Как не наделать ошибок в условиях растущей инфляции

На дворе ситуация, сильно напоминающая начало нового кризиса, не важно, какими причинами – политическими или экономическими – он был спровоцирован. Под слухи о растущей инфляции и грядущей деноминации граждане торопятся превратить свои накопления в самые разные товары – технику, продукты, жилье… Как в этой круговерти не наделать ошибок и не получить звание обманутого дольщика?

На этот вопрос отвечает Валерий Макаров, депутат городского совета и глава строительной компании «Калининградстройинвест»

Иллюзия безопасности

Казалось бы, 214-й Федеральный закон – о защите прав дольщиков – работает по-прежнему. Кроме того, для его укрепления был принят закон о страховании, хотя то, насколько эффективно будет работать страховой механизм, остается пока вопросом. Пока же говорить можно разве что об иллюзии безопасности: неясно, как поведет себя экономика в ситуации, когда на рынок вышли довольно мелкие компании, обеспеченные очень небольшими активами.

По сути, все положительные моменты закона уже сработали: свою роль сыграло и обязательство публикации проектной декларации, и жесткие условия, и сроки получения разрешения на строительство, — все это проверяет орган, специально созданный при правительстве Калининградской области.

Люди, заключая договор, могут изучить и проектную декларацию, и узнать о компании, с которой заключают договор, и т.д.
И все-таки вопрос, насколько закон гарантирует безопасность договора о долевом строительстве и не появятся ли новые обманутые дольщики, остается открытым.
Все понимают, что стопроцентной гарантии безопасности дольщика закон не дает.

Свобода рук

На мой взгляд, недоработка закона о долевом строительстве заключается в том, что застройщик, получив разрешение на строительство, имеет полную свободу рук собирать деньги с населения. И этим все сказано.

Имея за душой 10 тысяч рублей уставного капитала, земельный участок и проект, человек получает законное право на сбор денег с желающих недорого купить жилье. И при этом ничем, кроме этих десяти тысяч рублей, не рискует.

Если сравнить ситуацию с банковской системой (банки тоже собирают деньги с населения), то банк должен иметь лицензию, предусматривающую множество моментов, в числе которых уставной капитал должен быть не менее 6 миллионов долларов.

Разница впечатляет – 10 тысяч рублей против 320 миллионов…

Банк создает резервные фонды, все это под пристальным вниманием Центробанка, помимо всего прочего есть еще гарантия государства, которое обеспечивает возвращение 700 тысяч рублей.

В случае с долевым строительством дольщику не гарантируется ничего – нет ни резервных фондов, ни гарантии государства. Контролирующий орган, перед которым застройщик отчитывается раз в квартал, проверяет по сути один-единственный показатель – чтобы полученные от дольщиков деньги использовались по назначению: получил миллион – этот миллион должен быть потрачен на строительство.

Но что такое квартальный период? Кроме того, за рассмотрение отчета контролирующий орган может приняться и позднее, так что у застройщика есть полгода на маневры. За это время вполне можно собрать деньги и исчезнуть.

С точки зрения уголовного права не все так хорошо – у нас, если не ошибаюсь, 49 так называемых проблемных домов, причем из 49 застройщиков за решетку попал только один. Если бы сидели все 49, то можно было бы говорить о действенности закона и о том, что 50-й не появится. А так… вряд ли: наказание за мошенничество (а, на мой взгляд, это именно мошенничество) – чисто символическое.

Если бы застройщик был обязан рисковать собственными активами, было бы совсем другое дело: вложил свой рубль – тогда можешь привлечь рубль дольщика. Вот тогда бы проблемных домов не было. Но ведь рискуют-то не своими деньгами – деньгами дольщиков…

К сожалению, в законе такого требования нет – и это создает почву для мошенников.

Надежная прослойка

Сейчас делается упор на страхование – но это, считаю, неправильно: только уголовная ответственность и обязательное участие застройщика в риске собственными активами могут обеспечить безопасность долевого участия.

Странно, что это условие закон игнорирует – для изменения ситуа-ции нужны совсем небольшие поправки к закону.

В Калининграде сегодня сложилась хорошая прослойка застройщиков, которые имеют свои активы и вкладывают их в первоначальные этапы строительства, а деньги дольщиков принимают уже на серьезной степени готовности объекта. Например, возвел коробку в пять этажей – вот тогда и принимай деньги дольщиков. Собственно, так серьезные застройщики и поступают.

Усугубили

Другое дело, если причина не в мошенниках, а в объективно сложившейся ситуации, как это случилось в процессе последнего экономического кризиса. Бывает, что на каком-то этапе финансовый приток вдруг остановился, посыпались штрафы за задержку сроков, и не особо опытный застройщик, не рассчитавший свои силы и связи, банкротится.

Эту ситуацию усугубляют недавние поправки к земельному законодательству: с 1 марта ограничивается срок аренды земельного участка, и его возможно продлить только один раз. Это значит, что застройщик, который немного не рассчитал свои силы, оказывается перед фактом изъятия участка – вместе с тем, что уже успел построить.

То есть, если дольщик идет к начинающему застройщику, не обладающему опытом и серьезной материальной базой, он сильно рискует пополнить собой ряды обманутых дольщиков при изъятии участка с незавершенкой.

Вторая проблема задержки сроков – объективная: ускоренный рост инфляции может загнать застройщика в весьма тяжелое положение. И тут важно, чтобы он имел собственное финансирование, которое бы сочеталось с привлечением денег дольщиков.

Рост цен неизбежен

Что будет завтра на рынке?

Понятно, что сегодня идет рост себестоимости жилья, притом что себестоимость в Калининграде и в среднем по России – разные величины из-за того, что у нас доля импорта выше. Доля импортных стройматериалов – процентов 60, намного выше, чем в России. Сюда же входит и техника, которую мы тоже приобретаем за валюту — процентов 80 башенных кранов в Калининграде импортные, импортные самосвалы, экскаваторы… да все, в общем-то. Мы не можем покупать даже российский цемент — он у нас из Литвы и Швеции. Буквально сегодня белорусы подняли цену на него на 20 процентов… Электрика, лифты, сантехника, трубы, кабели и прочие «немелочи» – тоже импортные. Так что рост себестоимости неизбежен.

Да, у застройщика все же образуется дельта, которой можно пожертвовать в кризисный период. Но кризис может обогнать и эту составляющую.В связи с кризисной ситуацией в Калининград приезжал председатель правления банка «ВТБ24» Михаил Задорнов (не путать с сатириком). На встрече с калининградскими партнерами-застройщиками он дал оценку экономической ситуации, которая вселяет некоторый оптимизм. Одно из направлений банка «ВТБ24» – ипотечное кредитование, которое в последнее время существенно выросло в объемах, и на 2015 год он прогнозирует его рост еще на 15 процентов.

Это вселяет надежду, что люди смогут и дальше получать ипотечные кредиты, пусть и дороже на 1 процент (для банка «ВТБ24»).

Все понимают, что для Калининграда с его особым положением это немного. Рост инфляции уже сегодня составляет 9 процентов, а до конца года может превысить и 10. Рост инфляции прогнозируют и на первую половину 2015-го, а вот во втором полугодии она может снизиться до 7 процентов.

Конечно, инфляция и рост себестоимости строительного продукта — величины неоднозначные: в чем-то себестоимость выше, в чем-то – ниже, для Калининграда себестоимость, думаю, вырастет процентов на 20. Цифра немаленькая, притом что реальные доходы населения региона в этом году уже упали на 2 процента и картина вряд ли изменится в следующем. Так что года на два — два с половиной придется затянуть пояса.

Поиск островка надежности

По всем признакам ощущается дыхание кризиса, и тут уж каждый решает свои проблемы исходя из собственных возможностей – кто может, покупает бытовую технику, кто может – квартиры.

По-моему, покупательская способность скажется на объемах строительства — спрос на жилье упадет и его строительство будет сокращено. Надеюсь, не катастрофически.
Конечно, слабые игроки со строительного рынка уйдут – как это случилось в 2008-м, когда число строительных компаний сократилось наполовину и возникли те самые «проблемные» дома.
Сегодня тоже уйдут многие, будут и замороженные стройки, но в Калининграде обнадеживает то, что у нас сложился хороший слой надежных компаний, у которых есть свой оборотный капитал и к которым не страшно идти с долевыми деньгами. Все они на слуху. А вот в новую… я бы предостерег людей – внимательно смотрите на историю компании.

Кто спонсирует риски

Да, половину проблемных домов в области удалось вытянуть. Многие такие объекты завершил Фонд жилищного и социального строительства с помощью принятого в области закона. Нет, прямых вливаний из бюджета не делается, но инвестор получает дополнительный участок, льготу по аренде за землю, таким образом, проект становится более привлекательным (к слову, не всегда помогает и дополнительный участок – как в истории с дольщиками «Калининграджилстроя»: там проблема так и не решается, несмотря на то, что город «подарил» им вполне просторный участок на Сельме, движения не наблюдается).

В конечном счете, бюджет в подобных случаях недополучает какие-то деньги, и расходы на достройку так или иначе ложатся на рядовых налогоплательщиков, хотя, в общем-то, никто не должен отвечать за риск в бизнесе, а покупка заведомо неготового жилья задешево – и есть риск.

Банк-то каждый выбирает сам — кого-то соблазняет высокий процент и он кладет туда миллион, зная, что государство гарантирует возврат всего лишь 700 тысяч. Человек должен отдавать себе отчет, что такие вещи связаны с риском: хочешь высокой рентабельности – рискни в каком-нибудь «агрессивном» банке, хочешь надежности – довольствуйся более скромным процентом «Сбербанка».

Так и с долевым строительством – чем ниже цена за квадратный метр, тем выше риск не получить ничего.

Правда, почему-то те, кто виноват в мошенничестве с дольщицкими деньгами, спокойно продолжают жить и пользоваться украденным – опять-таки за счет налогоплательщиков, которые через бюджет оплачивают все последствия этих афер.

Все это печально – не понимаю, как можно было не заложить в закон элементарных вещей, препятствующих столь вольному обращению с деньгами дольщиков, — создается впечатление, что лазейки в законе были попросту запрограммированы. За рубежом обманутых дольщиков нет, хотя банкротств в последний кризис было предостаточно, но там система другая: застройщик покупает землю, вкладывает в проект 10-15 процентов и берет под него кредит в банке. Банк контролирует использование денег. А дольщики покупают квартиру не у застройщика, а у банка, то есть, часть кредита застройщика берут на себя. И никто никого не обманывает. А у нас никто застройщика реально не контролирует.

Повторюсь – проблему решит только уголовная ответственность и условие того, что застройщик будет отвечать за контракт собственным капиталом (или вкладывать свои деньги пополам с дольщиками).

Беда в том, что изменения в законодательстве нужно принимать на федеральном уровне. А это время, в течение которого могут появиться новые проблемные дома и новые обманутые дольщики.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №47 (951), 11 декабря 2014 г.