То самое – доступное и комфортное

Жилищную проблему без арендного жилья не решить. Если население, наконец, перестало убывать, а принялось, как и было завещано, плодиться и размножаться, то пространство для новых ячеек общества продолжает оставаться в хроническом дефиците. Однако наконец-то появился шанс этот дефицит сократить – с помощью специальной областной программы АИЖК – Агентства ипотечного и жилищного кредитования и его оператора в 39-м регионе, Фонда жилищного и социального строительства, который в последние кризисные годы неоднократно спасал провальные проекты.

Тройка: национальная особенность

Именно тройка – в лице Александра Семеняки, генерального директора ОАО «Агентство ипотечного и жилищного кредитования», Бориса Бабаянца, директора Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области и Николая Цуканова, губернатора этой же области – подписала трехстороннее соглашение о сотрудничестве в строительстве арендного жилья.

Хорошее дело. До сих пор напряжение усилий правительства свелось к постройке на юго-востоке областного центра всего только трех домов, – первой ласточке, погоды не делающей, но «провозвещающей». Проект региональной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы финансировался как из областного бюджета, так и федеральной целевой программы и с самого начала подразумевал строительство недорогого жилья под «белый ключ», – с отделкой, установкой приборов учета и сантехники, – квадратный метр которого не превышал бы 30 тысяч рублей. Дома эти еще не закончены, да и не все квартиры в них будут сданы в аренду – какая-то часть будет отведена на продажу разнообразным льготникам, часть – на ведомственное жилье.

Первый 108-квартирный дом будет сдан только в мае, а то и в июне текущего года, а к декабрю завершится строительство еще двух – 88-квартирных.

Как видим, масштаб скромен.

Кроме того, региональная программа предусматривает предоставление права на проживание в таком жилье исключительно работникам бюджетной сферы, относящимся к областному подчинению. Это значит, что те же муниципальные педагоги и врачи не смогут воспользоваться этим правом, считает директор Фонда. Строительство же по программе арендного жилья решит жилищную проблему и для остальных граждан: тройственный союз областного правительства, АИЖК и Фонда может стать тем действенным рычагом, с помощью которого на рынке недвижимости появится истинный бестселлер: то самое доступное и даже комфортное жилье, которое до сего дня было не по карману большинству.

И все же первые три дома – каким бы незначительным ни казалось это число на фоне коммерческого жилищного строительства – рывок, достойный уважения. Для области важно было найти силы для этого рывка, сделать первый шаг – далее вполне можно было рассчитывать на помощь правительства страны, которое объявило арендное жилье приоритетом на ближайшее будущее:

- Если сегодня регион строит социальное или арендное жилье, то финансирует его за свой счет. Но выделяя те же самые объемы средств, регион сможет построить арендного жилья в три раза больше, – объясняет ситуацию Александр Семеняка. – То же касается и юридических лиц-работодателей: мы начали сотрудничать десять лет назад – это помогло развить рынок ипотечного кредитования физических лиц. Теперь мы вместе будем точно так же создавать сегмент арендного жилья.

- Арендное жилье поможет решить проблемы обеспечения жильем не только граждан, доходы которых не позволяют им приобрести собственное жилье, но также и активных участников трудовой миграции, – считает Борис Бабаянц. – Ведь далеко не все предпочитают жить постоянно на одном месте, а иметь жилье в том городе, где есть работа. При этом, существующий теневой рынок арендного жилья не предоставляет им тех гарантий и прав (в том числе – по оформлению регистрации по месту жительства), как существующий во многих странах цивилизованный механизм арендных домов для людей, которые не стремятся или не могут приобрести собственное жилье.

Выигрывают все

Программа АИЖК «Арендное жилье» подразумевает долгосрочное целевое финансирование проектов, которые направлены на формирование и эксплуатацию жилищного фонда, предназначенного для сдачи внаем.

Продукт представляет собой эффективный финансовый инструмент, который поможет организациям, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, приобрести такой фонд в кредит, по аналогии с физическими лицами-заемщиками. Организация, которая хочет построить жилье для своих специалистов, может получить по этой программе кредит до 500 миллионов рублей сроком на 20 лет под щадящую процентную ставку от 8,8 до 11,7 % годовых. При этом организация ничего не теряет – «тело» кредита гасится организацией-работодателем за счет тех денег, которые работники платят за наем жилья. Отличие этой программы арендного жилья от областной в том, что по ней невозможен последующий выкуп квартиры. Логично – в ином случае вся попытка сведется к привычной схеме покупки жилья в кредит.

Это, по словам Бориса Бабаянца, директора Фонда социального и жилищного строительства, обеспечивает и предельную прозрачность условий участия в программе для жителей области:

- Гражданин теперь может заранее знать свою плату за аренду на все двадцать лет вперед – не так, как сейчас, когда арендодатель может менять условия договора. К тому же программа будет предусматривать компенсацию части затрат для работников бюджетной сферы и социально незащищенных слоев населения.

Притом, что в области существует дефицит высококвалифицированных специалистов, это хороший «ход конем» – без жилья, которое привлечет и закрепит этих специалистов в регионе, почти невозможна ни реализация госпрограммы (в том числе и по Балтийской АЭС), ни подготовка к чемпионату мира 2018 года, ни развитие технопарков, ни, по сути, проваленная программа переселения соотечественников.

Планомерная работа Фонда хорошо видна не только в решении проблемы обманутых дольщиков: без ипотечного кредитования, которое Фонд принес на местный рынок недвижимости, тысячи калининградских семей не смогли бы сегодня купить жилье.

- Несмотря на то, что на протяжении всего минувшего года мы постоянно слышали разговоры о продолжающемся кризисе, население демонстрировало растущий спрос на жилье, и как следствие, на ипотечные кредиты. В целом за 2012 год в регионе было выдано ипотечных кредитов на сумму свыше 4 миллиардов рублей. Это на 17 процентов больше пиковых значений докризисного 2008 года.

Доля ипотечных кредитов, выданных за 2012-й, составляет около 27 процентов, – в 4 раза больше, чем в среднем по России. Из этой доли Фонд выдал более 500 ипотечных кредитов на сумму свыше 800 млн рублей, – на 14 процентов больше, чем в 2011 году.

Новую программу арендного жилья, по убеждению тройки, можно использовать для обеспечения работников бюджетной сферы – с предоставлением последующей господдержки в виде компенсации платежей.

Сегодня объекты арендного жилья строятся в Новосибирске – для бюджетников и работников Академгородка, в Нижнем Новгороде (с предоставлением частичной компенсации за счет работодателей). В нашем регионе на реализацию проекта доходных домов запланировано финансирование в размере 152 миллионов рублей.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №7 (862), 28 февраля 2013 г.