Как улучшить рынок жилья в Калининграде?

Вопрос, который волнует, пожалуй, всех: и покупателей этой самой недвижимости, и тех, кто ее строит, и тех, кто продает, принимает на баланс, обслуживает. И вроде бы, дела у нас в области обстоят не так уж плохо. Скорее даже хорошо. Достаточно сказать, что вот уже два года подряд мы вводим рекордное количество жилья. По миллиону с лишним квадратных метров! Но с другой стороны почти 5000 квартир еще не нашли своих покупателей. И это несмотря на то, что 16000 семей только в областном центре нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако не могут этого себе позволить. Тем более, что и ипотечный кредит сегодня взять куда сложнее, чем еще пару лет назад…

Так выглядит сегодняшняя ситуация на рынке жилья.

А какой она будет завтра, через 5-10 лет? Как в перспективе должен развиваться и совершенствоваться строительный комплекс нашей области? Именно этим вопросам и были посвящены публичные слушания в Общественной палате Калининградской области.

Строительство идет на восток

Вообще, вопросы развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности, тема весьма актуальная. Не случайно именно ей 17 мая 2016 года в Кремле под председательством президента России Владимира Путина было посвящено заседание Государственного совета Российской Федерации, о чем напомнил присутствующим и.о. министра строительства Калининградской области Амир Кушхов. Обсуждаемые на нем темы: Развитие рынка долевого строительства жилья, ипотечного кредитования путем создания ипотечных ценных бумаг. Развитие жилищного рынка за счет арендного жилья. Снижение административных барьеров в отрасли, безусловно, волнуют и местных застройщиков, и риэлторов.

Вот лишь несколько цифр. В 2011 — 2015 годах на территории области введено в эксплуатацию за счет всех источников финансирования 4,09 млн кв. м общей площади жилых домов. Самыми рекордными оказались 2014-2015 годы. Так, по итогам 2014 года в регионе введено в эксплуатацию — 1,116 млн кв.м, а в 2015 году рекордное количество жилья за всю историю – 1,206 млн кв. м.

Наша область в лидирующей тройке на территории России по строительству квадратных метров на душу населения.

Наиболее активно ведется строительство жилья в Калининграде, Гурьевском городском округе, Зеленоградском и Светлогорском районах.

Министр сообщил, что в 2015 году общая площадь помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя, введенная в действие за год, составила 1,24 кв.м/чел. По указанному показателю Калининградская область занимает третье место после Тюменской и Ленинградской областей.

В целом по Российской Федерации данный показатель составляет 0,57 кв.м/чел., что в 2 раза меньше, чем у нас.

В 2016 году планируется сдать 886 тысяч квадратных метров жилья. А до 2020 года — 4,5 млн кв. м.

Это станет возможным благодаря комплексному освоению территорий в восточных районах Калининградской области – Черняховском, Советском, Озерском городских округах, где планируется развитие промышленных площадок и сельского хозяйства. Именно в этих районах по прогнозам намечается приток населения. В ближайшие годы наиболее привлекательными территориями для развития жилищного строительства, считает Кушхов, могут стать: Гвардейский район (близкое расположение к областному центру и развитие транспортной сети будет способствовать инвестированию проектов жилищного строительства) и приморская зона – Янтарный, Зеленоградск, Пионерский, где ведется развитие рекреационных зон. А в Пионерском намечается еще и создание портового терминала.

В областном министерстве строительства планируют к 2020 году увеличить объемы жилья экономического класса до 25% от общего ввода, что позволит повысить его доступность. Также, по мнению министра, поможет решить жилищную проблему строительство малогабаритных квартир общей площадью от 16 до 25 кв.м с фиксированной ценой. В правительстве считают, что такое жилье очень востребовано среди молодых семей и граждан пенсионного возраста

Амир Кушхов сообщил, что в рамках программы «Жилье для российской семьи» в 2014 году было подписано трехстороннее соглашение об обеспечении строительства жилья экономического класса между правительством Калининградской области, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Благодаря этому соглашению до 31.12.2017 будет введено 50 тыс. кв. м общей площади жилья экономического класса, при этом стоимость 1 кв. метра жилья составит 35 тыс. руб. Для этих целей был проведен отбор земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства, с общим объемом строительства жилья экономического класса 140-146 кв. метров

Много внимания в Министерстве строительства уделяют развитию арендного жилья. Уже сформирована законодательная база, однако у застройщиков отсутствует коммерческий интерес для строительства данного жилья. Возможно вопрос сдвинется с мертвой точки после того, как начнет реализовываться масштабный инвестиционный проект с привлечением частных инвестиций комплексного развития Юго-восточного микрорайона. Согласно этому инвестпроекту предусматривается строительство более 180 тысяч кв.м жилья (3500 квартир), в том числе по программам «Жилье для российской семьи»; расселение граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде; арендное жилье.

Касаясь вопросов долевого строительства, министр сообщил, что правительством области совместно с муниципалитетами, застройщиками и участниками долевого строительства проводится активная политика в области защиты прав пострадавших дольщиков и возобновление строительства проблемных домов.

- Из-за «прорех» в федеральном законодательстве, а также при частичном наличии нерадивых, не компетентных и не чистых на руку застройщиков, возникают ситуации нецелевого использования средств дольщиков, — сказал министр, — в связи с чем строительство домов приостанавливается с переходом их в статус проблемных. При этом в данных домах автоматически появляются обманутые дольщики.

С 2012 года в области действует закон № 87 «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калининградской области», в соответствии с которым был утвержден сводный перечень проблемных объектов долевого строительства.

Разработан план проведения мероприятий по решению проблем граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.

Всего с момента формирования сводного перечня решены вопросы 18 проблемных объектов (494 граждан), согласно данному плану до конца 2016 года планируется ввод в эксплуатацию еще 6, в 2017-2018 годы – 8 объектов.

Стоит заметить, что в 2015 году новых проблемных домов не добавилось. Однако в связи со сложившейся экономической ситуацией в стране и, в какой-то степени, особенностями геополитического расположения Калининградской области, прогнозируется появление новых проблемных объектов. Это может произойти из-за приостановления кредитования населения, отсутствия собственных средств у застройщиков, удорожания строительных материалов.

Для недопущения появления новых проблемных объектов в настоящее время Государственной думой принят в первом чтении законопроект, устанавливающий требования к финансовой устойчивости застройщиков, а также механизмов контроля использования средств дольщиков.

Большое внимание уделяется снижению административных барьеров в строительстве, заявил министр. Нам удалось достичь неплохих результатов. Так, количество процедур в 2014 году уменьшилось с 40 до 13. При этом предельный срок их прохождения сократился с 350 до 200 дней. К концу 2015 года этот показатель снижен до 140 дней и 12 процедур.

Это во многом стало возможно благодаря созданию на территории Калининградской области многофункциональных центров.

Касаясь темы ипотечного кредитования, как одного из стимулов развития жилищного строительства, министр подчеркнул, что строительство жилья на территории Калининградской области осуществляется на 60% за счет средств участников долевого строительства по ипотечным кредитам.

Причем последние пять лет число выдачи таких кредитов показывало стабильный рост. В прошлом году кредиты эти выдавались по наиболее низкой процентной ставке – 12,77% годовых.

К сожалению, сегодня количество граждан, обратившихся для получения ипотечного кредита, значительно снизилось. Сказываются последствия мирового финансового кризиса. Более жесткими стали и требования банков к получению ипотечных кредитов.

Выступление и.о. министра строительства Амира Кушхова вызвало большую полемику среди участников общественных слушаний.

Член Совета Общественной палаты Ирина Губко задала ему вопрос:

- В своем докладе вы заявили о перспективах развития области, о подготовке новых площадок для строительства жилья. Где эти площадки?

Кушхов: — Часть уже подготовлены с инженерией. Имеются так же земельные ресурсы. Остров, например. Там будут проложены все сети для дальнейшего строительства. Гвардейский район, в нем также подготовлены земельные площадки. Будет выделяться земля по программе «Российская семья» в Гурьевском районе. Имеются земельные участки с сетями в Черняховске, в Пионерском, Куликово. Надеемся, что в этот перечень будут включены земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, в частности в Министерстве обороны.

На вопрос: — Где можно получить информацию об этих земельных участках? Министр ответил, на сайтах муниципалитетов.

Генплан как двигатель строительства

Говоря о новом генплане Калининграда и рынке жилья, заместитель главы города Артур Крупин подчеркнул, что именно генплан дает понимание о функциональном зонировании города, определяет перспективные площадки под строительство.

В 2016 г. по его словам в Калининграде должно быть сдано 487 тыс. кв.м жилья. Часть застройщиков обратилась за продлением сроков сдачи. Тем не менее плановые показатели, считает Крупин, будут выполнены.

Он заметил, что именно благодаря генплану у города имеется возможность резервировать перспективные площадки. Согласно новому документу к 2036 году в Калининграде прогнозируется прирост населения до 500 тысяч человек. При таком показателе надо строить примерно 40 кв. м на 1 человека. В настоящий момент мы опережаем этот показатель.

Согласно генплану, сообщил Артур Крупин, за 20 лет мы должны ввести 8 млн. кв.м жилья. Учитывая стратегию компактного города – под строительство должно быть выделено 1200 га земли. Из них 700 га уже предоставлено под жилищное строительство. Основные площадки, где будет вестись строительство: север, восток и юг. На западе города предполагается вести малоэтажную застройку. Здесь будут выделяться земельные участки для многодетных семей. У нас есть и так называемые резервно-застроенные территории, сказал зам главы города – это дома довоенной постройки. После их сноса город получит еще примерно 250 тыс. кв. м земли для жилищного строительства.

Основная проблема, с которой мы сталкиваемся в ходе жилищного строительства, подчеркнул Артур Крупин, – отсутствие дорог. Если социалку мы подтянули, то здесь у нас не все так гладко. Поэтому наша первоочередная задача – строительство дорожных сетей.

- Не получится ли так, что расширение города пойдет за счет сокращения зеленых зон, в ущерб комфортной среде, — высказал свое опасение член Общественной палаты Александр Ильин.

- Не пойдет, — успокоил его докладчик. — У нас имеются нормативы, предусматривающие сколько зеленых насаждений должно быть на каждую тысячу населения. Напротив, согласно новому генплану количество зеленых зон в городе будет только увеличиваться.

Законы, которые нас защищают… или нет?

Руководитель аппарата национального объединения застройщиков жилья Владимир Холопик рассказал о важных изменениях, которые в корне поменяют работу компаний на строительном рынке в переходный период до 2020 г.

- Цель проекта — защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве, и повышение прозрачности компаний-застройщиков, – отметил он. – Вступающие в силу изменения должны повысить надежность механизма долевого строительства, вводят дополнительные требования, которые отсекут ненадежных застройщиков, повысят открытость информации о них.

Так, с 1 июля 2016 года, предлагается создать единый реестр застройщиков с общедоступными сведениями, размещенными на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, а с 1 января 2017 года, планируется расширить перечень целевого использования средств дольщиков. В новой редакции их можно будет использовать в том числе на развитие и комплексное освоение застроенной территории, возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам и на государственную регистрацию договоров долевого участия.

Помимо этого, предлагается ввести механизм банковского проектного финансирования строительства в качестве альтернативы действующему механизму привлечения средств дольщиков самими застройщиками. Условиями для этого станут страхование гражданской ответственности застройщика и залог, а право использовать новый механизм получат банки с величиной собственных средств не менее 20 млрд рублей.

Для большей информационной открытости предлагается обязать застройщиков размещать на своем сайте информацию по каждому объекту: аудиторское заключение, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию ранее введенных объектов, проектную декларацию и многие другие данные.

Усиливаются требования к уставному капиталу застройщика, его предполагается увеличить от 10 до 40 млн рублей. Повышены требования к поручителям. Новый закон исключает возможность мошеннических действий при уступке прав на недвижимость.

Также планируется расширить полномочия надзорных органов в части контроля за использованием средств дольщиков, соблюдением застройщиком графиков строительства и привлечением денежных средств граждан

Закон хорош, но мучают сомнения…

Однако новая законодательная инициатива вызывает серьезные опасения у застройщиков. Участники «круглого стола» высказали мнение, что принятие большого числа нормативных актов, заметно затруднит и замедлит работу застройщиков.

Так, по их мнению, требование к застройщикам довести размер собственного капитала до величины равной не менее 5% от стоимости возводимых им объектов, выглядит как никому не нужный компромисс. Государство избавляется от компаний, которые строят дома с уставным капиталом в 1 тыс. руб., и создает какую-то видимость финансовой надежности застройщика. Именно видимость, потому, что данные 5% собственного капитала в объеме строительства на самом деле ничего не дают. Со стороны застройщиков это дополнительное отвлечение средств. А вот невозможность застройщикам получать банковские кредиты, как это практикуется во всем мире, не позволяет им стабильно работать.

В самой выигрышной ситуации оказывается банк, который выдает человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу от 3% и выше. Потом возвращает эти средства себе на счета эскроу, и за счет них второй раз на эти же средства кредитует, только теперь застройщика. Размер маржи в данном случае ограничен только рыночной стоимостью объекта строительства. Все эти двойные проценты будут, в конечном счете, переложены на потребителя, что приведет нас к дальнейшему росту цен на недвижимость.

По мнению участников «круглого стола», ужесточение требований к строительной индустрии уменьшит количество участников рынка, в то время как эффективность отрасли определяется наличием конкуренции и обилием игроков.

Стоит заметить, что в ходе общественных слушаний было высказано немало сомнений, касающихся перспектив жилищного строительства. Далеко не все присутствующие согласились с высказыванием и.о министра строительства о том, будто бы поможет решить жилищную проблему строительство малогабаритных квартир общей площадью от 16 до 25 кв.м. Так представляющий интересы калининградских риэлторов Олег Перевалов, некогда возглавлявший региональную гильдию, заявил, что вряд ли такое жилье будет пользоваться большим спросом. Разве что на побережье. Даже молодые семьи предпочтут купить более крупногабаритную квартиру, пусть это будет и дороже. По его мнению, застройщикам следует строить однокомнатные квартиры общей площадью от 25 кв.м, а двухкомнатные от 43. Вряд ли, по его мнению, будет пользоваться спросом и жилье в арендных домах. Во-первых, такие дома быстро в силу нашего менталитета потеряют свой товарный вид, а во-вторых, люди зачастую просто стесняются жить в таких «общежитиях», предпочитая снимать жилье в обычных домах.

Что же касается того, что около 5000 квартир в новостройках не продано, то, по мнению риэлторов, пугаться этого не стоит. Это обычная картина, которая немного хуже той, которая была до кризиса. Причин, по которым эти квартиры «зависли», множество: это и район, и неудачная планировка, да и сами застройщики подчас стараются придержать продажи.

В целом же, считает Перевалов, ситуация в нашем регионе значительно лучше, чем по стране. Калининградская область весьма перспективна и привлекательна. Достаточно сказать, что сегодня лишь 40% местного населения приобретает недвижимость, остальные 60% приходится на приезжих из других регионов России или ближнего зарубежья. С учетом перспективного развития области этот приток будет только расти, считает риэлтор.

Его мнение разделяет и директор агентства недвижимости «Эрвин» Лариса Шуляк. Она призвала застройщиков более тесно сотрудничать с агентствами недвижимости. Ведь именно риэлторы являются настоящими экспертами рынка жилья, способными дать консультации застройщикам где, что и как нужно строить, дабы оно продавалось.

Стройки с барьерами

Что же касается пресловутых административных барьеров, то они по-прежнему, несмотря на заявления и.о. министра строительства о том, будто бы правительство добилось значительного их снижения, серьезно мешают застройщикам нормально работать. Об этом в своем эмоциональном выступлении говорила член совета Общественной палаты Калининградской области, руководитель рабочей группы по архитектуре и строительству Ирина Губко.

- За минувшие годы у нас накопилось немало претензий и к исполнительной власти всех уровней, и к надзорным органам, и к энергоснабжающим компаниям-монополистам, – заявила она. — Основные административные барьеры находятся в муниципалитетах. Чиновники самостоятельно продлевают сроки выдачи документов, игнорируют наши законные требования. Нарушают регламенты. Достаточно сказать, что в 2015 г. было рассмотрено 82 иска в суде. Мы также обращались в ФАС (И. Губко является директором ГК «Ремжилстрой»), которая вынесла решение в нашу пользу. И что? Решения судов игнорируются. По данным Всемирного банка «Doing Business 2015», Россия занимает 156-е место в категории «Получение разрешений на строительство».

Особенно сложно работать с компаниями-монополистами. Так, Ирина Губко высказала серьезные претензии в адрес «Янтарьэнерго», которое нарушает все сроки технологического присоединения.

- Я предлагаю, заявила она, — обратиться в Счетную палату с просьбой провести анализ деятельности этой компании-монополиста. Ситуация стала критической. «Янтарьэнерго» получает деньги дольщиков и обязаны использовать их только по целевому назначению. Пусть прокуратура выяснит, как их там используют.

- Проблема эта давно уже требует своего решения, — заметил депутат горсовета А. Пятикоп. – Я хорошо помню, как еще три года назад в областной думе Ирина Губко представила доклад, касающийся проблем административных барьеров. И что сделано из тех наработок за это время? Почти ничего… Чиновники меняются и все остается по-прежнему. Вот почему я предлагаю разработать реализационный план, включив в него все наработки и передать их в областную думу для контроля.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №24 (1026), 23 июня 2016 г.