Так и здесь: спрос на недвижимость в разных районах столицы, и в разных районах субъектов федерации будет зависеть и от налоговой нагрузки в частности. Местные власти смогут, например, изменяя ставку, делать более привлекательными менее населенные районы, и понижать привлекательность густонаселенных. Да, это можно было бы назвать административным влиянием на рынок, но современное развитие городов не может быть стихийным.

Может ли такая схема повлиять на деятельность застройщиков?

- Разумеется. В действительности разница среднего налога на квадратный метр в новостройках может стать дополнительным конкурентным преимуществом жилых комплексов, несколько удаленных от центров городов. Но это вовсе не означает, что люди будут вынуждены куда-то переезжать — те, кому такой компромисс покажется выгодным, сделают свой выбор.

Приведет ли это к вовлечению в оборот квартир на вторичном рынке? И как это отразится на рынке нового жилья?

- Да, действительно, держать несколько квартир «про запас» станет обременительнее, что отразится и на арендном рынке, и на продажах. Повышение предложения, конечно же, пойдет на руку покупателю — и выбор больше, и цены вероятнее всего скорректируются.

Однако нас как застройщика эта перспектива ничуть не пугает. В стране по-прежнему многие нуждаются в улучшении жилищных условий. Спрос никуда не исчезнет, главное — чтобы он был платежеспособным.

Госорганы смогут оспаривать кадастровую стоимость земли

Конституционный суд признал не соответствующими Конституции положения закона «Об оценочной деятельности», которые касаются вопросов оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. О соответствующем Постановлении Конституционного суда рассказывает «Российская газета».

Согласно закону об оценочной деятельности, собственник недвижимости может оспорить ее кадастровую стоимость. Заявление нужно подавать в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. Комиссия проведет проверку, подтвердит установленную ранее кадастровую стоимость или установит новую. Причем, если собственник — государство или муниципалитет, то оспорить можно только кадастровую стоимость недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности.

Конституционный суд дал поручения законодателям подготовить и принять поправки в Закон «Об оценочной деятельности», которые пропишут механизм оспаривания госорганами кадастровой стоимости недвижимости, находящейся в частной собственности. И позволят избежать злоупотреблений.

Росреестр сообщил о росте числа обращений граждан

В первом полугодии 2016 года количество заявлений граждан об оспаривании кадастровой стоимости, поданных в комиссии при Росреестре, выросло на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Ведомство уточняет, что с января по июнь поступило более 14 600 заявлений от физических лиц о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 30 200 объектов недвижимости, из которых более 85% объектов составили земельные участки.

При этом решения в пользу заявителей о пересмотре кадастровой стоимости и об установлении ее в размере рыночной в 2016 году было принято в отношении 52,2% от общего числа заявлений. В результате суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях снизилась на 29,1%, или на 265 млрд рублей.

Росреестр напоминает, что в начале июля президент РФ подписал закон о государственной кадастровой оценке, который предусматривает создание института государственных кадастровых оценщиков. Этот институт полностью заменит частных оценщиков. Закон вступит в силу с 1 января 2017 года, переходный период — до 2020 года. В ведомстве подчеркивают, что новый закон сохраняет возможность оспорить кадастровую стоимость в комиссиях или в суде. Между тем ранее независимые эксперты высказывали опасения, что оспорить госоценку гражданам будет сложнее, чем частную.

https://rynokzhilia.ru, №29 (1031), 28 июля 2016 г.