Сюда приезжают не только отдохнуть, но и приобрести недвижимость

Статус королевского курорта был присвоен ему недаром – для этого в нем были и целебные источники, и море, дышавшее не менее целебной свежестью, и живописный сосновый бор вдоль белых дюн Куршской косы. К услугам отдыхающих имелся курзал (помещение на курорте для концертов, собраний и т.д.) не хуже, чем в Карлсбаде, множество гостиниц, водолечебниц, пансионов. По выходным с железнодорожного вокзала спешили на променад толпы нарядных кенигсбержцев — прогуляться вдоль берега, послушать на пленэре оркестры, уговорить кружку-другую прекрасного местного пива, закусив фирменными копчушками (в Кранце особенно умели коптить камбалу и серых ворон, камбала попала даже на городской герб).

Зеленоградск становится ближе

Променад, железнодорожный вокзал, водолечебница, гостиницы и пансионаты есть и сейчас, как не быть, если город сменил статус королевского курорта на курорт федерального значения, а Куршская коса в составе Национального парка вошла в список природных великолепий ЮНЕСКО. Коса действительно притягивает как магнит – поющие на ветру дюны, прибой, выносящий в ночь полнолуния янтарные сокровища, лес, дышащий березовым листом и хвоей, в котором звенит орнитологический рай и манят земляничные поляны. Национальный парк ежегодно посещают сотни тысяч любителей природы.

Но сегодня в этот курортный городок приезжают не только отдохнуть, но и прицениться к серьезному товару – квартирам. Домам. Апартаментам. И не только на время летних отпусков – все больше становится тех, кто предпочитает постоянно жить у моря, а на работу ездить в областной центр, тем более, что прекрасный автобан – вот он: полчаса – и вы на месте. Последние два километра дороги – перед въездом в Зеленоградск и на Куршскую косу — губернатор Николай Цуканов потребовал завершить не к декабрю 2015-го, как планируется по проекту, а уже в этом году. Так что попасть с зеленоградского пляжа на площадь Победы займет вскоре минут 20-25 — не больше, чем из Балтрайона в центр.

Знали прикуп

Грамотные игроки чувствуют его, интуитивно — перспективы федерального курорта вовремя угадали серьезные люди, застолбившие здесь свои зоны интересов. Еще на подходе к пику строительного бума они практически полностью «освоили» первую линию побережья и самые симпатичные участки на подходах к пляжу и в центре городка.

Не смутил их и кризис – справедливо полагая, что за черной полосой всегда следует белая, они методично резервировали площадки для дальнейшего развертывания строительства.

Время показало, что они не ошиблись — полтора десятка крупных строительных компаний поднимают сегодня в Зеленоградске один жилой квартал за другим, строятся и высотки, и дома в стиле старого города, и таун-хаусы. Город преображается.

Вместе с жилыми кварталами растут и цены на квадратные метры — по высоте они догнали калининградские. Правда, цифры колеблются в зависимости от близости к морю. Реальная же стоимость, в которую обходится квадратный метр жилья застройщику, в среднем, не превышает 25 тысяч рублей, а продаются те же метры от 34 тысяч (в самом скромном квартале) до 90 (премиум-класс с видом на море, которое ничто не заслоняет, если не считать собственной ограды (есть такой четырехэтажный дом на улице Пугачева, 1, с выходом на пляж).

Но в общем стрелка дрожит на отметке в 55 тысяч за квадратный метр. Как в Калининграде. При долевом участии небольшую квартирку в хорошем месте можно купить за полтора миллиона.

Впрочем, зеленоградские цены вполне способны и перешагнуть планку областного центра, так как все больше народу предпочитает место прописки в здоровой атмосфере «спального» городка.

На какой-то момент – когда банки стали складываться подобно карточным домикам, к тому ж и Пенсионный фонд вдруг оказался початым — стрелка ценообразования вздрогнула и дернулась вправо: народ бросился вкладывать деньги в стройку. Но сегодня ее колебания снова успокоились на привычной отметке в 55 тысяч… до следующего каприза биржевой погоды.

Традиционно карточный расклад лучше всего умеют угадать в думах, горсоветах и сельсоветах. Поэтому список «монстров», осваивающих лучшие участки, возглавляют депутаты, имеющие отношение к строительному бизнесу (Олег Шкиль и Олег Болычев), а также «СВ» эшелона исполнительной власти.

Калининградские и столичные компании, которые со знанием дела формируют и уровень, и качество стройки, преобладают – зеленоградских застройщиков меньше. Самые крупные из них — компания «Зеленоградск-Сельстрой», которую курирует глава Зеленоградского района Валерий Губаров, и компания «МПК», принадлежащая депутату Зеленоградского же горсовета Леониду Кухареву.

Пятьдесят на пятьдесят

Какое жилье предлагает Зеленоградский рынок?

Традиционно спрос держался на аренду жилья. Позже в моду вошли квартиры выходного дня, которые грамотный народ выгодно сдавал в аренду в пик сезона, в ударные сроки окупая свое приобретение. С учетом роста цен в последние три-четыре года такие вложения приносят неплохие дивиденды.

Сегодня спрос и предложение выровнялись, как на «летние» квартиры, так и на постоянное жилье – и то, и другое вам предложат в разных ценовых сегментах, хотя ассортимент в Зеленоградске все же меньше, чем в Калининграде.

Тенденция строить небольшие по площади однокомнатные квартиры, охватившая весь рынок жилья, как нельзя более отвечает требованиям людей, покупающих жилье на побережье. Но продается все, включая премиум-класс, на каждый товар находится свой покупатель.

Традиционно застройщик продает обычный серый ключ, но все чаще появляются апартаменты, готовые к употреблению, больше тяготеющие к квартирам-студиям, которые так нравятся пенсионерам, ушедшим на покой и оставившим свои калининградские квартиры детям.

К слову, несмотря на большую волну покупателей с Дальнего Востока и обеих столиц, в приобретениях квартир в Зеленоградске лидируют все же калининградцы – кому как не им лучше знать динамику цен на зеленоградские метры. На втором месте – практичные москвичи, оценившие все преимущества экологичного и недорогого отдыха у бодрящего Балтийского моря, где природа подается в виде европейского завтрака – с утра хорошо сервированная, вкусная да еще и в комфорте собственных квартир… которые можно выгодно сдавать в свое отсутствие, — на риэлторском рынке такие услуги уже востребованы.

Лето 2014-го показывает редкую устойчивость рынка жилья – довольны и покупатели, и продавцы, причем соотношение тех и других «пятьдесят на пятьдесят». Дальновидные и терпеливые граждане, вложившие сбережения в новострой накануне кризиса, нынче аккуратно продают «выдержанный» товар, основательно подорожавший за эти годы. Товар этот продается и покупается без лишнего адреналина – азарт еще только проклевывается.

Где эта улица, где этот дом

Раньше всего застроились окраины Зеленоградска со стороны въезда в город, начиная с новеньких малоэтажных домов Сосновки и Малиновки – дальше этажность резко увеличивается, резко контрастируя с малиновскими коттеджами и пятиэтажками квартала «Солнечный город».

Сейчас акцент перенесен на северо-восток, к району Зеленоградской городской больницы.

Однако и Малиновка становится выше. На улице Морской наполовину готов пятиэтажный дом, квартиры в котором практически раскуплены по скромной цене — 34 тысячи рублей за квадрат.

Дом – часть жилого комплекса «Солнечный город» — строит компания «БалтикРемКомплект», планирующая ввести объект в эксплуатацию в четвертом квартале этого года.

Более высокий ценовой уровень на улице Московской – квартиры от компании «МПК» в новом жилом комплексе с видом на море стоят от 54 тысяч за квадратный метр. В цену вошло соседство с Куршской косой и парковой зоной. Однако комфорт эстетический дополнен чисто житейским – в доме автономное отопление, вид на Куршскую косу и современное благоустройство придомовой территории – с детскими, спортивными и хозяйственными площадками и автостоянкой.

Строит «МПК» и жилой квартал в районе улицы Тургенева. Район с перспективой – на Тургенева реконструируется въездная дорога в город, и вот-вот будет построен ФОК, с нетерпением ожидаемый горожанами. Помимо всего прочего, этот объект обновил всю систему инженерных коммуникаций на этой территории.

«Внутреннее содержание» ФОКа определили сами зеленоградцы – им хотелось недорогое по цене и высокое по качеству место, где они могли бы не только бегать в бассейн и тренажерные залы, но и погонять мяч в мини-футбол, поиграть в баскетбол и волейбол.

В ноябре они его получат – с двумя бассейнами, стандартным и детским, с залами для занятий художественной гимнастикой, хореографией и фитнесом, боксом и единоборствами.

«Рулить» обновкой будет зеленоградская детско-юношеская спортивная школа «Янтарь».

Украшают улицу Тургенева блок-секции повышенного уровня комфортности, но и других строек на ней предостаточно, например, высотка из керамических блоков с пентхаусом и скоростными лифтами, которую калининградская компания «БДН-групп» планирует сдать в 2016 году, но долевое участие (42 тысячи за квадрат в рассрочку и 39 – с предоплатой) предлагается уже на ранней стадии строительства.

В пик строительного бума, незадолго до кризиса в роли застройщика выступила и калининградская компания «Айсберг», до сих пор лидировавшая по части поставки питьевой воды. Ее силами построен жилой комплекс на улице Ткаченко, рядом с новой школой. Дебют оказался удачен — качество нового айсбергского продукта оценили, и второй 132-квартирный дом «Кранц-хауса» был раскуплен «на корню». Проект выбран со вкусом – дома выполнены в стиле ретро: ностальгическое возвращение к историческому стилю Кранца, но на современном уровне комфорта.

«Прибалтийский силуэт» (название жилого комплекса из шести многоквартирных домов, «разбавленных» коттеджами, которые строит компания «Мед-Вест») вырисовывается на улице Приморской. Готовы три пятиэтажки по цене чуть ниже средней – 50 тысяч рублей за метр, а к новому году будет сдан семиэтажный дом, в котором амплитуда цен составит 46,5 – 60 тысяч рублей.

Дом рядом с пляжем, с хорошим проездом, а небольшой минус — отсутствие супермаркетов — застройщик компенсирует магазинчиками в цокольном этаже. В этом же квартале уже к этому сезону отпусков сдан гостевой дом. Плюс – возможность любоваться морем.

Активно застраивался в Зеленоградске район, примыкающий к Окружной. Стройка кипела там с самого Миллениума, и уже вначале акцент был сделан на развитии социальной инфраструктуры – подтверждением тому супермаркет сети «Виктория», целая россыпь магазинов и магазинчиков, реконструированные дороги. Новый жилой комплекс сочетает два убедительных фактора – экономичность и близость к морю.

Сейчас на этой территории компания «Моноком» начала строительства нового 9-этажного жилого комплекса, — опять же с видом на море.

На стадии третьего этажа застройщик предложил долевое участие по умеренным ценам — от 35 до 43 тысяч рублей за квадратный метр, в зависимости от этажности и вида из окна.

Элитный дом в считанных метрах от пляжа украшает собой Курортный проспект — компания «Департамент недвижимости» рискнула повторить на бис опыт с элитным жильем на Алябьева в Калининграде. Получилось. Дом в Зеленоградске тоже невелик – всего 24 квартиры, но квартиры весьма качественные, с прекрасной планировкой и высококомфортным содежанием. Хорош он и с лица – в традиционном для Кранца немецком модерне начала ХХ века, хорош и по ценам – они, несмотря на «премиум», приближены к уровню бизнес-класса.

Жилье эконом-класса можно купить в доме на улице Солнечной – в том числе и у дольщиков, которых здорово подвела в свое время компания «Твое жилье», — они готовы переуступить свои права за разумные деньги. Застройщик в кризис обанкротился, и дом пришлось достраивать компании «Зеленоградск-Сельстрой», – она же продает в нем квартиры.

Несчастливое начало имеет и невеселое продолжение – судебные тяжбы с со-инвесторами банкрота по поводу нежилых помещений не прекращаются.

Проверено штормом

Променад был центром притяжения Кранца, остается им и сегодня. Не все с ним было просто: строился долго и нервно. Экстремальный шторм «Ксавьер» проверил на прочность только что построенный, но еще не принятый ГАСН объект вместе с пирсом, и прочность оставила желать лучшего. Поэтому сегодня мы имеем уже улучшенный вариант — после того, как подрядчик кое-что переделал с учетом «поправок» шторма: укрепил перила, добавил фонарей и заново отлакировал то, что нужно было отлакировать.

Сейчас на променаде аншлаг, разве что не горят пара-тройка фонарей, но это дело поправимое. К слову, этот самый аншлаг не позволяет вывезти строительный мусор, дело отложили до конца сезона отпусков и каникул, если только капризный балтийский климат не заставит сделать для публики антракт. Тогда все и вывезут.

Зато сугубую чистоту обеспечивает специальный аппарат для чистки песка от бельгийской компании Beachcleаner Unior, который за час просеивает полтора гектара пляжного песка, удаляя культурные слои человека отдыхающего даже на глубине в ладонь – в виде окурков, оберток, тряпок, золотых сережек, осколков стекла и проч.

Возможно, со временем, когда будут завершены берегоукрепительные работы, намеченные правительством области, песчаный пляж Зеленоградска станет пошире и песочному «ситу» будет где развернуться. Пока что поле его деятельности не так и пространно: шторма уносят песок в дружественную Литву. С янтарем и золотыми сережками.

Елена Чиркова

https://rynokzhilia.ru, №28 (932), 31 июля 2014 г.