На кого делать ставку дольщикам?

Ипотека в опасности, твердят нам — кто громко, кто потише, кто на всю Россию, а кто и на отдельно взятый 39-й регион. Что ж делать, если строительство как направление занимает первую строчку списка наиболее удобных мишеней в период кризиса. Колоссальные, а значит, неповоротливые объемы, требующие огромных материальных и кадровых затрат, да еще окупаемость, отложенная на годы… Дольщики, наконец… Все это просто так не повернешь, масштаб не изменишь и на ходу не спрыгнешь.

Однако есть возможности для смягчения удара – по крайней мере, для особо внимательных и осторожных дольщиков, которые должны в этом забеге сделать ставку, не ошибившись с фаворитами.

Подушка безопасности

Кризис – это больно, и страдают от него обе стороны – и застройщики, и дольщики. И если банкротство одной семьи трагично, но не глобально, то с разорением компании разоряются сразу сотни, а то и тысячи граждан.

Поэтому, выбирая застройщика для долевого партнерства, опасно ставить на молодую и еще не вставшую на ноги компанию.

Впрочем, не факт, что, поставив на вполне сильного участника, можно проиграть – примером тому 24 банкротства, о которых есть информация на сайте областного минстроя: в списке наряду с новичками стоят и такие серьезные застройщики, как «Вальдау» и «Вивагс».

Предыдущий кризис жестоко проредил застройщиков, убрав не только самых молодых и слабых. В этот раз ситуация грозит повториться, вот только в связи с тем, что ипотека стала гораздо доступнее и популярнее, обманутых дольщиков может стать больше.

По данным Минстроя РФ, опубликованных директором департамента жилищной политики Минстроя РФ Гаянэ Кизарьянц (калининградцы помнят ее по оптимистичному пиару конкурсного агентства), выдача ипотеки сократится наполовину, а жилищное строительство – на 10-15 процентов. И то лишь потому, что задел был сделан до кризиса и у застройщиков пока еще имеются хоть какие-то ресурсы.

Что же до ипотечного кредитования, то в этом году оно опустится до объема в 800 миллиардов рублей (в 2014-м оно составляло 1,7 триллиона).

И правительство страны, и областные и городские власти делают все, чтобы смягчить потери – в первую очередь, для населения.

- 400 миллиардов рублей может быть выдано в рамках программы субсидирования ставки. Еще столько же – по рыночным ставкам, — заявила Гаянэ Кизарьянц.

Ждать финансовой помощи, которая может быть отложена на неопределенный срок, — рискованно.

Население наизусть помнит заповедь про спасение утопающих. И то, что предлагает Агентство по ипотечному кредитованию, может оказаться действительно хорошим ходом. Так, на днях АИЖК предложило своим заемщикам продать квартиру агентству по рыночной цене и оформить договор долгосрочного найма. Это выгодно и наименее болезненно для тех, кто уже получил ключи от ипотечной квартиры – за ними остается право жить в ней и дальше (причем помесячная плата за проживание определяется на основе рыночной стоимости квартиры из отчета независимого оценщика, его, кстати, тоже оплачивает агентство, и индексируется раз в год).

Более того – человек может снова выкупить эту же квартиру по зафиксированной цене. То есть, за те же деньги, за которые продал, но помноженные на индекс потребительских цен, изменившихся за период найма.

Таким образом, за счет средств от продажи квартиры агентство полностью погашает долг заемщика по кредиту, и тому уже не грозит рост пеней и штрафы за просрочку.

Правда, в программе «Найм с правом выкупа» могут участвовать те, чьи просроченные задолженности не превышают 360 дней, соотношение кредита к залогу – 85 процентов, а также отсутствуют иски по взысканию за квартиру.

Пока что АИЖК сможет оказать помощь 400 должникам, которые хотели бы сохранить за собой право на квартиру. На сегодняшний день заявление в агентство подали 30 человек.

Белый список

Однако же масштаб аттракциона невиданной щедрости воображение не поражает, и дольщику, который не имел счастья заключать договор с Фондом социального и жилищного строительства (или не отвечает условиям программы «Найм с правом выкупа») остается уповать на силу и выносливость застройщика, на которую он сделал ставку.

- В Калининграде только еще думают, как составить список надежных застройщиков, не нарушив закон, — поделился информацией Валерий Макаров, депутат горсовета и глава компании «КалининградСтройИнвест». – В свое время и Минстрой РФ, и правительство области уже делали попытки составить подобный реестр, но жизнь и кризис успевали его основательно поправить, так что руководствоваться им было можно с большой осторожностью. На этот раз, видимо, придется создавать самостоятельную компанию, которая могла бы составить такой реестр и обнародовать информацию без нарушения законодательства.

Но калининградцы – в ожидании официальной хартии – идут своим путем: читают прессу, исследуют проекты и объекты, следят за отчетностью застройщиков перед министерством строительства, собирая информацию в Росреестре, а также из новостей жизни города.

Так, например, один тот факт, что Группа компаний «Ремжилстрой» в 2014 году ввела в эксплуатацию 18740 квадратных метров жилья (то есть, 355 квартир в 6 домах), уже сам по себе служит хорошей гарантией, что и в новом году компания сдержит свое обещание. В 2015 году холдинг наметил еще более серьезный объем – ввод 20000 квадратных метров жилья (или 6 домов общим числом в 414 квартир).

Всего за свою деятельность ГК «Ремжилстрой» ввела в эксплуатацию 41 жилой дом в 2601 квартиру, или 155944 квадратных метров жилья.

Важно и то, что дольщиков привлекают, когда основная часть работ по объекту уже завершена, — значит, застройщик обладает своими ресурсами, которые позволяют не зависеть от заемных средств.

О серьезных намерениях — и впредь оставаться в лидерах рынка — свидетельствует также развернутая работа по благоустройству кварталов, участие в программе по переселению из аварийного и ветхого жилья и других социальных проектах.

В первых строчках еще не созданного «белого списка» — группа компаний «Модуль-Стройград».

«Моменты истины» все те же: жилье сдается в солидных объемах, в срок, с хорошим качеством и в сопровождении с прекрасным благоустройством по методу комплексного освоения территорий. Динамика развития и масштабы строительства позволили группе компаний «Модуль-Стройград» выбрать в 2014 году амбициозный и ответственный девиз: «Мы строим город!».

Так оно и есть для группы лучших застройщиков Калининграда – все они стремятся создать комфортабельные кварталы, полностью «упакованные» для полноценной жизни.

К новому году 670 семей получили жилье в новом квартале малоэтажной застройки по ул. Станиславского — «Модуль-Стройград» сдал 105 новых квартир под белый ключ, — с полной отделкой: въезжай и живи. Социальная инфраструктура прилагается — в ближайшее время рядом откроются детский сад, школа, магазины и сервис шаговой доступности.

В 2014 году «Модуль-Стройград» синхронно вел строительство трех комплексов:

ЖК «Кристалл», 4 дома, расположенных на 2,5 гектара, — всего 822 квартиры общей площадью 37 тысяч кв. метров. Завершен и большой проект «Балтийская радуга» – 9 домов на 5 гектарах, — всего 1558 квартир, площадью 72 тысячи кв. метров. Сдан первый дом ЖК «Глория» на Кутаисской (всего 146 квартир).

ЖК «Художественный» пока выполнен частично – это первая очередь из 4 домов на 7 гектарах, а всего запроектировано 23 дома, — и с завершением проекта город получит 710 квартир общей площадью 34 тысячи кв. метров.

Бесспорно, потенциальный дольщик может смело рассчитывать и на компанию «Калининградстройинвест», которая уже не один десяток лет пользуется репутацией застройщика с солидными объемами, серьезной материальной базой и добротным качеством сдаваемых объектов. Недавно компанией сданы дома на ул. Колоскова, Банковской и Чайковского, идет стройка на Горького, Советском проспекте и в Заостровье.

Не прогадает и потенциальный покупатель квартиры с Фондом жилищного и социального строительства. Ни одного обманутого дольщика у этого оператора АИЖК по Калининградской области не наблюдалось, а этот застройщик – один из ветеранов строительной отрасли региона. В прошлый кризис Фонд взял на себя бремя достраивать брошенные и проблемные объекты, связанные с долевым строительством, и сделал это в сжатые сроки. Свои собственные стройки, а это, в основном, жилье эконом-класса, Фонд ведет на Орудийной (на стадии завершения), на Иванихиной (ЖК «Аквамарин» сдается в эксплуатацию уже летом 2015-го), в Чкаловске и в Светлогрске.

В негласный «белый» список входит и компания «Акфен», которая специализируется на жилье комфорт-класса. Это серьезный застройщик, стабильно сдающий жилые комплексы с хорошим благоустройством и инфраструктурой. Сейчас компания ведет строительство в Ленинградском и Московском районах Калининграда – это квартал «Солнечный город» на ул. Елизаветинской, микрорайон на ул. Кошевого – Карамзина, многоквартирный дом на ул. Фермора и несколько домов «с видом на море» — в Светлогорске.

Еще один беспроигрышный вариант – компания «АвангардСтройИнвест» и ее новый проект «Цветной бульвар». Застройщик поставил целью создать притягательный калининградский «бродвей» на ул. Артиллерийской. Качество строительного продукта достаточно высоко: компания занималась перспективными инновациями в производстве стройматериалов и строит по индивидуальным архитектурным проектам. Работает она и над обеспечением своих новостроек социальной инфраструктурой, аккредитована в ведущих банках, а, как мы знаем, ни один банк не будет работать с компанией, в благонадежности которой хоть сколько-нибудь сомневается.

Преодолевая кризис, в плановые сроки и с хорошим качеством сдает свои объекты застройщик «КСТ». Сейчас у нее в работе жилой микрорайон «Новая резиденция», спроектированный по типу удачно распроданной «Восточной резиденции», что на стыке Калининграда и Гурьевского района. Выше среднего и сами проекты, и стройматериалы, и работы.
Удачные проекты предлагают и несколько других застройщиков: компания «ПБРК», «Спецремстройтрест», «Балюрсервис», и т.д. (подробнее о них в последующих публикациях).
И хотя Борис Калинин, глава компании «Балтик Штерн» и президент Союза строителей области, не взял на себя риск ответить на вопрос участников семинара по долевому строительству, кто у нас в области самый-самый надежный партнер, жизнь демонстрирует жизнеспособность тех, кого мы перечислили в этой публикации. В том числе, и компанию самого президента (строительного союза).

Особенности нового испытания

Кризис всегда был испытанием на прочность. Без исключений и льгот.

Новый этап «полосы препятствий», по мнению многих экспертов, чреват сюрпризами. Особенно это касается 39-го региона, еще раз поставившего рекорд по квадратным метрам построенного жилья.

Калининград, пожалуй, один из самых обеспеченных жильем городов России. Но и при наличии рекордов, квартир меньше, чем нужно, — до евро-стандартов нам еще далеко. Да, в этом году, чтобы поддержать отрасль и население, областной бюджет выделит средства на компенсацию ставки по ипотеке. И то, что построено, будет продано уже в ближайшее время, несмотря на явное понижение покупательской способности, — об этом говорят массовые договоры по долевому строительству.

Однако мы еще живем по инерции, заданной успешным 2014 годом. Дальше будет сложнее – спрос вырастет, а вот предложение…

К тому же городская ткань ветшает, особенно в тех местах, где она состоит из хрущовок.

Вот тогда от строительной отрасли потребуется мощнейший рывок – на месте снесенных домов придется строить новые. В столице такое строительство идет не первый год. Калининграду еще только предстоит оценить собственные масштабы «перестройки».

Как водится, где тонко, там и рвется. Вполне возможно, что хрущовки «порвутся» именно в кризисный период, когда резервы будут на исходе.

Вот поэтому профи, из первых рук знающие ситуацию с городской недвижимостью, так единодушно убеждают население срочно покупать жилье – пока оно есть и его еще можно «укупить». Застройщики Калининграда поставили на рынок достаточно много хороших по качеству квартир, а город и область делают все, чтобы снизить затраты по ипотечным программам, где можно – реконструировать и построить инженерные сети, социально значимые объекты.

Что дороже

Конечно, для покупки квартиры можно было бы выбрать время получше – на фоне обесценивания рубля и разгулявшихся санкций делать это гораздо сложнее. Дешевеющая нефть и дорожающее ВСЕ (и, главное, стройматериалы, которых мы в регионе производим ничтожно мало) подталкивают застройщиков к повышению цен на квадратный метр. Возможно, рядовые компании поддадутся общей эпидемии удорожания. Но ответственные застройщики и в это непростое время стараются сдерживать цены, как только можно: да, какой-то минимум добавить придется, иначе пострадают кадры, — главный ресурс любой компании. Но речь именно о минимуме, причем «монстры» местного рынка позволяют себе его игнорировать, оставляя цены на прежнем уровне. Так, «Модуль-Стройград» фиксирует существующие цены еще на год. Такой же политики придерживаются и многие другие застройщики из «белого списка», которые предпринимают все возможное, чтобы привлечь покупателя, сведя их риски к нулю. Ведь помимо традиционных приоритетов (место положение дома, инсоляция, удобная и рациональная планировка, экологически чистые стройматериалы, транспортная составляющая, наконец, цена квадратного метра) для современных покупателей важна еще и репутация застройщика. Именно за нее в первую очередь и платит клиент, который заранее изучает досье компании и список сданных объектов. Есть судебные процессы? И клиент молча уходит в другую фирму. Есть некоторые несостыковки в выписках из Росреестра на предмет количества сделок по объекту?

И за клиентом закрывается дверь.

Да, сегодня закон о долевом строительстве понемногу обретает рычаги и кнопки. Дольщик ощущает уже более надежную защиту от государства – но не все сто процентов! Понимая, что лучшей гарантией безопасности будет предельно полная и прозрачная информация, застройщик пока не существующего, но известного городу и людям «белого списка» предлагает ее всем потенциальным покупателям – пожалуйста, мы ответим на все вопросы и все покажем.

Свою лепту в доброе дело вносят департаменты строительства области и областного центра и Союз строителей области – с этой целью население приглашается на специальные семинары по проблемам долевого строительства.

Потому что никому из белого списка совсем не нужен обиженный, а тем более обманутый дольщик: от ложки дегтя страдают все продавцы меда.

И дело не только в умножающейся цене за то, что стоило недавно гораздо дешевле.

Проблема не только в деньгах, потому что время – дороже. И сокращаются административные барьеры, регламенты на всяческие согласования, цены и условия на подключения.

- Главное, — обращается к застройщикам Артур Крупин, глава комитета архитектуры и строительства Калининграда, — стройте! А мы сделаем все возможное, чтобы вы не останавливали процесс. Потому что остановиться – многое потерять. В том числе, и доверие партнеров по долевому строительству.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №16 (969), 7 мая 2015 г.