Сегодня большинство операторов с недвижимостью в недоумении – то, что творится на этом рынке, с трудом поддается анализу и уж вовсе не поддается прогнозам. «И если вдруг кто-то согласится дать такой прогноз, то слукавит», – считает Юрий Бачинин, юрист агентства недвижимости «Замок».

«Действительно, ситуация довольно противоречивая, – поддерживает его Лариса Погорельская, директор этого агентства, – спрос вялый, но цены растут». Если об этом говорят профессионалы, стабильно работающие в сфере недвижимости более двенадцати лет, то стоит хорошо присмотреться к ситуации. Что ж – давайте посмотрим на то, что происходит, их глазами.

Не совсем хаос, но…

- На рынке жилья не совсем хаос, но непонятно, что происходит – цены растут на всю недвижимость, а покупателей нет. То есть, налицо необоснованные повышения, и спрос намного ниже, чем предложения. И все же тенденции остались те же, что и раньше – 80 процентов клиентов предпочитают покупать новостройки. Кстати, цена их сегодня почти сравнялась с ценой немецкого фонда. Конечно, люди предпочитают покупать новое. Немецкий и прочий вторичный фонд берут те, у кого безвыходная ситуация – например, ипотека, сертификат, материнский капитал, то есть, обладатели ценных бумаг, которые не могут по условиям кредита войти в долевое строительство.

Исключение – покупатели с «живыми» деньгами и крышей над головой, которые могут позволить себе прямую покупку за наличные. Именно они и представляют собой основную массу дольщиков – переждав год-полтора, пока строится новый дом, они приобретают действительно недорогое и абсолютно новое жилье. Это хорошее вложение денег… при условии, что застройщик попался добросовестный.

Новая волна

Что касается земли, то спрос на нее всегда был – это вечно востребованный продукт, который никогда не подешевеет. Но сейчас на калининградском рынке мы видим особый случай – нарасхват идут дачные участки. Конечно, если их предлагают по реальной цене. И покупает их, в основном, новая волна переселенцев – но теперь не из Казахстана, а с Дальнего Востока. Как правило, это люди с большими семьями, которым нужно быстро и недорого построить дом. Самый доступный для них вариант – купить дачный участок, чтобы можно было устроить там жилье и оформить прописку.

Сейчас весна наступает – обычный сезон оживления в дачном сегменте, но в этот раз это нечто особенное – их раскупают, не раздумывая, буквально в день поступления информации. Правда, это относится к тем участкам, где есть хороший проезд и близко автобусные остановки и школа.

Как ни странно, люди неохотно покупают еще недавний бестселлер – участки под ИЖД в Гурьевском районе на границе с Калининградом. Ситуация странная: стоят они совсем недорого – в среднем, от 100 до 300 тысяч, район газифицирован (Луговое, Родники), да и размер впечатляет – это не по 4 сотки, как в Центральном районе, а по 8-10-12. Видимо, людям не очень интересны такие приобретения, так как эти участки в аренде на 10 лет. Но вообще-то после строительства ИЖД участок можно перевести в собственность…

«Завис» на полгода и довольно интересный участок под ИЖД в Дорожном в семи километрах от центра города. всего-то 500 тысяч за 12 соток. Странно – желающих пока нет.

Что, где, почем?

Какие направления и за какие деньги?

Большая часть покупок приходится на ул. Горького (садовое общество «Победа») и на все, что в Центральном районе – ул. Катина, Первая Окружная (общества «Дружба-2», «Янтарь-1», «50 лет Октября»), – в общем, практически все пространство от ул. Катина до Чкаловска.

Цены очень разнятся – от 350 тысяч до миллиона, – в зависимости от того, есть ли строение, и можно ли в нем жить не только в дачный сезон, а постоянно. Если миллион, то это значит, что на участке должен быть небольшой, пусть в 30 квадратных метров, но утепленный домик, пригодный для проживания. Если строение представляет собой «полуфабрикат», то его площадь должна быть квадратов сто – не меньше. И, конечно, рассматриваются местоположение, проезды, близость к трассе.

Причем участки могут быть от четырех до шести соток, в Центральном районе редко бывает больше.

Самый дешевый вариант начинается от 350 тысяч, но, как правило, эти участки расположены неудобно, поэтому их покупают неохотно – даже за небольшие деньги. Это уж совсем когда прижало.

Во всяком случае, мы своих покупателей предупреждаем, чтобы обращали внимание на то, есть ли рядом с этим участком дорога достаточно широкая, чтобы там проехала скорая помощь или пожарная машина, иначе в дальнейшем будут большие проблемы. Кого-то это не останавливает, хотя я думаю, что Калининград скоро столкнется с чрезвычайной ситуацией – присутствием хаотичной дачной застройки в центре города. Рано или поздно эти дачные общества придется переводить в зону коттеджных застроек, с достаточным электроснабжением (сегодня недостаток мощностей – главный недостаток садового варианта). Остальные коммуникации не столь важны – скважины, бойлеры, печки с дровами и септики пока что выручают. Кроме всего прочего, город подводит туда газ (например, газифицированы улицы Катина и Ломоносова), а проезды в общества включены в городской план дорожного ремонта. Но несоблюдение строительных норма и неправильное расположение строений загонит в тупик любые начинания. Если бы с самого начала в обществах соблюдались градостроительные нормы, как это было сделано в Эстонии, Латвии, Литве (где строго регламентировался и сам проект строения), то в будущем у них была бы перспектива. Ну а с такими нарушениями – вряд ли. И попробуй-ка сегодня подвинь частника хотя бы на метр, чтобы расширить дорогу – ведь не отдадут ни пяди, хотя для них же самих эта дорога нужна.

Ценовые качели

По закону эти дачные участки могут быть изъяты у собственника для муниципальных или государственных нужд – с выплатой их рыночной цены.

Конечно, если на участке есть строение, то собственник получит деньги и за него, так что пока продлена дачная амнистия, строения нужно регистрировать – это недолго и несложно. И сделать это можно один раз – после реконструкции дом придется оформлять по полной программе, с полным пакетом документов.

Правда, чуда ждать не стоит – если даже строение капитальное, то вряд ли за него выплатят столько же, сколько за индивидуальный жилой дом: плотность дачных поселений явно превосходит возможности любого бюджета – дача на даче, это сколько же семей придется сдвигать с места! И пусть дачники не надеются, что за дачу смогут получить деньги, на которые можно будет приобрести приличную квартиру. Столько стоить эти участки все равно не будут – дача есть дача, а не ИЖД. ЛПХ (личное подсобное хозяйство), ИЖД, дача – все это совсем разные категории, и цены тоже разные.

Для оценки понадобятся услуги независимых оценщиков, а сегодня у них есть тенденция скорее к занижению стоимости, чем к завышению. Пример?

Не так давно выставили на продажу трехкомнатную квартиру на Зоологической площадью 60 квадратных метров за три с половиной миллиона, с прекрасным ремонтом. Первый же клиент эту квартиру купить не смог – и как раз из-за проблемы с оценкой. Он оформлял ипотеку, и размер ипотечного кредита составлял эти 3,5 миллиона. Оценщик же оценил квартиру в 2,8 – и ни копейки сверх того. Другие оценщики тоже не соглашались на большее – есть определенная схема с довольно расплывчатыми допусками, по ней они и работают, почему-то не оценивая реальный фактор – местоположение. Ну, не может трехкомнатная на Зоологической стоить 2,8! В итоге сделка сорвалась. Думаю, что с оценкой дач будет та же проблема.

Копейка, вложенная в дачу

Доля садовых участков и дач в общем объеме приобретений обычно была мизерной. Сегодня не так – соотношение «дачи – новостройки» практически равные – дачи покупали во все времена, однако сейчас они вошли в один ряд с «серьезной» жилой недвижимостью: в начале 2000-го их брали для отдыха – сейчас для постоянного проживания. Потому что недорого, а недвижимость, проданная переселенцами у себя дома, существенно отстает от уровня цен в Калининграде.

Хуже покупаются участки под ИЖД – в Центральном районе их цена поднялась «от двух миллионов»: для переселенцев такие цены непосильны, да и участков, пригодных для строительства индивидуального дома в этой части города уже практически не осталось.

И все же копейка, вложенная в дачу, останется копейкой, а в ИЖД – вырастет в пять раз. И если покупатель колеблется, то мы обычно советуем все же купить участок под свой собственный дом, пусть он и будет расположен далеко – транспорт сегодня не проблема.

Что мешает покупать

Что нам советовать своим клиентам – будет ли повышение цен, или лучше подождать? Имея достаточно долгую практику, можно видеть, что недвижимость неуклонно дорожает – растет по проценту в месяц. Чего еще ждать, если цены на недвижимость падали только дважды – в дефолт 1998-го и на второй год последнего кризиса (во втором случае они даже не упали, а просто немного понизились – и замерли). Но с тех пор они медленно, но верно повышаются.

До 2008 года мы могли хоть что-то прогнозировать. Дело осложняется тем, что последствия кризиса наконец-то «догнали» рынок – начиная с 2010-го у людей нет столько денег, сколько было до 2008-го года, когда невооруженным глазом было видно, что население располагало деньгами для вложений в недвижимость. Теперь – нет.

Кстати, на рынке недвижимости начало кризиса было незаметно еще года два. Причина в том, что бизнесмены, чтобы поддержать промышленность и торговлю, не смогли получить кредиты, и массово бросились продавать свои квартиры. У покупающего населения на тот момент еще были «заначки» – и сделки шли активно. А вот после 2010-го покупательская способность резко снизилась. Сегодня этому способствуют ужесточившиеся условия банковских кредитов – под 17 процентов! Ведь еще совсем недавно было если не 8, то 9! Еще летом самый надежный банк – Сбербанк – предлагал 10 – 11 процентов. С 1 октября – 14, а теперь и все 17 процентов. Люди не могут выплачивать такие деньги.

Особенно трудно переселенцам – они тем более не могут позволить себе кредит еще и потому, что для этого надо отработать в регионе, как минимум, полгода – только тогда они могут подать заявку в банк, а ведь еще нужно время на рассмотрение.

Что же касается иностранных граждан, то по существующему законодательству они и вовсе не могут купить землю: приграничная территория.

А вообще покупатель не только нетороплив – он очень осторожен. Сегодня наши клиенты часто просят полную информацию о застройщике – едва ли не целое досье. Причины понятны – у нас в городе 26 проблемных объектов и целая армия обманутых дольщиков. Приобретатели не защищены – даже специальным законом, ведь они с самого начала приобретают не право собственности, а только долевое участие в этом строительстве. И для многих из них это горькая доля. Особенно для нетерпеливых. Вот пример из нашей практики: молодая пара хорошо через нашу фирму продала гостинку и попросила совета, что купить? Мы предлагали квартиру в немецком доме – вот она, можно пощупать, – это вам не долевое строительство с непонятным исходом, а право собственности на уже существующее жилье. И стены толстые, из керамического кирпича, – перестоят любое современное сооружение, и потолки высокие, и местоположение. Нет, они молодые и хотят жить в новом доме, ну, и что, что на белый ключ им еще придется заработать, – они были уверены, что справятся.

Через неделю они принесли договор – посмотреть, все ли так, но такие договоры стандартные, все вроде бы нормально. И еще раз мы посоветовали им вторичное жилье – но они уже «запрограммировались» на новостройку. И купили именно «горькую долю» в проблемном доме на ул. Докука – его застройщик сбежал. Сейчас он осужден. Но когда они дождутся своего журавля в небе?

Так что подорожание вторичного фонда имеет вескую причину… как и необычно высокий спрос на дачи.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №8 (863), 7 марта 2013 г.